Monako'da villa ve müstakil ev satın alma: ön inceleme

Sadece «villa» sözcüğünü değil, doğru taşınmaz türünü seçin

Önce kullanım amacını belirleyin: sürekli ikamet, aileyle ara sıra konaklama veya yeniden geliştirme planı, dik yola, gürültüye, merdivene, mahremiyete ve inşaata ilişkin farklı gereksinimler doğurur. Yatak odası sayısı, araç geçiş genişliği, asansör, dış mekân ve günlük hizmetlere yakınlık gibi vazgeçilmez koşulları yazın. İlandaki tek bir metrekare rakamı yerine gerçekten kullanılabilen odaları ve erişimi karşılaştırın. Manzarası muhteşem ama eşya teslimatı için yolu olmayan bir ev uygun fiyatına rağmen elverişsiz olabilir.

Bağımsız villa, bitişik nizam müstakil ev ve reklamda «villa» denilen geniş daire hukuken aynı şey değildir. Birimin kesin tanımını, tapu ve mülkiyet belgelerini, arsa veya ortak alan planlarını, ortak mülkiyet düzenlemelerini ve fiyata dâhil alan listesini isteyin. Terasların, bodrumların, park yerlerinin, bağlantı yollarının ve bahçelerin münhasır mülkiyet mi, ortak alan mı yoksa yalnızca kullanım hakkı mı olduğunu yazılı açıklattırın. Fotoğraflar ve reklam metinleri bunları ispatlamaz.

Tabloyu yana kaydırın ↔

2025 işlemleri gerçekte neyi gösteriyor?

Monaco Statistics’in Şubat 2026’da yayımladığı 2025 Emlak Gözlemevi raporu, 2025’te beş villa yeniden satışını, 2024’te dört işlemi kaydeder. Toplam işlem değeri 2025’te 452,5 milyon €, 2024’te 140,3 milyon € idi. Tüm konut sınıflarında 429 yeniden satış ve ayrı olarak 64 yeni bina satışı gerçekleşti; ikincisinin içinde büyük konut kategorisine alınmış dört villa vardı. Yeni satışlar ile yeniden satışlar farklı gruplardır. Çok az sayıda sıra dışı bina veya arsa işlemi toplam değeri güçlü biçimde etkiler. 452,5 milyon € tutarını beşe bölmek tek bir evin değerini vermez; parsel, haklar, ölçek ve amaç farklıdır.

Tabloyu yana kaydırın ↔

Metrekare ortalaması villa fiyatı değildir

Rapor, kapsam içindeki konut işlemleri için 2025’te 57.569 €/m² tahmin eder; bu, yeni yöntemle yeniden hesaplanan 2024’teki 58.402 €/m² değerinden %1,4 düşüktür. Yeni doğrusal regresyon işlem yılını, semti ve yapım dönemini dikkate alır; 470 mülkün 427’sinde alan biliniyordu. Bu sayı, alan verisi bulunan mülkleri gösterir; villalar ve Monaco-Ville çıkarıldıktan sonraki regresyon örnekleminin kesin büyüklüğü değildir. Atipik olup sıkça proje amacıyla satın alınan villalar açıkça hariç tutuldu; az işlem nedeniyle Monaco-Ville de çıkarıldı. Yeniden hesaplanan 2024 değeri eski, yalnız yeniden satışlara dayanan raporlarla doğrudan karşılaştırılamaz. Bir villanın ilan alanını 57.569 € ile çarpmak değerleme değil yöntem hatasıdır.

Giriş yolunu, parseli ve fiilî sınırları birlikte inceleyin

Yaya girişi, araç dönüş alanı, garaj rampası, teslimat aracı, basamaklar ve acil servis erişimi dâhil tüm güzergâhı yürüyün. Yolun başka bir parselden veya ortak yoldan geçip geçmediğini ve fiilen kullanılan geçişin irtifak ya da başka bir hukuki hakla korunup korunmadığını araştırın. İlandaki bir kapı devredilebilir geçit hakkının kanıtı değildir. Satıcının mülkiyet belgelerini, ölçüm ve planları bahçe duvarları, çitler, teraslar ve yollarla karşılaştırın; farklılıkları yetkili yerel uzmana çözdürün.

Kapalı bina alanını dış teraslardan, garajlardan, bodrumlardan ve arsanın kendisinden ayrı tutun. Ölçüm yöntemini ve belgeleri içeren ayrıntılı alan dökümü isteyin; ilandaki rakamı kendiliğinden resmî yasal ölçüm saymayın. Eğimli parsellerde drenaj, istinat duvarları, zemin hareketi, komşu yapılar ve yol ile altyapı bağlantılarını inceleyin. Bunlar bakım giderlerini, kullanılabilir araziyi ve ileride yapılabilecek değişiklikleri etkiler. Belirsiz sınır veya geçiş hakkı sadece kozmetik indirim nedeni değil, teklifi bekletme nedenidir.

Binanın durumunu ve planlanan işleri denetleyin

Eski bir evi oturuma hazır saymadan önce taşıyıcı sistem, çatı, su yalıtımı, nem, cephe, teras, drenaj, elektrik, soğutma, tesisat ve varsa asansör ile havuz için bağımsız teknik inceleme yaptırın. Bakım kayıtlarını, kusur bildirimlerini, geçmiş su hasarlarını ve mevcut sigorta kanıtlarını isteyin. Ortak yapılar veya tesisat varsa onarım kararını kimin verdiğini ve masrafı kimin üstlendiğini saptayın. Şık bir iç tasarım mühendislik incelemesinin yerine geçmez; tanıtım fotoğrafları yapı durumunu doğrulamaz.

Değerleme yeni kat, teras genişletmesi, iç plan değişikliği veya yıkıp yeniden yapmaya dayanıyorsa önce Monako'da deneyimli bir mimardan uygulanabilirlik görüşü alın. 3 Kasım 1959 tarihli 674 sayılı Ordonnance-Loi ile 9 Eylül 1966 tarihli 3.647 sayılı Ordonnance Souveraine, inşaat ve değişiklikler için önceden izin rejimi öngörür; özel şartlar ve istisnalar somut işe göre değerlendirilir. Eski ek yapının izinli olduğunu veya yeni malik tarafından tekrar yapılabileceğini, yasallaştırılabileceğini yahut büyütülebileceğini varsaymayın. Önceki izinleri, planları, tamamlama kanıtlarını ve gerekli yeni onaylara ilişkin yazılı görüşü isteyin.

Monaco-Ville (Le Rocher) için ayrı hukuki değerlendirme

Monako içindeki kesin konum hukuk açısından önemlidir. 16 Ekim 2026 tarihli ve 1.598 sayılı, 23 Ekim 2026'da yayımlanan kanun Monaco-Ville ve tanımlanan bitişik alanları kapsayan Le Rocher için özel koruma getirmiştir. Kanun belirli devirlerde yasal istisnaları bulunan devlet önalım hakkını düzenler; ayrıca bölge içinde kullanım değişikliği, inşaat ve yıkımı denetler. Bu bölgedeki aday taşınmaz için resmî sınır tespitini alın ve noterden devir ile izin kurallarını belirlemesini isteyin. Bu özel hükümler Monako'daki bütün evlere otomatik uygulanmaz.

Kapsama giren devirlerde malik veya işlemi yapan noter önceden Devlet Bakanına bildirim sunar; 7. madde bir aylık karar süresi öngörür ve kanuni belge istemi veya ziyaret halinde süre askıya alınabilir. Bazı aile içi devirler ve belirtilen kamu kurumlarına devirler önalım hakkı dışındadır. Bağımsız bölümlerin ayrılması, sürekli konutun kısa süreli mobilyalı kiralamaya çevrilmesi veya dış yapı işleri ayrı izin gerektirebilir. Bağlayıcı taahhütten önce kesin sınırları, uygulama düzenlemelerini ve süreleri noterle doğrulayın; satıcının beyanı hukuka uygunluğun kanıtı değildir. 4. madde, varlıklarının yarıdan fazlası Rocher'deki taşınmazlardan oluşan şirketlerde kontrol sağlayan bazı pay devirlerini de kapsar. 8 ve 9. maddeler uyarınca usulüne uygun hesaplanan sürenin sonunda karar verilmemesi, önalım hakkından zımnen vazgeçilmesi demektir; yapı veya kullanım izni değildir. Bildirilen satış altı ay içinde açıklanan fiyat ve şartlarla belirtilen alıcıya yapılabilir; alıcı, gerçek faydalanıcı, fiyat veya şartlardaki değişiklik yeni bildirim gerektirebilir. Taşınmaz 28 Aralık 2000 tarihli 1.235 sayılı Kanun kapsamındaki şartlarla kiralanmışsa, 38. maddedeki kiracının ayrı önalım hakkı da uygulanabilir; Devletin feragati bu hakkı ortadan kaldırmaz. 49. madde, 23 Ekim 2026'daki yayımdan önce hukuken kesin tarih kazanmış ön sözleşmelere dayanan, tarafları, fiyatı ve şartları değişmeyen devirleri dışlar. Noter bildirim tarihini, olası duraklamayı ve gerçek süre sonunu teyit etmelidir.

Satıcının hakkını ve oturum kısıtlamalarını belgeleyin

İşlemde görev alan Monako noterinden satıcının mülkiyet hakkını, parsel veya bölüm tanımını, ipotekleri, takyidatları, irtifakları, ortak mülkiyet hükümlerini, kullanım ilişkilerini ve vaat edilen zilyetliğin teslim edilebilmesini araştırmasını isteyin. Satış broşürü yerine uygun kanallardan belge örneklerini veya onaylı kayıtları alın. Ev bir şirketin üstündeyse doğrudan gayrimenkul edinimini şirket hissesi satın almaktan ayırın: satıcı, devredilen varlık, borçlar, bildirim yükümlülükleri ve vergiler esaslı biçimde farklı olabilir.

Evin boş mu, kiralık mı, özel koruma altındaki kiracının kullanımında mı, yoksa başka bir düzenlemeyle mi dolu olduğunu doğrulayın. İşlem tamamlanınca hangi oda ve dış alanların kullanılacağını, hangi teslim belgeleri ve anahtarların verileceğini tespit edin. Ev sahipliği tek başına göçmenlik statüsü veya ikamet izni sağlamaz; Monako'da yaşamak isteyenler bu süreci ayrıca değerlendirmelidir. Alıcının kişisel vergi mukimliği dâhil sınır ötesi meseleler de satın almadan bağımsız incelenmelidir.

Teklif vermeden önce işlem ve mülkiyet bütçesi oluşturun

Noterden işleme özgü yazılı gider hesabı isteyin. Değişik 29 Temmuz 1953 tarihli 580 sayılı Monako Kanunu'na göre %4,75 gayrimenkul devir tescil harcı, gerçek kişiler ve gerekli şartları taşıyan şeffaf Monako medeni şirketleri gibi tanımlı kategoriler için geçerlidir; diğer şirket yapıları veya işlemler farklı kurallara tabi olabilir. %4,75 toplam edinim gideri değildir: noter ücreti, kayıt veya ipotek, emlak komisyonu, uzman incelemeleri ve finansman ayrıca doğrulanmalıdır. Yeni yapıya ait bir hesaplamayı ikinci el satışa vergi rejimini incelemeden uygulamayın. 580 sayılı Kanun ayrıca indirimli kategori dışındaki işlemler için %7,50'lik bir kategori ve 16. madde kapsamında gerçek faydalanıcı şartlarını karşılamayan belirli tüzel kişi edinimleri için %10 oranı öngörür. Oranlar isteğe bağlı değildir: noter alıcıyı, işlemi ve vergi matrahını sınıflandırmalıdır. Sadece örnek olarak, vergilendirilebilir değeri 10 milyon avro olan işlemde %4,75 oranı 475.000 avro tescil harcı demektir; diğer giderler dahil değildir.

Devir sonrasında sigorta, çatı ve cephe, istinat duvarları, güvenlik, bahçe ve havuz, kamu hizmetleri, personel, yönetim ve olası ortak mülkiyet aidatlarını hesaplayın. Gerçek yakın dönem faturalarını, bakım sözleşmelerini, sigorta teklifini ve duruma dayalı bir rezervi talep edin; tüm Monako villaları için geçerli evrensel bir yıllık oran belirlenemez. Finansman avro dışı para birimindeyse kurun hangi referansa göre belirleneceğini, dönüşüm ve banka havalesi masraflarını kimin karşılayacağını ve tutarın noter hesabına ne zaman geçeceğini belgeleyin. Geri alınamayan taahhütten önce banka onayı ve fon kaynağı kontrollerini planlayın.

Yalnızca ana evi değil tüm hakları kontrol edin

Monakolu noterin ve uzmanların sözleşme taslağı, önceki mülkiyet belgeleri, parsel ve bölüm planları, irtifaklar, ipotek kayıtları ve fiilî kullanımı karşılaştırmasını sağlayın. Ana ev, misafir eklentisi, teras, çatı, bahçe, havuz, geçiş şeridi, garaj ve teknik odaları listeleyin. Her biri için mülkiyet, özel kullanım, ortak alan, üçüncü kişi mülkiyeti veya belirsizlik yazın. Bitişik parseller otomatik olarak tek devredilebilir mülk değildir; geçiş ve hatlar sınırları aşabilir.

1862 tarihli Monako taşınmaz tescil kararnamesinin özellikle 1–4. maddeleri, mülkiyet devri ve bazı ayni hakların Conservation des hypothèques nezdindeki kaydı ile üçüncü kişilere karşı etkisini düzenler. Tescil, neyin satıldığını araştırmanın yerine geçmez. Noter aracılığıyla tapu belgeleri ve mevcut yükleri alın; ipotek, irtifak, kira, dava ve üçüncü kişi taleplerini inceleyin. İlan çizimi ile kayıtlı hakların çelişkisini iadesiz ödeme öncesinde giderin.

Satın alma bedeli dışındaki tüm giderler

Satın alma bedeli, uygulanabilir tescil ve noter gideri, komisyon paylaşımı, kredi ve banka masrafları, bağımsız hukuk ve teknik inceleme, acil işler, dönemsel ekipman yenileme, sigorta, elektrik-su, peyzaj ve personel ya da yüklenicileri ayrı yazın. Kesin vergi ve harçlar işlem ile alıcı yapısına göre değişir; Monako noterinden yazılı hesap isteyin. Doğrudan alım, hisse devri, yeni yapı ve kredili işlem için tek doğrulanmamış oran kullanmayın.

Monako’nun 2023 vergi reformundan sonra %4,75 oranındaki nispi tescil harcı kategorisi, gerçek kişilerin ve gerçek kişi ortakları kendi hesaplarına hareket eden ve vergi idaresince kimlikleri bilinen şartları sağlayan şeffaf Monako medeni şirketlerinin edinimlerine uygulanır. Bu %4,75 yalnızca tescil harcıdır; alıcının toplam masrafı değildir: noter ücretleri, kararlaştırılmış aracılık komisyonu, finansman ve banka masrafları ayrıca hesaplanmalıdır. Diğer sahiplik yapıları, şirket payı alımları ve KDV hükümleriyle bağlantılı işlemler ayrı hukuki ve vergisel sınıflandırma gerektirir; aynı oran kendiliğinden geçerli sayılmamalıdır.

Mevcut son dönem faturalarını, servis sözleşmelerini, bakım kayıtlarını, sigorta hasarlarını, tüketimi ve planlanmış projeleri alın. Güvenlik, temizlik, bahçe, asansör ve teknik sistemleri kimin yürüttüğünü; sözleşmelerin devrini veya yeniden pazarlığını ve mahremiyet önlemlerinin yasal uygulanabilirliğini belirleyin. Düşük ve yüksek yıllık giderle büyük tek seferlik onarım senaryosu kurun. Seçkinlik primi, bu yükler kullanım ve nakit imkânına uygunsa anlamlıdır.

Alıcı yapısı, imza ve tapu süreci

Monako hukuku, Prenslikteki taşınmazlara ilişkin anlaşmalar için noter önünde düzenlenmiş resmî senet şartı arar; kesin şekil şartlarını ve ilgili Medeni Kanun maddelerini Monakolu hukukçu ve noter teyit eder. Madde 1432 karşılıklı satış vaatlerini ayrıca düzenler. Kabul edilmiş teklif, ön belge, kaparo düzenlemesi ve son noter senedi ayrı aşamalardır. İmzadan önce yükümlülüğün doğumu, vazgeçme koşulları, paranın muhafazası ve temerrüt sonuçlarını hukukçuyla inceleyin. Uzaktan ziyaret ve belge paylaşımı tüm işlemin uzaktan tamamlanabileceğini kanıtlamaz.

Alıcı ve gerçek faydalanıcı kimlikleri ile fon kaynağını noter ve finansman bankasıyla erken doğrulayın. Şahsen, şirketle veya hisse devriyle satın alma vergisel ve ayni haklar bakımından eşdeğer değildir; hedef şirketin borçları, yönetimi, kredisi ve devir sonuçları için yerel danışman kullanın. Monako'da mülk satın almak kendiliğinden oturma izni, vergi mukimliği veya faaliyet izni vermez. Alıcının ilgili diğer ülkelerdeki vergi ve miras sonuçları ayrı değerlendirilmelidir.

Teklifi baskıya değil belgeye bağlayın

Bir gezinti hedefli hukuki ve teknik incelemeyi haklı kılabilir; fakat belgesiz alan, izin veya geçit hakkını koşulsuz kabul etmeyi değil. Yazılı kontrol listesi kullanın ve bedeli öngörülebilir onarılabilir kusurları hiç mevcut olmayabilecek haklardan ayırın. Teklif taşınmazı veya hisseleri, dâhil taşınırları ve alanları, bedeli ve para birimini, masraf paylaşımını, sunulacak belgeleri ve çözümsüz meselelerin sorumluluğunu kesin belirtmelidir. Rezervasyon, ön satış sözü veya kapora düzenini imzadan önce bağımsız Monako hukuk danışmanına veya notere inceletin.

Her kaporanın iade edileceğini veya koşullu banka finansman beyanının alıcıyı otomatik koruyacağını düşünmeyin. Gerektiğinde açık koşullar koyun: tatmin edici mülkiyet ve sınır incelemesi, kanıtlanmış geçiş ve kullanım, eski işlerin izinleri, teknik raporlar, finansman, satıcının teminatları kaldırması ve uygulanıyorsa Monaco-Ville önalımı ya da idari onayları. Süreler, bildirimler ve iade sonuçları Monako hukukuna tabi somut sözleşmede yazılmalıdır. Sözlü güvence icra edilebilir sözleşmenin yerini tutmaz.

Karar: ilerle, daha fazla araştır veya vazgeç

Ev vazgeçilmez şartları karşılıyor ve satıcı tutarlı mülkiyet belgeleri, planlar, erişim açıklaması, iş geçmişi ve gider kayıtları sağlıyorsa ayrıntılı edinim incelemesine geçin. Teknik kusur ölçülebilir ve gerçekçi bütçeyle giderilebilir, risk de sözleşmeyle paylaştırılabilir ise daha fazla araştırın ya da fiyatı yeniden görüşün. İlanda yer alan bahçe, park veya geçişin satışa dâhil olduğu kanıtlanamıyorsa, temel kullanım belirsiz bir izne bağlıysa veya mülkiyet ve boş teslim doğrulanamıyorsa taahhüdü durdurun. İndirim eksik hakkı yaratmaz.

Önerilen sıra: (1) kullanım amacını ve zorunlu kriterleri yazın; (2) tapu, plan, izin, kullanım ve maliyet belgelerini isteyin; (3) belirleyici boşlukları Monako'daki hukuk ve teknik uzmanlarına inceletin; (4) sadece kalan riskleri paylaştıran yazılı şartlarla imzalayın ve para gönderin. Bu yöntem villanın daha derin incelemeye değip değmediğini gösterir; belgeleri ve denetimi olmadan belirli bir evi tasdik etmez. Geçerli kuralları ve Le Rocher rejimini taahhüt tarihinde yeniden kontrol edin.