Gurugram’da daire ve kondominyum satın alma rehberi

Aslında hangi hak satın alınır?

Gurugram’da daire satın almak, hem belirli bir bağımsız bölüm üzerindeki hakları hem ortak binaya ilişkin yükümlülükleri edinmektir. “Condominium” arama terimidir; kendiliğinden belirli bir Hint mülkiyet statüsü ifade etmez. Tescilli devir belgesi, uygulanabilir apartman beyanı, ortak alanlardaki pay, otopark hakkı ve projenin hukuki durumunu inceleyin. Gurugram ile Gurgaon, Haryana eyaletindeki aynı şehirdir. Bu yazı herhangi bir dairenin satışta olduğunu veya her projenin aynı kurallara tabi bulunduğunu doğrulamaz. Hedef, belgelenmiş seçeneklerden sonra ilerleme, pazarlık veya vazgeçme kararıdır.

Uygun kısa listeyi oluşturun

Önce kullanım amacını belirleyin: kendi oturumunuz veya izin verilen kiralama, taşınma tarihi, günlük yolculuk, gerekiyorsa okul ve sağlık erişimi, tescil ve düzenli giderler dahil bütçe sınırı. Asansör, erişilebilirlik, jeneratör ve otoparkı kontrol edin. Yoğun saatlerde yolları deneyin; gürültü, gün ışığı, havalandırma ve su altyapısını görün, yalnızca semt adına güvenmeyin. Satıcıdan blok, kat, daire numarası, alan ölçüm yöntemi, proje fazı, fiilî teslim durumu ve sözleşmenin karşı tarafını yazılı alın. Örnek daire ve ilan görselleri, alınacak gerçek dairenin incelemesi değildir.

Üç işlem türünü ayırın: bitmiş ikinci el daire, geliştiricinin bitmiş dairesi ve inşaat aşamasında satış. İkinci elde satıcının tapu zinciri ve borçları; bitmiş yeni dairede devir ve oturum belgeleri önemlidir. İnşaatta teslim süresi, taksit aşamaları ve proje değişikliği riski bulunur; ilan edilen tarihi garanti saymadan RERA beyanı ve sözleşmeye bakın. Bireysel arsa üzerindeki bağımsız katların izin, park ve ortak hizmet düzeni büyük sitelerden farklı olabilir. 2/3/4 BHK pazarlama amaçlı oda tarifidir; hukuki tapu türü veya kesin alan değildir.

Teklifleri aynı temelde karşılaştırın

Teklifleri alan, durum, ulaşım ve toplam mali yükümlülük bakımından aynı ölçütle kıyaslayın. Reklamdaki “super area” yerine RERA’nın tanımladığı “carpet area” bilgisini isteyin. Otoparkın hukuki niteliğini, aidata dahil hizmetleri, ayrı kulüp ücretlerini, yedek elektriğin kapasitesini ve hukuka uygun oturumu belirleyin. İlan edilen fit kare başına en düşük fiyat; tadilat, ek gider, eksik izin veya tartışmalı park hakkıyla en yüksek toplam bedel olabilir. Aşağıdaki karşılaştırma yöntemi güncel satılık stok değildir.

Üç varsayımsal tercih düşünün: A, oturum belgeleri doğrulanmış hazır dairedir fakat aidatı yüksektir. B, ilanda ucuz görünen inşaat halindeki dairedir; teslim belirsizdir. C, konumu iyi bir ikinci el dairedir fakat site borçları açıklığa kavuşmamıştır. A, tapu kontrolünden sonra kesin taşınma tarihine uygun olabilir. B için RERA kaydı, ödeme aşamaları ve gecikme planı; C için satıcı mülkiyeti ve borç paylaşımının yazılı teyidi gerekir. Otomatik kazanan yoktur. Alan, kullanım veya tamamlanma iddiaları onay ve sözleşmeyle örtüşmezse vazgeçin.

Tabloyu yana kaydırın ↔

Özel mülkiyet ve ortak alan hakları

Tescilli mülkiyet zincirini, arazi haklarını, ipotekleri, davaları, hacizleri ve satıcının temsil yetkisini araştırın. Haryana’nın daire mülkiyeti mevzuatı uygulandığında declaration, deed of apartment, planlar ve ortak alanlarda bölünmemiş pay önemlidir. RERA, duruma göre alıcıya devir ile ortak alanların alıcılar birliğine veya yetkili kuruma teslimini düzenler. Freehold, leasehold ve yalnızca münhasır kullanım farklı haklardır. Anahtarın teslimi ya da broşür arazi mülkiyetinin kanıtı değildir. Yerel avukat belgeleri satılan somut daireyle eşleştirmelidir.

Bodrum veya kolon üzeri otoparkı, depoyu, balkonu, çatıyı, bahçeyi, lobiyi, spor salonunu ve ulaşım yollarını ayrı değerlendirin. Numaralı park yeri, münhasır kullanım ve tescilli mülkiyet aynı şey değildir. Onaylı otopark ve sirkülasyon planı, tahsis yazısı, declaration ve birlik kurallarını isteyin; bazı kullanım hakları geri alınabilir. Leasehold arazide sözleşmeyi, kalan süreyi, kira/bedelleri ve sınırlamaları inceleyin. Çatı terasına münhasır erişim onun satılabileceği anlamına gelmez. Belirsizlik değer ve kredi açısından risktir.

Bina sürekli mali sorumluluktur. Site yönetiminin veya derneğin eldeki son hesaplarını, yıllık bütçesini, bakım sözleşmesini, ücret tarifesini, dairenin ödeme hesabını, varsa rezerv fonunu ve asansör, cephe, su yalıtımı, yangın sistemi, pompalar ile büyük işler hakkındaki tutanakları alın. Kimin yönettiğini ve geliştiricinin ortak alanları, sözleşmeleri, belgeleri devredip devretmediğini sorun. Aylık aidatı özel katkılardan, depozitodan, tüketimden, otopark ve kulüp ücretlerinden ayırın. Lüks bir lobi, borç bulunmadığını veya gelecek onarım fonunun yeterli olduğunu göstermez. Yakında gerekecek pahalı bir değişimin bedelini kimin karşılayacağını açıkça belirleyin.

Proje ve sözleşmeyi doğrulayın

Haryana Real Estate Regulatory Authority sicilinde tam proje adını, geliştiriciyi, kayıt numarasını ve fazı arayın. Gurugram sicili kayıt belgelerini, ilerlemeyi, durumu ve mevcutsa oturum/tamamlama sertifikaları ile izleme kararlarını sunar. Bunları onaylı plan, daire ve tarihlerle karşılaştırın. RERA kaydı daire üzerinde temiz tapu, bitmiş blok, uyuşmazlıksızlık veya yabancı alıcının uygunluğunu kanıtlamaz; kimi projeler ve işlemler istisnadır. Kayıt bulunmuyorsa yetkili makamlarda sınıflandırma ve izinleri araştırın; otomatik sonuç çıkarmayın.

Uygulama alanındaki geliştirici–alıcı işlemlerinde RERA 13. madde, yazılı ve tescilli satış sözleşmesi yapılmadan daire bedelinin %10’undan fazla avans veya başvuru ücreti alınmasını yasaklar; her ikinci el kaparosunun evrensel üst sınırı değildir. 11 ve 19. maddeler onaylı planlar ve ilerleme bilgisi, 17. madde devir ve ortak alanlar, 18. madde geliştiricinin ihlaline bağlı belirli başvuru yollarıyla ilgilidir; sonuç sözleşme ve olgulara bağlıdır. Teknik şartnameyi, tarihleri, değişiklikleri, teslimi, gecikme ve uyuşmazlık hükümlerini denetleyin. Reklam, kredi onayı veya RERA numarası sözleşme incelemesinin yerini almaz.

Aracı varsa kimliğini ve ilgili işlemde zorunlu olduğu ölçüde Haryana RERA acente sicilindeki güncel kaydını veya yenilemesini kontrol edin. Kimi temsil ettiğini, komisyonun ne zaman doğacağını, münhasırlığı ve satış gerçekleşmezse sonuçlarını yazılı belirleyin. RERA sertifikası bağımsız tapu incelemesi değildir ve satıcının yetkisini garanti etmez.

Toplam maliyet ve alıcı uygunluğu

Toplam gideri Hint rupisi (INR) cinsinden hesaplayın: satış bedeli, hukuka uygun ayrı fiyatlandırılan park/hizmetler, geçerli damga ve tescil ücretleri, işlem türüne bağlı vergiler, komisyon, hukukçu, banka/kredi, iç işler, abonelikler, depozitolar ve yerleşene kadarki faiz. Güncel “collector rates” için Gurugram idaresine, belgeye ve alıcıya özgü harçlar için tescil makamına başvurun; doğrulanmamış sabit oran kullanmayın. Dış ödeme için kur referansını ve tarihini, kur makasını, alıcı ve aracı banka komisyonlarını, paranın kaynağını kaydedin. Döviz ilanı INR karşılığını sabitlemez.

Ödeme planından önce satıcının vergi bakımından ikametini ve stopajı belirleyin. Ekim 2026'da Hindistan'da mukim satıcıdan kapsama giren bir taşınmaz alımında 2025 Income-tax Act madde 393(1), tablo 3(i), bedel veya damga vergisi değeri en az 50 lakh INR'ye (5 milyon INR) ulaştığında yüksek olan tutar üzerinden alıcı tarafından genel olarak %1 kesinti öngörür. Birden fazla satıcı/alıcı tutarları kurala göre birleştirilir. Bu, satıcının alacağından kesintidir; alıcı için ek %1 vergi değildir. Mukim olmayan satıcıya ilişkin kesinti ayrı incelenmelidir. Geliştiricinin inşaat hizmeti ile tamamlanmış bina satışında GST farklı olabilir: sözleşme, ödeme tarihi, tamamlama belgesi ve ilk kullanım kanıtını kontrol edin. Vergi danışmanı hesaplamayı, 2026 bildirim formunu ve ödeme sürelerini önceden teyit etmelidir.

Ödeme öncesi satın alma ehliyetini kesinleştirin. RBI kuralları Hindistan sakinlerini, yurtdışında yaşayan Hint vatandaşlarını (NRI), OCI kartı sahiplerini ve diğer yabancıları farklı değerlendirir. NRI/OCI genel olarak uygun konutları alabilir; tarım arazisi, çiftlik ve plantasyon hariçtir ve izin verilen ödeme kanalları kullanılmalıdır. Hindistan kökenli olmayan ve yurtdışında yaşayan yabancı, konut olduğu için otomatik hak kazanmaz. İstisnalar, ikamet ölçütleri ve eşle ortak alım ayrıca incelenir. Kredi, vergi ikameti, ilerideki satış gelirinin yurtdışına çıkarılması, göç statüsü ve mülkiyet hakkı farklı testlerdir; avukat ve yetkili bankadan yazılı görüş alın.

Belgeler ve devir aşamaları

İkinci elde bağımsız yerel avukat, tescilli tapu zinciri ve takyidatları, satıcı kimliği ve yetkisini, declaration, onaylı planları, gerektiğinde oturum belgesini, vergileri, ipotek fekki ve site borcu yok yazısını, fiilî teslimi araştırmalıdır. Geliştirici satışında arazi hakkı, ilgili proje/faz RERA dosyası, şartname, izinler, inşaat aşamaları ve sözleşme taslağını ekleyin. Davaları, kullanım kısıtlarını, üçüncü kişilerin işgalini ve hizmetleri gerektiğinde denetleyin. Teknik uzman yapı, nem, yangın ve tesisatı inceler; tapuyu onaylamaz. Eski ve gelecekteki aidatların kimin üzerinde olacağını imzadan önce yazın.

İlerle, pazarlık et veya dur

Aşamaları ayırın: gerçek daireyi seçme ve görme; asli belgeleri alma ve doğrulama; depozito iadesi koşulları içeren yazılı şartlı teklif; doğru sözleşmeyi değerlendirme ve imzalama; izin verilen ödeme ve finansman; tescil, devir ve belgelendirilmiş teslim. Uzaktan görüntüleme ve taramalar ilk elemede yararlıdır; işlemin tamamen uzaktan bitirilebildiğini veya hukuka uygun zilyetliği kanıtlamaz. Esas izin eksikliği, çözümsüz ipotek, uygun olmayan alıcı, aykırı kullanım, paylaşılmamış borç ya da haksız zaman baskısında durun. Ölçülebilir kusurları pazarlık edin; tüm parçalar ayrı ayrı doğrulanmadan ilerlemeyin. Ölçülebilir kusurların kanıtlarını saklayın; alıcının uygunluğunu, somut daireyi, tapu hakkını, izinli kullanımı, bina maliyesini, toplam işlem giderlerini ve hukuken geçerli imza yöntemini ayrı ayrı doğrulayın.