Zakup hotelu w Turcji: nieruchomość, biznes i zezwolenia

Ustal dokładnie przedmiot transakcji

Ustal osobno właściciela gruntu, budynku, posiadacza dokumentu turystycznego, posiadacza gminnego zezwolenia na prowadzenie działalności oraz podmiot pobierający należności od gości. Mogą to być różne osoby. Przy nabyciu aktywów należy wymienić nieruchomość i wyposażenie; przy zakupie udziałów istniejąca spółka zachowuje wcześniejsze zobowiązania; najem daje co do zasady czasowe prawo korzystania, a nie własność. Sprzedający może dysponować budynkiem, lecz nie marką, rezerwacjami, personelem lub zezwoleniem. Przed istotnym zadatkiem żądaj schematu podmiotów, najmu i umów, nie polegaj na zapewnieniu o „gotowym hotelu”.

Wybierz obiekty przed badaniem prawnym

Dobieraj obiekt do modelu działania i dokumentów, nie do uniwersalnego rankingu miejscowości. Kurort nadmorski zależy od sezonu, lotów i utrzymania; hotel miejski albo przy lotnisku ma inny profil dni tygodnia i gości. Niezależny hotel daje swobodę, ale mocniej zależy od platform; sieć zapewnia systemy, może jednak ograniczać ceny, remonty i sprzedaż. Sprawdź działkę, dojazd, całoroczne media, prawnie dopuszczalną liczbę pokoi, wyposażenie, zakwaterowanie personelu, ochronę przeciwpożarową, dostępność oraz ewentualne ograniczenia nadbrzeżne i zabytkowe, a także przyszłe nakłady. Porównuj lokalną konkurencję i strukturę ruchu turystycznego; nie przenoś obłożenia innego miasta. Dla każdego obiektu stosuj ten sam filtr: „odrzucić, zbadać, kontynuować”. Odrzuć ofertę, jeżeli sprzedający nie potrafi wykazać zbywanego prawa, prawnie dopuszczonej liczby pokoi lub realnej możliwości dalszego prowadzenia hotelu; historyczne obłożenie i wpływy, których nie można zweryfikować, pozostaw do wyjaśnienia. Pozostałe oferty porównaj według ceny za legalnie dopuszczony pokój, uzgodnionego z dokumentami wyniku operacyjnego, pilnych nakładów i wyników poza sezonem. Niższa cena ofertowa sama w sobie nie oznacza korzystniejszej wartości.

Porównanie czterech modeli przejęcia

Macierz odróżnia przyczyny odrzucenia oferty od spraw do dalszej kontroli. Dobra lokalizacja nie zastępuje prawa do prowadzenia hotelu. Niska cena może być pozorna, gdy liczba legalnych pokoi jest niższa niż reklamowana albo koncesja kończy się przed zwrotem inwestycji.

Przesuń tabelę w bok ↔

Sprawdź prawo nabywcy do nieruchomości

Turecka ustawa o księgach gruntowych nr 2644 rozróżnia cudzoziemców będących osobami fizycznymi, zagraniczne osoby prawne oraz spółki tureckie z kapitałem zagranicznym. Zgodnie z art. 35 znaczenie mają obywatelstwo, lokalizacja i limity powierzchni: zasadniczo 30 hektarów na osobę w całym kraju oraz 10% prywatnego obszaru danego dystryktu; ustawa przewiduje kompetencje Prezydenta do zmian limitów. Spółki utworzone za granicą nie mogą kupować nieruchomości na ogólnych zasadach osób fizycznych poza szczególnymi ustawami. Art. 36 przewiduje wymogi dla określonych spółek tureckich z co najmniej 50% własności zagranicznej albo odpowiednią kontrolą zarządu, również przy niektórych nabyciach udziałów. Wyjątki i strefy bezpieczeństwa zależą od sytuacji. Rejestr i turecki prawnik powinni zweryfikować kupującego, działkę i rzeczywistą kontrolę. Weryfikację należy zakończyć przed podpisaniem umowy: sama rejestracja spółki w Turcji ani zapewnienia sprzedawcy nie dowodzą prawa nabywcy do kupna tej działki.

Oddziel własność od zezwoleń hotelowych

Własność przechodzi przez wpis do rejestru gruntów; umowa przedwstępna ani notarialna obietnica nie przenoszą jej automatycznie. Sprawdź wpis, hipoteki, obciążenia, służebności, granice, planowanie i dopuszczony sposób użytkowania. Hotel wymaga też odrębnego zezwolenia na otwarcie i prowadzenie działalności (işyeri açma ve çalışma ruhsatı) oraz odpowiednich dokumentów turystycznych. Ministerstwo Kultury i Turystyki wskazuje, że zmiana posiadacza certyfikatu prowadzenia hotelu wymaga zezwolenia nowego operatora i zgłoszenia; przeniesienie certyfikatu inwestycyjnego wygląda inaczej. Starsze obiekty mogą mieć „prosty” certyfikat zakwaterowania na podstawie przepisów przejściowych: nowych pierwotnych wniosków się nie przyjmuje, a zmiany prowadzą organy prowincji. Zweryfikuj posiadacza, kategorię, liczbę pokoi i tryb; zakup udziałów lub działki nie dokonuje tego sam. Opublikowana procedura ministerstwa przewiduje składanie wniosków o przeniesienie certyfikatu turystycznego przez e-Devlet (elektronicznie od 1 września 2019 r.). Przy przeniesieniu certyfikatu działalności turystycznej nowy operator musi mieć własne zezwolenie na otwarcie i prowadzenie działalności oraz odpowiednie dokumenty wniosku i podpisu. Bez zmiany pojemności obiektu przeniesienie może odbyć się bez planowej kontroli, choć uprawnienie do kontroli pozostaje; zmiany liczby miejsc, rodzaju lub klasy wymagają dodatkowej oceny. Przed ustaleniem zamknięcia transakcji potwierdź aktualną procedurę i termin u właściwego organu.

Zweryfikuj rzeczywiste wyniki operacyjne

Żądaj miesięcznych danych o pokojonocach dostępnych i sprzedanych, obłożeniu, średniej cenie dobowej (ADR), przychodzie na dostępną pokojonoc (RevPAR = przychód pokoi / dostępne pokojonoce), kanałach, zwrotach, gastronomii i SPA. Porównaj je z przelewami bankowymi, deklaracjami podatkowymi, systemem rezerwacyjnym i audytem, jeśli jest. Analizuj co najmniej pełny cykl, najlepiej kilka lat w obiektach sezonowych. Normalizuj wynik po wynagrodzeniach, energii, prowizjach, czynszu, naprawach, polisach, zarządzaniu i wymianie sprzętu; oddziel wydatki nadzwyczajne właściciela. Wyłącznie przykład matematyczny: 100 pokoi × 365 dni × 60% (= 0.60) obłożenia × 100 € ADR = 2,19 mln € przychodu brutto z pokoi przed podatkami, prowizjami, przestojami i kosztami. To nie prognoza ani tureczna średnia. Na potrzeby decyzji inwestycyjnej przelicz wariant niższego obłożenia lub ADR i porównaj cenę z udokumentowanymi operacyjnymi przepływami pieniężnymi po cyklicznych nakładach odtworzeniowych i obsłudze długu. Przychód brutto z pokoi sam w sobie nie dowodzi zysku, wartości nieruchomości ani stopy zwrotu.

Przeanalizuj umowy marki i operatora

Przeanalizuj umowy zarządzania, franczyzy, znaku towarowego, dystrybucji, systemu rezerwacji i kluczowych dostawców. Znaczenie mają termin, odszkodowanie za rozwiązanie, testy wyników, zakaz cesji, zgoda na zmianę kontroli, inwestycje obowiązkowe, opłaty, wyłączność terytorialna i dane gości. Ustal, czy zostają nazwa i profile online. Zakup budynku sam nie utrzymuje kontraktu operatora; zakup udziałów może uruchomić klauzulę zmiany kontroli. Policz niezależne prowadzenie hotelu na wypadek odmowy zgody, nie zakładaj automatycznego przedłużenia franczyzy.

Zobowiązania, personel i niezbędne nakłady

Sporządź zestawienie pracowników, świadczeń, zaległości podatkowych i ubezpieczeniowych, kaucji za media, przyszłych rezerwacji, przedpłat gości, wesel, voucherów, zapasów, leasingu, sporów, gwarancji i danych osobowych. Umowa musi przypisać każdą należność i dowód rozliczenia. Zleć badanie konstrukcji, odporności sejsmicznej, instalacji elektrycznych i przeciwpożarowych, wody, kuchni, wind i basenów. Oddziel pilne obowiązkowe prace od dobrowolnych ulepszeń i żądaj wycen wykonawców. Przy nabyciu udziałów kluczowe są dawne długi spółki; przy nabyciu aktywów oceń też sukcesję pracowniczą i inne obowiązki ustawowe.

Pełny budżet i ryzyko kursowe

Uwzględnij w budżecie cenę nieruchomości lub udziałów, spłatę zadłużenia, kapitał obrotowy, podatki, opłaty rejestrowe przy przeniesieniu własności, prawników, audyt, badania techniczne, kredyt, remont, rozruch i rezerwę. VAT, opłata skarbowa i opodatkowanie spółki zależą od struktury oraz sprzedawcy, więc wzór zakupu mieszkania nie wystarcza. Cudzoziemiec będący osobą fizyczną kupujący nieruchomość może potrzebować bankowego dokumentu zakupu walut (DAB); urzędowe wyjaśnienia rozróżniają transakcje spółek. Ustal walutę umowy, datę kursu referencyjnego, spread bankowy, prowizje banków korespondentów, przelewy i ryzyko kursowe między zaliczką a zamknięciem. Potwierdź wymagania w banku i u doradców tureckich.

Od wyboru do zamknięcia warunkowego

Działaj etapowo: analiza zdalna nie zastępuje oględzin. Udostępnienie dokumentów, wyłączność, umowa warunkowa, zgody, finansowanie, wpis własności i przekazanie działalności to odrębne etapy. Nie obiecuj w pełni zdalnego zamknięcia bez zbadania pełnomocnictw i banku. Umowa ma określać aktywa, oświadczenia, długi, zabezpieczenie zaliczki, warunki zawieszające, terminy i skutki nieuzyskania prawa cudzoziemca do zakupu, zezwoleń, kredytu lub zgody operatora. Nieusuwalne obciążenie, niesprawdzalny przychód, nieprzenoszalne uprawnienie czy nieopłacone prace przeciwpożarowe oznaczają zmianę warunków lub rezygnację.

Pięć etapów postępowania

1. Wybrać dwa lub trzy hotele według tych samych kryteriów lokalizacji, stanu, licencji i wyników; szybko odrzucić zasadnicze braki.
2. Po identyfikacji sprzedawcy uzgodnić proporcjonalną poufność lub wyłączność i zażądać dokumentów własności, spółki, turystyki, finansów i umów.
3. Zaangażować niezależnego tureckiego prawnika nieruchomości, audytora hotelarskiego i ekspertów budowlanych oraz ppoż.; uzyskać ustalenia dla działki i nabywcy.
4. Złożyć ofertę warunkową z zabezpieczeniem wpłaty, rozliczeniem podatków i walut, dostępem, zgodami, naprawami, gwarancjami i prawem odstąpienia.
5. Zamykać dopiero po sprawdzeniu zezwoleń i pieniędzy, wpisie własności w razie potrzeby oraz protokole przejęcia personelu, rezerwacji, operacji i rozliczeń.