在卡波圣卢卡斯购买别墅和住宅

海景或精美的房源广告，不能证明房产可以合法转让、建筑状况良好或适合预定用途。在支付不可退还的定金或开展昂贵的尽职调查之前，应核实具体地块、建筑物、合法通行权和持续性义务。本文是初步筛选清单，并非对任何具体挂牌房源的估值；不声明当前房源供应或价格。

先明确用途和不可妥协的要求

确定房屋用于长期居住、季节性居住还是合法出租；需要多少卧室和便于通行的楼层；以及隐私、道路通达、服务和维护方面的要求。山坡别墅、封闭社区住宅和靠近镇中心的住宅并非同类选择。应比较实际交通路线、风和盐雾影响、隐私、对外部服务的依赖及社区规则，而不只是“海滨”或“独家”等广告用语。如果通行、布局或许可用途不满足关键要求，应尽早排除。

将广告中的房屋与法律地块对应起来

索取最新产权文件、地籍或地块识别信息、边界图或测绘报告，以及卖方有权出售的证明。由具备资质的墨西哥房地产律师和交易公证人确认主管登记机关，并核对卖方、地块描述、面积、边界、抵押负担和已登记权利是否一致。将围墙、大门、停车位、露台、泳池及通往道路的通道与地块图比对。围栏或宣传图不能证明所有权。通过登记资料核实合法通行权和地役权；可见的道路或海滩小径不一定产生私人通行权。

海滩和联邦海洋—沿岸区域适用独立的联邦公有领域制度。“海滨房产”的描述不意味着买方取得海滩所有权或自动获得占用权。如果卖方承诺私人使用海滩、建设设施或独占使用沿海土地，应索取现行 SEMARNAT 特许文件（如有）、地图所示范围、获准用途、期限、条件及转让/持续有效情况，并由律师核实该文件是否确实涵盖所宣传的权益。

外国买家应先确认适用的购置结构

墨西哥限制区包括距海岸50公里以内及距国际边境100公里以内的土地。对于该区内的住宅，外国个人通常通过银行信托（*fideicomiso*）持有权益：银行担任受托人，买方享有受益人权利。应核实墨西哥外交部（SRE）的许可及公证文书要求。信托期限通常最长为50年，并可依适用规则续期。不要假设银行为自身取得经济利益，也不要认为设立公司就会自动消除所有限制。适用方式取决于国籍、买方类型、用途和具体地块。签署或汇款前，请律师和公证人确认现行程序。

SRE 官方收费表注明自 2026 年 1 月 1 日起适用，并于 2026 年 9 月 21 日更新；其中限制区 fideicomiso 许可的签发费用为 21,650 墨西哥比索。这仅是政府许可费，不包括银行设立费或年度费用、公证/登记费用及税款。编制预算或付款前，应再次核对收费表并取得银行费用的书面报价。

核实实际建筑与官方记录是否一致

索取可取得的建筑许可、批准图纸、竣工或使用文件、扩建和泳池施工记录，以及尚未解决的通知或程序。将文件与屋顶露台、封闭式庭院、挡土墙、客房、楼梯和附属建筑逐一对照。未记录的扩建可能需要补办手续、可能未经许可，也可能影响保险、安全和转售；后果取决于事实和当地档案。应独立检查结构、防水、排水、电气、管道、空调、泳池、挡土墙、腐蚀和渗水问题，必要时聘请专项专家。

检查基础设施、通行和日常运营

询问饮用水、电力、网络和垃圾处理如何提供，是否使用独立计量、共享管网、送水、储水或私人设备。核查账单、接入记录、设备所有权、备用系统和维护合同，不要只相信口头保证。偏远或高处房产应在白天并尽可能在雨后实际走一遍路线，评估坡度、排水、道路状况、应急车辆和施工人员能否到达。沿海环境和户外设施会增加维护成本；索取水泵、水箱、泳池、外墙、窗户、防腐、园林和风暴损坏维修的记录及报价。

计算完整的购置成本和年度持有成本

要求书面列明公证与登记费用、适用的购置税、证明文件、如适用的信托设立或续期费用及银行费用、法律服务、测绘、验房及由买方承担的中介费。金额和分摊方式取决于交易和现行当地规则；通用百分比不能替代交割结算单。另行预算年度房产税、保险、公用事业、员工、泳池与花园维护、维修、社区费用、特别分摊和信托费用。如计划出租，应分别测算空置、管理、家具配置、合规和税费，并确认出租用途是否合法。本文不保证当前价格、税率或投资收益。

对于位于洛斯卡沃斯市镇的房地产，已公布的市镇 Ley de Hacienda 规定，房地产取得税率为 3%，并先扣除相当于年度 UMA 值五倍的金额；具体仍受法定条件及可能适用的特殊规则约束。不要简单地用税率乘以购买价格并将结果视为最终税额。应请交易公证人确认现行整合后的法规、计税基础、估值依据、减免以及该笔转让的具体计算。

把缺少的证据写成合同条件

在支付具有约束力或不可退还的款项前，让律师列明缺少的文件、负责取得的人和截止期限。合同应处理产权及负担审查、边界与通行核实、获准的建筑与用途、验房结果、必要时的融资或信托批准、违约救济，以及约定条件未满足时定金如何退还。使用可追踪的付款方式，并通过独立渠道核实收款方信息；不要仅凭电子邮件就向变更后的账户汇款。具体保护措施取决于合同和墨西哥法律，签署前应由当地律师起草或审阅。

继续调查、重新谈判或退出

只有在地块、卖方权限、通行权和计划用途基本一致且卖方愿意提供证据时，才进入全面尽调。若缺陷可量化且可修复，可依据独立报价和书面整改方案重新谈判价格、时间表或条件。若产权或通行权存在重大不确定、卖方拒绝核验、重要建筑疑似未获许可且没有现实的解决路径，或只有假定未经核实的租金收入才能使账目成立，应暂停或退出。保存证据和书面决策理由。

承诺前的证据清单

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