Bangkok’ta daire ve kondominyum satın almak

Önce edinilen hakkı belirleyin

Bangkok'ta “apartman dairesi” ifadesi, tescilli bir kondominyumdaki bağımsız bölümü, tek malikin binasındaki kiralık konutu veya kira ya da başka sözleşmeden kaynaklanan hakkı ifade edebilir. Bunlar aynı tür satın alma değildir. Tescilli kondominyum, bağımsız bölüm mülkiyeti ve ortak alanlarda hak sağlayabilir; kiralama bu tapuyu yaratmaz. “Freehold” ya da “99 yıllık mülkiyet” vaatlerinden önce tapu belgesini ve kondominyum tescilini isteyin. Bu yazı belirli bir bölümle ortak binanın seçimi ve incelemesine yöneliktir; mevcut ilan veya getiri tahmini sunmaz.

Önce kullanımınızı belirleyin: sürekli ikamet, dönemsel kullanım veya uzun süreli kiraya verme. Tayland bahtı (THB) cinsinden tüm satın alma maliyeti, aylık gider sınırı, oda ve çalışma alanı, gerçek yoğun saatlerde ulaşım, erişilebilirlik ve gürültü koşullarını yazın. Kullanılabilir ve tescilli alanları ayıran plan isteyin. Oturan kişiler, hayvanlar, tadilat ve otopark, depo, mobilya haklarını araştırın: mülkiyet mi, tahsis mi, izin mi, yalnızca teamül mü? Tanıtılan tesis kişisel ve icra edilebilir bir hak değildir.

Bölüm kadar ortak binayı da inceleyin

Yalnızca aynı kullanım ihtiyacını karşılayan seçenekleri karşılaştırın. Gün ışığı ve ısı, su basıncı, havalandırma, asansör kapasitesi, yangın çıkışları, nem, taşıyıcı kusurlar, ses yalıtımı, erişim ve mobil şebeke ve internet bağlantısını denetleyin. Farklı saatlerde tekrar gidin. BTS/MRT için kuş uçuşu yerine gerçek güzergâhı değerlendirin. Bangkok'ta sağanakta ulaşım, su baskını geçmişi, komşu inşaatlar ve trafik gürültüsü önemlidir. Risk varsa bağımsız teknik inceleme yaptırın; satıcı fotoğrafları yeterli değildir.

Her seçenek için tescilli net bölüm alanı, eşdeğer metrekare fiyatı, belgeli satış koşulları ve hariç tutulan unsurları yazın. Pazarlamadaki brüt alan özel mülkiyetteki kayıtlı alanla aynı kabul edilemez. Satıcı veya geliştiricinin yetkisini, projenin tamamlanmasını ve ikinci el ünitenin fiziksel durumunu kontrol edin. Örnek dairenin donanımı ve ilan edilen hizmetler bağlayıcı evrakta yer almadıkça güvence değildir. Geçmiş fiyat, güncel stok ve elde edilebilecek kira ayrıca kanıtlanmalıdır; bu rehber bunları doğrulamaz.

Seçenekleri karşılaştırın

Tabloyu yana kaydırın ↔

Yabancı alıcı ve %49 sınırı

Tayland kondominyum mevzuatında yabancılara ait bölümlerin toplam alanı genel olarak tescilli binadaki bölüm alanlarının %49'unu aşamaz; bu, daire sayısının %49'u değildir. Kondominyum tüzel kişiliğinden Land Department için güncel yabancı kota belgesi alınmalıdır. Alıcının kanuni edinim kategorisi ve fon kaynağı da belgelenmelidir; yabancı vatandaşlık herhangi bir daireyi otomatik olarak devralma hakkı vermez. İadesiz para ödemeden önce kotayı ve hukuki edinim yolunu Taylandlı gayrimenkul hukukçusuna doğrulatın. Yabancıların sahip olabileceği toplam alan kotası dolmuşsa Taylandlı satıcıya ait bir daire yabancı alıcının tam mülkiyetine kendiliğinden uygun hâle gelmez; kullanılabilir kotaya dair yazılı belge isteyin. [S1] [S2]

Bölüm mülkiyeti altında bulunan arsanın sınırsız mülkiyeti anlamına gelmez. Yabancıların arazi edinmesi ayrı sınırlama ve istisnalara bağlıdır. Taylandlı göstermelik ortak, paravan şirket, sonsuzmuş gibi pazarlanan kira veya otomatik yenileme sözü sınırsız mülkiyet sağlamaz. İkinci elde tapu, kayıtlı malik, ipotek, haciz ve yükleri inceleyin; yapımı süren projede kayıt, arsa belgeleri, aşamalar ve sözleşme korumalarını ayrıca doğrulayın. [S3] [S4]

Özel haklar ve ortak bina yükleri

Tescilli bölüm planını, kondominyum kurallarını ve park/depo haklarını gösteren yazılı belgeyi alın. Duvar, balkon, şaft, pencere, cephe, taşıyıcı eleman ve ortak sistemlerin statüsünü ayırın: “özel kullanım” sınırsız tadilat veya münhasır mülkiyet değildir. Yenileme, cephe, hayvanlar, misafirler, kiralama, gürültü ve taşınmaya ilişkin sınırlamaları kontrol edin. Başka ülkenin kat mülkiyeti uygulaması değil, Tayland'daki ilgili tescil ve kurallar geçerlidir. Belgelenmemiş izne dayalı kiralama planı güvenilir değildir. Kısa süreli kiralama düşünülüyorsa kat mülkiyeti kuralları yanında ilgili otelcilik ve ruhsat koşulları da incelenmelidir; rezervasyon sitesindeki ilan izin kanıtı değildir.

Mevcut son denetlenmiş/onaylanmış mali tabloları, bütçeyi, aidatları, rezerv fonunu, malik borçlarını, sigorta teminatının kapsamını, yönetici yetkilerini, tutanakları, davaları ve büyük işleri isteyin. Asansör, yangın sistemi, yalıtım, cephe ve havuz ekipmanı için planlanan harcamaları ve onaylanmış veya henüz görüşülmekte olan ek tahakkukları sorun. Aynı hizmet kapsamıyla aylık ve metrekare başına maliyetleri kıyaslayın; tüketimler, sigorta, uygulanabilir vergiler ve kişisel onarım rezervini ekleyin. Düşük aidat yetersiz finansmana, yüksek aidat gerçek hizmete işaret edebilir; tek başına rakam kalite göstergesi değildir.

Ortak gider borcu olmadığına dair belge devirde önemlidir fakat yeterli rezervi veya gelecekte onarım olmayacağını kanıtlamaz. Land Department, madde 29 uyarınca madde 18 giderlerinin ödendiğine dair tüzel kişilikten güncel belge gerektiğini ve imza yetkisinin önemli olduğunu açıklar. İhraç şekli ve tarihini yönetim ve ilgili tapu ofisiyle teyit edin. Park hakkı, rezerv katkısı ve özel tahakkukları ayrıca belgeleyin. [S5]

Toplam bedel ve ödeme izi

Yabancı para getirme esasına göre alan yabancı, Tayland'daki alıcı bankayla önceden görüşmelidir. Resmî açıklama yabancı para transferinde satın alma amacı, kondominyum adı, bölüm numarası ve alıcı bilgisinin yer almasını, uygun banka/döviz belgesi alınmasını öngörür. 50.000 USD veya muadili için Foreign Currency Transaction Form, altındaki tutarlar için banka belgesi belirtilir; bazı daimi ikamet hâlleri dahil diğer yasal yolların belgeleri farklı olabilir. Kaporadan önce hesap ve işlem usulünü doğrulayın. SWIFT kayıtlarını, referans döviz kurunu, kur farkını, aracı ve alıcı banka ücretlerini saklayın/hesaba katın. Bu döviz transferine dayalı edinim yolunda, belgelenen uygun fonların yalnızca kaporayı değil dairenin toplam bedelini karşıladığını banka ve Taylandlı hukukçu ile teyit edin. [S6]

Bütçede THB satış fiyatı, kapora, devir tescili, varsa ipotek masrafı, uygulanabilir stopaj, özel işletme vergisi veya damga vergisi, hukuk/teknik inceleme, döviz giderleri, aidat mahsuplaşması, rezerv katkısı ve teslimi ayrı gösterin. Genel devir tescili kural olarak resmî değerlemenin %2'sidir; geçici indirimler değişebilir ve taraflar arası yük paylaşımı sözleşmede yazılmalıdır. Daha düşük fiyatlı konut alan ve şartları sağlayan Tayland vatandaşı gerçek kişiler için tescil harcında geçici bir indirim bildirilmiştir; bu, yabancılara yönelik genel bir indirim değildir, bu nedenle geçerli bir indirim olup olmadığını tapu ofisinde (Land Department) teyit edin. Buna bağlı olarak ipotek tescilinde de geçici bir indirim bildirilmiştir; güncel oranları Land Department'ta teyit edin. [S7] [S8]

İlan fiyatı toplam maliyet değildir. Tamamen varsayımsal örnek: 12.000.000 THB alış + yılda 100.000 THB gider ile 11.500.000 THB alış + yılda 180.000 THB gider. Bunlar Bangkok piyasası verisi veya yeniden satış tahmini değildir. Beş yılda yalnızca gider farkı 400.000 THB olur; artışlar, onarım, finansman ve fırsat maliyeti hariçtir. Başlangıçta pahalı ünite durumu ve kullanımına göre daha iyi olabilir. Gerçek kalemli teklifler, aynı tarih, para birimi ve döviz kuru esasına göre kıyaslanmalıdır. Bu varsayımlarla satış bedeli ile beş yıllık cari giderlerin toplamı ilk dairede 12.500.000 THB, ikincide 12.400.000 THB olur; diğer maliyetlerden önce yalnızca 100.000 THB fark vardır.

Seçimden tapu devrine

1. Rezervasyondan önce: tam tapu/sözleşme, tarafların kimlik ve yetkileri, kayıtlı alan, gerektiğinde yabancı kota, inşaat durumu, kurallar, aidat ve inceleme erişimi alın. Temel belgeleri görmek için para baskısını kabul etmeyin.
2. Kapora iadesiz olmadan önce: bağımsız Tayland hukukuna göre tapu/sözleşme kontrolü, bölüm/bina teknik incelemesi, yönetim kayıtları ve banka kontrolü. Temiz tapu, ehliyet, kota, borçsuzluk, gereken finansman, ciddi kusurlar ve teslim tarihleri konusunda yazılı şartlar koyun.
3. İmzadan önce: satıcının yükümlülükleri, teslim durumu ve eşya listesi, kaporayı tutan kişi ve iade sebepleri, gecikme/ihlal çareleri, vergi/masraf dağılımı, uyuşmazlık mercii ve esas sözleşme dilini belirleyin. Uzaktan ödeme yapılması mülkiyetin otomatik uzaktan tescil edileceği anlamına gelmez.
4. Kapanışta: asıl belgeleri, tapu ve yükleri, yeni kota/borçsuzluk belgelerini, döviz kayıtlarını ve Land Department koşullarını yeniden doğrulayın. Kalan bedeli mutabık olunan devir usulüne göre bırakın; tescilli tapu, makbuz, kurallar, anahtar ve envanteri saklayın. Vekâletin biçimi ve kimlik doğrulaması onaylanmalıdır; taranmış imza yeterli olmayabilir. [S4] [S5]

İlerle, müzakere et veya vazgeç

Kullanım haklarla uyumlu, devir hukuken mümkün, ortak bina riskleri anlaşılmış, teknik durum kabul edilebilir ve tüm maliyet bütçeye uygun ise şartlı teklif verin. Ölçülebilir ve giderilebilir sorunlar için fiyat, süre, tamirat veya koşulları yeniden görüşün. Geçerli tapu/kota gösterilemiyorsa, yük kaldırılamıyorsa, gerekli döviz kaydı yoksa, kritik mali kayıtlar verilmiyorsa ya da kullanım kanıtlanmamış izne dayanıyorsa durun. Prestij bunları düzeltmez.

Her seçenek için tek sayfalık karar kaydı tutun: adres ve bölüm, hakkın türü ve tescil kontrolü, karşılaştırılabilir alan ve THB toplam maliyet, aylık aidat/değişken gider, rezerv ve işler, izin verilen kullanım, teknik sonuç, eksik belgeler ve sorumlu/tarih. Kaynaklar belirli Bangkok dairesini değil genel Tayland kurallarını gösterir. Kota, vergi teşvikleri, izinler, yönetim belgeleri ve finansman işlem tarihinde tekrar doğrulanmalıdır. Yayımdan önce insan hukukçu ve editör incelemesi şarttır.