Villen und Häuser in Cabo San Lucas kaufen

Ein Meerblick oder ein überzeugendes Exposé beweist weder die rechtliche Übertragbarkeit noch den baulichen Zustand oder die Eignung für Ihre Nutzung. Prüfen Sie vor einer nicht rückzahlbaren Anzahlung oder aufwendigen Due Diligence das genaue Grundstück, die Gebäude, die rechtmäßige Zufahrt und die laufenden Pflichten. Dies ist eine Auswahl-Checkliste, keine Bewertung eines aktuellen Angebots; Verfügbarkeit und Preise werden nicht behauptet.

Nutzung und unverzichtbare Kriterien festlegen

Legen Sie fest, ob Sie dauerhaft wohnen, saisonal nutzen oder rechtmäßig vermieten möchten, wie viele Schlafzimmer und barrierearme Ebenen nötig sind und welche Anforderungen an Privatsphäre, Zufahrt, Dienstleistungen und Wartungsaufwand bestehen. Eine Hangvilla, ein Haus in einer abgeschlossenen Anlage und ein stadtnahes Haus sind nicht gleichwertig. Vergleichen Sie reale Fahrwege, Wind- und Salzbelastung, Privatsphäre, Serviceabhängigkeiten und Gemeinschaftsregeln. Scheidet die Zufahrt, Aufteilung oder zulässige Nutzung als Muss-Kriterium aus, sollte das Objekt früh aussortiert werden.

Haus und rechtliches Grundstück abgleichen

Fordern Sie den aktuellen Eigentumsnachweis, die Kataster- oder Grundstückskennung, einen Grenzplan bzw. Vermessungsnachweis und die Verkaufsberechtigung an. Ein in Mexiko qualifizierter Immobilienanwalt und der Transaktionsnotar sollen Registerzuständigkeit, Verkäufer, Grundstücksbeschreibung, Fläche, Grenzen, Belastungen und eingetragene Rechte abgleichen. Vergleichen Sie Mauern, Tore, Stellplätze, Terrassen, Pool und Weg zur Straße mit dem Plan. Ein Zaun oder eine Broschürengrafik begründet kein Eigentum. Rechtmäßige Zufahrt und Dienstbarkeiten sind anhand der Unterlagen zu prüfen; eine sichtbare Zufahrt oder ein Strandpfad beweist kein privates Wegerecht.

Strände und die bundesrechtliche maritime Küstenzone unterliegen einem gesonderten Regime öffentlichen Bundeseigentums. Die Bezeichnung „direkt am Meer“ bedeutet weder Eigentum am Strand noch ein automatisches Nutzungsrecht. Verspricht der Verkäufer private Strandnutzung, Anlagen oder die ausschließliche Nutzung von Küstenflächen, verlangen Sie eine aktuelle SEMARNAT-Konzession (falls vorhanden), deren kartierte Fläche, genehmigte Nutzung, Laufzeit, Bedingungen und Übertragbarkeit/Fortbestand. Lassen Sie prüfen, ob sie den beworbenen Vorteil tatsächlich abdeckt.

Bei ausländischen Käufern zuerst die Erwerbsstruktur klären

Die mexikanische beschränkte Zone umfasst Gebiete innerhalb von 50 km zur Küste und 100 km zu einer internationalen Grenze. Für Wohnimmobilien in dieser Zone nutzt eine ausländische natürliche Person grundsätzlich einen Banktrust (*fideicomiso*): Die Bank ist Treuhänderin, der Käufer hält Begünstigtenrechte. Die Genehmigung des Außenministeriums (SRE) und die öffentliche Urkunde müssen geprüft werden. Die Laufzeit beträgt grundsätzlich bis zu 50 Jahre und kann nach geltendem Recht verlängert werden. Weder sollte man annehmen, dass die Bank den wirtschaftlichen Nutzen für sich hält, noch dass eine Gesellschaftsstruktur Beschränkungen automatisch beseitigt. Entscheidend sind Staatsangehörigkeit, Erwerbertyp, Nutzungszweck und Grundstück. Lassen Sie Verfahren und aktuelle Einreichungen vor Unterzeichnung oder Überweisung bestätigen.

Die offizielle SRE-Gebührenübersicht, gültig laut Angabe ab 1. Januar 2026 und aktualisiert am 21. September 2026, nennt MXN 21.650 für die Erteilung der Genehmigung für einen Fideicomiso in der Sperrzone. Dies ist nur die staatliche Genehmigungsgebühr, nicht die Einrichtungs- oder laufenden Bankgebühren, Notar-/Registerkosten oder Steuern. Prüfen Sie den Tarif und die schriftlichen Bankkosten vor Budgetierung oder Zahlung erneut.

Übereinstimmung der sichtbaren Gebäude mit Genehmigungen prüfen

Fordern Sie verfügbare Baugenehmigungen, genehmigte Pläne, Fertigstellungs-/Nutzungsunterlagen, Nachweise zu Anbauten und Poolarbeiten sowie Hinweise auf offene behördliche Verfahren an. Vergleichen Sie Dachterrassen, geschlossene Patios, Stützmauern, Gästeeinheiten, Treppen und Nebengebäude mit den Unterlagen. Ein nicht dokumentierter Anbau kann genehmigungspflichtig oder unzulässig sein und Versicherung, Sicherheit oder Wiederverkauf beeinflussen; die Folgen hängen vom Einzelfall und den örtlichen Akten ab. Beauftragen Sie eine unabhängige Prüfung von Tragwerk, Abdichtung, Entwässerung, Elektrik, Sanitär, Klimaanlage, Pool, Stützmauern, Korrosion und Wassereintritt; nötigenfalls sind Fachgutachten erforderlich.

Versorgung, Zufahrt und laufenden Betrieb testen

Klären Sie die Versorgung mit Trinkwasser, Strom, Internet und Abfallentsorgung sowie Einzelzähler, Gemeinschaftsanschlüsse, Wasserlieferungen, Speicher und private Anlagen. Prüfen Sie Rechnungen, Anschlussnachweise, Eigentum an Geräten, Notstrom/Reservelösungen und Wartungsverträge statt bloßer Zusagen. Bei abgelegenen oder hoch gelegenen Häusern prüfen Sie die Zufahrt möglichst bei Tageslicht und auch nach Regen: Steigung, Entwässerung, Straßenqualität, Rettungszugang und Zugang für Handwerker. Küstenklima und Außenanlagen bedeuten Wartungsaufwand; verlangen Sie Daten und Kostenschätzungen für Pumpen, Speicher, Pool, Fassaden, Fenster, Korrosionsschutz, Garten und Sturmschäden.

Gesamte Erwerbs- und laufende Kosten ermitteln

Lassen Sie Notar- und Registerkosten, gegebenenfalls Erwerbssteuer, Bescheinigungen, Trust-Einrichtung/Verlängerung und Bankgebühren, Rechtsberatung, Vermessung, Inspektion und eine vom Käufer zu tragende Maklergebühr schriftlich aufschlüsseln. Betrag und Verteilung richten sich nach Geschäft und aktuellem lokalem Recht; ein pauschaler Prozentsatz ersetzt keine Abschlussabrechnung. Separat zu planen sind Grundsteuer, Versicherung, Versorgung, Personal, Pool- und Gartenpflege, Reparaturen, Gemeinschaftsbeiträge, Sonderumlagen und Trustgebühren. Bei geplanter Vermietung sind Leerstand, Verwaltung, Einrichtung, Compliance und Steuern separat zu modellieren; die Zulässigkeit ist zu bestätigen. Aktuelle Preise, Steuersätze oder Renditen werden hier nicht zugesichert.

Für Immobilien in der Gemeinde Los Cabos sieht der veröffentlichte kommunale Ley de Hacienda eine Erwerbsteuer von 3 % vor, nachdem das Fünffache des jährlichen UMA-Werts abgezogen wurde; maßgeblich bleiben die gesetzlichen Voraussetzungen und mögliche Sonderregelungen. Multiplizieren Sie den Satz nicht einfach mit dem Kaufpreis und behandeln Sie das Ergebnis als endgültige Steuer. Lassen Sie den Notar die aktuell geltende konsolidierte Rechtslage, Bemessungsgrundlage, Bewertungsbasis, Ermäßigungen und Berechnung für genau diese Übertragung bestätigen.

Offene Nachweise zur Vertragsbedingung machen

Vor einer bindenden oder nicht rückzahlbaren Zahlung soll der Anwalt fehlende Unterlagen, Verantwortliche und Fristen auflisten. Der Vertrag sollte Titel- und Belastungsprüfung, Grenzen und Zufahrt, genehmigten Bau und Nutzung, Inspektionsergebnisse, Finanzierung bzw. Trust-Genehmigung, Rechtsfolgen und Rückzahlung der Anzahlung bei Scheitern festgelegter Bedingungen regeln. Nutzen Sie nachverfolgbare Zahlungen und bestätigen Sie Empfängerdaten unabhängig; überweisen Sie nicht aufgrund einer E-Mail auf geänderte Konten. Der konkrete Schutz hängt vom Vertrag und mexikanischem Recht ab; lassen Sie ihn vor Unterschrift lokal prüfen.

Fortfahren, neu verhandeln oder abbrechen

Gehen Sie erst zur vollständigen Prüfung über, wenn Grundstück, Verkaufsbefugnis, Zufahrt und beabsichtigte Nutzung plausibel zusammenpassen und Unterlagen vorgelegt werden. Verhandeln Sie Preis, Zeitplan oder Bedingungen neu, wenn ein Mangel messbar behebbar ist, und sichern Sie Kostenschätzung und Abhilfe schriftlich. Unterbrechen oder beenden Sie den Prozess bei erheblich unklarem Titel oder Wegerecht, verweigerter Prüfung, scheinbar ungenehmigten wesentlichen Gebäudeteilen ohne realistischen Lösungsweg oder einer Kalkulation, die nur mit unbestätigten Mieteinnahmen funktioniert. Dokumentieren Sie die Gründe.

Nachweise vor einer Verpflichtung

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