在摩纳哥购买别墅和独栋住宅：签约前核查指南

先确定资产类型，而不是只相信“别墅”名称

首先明确用途：作为主要住所、家庭偶尔度假或未来改建，对陡坡通道、噪声、台阶、私密性和工程条件的容忍程度完全不同。列出必须满足的要求，例如卧室数量、车辆可通行宽度、电梯、户外空间以及日常服务的距离。比较真正可用的房间与出入条件，不应只根据广告中的一个面积数字判断。即使价格吸引人，景观绝佳但送货车辆无法方便进入的房屋也可能不适合。

独立别墅、相连的联排住宅，以及以“别墅”名义宣传的大面积公寓，法律性质并不相同。要求提供准确的房屋或地块标识、产权文件、土地和共有部分图纸、共同所有管理规则，以及交易价格所含空间的明细。应取得书面解释，确认露台、地下室、车位、进出道路、花园究竟是独立产权、共有设施还是单纯的使用权。销售描述和照片本身无法证明这些权利。

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2025年的交易究竟说明什么

Monaco Statistics于2026年2月发布的《2025年房地产观察报告》记录了2025年5宗别墅二手转售，2024年为4宗。相应总成交额分别为4.525亿欧元与1.403亿欧元。2025年所有住宅类别共有429宗转售，另有64宗新房销售；新房中包括归入大型住宅组的4栋别墅。新房销售与转售属于不同统计总体，不应混为一谈。极少数特殊楼宇或地块交易会明显改变总额。将4.525亿欧元除以5，并不能得出某栋住宅的可靠估值，因为地块、权利、规模和用途均不同。

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为何每平方米均价不能用于别墅

官方报告对模型覆盖的2025年住宅交易估计为57,569欧元/平方米，比采用新方法重新计算的2024年58,402欧元/平方米低1.4%。新线性回归模型考虑成交年份、所在区及建筑年代；470宗物业中427宗有可用面积数据。这是面积数据的可用数量，不代表排除别墅和Monaco-Ville后回归模型的最终样本数。由于别墅非典型且常为开发而买入，模型明确排除了别墅；Monaco-Ville因样本不足也被排除。重新计算的2024年数据不能与旧报告中仅含转售的指标直接比较。将57,569欧元乘以某别墅的广告面积属于统计类别错误，而不是物业估价。

将入口、地块和实际边界放在一起核查

亲自走完整条到达路线，包括人行入口、车辆调头空间、车库坡道、送货车辆通道、楼梯和急救通道。查明道路是否经过他人的地块或共有道路，以及实际使用的通行方式是否受到地役权或其他法律权利保障。广告照片里有大门，并不等于拥有可转让的通行权。将卖方产权文件、测量成果和图纸同现场的花园围墙、栅栏、露台及道路比对，出现差异时交由具备当地资质的专业人员核实。

区分建筑内部面积、室外露台、车库、地下空间和整块土地的面积。索取各项面积明细、测量方法及证明文件，不要把广告数字自动当作具有法律效力的官方测量结果。对于坡地，应调查排水、挡土墙、地基移动、邻近建筑、道路与公用设施的连接。这些因素影响维护成本、实际可用土地及将来改造。边界或通行权不明确时，应暂停报价，而不是把问题视为只需降低售价的外观瑕疵。

检查建筑状况并核实拟进行工程的可行性

不要仅凭装修就认定旧房可立即入住。应委托独立专业人员检查结构、屋顶、防水、潮湿、外墙、露台、排水、电力、制冷、管道，以及存在时的电梯和泳池。索要维护记录、缺陷通知、历史漏水资料和可获得的保险文件。对共有结构或设备，还须查明由谁批准维修、谁支付费用。精致的室内装饰不能替代结构检查，宣传照片也不能证明建筑实际状况。

若估值取决于加建一层、扩大露台、调整室内布局或拆除重建，在将这一潜力计入报价前，应咨询熟悉摩纳哥法规的建筑师。1959年11月3日第674号法令及1966年9月9日第3.647号君主法令规定了建筑和改动的事先许可制度，具体要求和例外需要结合工程内容判断。不能假设历史扩建已获批准，也不能假设新业主有权重复、补办或扩大工程。须索取原有许可、图纸、完工证明及尚需批准事项的书面意见。

摩纳哥城（Le Rocher）房产须作特别法律审查

房屋在摩纳哥境内的确切位置会改变法律分析。2026年10月16日第1.598号法律于同年10月23日公布，为包括摩纳哥城及法定周边地带在内的Le Rocher设立特别保护制度。该法对特定转让赋予国家优先购买权，同时规定法定例外，并管理区域内用途变更、建筑和拆除。对于位于该区域的房产，应取得官方边界确认，并请公证人核定适用的转让及许可规则。不能把这些专门规定扩大到摩纳哥所有住宅。

对于受该法调整的交易，业主或办理公证的公证人必须提前向国务大臣申报。第7条规定一个月的决定期间，但依法要求补充文件或现场访问时，该期间可能中止。某些家庭成员之间的转让和转给指定公共机构的行为不受该优先购买权限制。分割住宅、将长期居住用途变为短期带家具出租、开展外部工程，可能分别需要许可。作出有约束力的承诺前，应由公证人核实具体区域边界、实施规则及期限；卖方的保证不能替代法律合规证明。 第4条还涵盖某些取得控制权的公司股权转让，条件之一是该公司超过一半的资产价值来自罗谢区房地产。根据第8至9条，在依法计算的期限届满仍未作出决定，视为国家默示放弃优先购买权，但不代表获得建筑或用途变更许可。申报的交易可在六个月内按所报价格、条件向指定买方完成；买方、实际受益人、价格或条件变更可能要求重新申报。如果房屋是在2000年12月28日第1.235号法律规定的条件下出租，承租人还可能依据该法第38条享有独立的优先购买权；国家放弃行使其权利并不消灭承租人的权利。第49条对2026年10月23日公布前已取得法律上确定日期的预约或初步买卖合同所产生的转让规定例外，但须保持当事人、价格和条件不变。公证人须核实申报日、任何期间中止及实际届满日期。

核实卖方权属及房屋占有使用限制

请负责交易的摩纳哥公证人核实卖方的法律产权、地块或单元识别信息、抵押、负担、地役权、共同所有规则、占有安排，以及能否按约定交付房屋。通过适当渠道取得正式文件副本或认证摘录，不能把销售手册当作产权证明。若房屋由公司持有，应明确区分直接购买房地产与购买公司股权：交易对方、取得资产、债务、申报义务和税负都可能有显著差别。

确认房屋是否空置、已出租、由受特别保护的占有人使用，或存在其他占有安排。明确交割后买方能够使用哪些房间和室外区域，以及交接文件和钥匙。购房本身不会自动带来移民身份或居留许可；若希望在摩纳哥定居，必须另行审查居留申请程序。跨境事项，包括买方个人税务居民身份，也应独立分析，不能仅凭在摩纳哥购房推断结果。

报价前计算交易成本和长期持有成本

要求公证人按具体交易出具书面费用估算。根据经修订的1953年7月29日摩纳哥第580号法律，4.75%的房地产转让登记费率适用于规定类别，包括自然人以及符合条件、股东信息透明的摩纳哥民事公司；不同公司结构或交易可能适用其他税率或制度。4.75%不是全部购置费用：公证报酬、登记或抵押费用、中介佣金、专业调查及融资成本需要分别确认。未经核实税收规定，不应直接将新建房成本估算用于二手转让。 第580号法律还规定，适用优惠类别以外的部分交易按7.50%计征；第16条对不满足法定实际受益人条件的特定实体收购规定10%税率。税率并非可自由选择，应由公证人确定买方类别、交易性质与应税价值。仅作计算示例：应税价值为1,000万欧元时，4.75%的登记税为47.5万欧元，尚不包括其他费用。

交割后还要预算保险、屋顶和外墙、挡土墙、安保、花园与泳池、公用事业、雇员、物业管理及可能的共有物业追加分摊。索要真实的近期账单、维护合同、保险报价以及根据房屋现状确定的维修储备；不能套用适用于摩纳哥所有别墅的统一年度比例。如果融资货币不是欧元，应明确汇率的参考依据、谁承担兑换及银行转账费用，以及资金何时必须到达公证人账户。任何不可退还的承诺作出前，应安排银行审批和资金来源审查。

核查整处物业及全部权利

请摩纳哥公证人及专业人士对照拟议契约、旧产权文件、地块与单元图、地役权、抵押登记资料和实际占有情况。逐项列出主楼、客房附楼、露台、屋顶、花园、泳池、出入通道、车库、设备间，并标记为所有、专用、共用、第三人财产或未查明。相邻地块不会自动成为单一可转让的庄园；通道和管线可能越过界线。

摩纳哥1862年关于不动产转录的法令，特别是第1至4条，涉及在Conservation des hypothèques登记所有权转移及部分物权，以及对第三人的效力。登记并不能代替调查究竟卖了什么。通过公证人取得契约及仍然存在的负担信息，核查抵押、地役权、租赁、诉讼及第三人主张。在支付不可退回的款项之前，解决宣传图纸与登记权利之间的差异。

计算购置和持有的全部成本

分别核算房价、适用的登记税费与公证费、经纪佣金承担方式、融资和银行费用、独立法律及技术调查、紧急修复、定期设备更新、保险、水电、园林和雇员或承包商成本。准确税费取决于交易和买方结构，应向摩纳哥公证人索取书面估算。不能将未经核实的单一税率套用于直接购买、股权收购、新房或借贷交易。

根据摩纳哥2023年税制改革，4.75%的比例登记税类别适用于个人买方，以及符合条件的透明型摩纳哥民事公司：其自然人股东须为自身利益行事，且身份已向税务机关披露。4.75%仅是登记税，而非买方全部购置成本；公证费、约定的中介佣金、融资费用和银行收费应分别估算。其他持有架构、公司股权收购及涉及增值税的交易须分别作法律和税务定性，不得想当然地套用同一税率。

索取可以取得的近期账单、服务合同、维修日志、保险索赔记录、资源耗用和拟进行的工程。确认安保、保洁、园林、电梯和机械系统由谁运营，合同能否承接或须重谈，以及隐私安排是否合法可行。建立经常性费用高低两种情景，并增加一次大型维修。只有未来义务符合实际用途和买方流动资金，稀缺溢价才可能承受。

购买结构、签署与成交

摩纳哥法律规定，涉及公国境内不动产的协议须由摩纳哥公证人作成公证文书；确切的形式要求及《民法典》相关条文由摩纳哥律师和公证人确认。《民法典》第1432条另外规定双方的买卖允诺。要约接受、初步文件、定金安排和最终公证契约是不同的法律阶段。签字前请当地律师查明义务何时产生、退出条件、款项保管及违约后果。远程看房和交换文件不能证明整项公证交易可以远程完成。

尽早与公证人和融资银行核实买方、实际受益人及资金来源。个人购买、通过公司购买或收购公司股份在税务及产权方面并不等同；应与当地顾问审查公司负债、治理、融资及转让后果。仅在摩纳哥购买房产不会自动取得居留许可、税务居民身份或经营许可。买方涉及的其他国家的税务与继承问题也需要单独咨询。

让报价取决于证据，而不是时间压力

看房之后可以为有针对性的法律和技术审查付款，但不能无条件认可没有文件支持的面积、许可或道路通行权。使用书面核对表，区分能够确定成本并修复的缺陷与可能根本不存在的权利。合理的报价须准确列明房地产或股份、包含的动产和空间、价格与币种、费用分配、应提交文件以及未解决问题的责任。签订任何预订、买卖承诺或定金安排前，请独立的摩纳哥法律顾问或公证人审阅。

不能假定所有定金都会退还，也不能认为银行的有条件融资意向自动保护买方。必要时明确约定先决条件：满意的产权与边界核查、已证明的进入和使用权、历史工程许可、技术检查、融资、卖方解除担保，以及适用时摩纳哥城优先购买程序或行政许可。合同应依摩纳哥法律规定期限、通知方式和退款后果。口头保证无法取代可执行的合同条款。

决定继续、进一步调查还是退出

如果房屋符合基本要求，且卖方提供相互一致的产权文件、图纸、进入权说明、施工历史和费用记录，可以进入详细收购审查。如果技术缺陷能够量化并以现实预算修复，且风险可在合同中分配，则应继续调查或重新议价。如果广告中的花园、停车位或通道无法证明属于交易对象、核心使用依赖尚未确定的许可，或者权属和腾空交付无法核实，则应暂停或停止。降价不会创造本不存在的权利。

建议顺序为：（1）明确用途和不可妥协的条件；（2）要求产权文件、图纸、许可、占有状况和费用；（3）委托摩纳哥法律及技术专家解决关键疑问；（4）仅在书面条件分配剩余风险后签约和汇款。此过程有助于判断一处别墅是否值得深入调查，但在没有具体房屋文件和现场检查时不能为其作出认证。承担合同义务之日，应重新核查当时适用的规则，包括Le Rocher制度。