Bangkok’ta villa ve ev satın almak

Uygun evi seçmek

Önce evin kullanım amacını belirleyin: sürekli ikamet, dönemsel ziyaret, birkaç kuşağın birlikte yaşaması veya kiraya verme. Tüm giderleri içeren azami bütçeyi, gerçek yoğun saat yolculuğunu, kullanılabilir yatak odalarını, park yerini, mahremiyeti, erişilebilirliği, gürültüyü ve bakım kapasitenizi yazın. Haritadaki kuş uçuşu mesafe yerine güzergâhı deneyin. Müstakil evde bahçe, drenaj, sınır duvarı, giriş yolu ve komşu kullanım biçimleri iç dekorasyon kadar önemlidir. Arsa alanı, toplam inşaat alanı ve kullanılabilir iç alanı ayrı ayrı isteyin; aynı ölçü değildir. İlandaki tek büyük alan rakamı güvenilir karşılaştırma sağlamaz. [5]

Üç seçeneği kıyaslayın: bağımsız parseldeki ev daha çok kontrol, buna karşılık doğrudan onarım ve güvenlik sorumluluğu getirir. Yönetilen bir site içindeki ev ortak olanaklar sunabilir fakat aidat, kurallar ve kısıtlamalar doğurabilir. Yenilenmiş eski ev olgun bahçeye ve iyi konuma sahip olabilir; eklentiler ile tesisatlar ayrıca incelenmelidir. Bunlar piyasa fiyatları hakkında genelleme değil eleme kategorileridir. Çatı, dış cephe, teknik odalar ve sokak için güncel fotoğraf, ölçülü plan, ortak alan kuralları ve bırakılacak eşyaların listesini isteyin. Uygun olmayan mülkleri pahalı hukuki inceleme öncesinde eleyin. Yönetilen bir sitedeki ev için ödenmemiş ortak giderlere dair yazılı belgeyi, güncel kuralları ve özel yollar ile ortak tesislerin bakımından kimin sorumlu olduğunu isteyin; site yönetimi bulunması malikin yükümlülüklerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Alıcının edinebileceği haklar

Kapora konuşmadan alıcının vatandaşlığını ve hukuki statüsünü belirleyin. Tayland vatandaşları ve şartları taşıyan Tayland tüzel kişileri bazı sınırlamalarla arazi sahibi olabilir. Yabancı gerçek kişi Bangkok'ta ev satın alarak genellikle arazinin mülkiyetini kazanmaz. Tayland hükümetinin açıkladığı Land Code 96 bis maddesindeki dar istisna en az 40 milyon THB uygun yatırım, konut amacıyla en fazla bir rai ve İçişleri Bakanının iznini içerir; otomatik alıcı hakkı değildir. Güncel koşulları, yatırım geçmişini ve bireysel izni Tayland avukatı ile Land Office doğrulamalıdır. Evlilik, ikamet, bina mülkiyeti veya bedelin tamamını ödeme tek başına yabancıya arazi mülkiyeti sağlamaz. Atıf yapılan hükûmet özeti Temmuz 2023’te güncellenmiştir. Bu belgedeki temel rakamlar bugün için uygunluk kararı sayılmaz; istisnaya dayanmadan önce yürürlükteki ayrıntılı yatırım şartlarını doğrulatın. [1]

Arazi mülkiyetini, ayrı bina mülkiyetini, arazi kira hakkını ve superficies gibi tescilli ayni hakkı birbirine karıştırmayın. Her biri farklı yetkiler verir. Tayland Civil and Commercial Code 538 ve 540 maddeleri uyarınca üç yıldan uzun taşınmaz kirasının üç yıl sonrasında ileri sürülebilmesi için öngörülen yazılı şekil ve tescil gerekir; normal sabit kiralama süresi genel olarak en fazla 30 yıldır. Yenileme olasılığı garanti değildir; otomatik 90 yıl vaadi mülkiyetin karşılığı değildir. Ayrı bina hakkının varlığı belgeye ve tescil uygulamasına bağlıdır. Avukat, hakkın kime tescilli olduğunu, kimlere karşı hüküm doğurduğunu ve satış, ölüm veya süre bitimindeki durumu yazılı açıklamalıdır. [8]

Yeni kurulmuş Tayland şirketini veya yardımcı olacak yerel ortağı kolay bir dolanma yöntemi saymayın. Gerçek ticari faaliyet gösteren hak sahibi şirket ile yabancının kontrolünü gizleyen göstermelik ortaklık farklıdır. Tayland makamları nominal ortakları yasakladıklarını bildiriyor; son resmi açıklamalar denetimin artırıldığını anlatıyor. Araziyi nominal ortak, Taylandlı eş veya partner adına tutmak yabancıya eşdeğer korunmuş mülkiyet sağlamaz. Şirket kullanılıyorsa gerçek iş amacını, hissedarları, fon kaynağını, fiili denetimi ve bağımsız yazılı hukuki görüşü isteyin. Kat mülkiyetli bir konut başka kurallara tabidir; villa yerine sessizce ikame edilemez. [6] [7]

Parsel, sınır ve giriş yolu

Gerçek arsa tapusunu, türünü ve benzersiz referanslarını alın. Yetkili Land Office nezdinde mevcut malik, sınırlamalar, ipotekler, kiralar, irtifaklar ve diğer tescilli hakları kontrol ettirin. Satıcının tasarruf yetkisini ve ilandaki bütün parsellerin satışa dahil olduğunu doğrulayın. Department of Lands haritası resmi tapu incelemesinin veya ölçümün yerini tutmaz. Yetkin harita mühendisi kayıtlı sınırları kapılar, binalar, duvarlar ve fiili kullanımla karşılaştırmalı; sapmalar kurumda açıklığa kavuşturulmalıdır. Özel olarak gösterilen havuz, yeşil şerit veya giriş yolunun bir kısmı başka parsele ait ya da ayrı hakka tabi olabilir. [5]

Kamu yoluna hem hukuken güvence altında hem fiilen kullanılabilir ulaşımı inceleyin. Yol kamuya mı, özel kişiye mi, siteye mi ait, yoksa izinle mi kullanılıyor? Tescilli geçit irtifakını ve ilgili sözleşmeyi görün. Yolu yürüyerek ve araçla deneyin; dönüş, teslimat, acil müdahale, park edilmiş araçlar ve kilitli kapıları değerlendirin. Su, elektrik ve drenaj hatlarının komşu araziden geçişini de kontrol edin: mevcut bağlantı sürekli irtifak hakkını ispatlamaz. Erişim komşunun gayriresmî iznine dayanıyorsa riski kaydedin. Emlakçının 'hep böyle kullanıldı' sözü belgenin yerine geçmez. [5]

Yapı ve sürekli giderler

İlgili inşaat ve tadilat ruhsatlarını, onaylı projeleri ve gerektiğinde tamamlanma ya da kullanım belgelerini isteyin. Bangkok idaresi Building Control Act B.E. 2522 uyarınca ruhsat kurallarını ve onaylı plan değişikliklerini açıklar. Katları, çatı eklentilerini, müştemilatı, kapalı otoparkı, çitleri ve tasarlanan kullanımı projelerle karşılaştırın. Bir odanın yıllardır var olması onu kendiliğinden yasal yapmaz. Taylandlı mimar veya mühendis aykırılıkları ve düzeltme maliyetini; yerel hukukçu sonradan onay olanağını ve sınırlamaları değerlendirmelidir. Her eklentinin satıştan sonra yasallaştırılacağını varsaymayın. BOI/OSOS rehberi mevcut bir villayı değil, yeni bir depo inşaatını örnek almaktadır; örnekteki usul, süre ve maliyetleri Bangkok’taki yetkili makamdan teyit almadan bu eve uygulamayın. [2] [3] [4]

Villa daireye kıyasla farklı sürekli giderler doğurur. Çatı ve su izolasyonu, oturma çatlakları, elektrik, klima, tesisat, havuz ekipmanı, drenaj ve haşereler için bağımsız inceleme yaptırın. Yalnız güneşli havada bakmayın; yoğun yağışta su girişi araştırın. Faturaları, bakım kayıtlarını, garantileri, sigorta şartlarını, site aidatlarını ve kuralları alın. Kısa süreli kiralama veya ticari kullanım ayrı izinler gerektirebilir; mülkiyet her faaliyeti kendiliğinden serbest kılmaz. Bahçe, havuz, güvenlik, gerekirse personel, büyük onarım payı ve boş dönem bakımı için ihtiyatlı yıllık bütçe hazırlayın. Emlaka özgü veri olmadan genel gider veya getiri oranı varsaymayın.

Bangkok semtinin adı tek başına evin uygunluğunu belirlemez. İş ve okula gerçek ulaşımı, yolun iki yönde erişimini, yakın şantiyeleri ve gece gürültüsünü, drenajı, güneş ve havalandırmayı, kullanılabilir bahçeyi ve gelecekteki bakımı karşılaştırın. Mümkünse farklı saatte ve yağmur sonrasında tekrar bakın. Büyük villa, pahalı alanı işe yaramıyorsa veya girişi güvensizse daha kötü seçenektir. Kusursuz gösterim yerine bakım geçmişini isteyin. İlan fiyatları pazarlık işaretidir; tamamlanmış işlem bedelinin kanıtı değildir. Değerleme için gerçek ve karşılaştırılabilir satış kayıtları gerekir.

Seçenekleri ve ödemeleri değerlendirmek

Rezervasyon ödemesinden önce Taylandlı gayrimenkul avukatı satıcı kimliği ve yetkisini, devredilecek hakkı, tapuyu, takyidatları ve bu alıcının hakkı hukuken edinebilmesini incelemelidir. Fiyat, para birimi, taksitler, kapora saklanması, belge teslim süreleri ve iade koşullarını Tayland hukukuna uygun yazılı belgeye bağlayın. Sözde yoğun talep nedeniyle aracıya büyük tutar göndermeyin. Bina ve arsanın hakları farklıysa ayrı belirtin; eşya listesi, takyidatın kaldırılması ve vazgeçme veya yeniden pazarlık imkânı veren inceleme sonuçları yazılmalıdır. Sözleşme ve emanet sistemi yerelde incelenmeli; evrensel cayma hakkı varsayılmamalıdır. [1] [5]

Gerçek tekliflere dayanan toplam maliyet tablosu oluşturun: belirli hakkın bedeli, avukat ve haritacı, denetimler, onarım, tescil bedelleri, geçerli vergiler ve harçlar, kararlaştırılan komisyonlar ve yinelenen giderler. Ödeyeni sözleşme ve güncel kurallara göre belirleyin; genel bir sabit yüzde kullanmayın. Para yurt dışından geliyorsa her iki bankadan referans döviz kuru, dönüşüm marjı, transfer ve muhabir banka ücretleri, alıcı banka kesintileri, gerekli kanıtlar ve limitleri alın. Kur hareketi toplamı değiştirir; yabancı para bütçesi THB fiyatını garanti etmez. Kredi ve teminat, borçlu ve edinilen hakka bağlıdır.

Tüm son adaylara aynı puanlama çizelgesini uygulayın: alıcının ilgili hakkı edinebilmesi, tapu ve erişim güvencesi, yapı ruhsatına uygunluk, gerçek kullanım, acil tamirat, belgeli sürekli giderler ve açık koşullar. Her satırı 'doğrulandı', 'bağımsız inceleme gerekli' veya 'kabul edilemez' olarak belge referansı ile işaretleyin. Parseli kesinleşmiş fakat geçişi ihtilaflı modern bir ev, güvenli geçit hakkı olan küçük evden daha riskli olabilir. Ruhsatlı bina da alıcının edinemeyeceği mülkiyet hakkını yaratamaz. Kesin hukuki engeli estetik puanlarıyla kapatmayın.

Devam, inceleme veya vazgeçme kararı

Kademeli karar verin. Kullanım ve bütçe uygunsa, satıcı kimlik belgelerini sağlıyorsa ve öngörülen hak hukuken en azından mümkün görünüyorsa ücretli bağımsız incelemeye geçin. Ölçüm, geçiş, tadilat veya gider belgeleri eksik ama elde edilebilirse araştırın ya da koşulları yeniden görüşün; tatmin edici incelemeyi açık ön şart haline getirin. Nominal malik zorunluysa, hak alıcıya kapalıysa, kritik giriş kanıtlanamıyorsa, satıcı yetkisizse veya ciddi kusur oturumu engelliyorsa durun. Nihai ödeme öncesi yetkili Land Office ile tescil ve ödeme sırasını doğrulayın. Ön eleme hukuki görüşün yerini tutmaz. [1] [3] [5] [6]

Hedefli belge dosyası oluşturun: satıcı kimliği ve yetki belgeleri, güncel tapu ve parsel planı, geçiş belgeleri, kayıtlı kira ve diğer haklar, ruhsat ve revize projeler, varsa vergi ve hizmet ödeme kayıtları, site kuralları, haritacı ve mühendis raporları, demirbaş listesi, iptal koşullu taslak sözleşme. Görevler net olmalı: avukat tapu ve edinme yeterliliğini; haritacı sınır ve geçidi; mimar/mühendis bina ile ruhsatı; banka finansman ve kur maliyetini inceler. Video gösterimi uygun olmayan evi elemekte işe yarar fakat tapu kurumu ve yerinde incelemenin yerini tutmaz. İmza, tescil, ödeme ayrıdır; tamamen uzaktan kapanış sözü vermeden vekâlet usullerini doğrulayın. [2] [5]