在格施塔德购买别墅和住宅：签约前核查指南

什么样的格施塔德住宅真正适合

购买格施塔德住宅，不能只看一张漂亮的木屋照片，而应同时核查建筑是否适用、土地宗地是否明确以及进出道路是否具有法律保障。格施塔德位于伯尔尼州萨嫩市镇。先明确用途：合法的全年主要住所、定期度假使用的房屋，还是拟翻修的物业。同一栋别墅可能适合一名买家，却因另一名买家的购房资格、允许用途、冬季交通或维修支出而不适合。本文提供初步筛选方法，不是实时房源清单或估值报告。

看房前列出必须满足的条件：依法获批的住宅单元数量、卧室及工作空间、可用花园、私密性、车位、全年车辆和步行通行条件，以及到实际需要设施的距离。区分登记宗地面积与广告中的绿化范围，也要区分批准的供暖居住面积与建筑总面积、储藏室、车库或改造阁楼。索取注明日期的平面图、地籍宗地编号、各面积及测量口径的书面明细。不要仅凭未定义的平方米数字比较房屋。

不要仅凭广告中的“格施塔德地区”判断位置，应核实地籍所登记的市镇及州（canton）。本文涉及的伯尔尼州购置规则、产权转让税及地方规划核查，仅适用于法律上位于伯尔尼州的地块。如果地块位于其他州，应先查明当地规则和主管机关，再比较报价。请为每处候选房产记录地块编号及获准用途，避免谈判时忽略司法管辖或住房使用限制的差异。

这名买家能否合法购买

瑞士Lex Koller规则不能只凭国籍判断，还涉及居留身份、实际受益所有人、购买架构和预期用途。瑞士公民及符合条件的在瑞外国人与境外人士的待遇不同。合法居住瑞士的欧盟／欧洲自由贸易联盟公民一般不属于受限的境外人士；部分其他合法且实际在瑞士居住的外国人，在满足条件时可免购置许可购买主要住所。购买瑞士房产本身不赋予居留权。作出有约束力的承诺之前，应请伯尔尼公证人或主管许可机关确认具体买家的类别。

对被认定为境外人士的自然人，伯尔尼州允许在指定旅游市镇中经许可购买某些度假住宅；萨嫩在州名单上，但并不意味着可以随意买下格施塔德任何别墅。是否还有配额、地方限制、房屋性质及个案批准均至关重要。州规则通常将此类度假房净居住面积限制在200平方米，充分证明例外时可达250平方米；独立式度假屋土地通常上限为1,000平方米，有正当理由时例外为1,500平方米。因此很多大面积庄园不适合境外度假买家。应获得针对该宗地的书面意见。

伯尔尼州公布的配额是全州每年140个单位，不是仅为格施塔德预留140个。一般而言，一户家庭只能持有一套此类瑞士度假住宅；买家、配偶、登记伴侣或未成年子女已经持有同类房屋，可能需要依规定先出售，才可获得新许可。借用瑞士公司不能绕过个人度假住房限制。实际出租和入住条件须从许可和房屋记录核实，不要以未经确认的出租权计算租金收益。移民居留、房地产购置和第二住宅规划属于相互独立的审查。

境外居住者拟申请购买伯尔尼州度假住宅的许可时，应准备买卖双方身份信息、地块编号及价格、户型图、净居住面积计算、土地登记资料、买卖合同草案或经公证的合同，以及买方就其是否拥有其他瑞士度假住宅所签署的声明。主管地区机关会征求市镇及配额主管部门的意见。伯尔尼州的200平方米上限还计入厨房、室内楼梯、室内游泳池、桑拿房等可供居住使用的空间，不能仅用广告中的“卧室面积”代替法定面积计算。在支付不可退还的预订款前，应取得针对具体房产的答复。

用统一标准比较候选房屋

传统老木屋：建筑特色及成熟场地可能吸引人，但需核实装修许可、屋顶、保温、供暖、排水、必须保留的构件以及历史保护限制。较新的住宅：新设备或可减少近期不确定性，但仍应查看竣工文件、保修能否转让、房间是否符合批准图纸。多套单元却宣传为一栋别墅的木屋：必须确认法定住宅数量、分立权利及实际包含的空间，不能把独立公寓当作一套不受限制的独栋住宅估价。

景观山坡住宅：查明登记的通行地役权、车辆掉头空间、清雪责任、挡土墙、坡体稳定及急救车辆通行。中心区域或交通更便利的房屋：除步行距离外，还应比较噪声、邻居视线、车位和地块形状。宽阔的花园与土地可能包含农地、林地、建筑退距或其他限制，不自动形成可开发或扩建的土地储备。用一致的使用要求和成本标准比较候选房屋，不要只按未经证实的每平方米价格排名。

对每套房屋按四项制作决策表：(1) 买方购买资格和拟定居住用途；(2) 产权及具有法律保障的通行权；(3) 获批准的居住面积及拟建工程是否可获许可；(4) 购房所需现金、紧急修缮费用和年度持有成本。每项标记为已核实、可通过有据可查的费用和法律方案补救，或仍未解决。若必要用途在法律上不可行，应排除该房屋；重要通行权或建筑许可无法证明时，应暂缓报价。仅在通过这些检查的候选房产之间比较价格和外观。本表是筛选工具，不是当地房价指数。

土地、登记产权与合法通路

对每处候选住宅，应索取萨嫩宗地编号、官方测绘图及最新伯尔尼土地登记簿摘录。登记簿载明所有权、地役权、土地负担、抵押及注记；测绘图展示几何边界，而道路通行权的具体内容可能还要查看设立该权利的原始文件。GRUDIS public提供公开资料，但伯尔尼州明确只有认证摘录具有法律效力。公开的部分摘录未必显示全部抵押。成交前应让伯尔尼公证人取得并审阅适当的完整记录与支持文件。

应步行和驾车实测实际进出路线，包括会车点及积雪堆放位置。穿过他人土地必须有充分登记的法律权利，不能只依赖邻居口头默许。检查公用设施接入、共用私人道路、挡土结构、排水、停车、围栏及第三方权利。广告画出的边界或航拍照片既不能证明所有权，也不能证明独占使用。如车道、车库或花园跨越另一宗地，购买前应取得协调一致的书面法律解决办法。

居住用途及改建是否合法

瑞士《第二住宅法》原则上限制第二住宅占比超过20%的市镇批准新建第二住宅，但设有法定例外。2012年3月11日已合法存在或已获最终批准的旧法住宅适用不同规则，地方限制仍然有效。根据2024年10月1日生效的修订，第11条在符合其他适用法律的前提下，允许合格的旧法住宅翻修、改造、拆除及重建。在建筑区内，还可将其主要使用面积在2012年3月11日既有面积的基础上最多扩大30%。这既不是一般性建筑许可，也不等于给境外人士购房许可。逐栋核查日期、许可、登记用途限制与土地分区。

在为新增卧室、水疗附楼、封闭露台或车库计价之前，应核对实际建筑、存档批准图纸、验收记录和规划分区。萨嫩建筑与规划部门负责当地申请；工程能否进行取决于现行市镇规划、伯尔尼州法律、受保护建筑、建筑退距与现场限制。若拟施工项目决定是否购买，应取得主管部门书面答复。不要将未经批准的扩建面积当作合法面积计价，也不能默认可以在原址拆除重建。

建筑状况与自然风险

放弃合同保护措施前，委托熟悉高山住宅的独立技术人员检查屋顶和雪荷载、渗水、木材腐朽、地基、挡土墙、保温、窗户、烟囱与消防、供暖系统年限、通风、电气、供水和污水设施。索取跨季节的实际能源账单与维护记录，而不是卖方估计。间歇使用需核查防冻、远程监控和物业看护；全年居住需核实冬季供暖及常年道路通行。紧急修缮预算要与可选室内装饰预算分开。

使用伯尔尼州官方地理信息平台和自然灾害图初步识别雪崩、洪水、滑坡及落石风险，发现问题后进行地块级专家评估。风险地图不能替代建筑结构检查或保险公司的承保确认。索取保险条件、历史理赔、洪水与排水资料、共用设施成本分担及尚未处理的市镇通知。缺少文件意味着尚待解决的费用或合同条件，而不是证明房屋无瑕疵。

不仅看房价：完整CHF预算

伯尔尼州房地产转让税通常为应税对价的1.8%，由买方承担。仅举算术例子：CHF 4,000,000对应优惠前CHF 72,000。符合条件的主要住所可就前CHF 800,000适用附条件延期或豁免，但度假别墅并不自动享有。公证人应核实计税基础，包括相关建筑款或承接债务，以及有无税收豁免。公证、登记、抵押担保、测量、税务建议和技术检查应分别获取报价，不存在包揽所有费用的统一百分比。

应比较签约及完成交易实际需要的全部现金，而非假设的按揭月供。向瑞士和跨境银行索取书面条款，包括首付款、估值、偿债能力、担保、摊还、利率重设、费用、借款人居留限制和放款安排。房价及大部分日常开销以CHF计价；若资金来自EUR、USD或其他货币，应使用注明日期且可以执行的换汇报价，并计入兑换点差及汇出行、中转行、收款行收费。这里不假定任何汇率、贷款批准、贷款成数上限或房价上涨。

编列供暖、电力、给排水、保险、物业管理、清雪、园艺、修理、共用道路及适用地方税的年度预算。伯尔尼州还指出所有者可能涉及财产税及自住住宅推定租金价值课税，取决于个人税务情况；瑞士全国住宅税制改革需要按最新日期核实。第二住宅无人居住期间仍有支出。尽量索取该房屋最近两至三年的账单；没有时采用供应商报价及预备金，而不是凭推测估算收益率。

以可验证条件决定是否签约

第一步索取宗地和登记资料、批准图纸、施工历史、当前用途类别、能源和经营维护记录以及价格中包含的动产清单。第二步委托伯尔尼公证人查明所有权、登记限制和特定买家购买特定房屋的许可问题，并请独立专业人员审查结构和改建合法性。第三步取得量化维修预算、贷款条款、转让税计算及准确合同草案。伯尔尼不动产物权转移需要当地公证人公证并完成土地登记程序。

不要认为预订款或已签意向书当然可退或没有法律约束力，付款前请公证人解释其效力和退款安排。若许可、融资、产权瑕疵整改、道路权利或建筑合法性尚未确定，应在适当的公证交易文件中设置可执行的条件与明确期限。用途匹配且关键文件可取得时继续尽调；瑕疵有证据、可计价且法律上可补救时重新议价；购房被禁止、拟定用途不允许、必要通路不能保障，或卖方拒绝提供关键证据时停止交易。资料截至2026年10月27日，必须针对买家和宗地重新核实。