Mumbai'de villa ve ev satın almak: işlem öncesi kontroller

İlandaki ad yerine hukuki varlığı inceleyin

Villa fotoğrafı hangi hakkın satıldığını göstermez. Satış arsa ve evin mülkiyetini, kiralama hakkını, yönetilen bir sitedeki birimi veya başka bir hukuki yapıyı kapsayabilir. Satıcının kimliğini, taşınmazın hukuki tanımını, bahçe, park yeri ve giriş yoluna ilişkin münhasır hakları isteyin. “Villa” ve “independent bungalow” gibi tanımlar mülkiyet türünün veya izin verilen kullanımın kanıtı değildir. İlk eleme, ücretli hukuk ve teknik incelemenin gerekli olup olmadığını belirler; ilandan tapu güvenilirliği sonucu çıkarılamaz.

Konumu netleştirin. “Mumbai”, Brihanmumbai Municipal Corporation (BMC) alanını veya farklı kurum, kayıt ve imar kuralları olan komşu belediyeleri kapsayabilir. Tam adresi, bölgeyi, idari köyü, CTS şehir kadastro numarasını ve yetkili planlama idaresini kaydedin. Gerçek ulaşım saatlerinde yolculuk süresini deneyin. Kıyı etkisi, muson yağmurlarının drenajı, gürültü, okul ve sağlık hizmetlerine erişim, ilan edilen daha büyük alandan önemli olabilir.

Alanı ve kullanım koşullarını karşılaştırın

Her seçenek için aynı karşılaştırma formunu kullanın. Arsa alanı, inşaat alanı ve kullanılabilir iç alanı ayırın; farklı alan tanımlarıyla hesaplanan fit kare fiyatları doğrudan karşılaştırılamaz. Odalar, merdivenler, erişilebilirlik, havalandırma, mahremiyet, güvenlik, park alanları ve yolun bakım sorumlusunu değerlendirin. Ölçülü planları, güncel fotoğrafları, varsa onaylı çizimleri ve yerinde incelemeyi isteyin. Arsa alanına göre fiyat ile iç alana göre fiyatı aynı ölçü kabul etmeyin. Ön seçimde her vazgeçilmez ölçütü doğrulandı, sağlanmadı veya henüz belirsiz olarak işaretleyin. İzin durumu kanıtlanmamış odayı, sınırı belgelenmeyen bahçeyi ya da erişilemeyen otoparkı kullanılabilir değer olarak saymayın.

Müstakil parsel üzerindeki ev ile kapalı sitedeki villa farklıdır. Müstakil evde çatı, duvar, su tahliyesi ve giriş bakımını doğrudan malik üstlenebilir. Sitede ortak aidatlar, altyapı, kullanım kuralları ve tadilat kısıtlamaları bulunabilir. Kiralık arsa üzerindeki evde malikin onayı, devrin şartları, kalan süre ve kira bedeli incelenmelidir. “Freehold”, “gated” veya “independent” ifadeleri satış, yeniden yapım ve kiralama hakkını kendiliğinden ispatlamaz.

Arsanın ve devredilen hakların kapsamını belirleyin

CTS numarasını içeren property card veya şehir kadastro kaydı, varsa sınır planı ve değişiklik geçmişini isteyin. Maharashtra'nın resmî arazi kayıt portalları (Mahabhumi) property card ve şehir kadastro kayıtları sunar; parsel için imzalı veya imzasız hangi kaydın alınabildiğini resmî portaldan kontrol edin. Parsel numarasını, alanı ve sınırları sözleşme belgeleri ve gerçek durumla karşılaştırın. Property card araziyi tanımlar ancak mülkiyet zincirinin, takyidatların veya hukuk görüşünün yerini tutmaz. Belgelenmiş sınırın dışındaki bahçe, yol ya da ek bina, uyuşmazlık giderilmeden satın alınan varlığa dahil edilmemelidir.

Yerel taşınmaz avukatı satıcının hakkını önceki tescilli devir belgeleri, tahsis ve kira sözleşmeleri, gerekiyorsa miras belgeleri ve ortak malik veya kurum izinleri üzerinden izlemelidir. Uygun dönem için tescilli belgeler, ipotekler, davalar ve başka yükler araştırılmalı; asılların nerede olduğu ve bankanın teminatı nasıl kaldıracağı belirlenmelidir. Vergi makbuzu, fatura ve satıcı beyanı tek başına sağlam mülkiyet kanıtı değildir. Eksik belgeler, yüksek tutarlı iadesiz kapora öncesinde tamamlanıp doğrulanmalıdır.

Yolu hem evrakta hem sahada kontrol edin. Sokaktan kapıya güzergâh, alınan parselin, kamunun, sitenin veya üçüncü kişinin arazisinde olabilir. Başkasının arazisinden geçiş için hukuken geçerli bir hak gerekir; BMC bazı yola çıkışı olmayan parsellerde tescilli geçiş sözleşmelerinden söz eder. Yol genişliği, acil araçlar, park manevrası, su birikmesi ve duvar yerini inceleyin. Yıllardır kullanılan patika veya emlakçı krokisi devredilebilir yol hakkını kanıtlamaz.

İzinleri ve binanın durumunu araştırın

Mevcut yapıyı onaylı planlar, işe başlama izinleri ve binanın yaşına göre geçerli tamamlanma veya kullanım belgeleriyle karşılaştırın. BMC kendi alanında yeni inşaat, ekleme ve kullanım değişikliklerini denetler. Bağımsız mimar taban alanı, katları, terasları ve kullanım amaçlarını onaylarla karşılaştırmalıdır. Eski kullanım belgesi sonradan yapılan çatı odasını, kapatılan balkonu veya dönüşen garajı otomatik olarak yasallaştırmaz. BMC dışında gerçek yetkili kurumun belgeleri incelenmelidir.

Kaybolan izin kopyası, belki ruhsatlandırılabilir değişiklik ve hukuken korunamayacak yapı arasında ayrım yapın. Eski izin için tasdikli suret alınabilir; tadilatın yasallaştırılabilirliğini yetkin mimar değerlendirmelidir. Satıcının “sonra hallederiz” vaadi güvence değildir. Kıyı ve kültürel miras alanlarında arsaya özgü planlama incelemesi ve gereken izinler alınmalıdır. Hukuken kullanılamayan, finanse edilemeyen veya yeniden inşa edilemeyen alan yüksek satış değerini haklı kılmaz.

Çatı ve teras su yalıtımı, çatlaklar ve oturma, termit, korozyon, elektrik, borular, kanalizasyon, depolar, pompalar, yedek elektrik ve yağmur drenajı için bağımsız inceleme yaptırın. Muson mevsiminde arazi kotu ve komşu su akışı, yeni boyalı evde de önemlidir. Büyük kusurlar için onarım teklifleri, geçmiş işler ve garanti kanıtları alın; sınırdaki ağaçları, ek yapıları ve ortak yolları netleştirin. Görsel gezinti gizli taşıyıcı güvenliğini, yeraltı altyapısını veya sigortalanabilirliği ispatlamaz.

Alıcının ehliyetini ve proje kaydını kontrol edin

Kapora öncesi alıcının edinim yetkisini kontrol edin. RBI'nin FEMA çerçevesinde NRI ve OCI, şartlara tabi olarak tarım arazisi, çiftlik evi ve plantasyon dışında genel olarak taşınmaz satın alabilir. Hindistan kökenli olmayan ve yurtdışında yaşayan yabancılar, sıradan doğrudan alımda genellikle önceden RBI izni almak zorundadır; bazı kira ve miras durumları farklıdır. FEMA ikameti, vize, vergi ikameti veya Hint şirketi aynı şey değildir. Belirli ülke vatandaşlarına ek sınırlamalar vardır. Vatandaşlık, OCI, ikamet ve arsa türünü değerlendirin. Farklı statüdeki eşler için dar bir istisna vardır: yurt dışında ikamet eden, NRI/OCI olmayan eş; evlilik tescilli ve kesintisiz en az iki yıldır sürüyorsa ve RBI'nin diğer şartları sağlanıyorsa, NRI/OCI eşiyle birlikte uygun tek bir taşınmaz edinebilir. Bu, tek başına satın alma için genel izin değildir.

Ödeme yöntemi satın alma hakkından ayrıdır. RBI, NRI/OCI için belirli uluslararası banka havalelerine ve NRE, FCNR(B), NRO hesaplarına izin verir; yabancı nakit veya seyahat çeki yerine geçmez. Bankadan para kaynağı, kredi, kullandırım koşulları, ücretler, döviz kuru ve sabitleme zamanı hakkında teyit alın. Kredi onayı, Hint hesabı, alım hakkı ve gelecekte satış gelirini yurtdışına aktarma ayrı meselelerdir. Sanal tur, evrak incelemesi, vekâletname, yerel tescil ve ödeme farklı aşamalardır; tamamen uzaktan kapanış garantili değildir.

Müteahhitten veya devam eden villa projesinden alırken MahaRERA kaydının zorunlu olup olmadığını ve tam proje ile etabı araştırın. Kayıt tapu veya kalite garantisi değildir. RERA'nın 3. maddesinde, ayrıntılı koşullar ve eyalet düzenlemeleri saklı kalmak üzere 500 m² arsa veya sekiz daire eşikleri dahil istisnalar; bazı bitmiş veya sadece onarım projeleri için ek istisnalar bulunur. Tamamlanmış münferit evin ikinci el satışı yeni proje satışıyla aynı değildir. Kayıt yokluğunun hukuka uygunluk veya dolandırıcılık kanıtı olduğunu varsaymadan muafiyet gerekçesini inceletin.

Satın alma ve işletme giderlerini hesaplayın

Bütçeyi Hint rupisi (INR) ile kurun: fiyat, uygulanacak damga ve tescil harçları, hukuk ve mühendislik danışmanları, kararlaştırılmış komisyon, kredi maliyeti, acil onarım, taşınma ve pay. Tek sabit vergi yüzdesi kullanmayın: konum, belge türü, alıcı sınıfı ve resmî değerleme tutarı etkileyebilir. Tarihli ve mülke özgü hesap isteyin. Başka para biriminden dönüştürmede bankanın kur tarihi, marjı, havale ve muhabir banka ücretlerini kaydedin. İnternetteki orta kur kesin ödeme kuru değildir. Sadece ilan fiyatını değil, kapanışa kadar gereken toplam nakdi ve 12 aylık işletme ile onarım giderlerinin belgelendirilmiş tahminini karşılaştırın. Teklif alınmamış gider sıfır değil, belirsizdir.

Taksitler öncesi satıcının vergi mukimliğini ve TDS stopajını inceleyin. 1 Nisan 2026 ve sonrasındaki ödeme veya tahakkuklar için Income-tax Act, 2025'in 393. maddesi kapsamında ilgili kurallar geçerlidir. Vergi idaresi, mukim satıcıdan belirli alımlarda Form 141 Schedule B; 1 Ekim 2026'dan itibaren bazı mukim bireysel veya HUF alıcıların gayrimukim satıcıdan alımlarında Schedule E öngörür. Diğer alıcı türlerinin bildirimi değişebilir. Eşik, oran, PAN ve indirim sertifikaları işlem bazında kontrol edilmelidir. Eski 194-IA/Form 26QB talimatlarını otomatik kullanmayın. Geçişte hesaba alacak kaydı veya ödeme olaylarından hangisi önceyse o esas alınır: 31 Mart 2026 veya öncesinde gerçekleşmişse para sonradan aktarılsa da 1961 Kanunu; 1 Nisan 2026'dan itibaren gerçekleşmişse 2025 Kanunu uygulanır. Form 141 gerektiğinde, idare kesilen TDS'nin kesinti ayının bitiminden sonraki 30 gün içinde ödenmesini ve formun o ayın bitiminden itibaren bir ay içinde verilmesini öngörür. Bu ayrım 2026–27 vergi yılı için de geçerlidir.

Yıllık giderleri hesaplayın: fiilî emlak vergisi, şebeke veya tanker suyu, elektrik ve yedek sistem, güvenlik, aidat, bahçe, havuz, asansör ve sigorta. Kapı, iç yol, drenaj, istinat duvarı ve ortak tesisleri kim onarır? Müstakil evde bakım doğrudan malike aittir; sitede aidat veya ek sermaye ödemeleri artabilir. Gelecekteki satış fiyatı, kira ve pazarda kalma süresi garanti değildir. Getiri tahmini için tarihlenmiş tamamlanmış satışlar ve gerçek karşılaştırılabilir kira verileri gerekir.

Taahhüdü belgelere bağlayın

Dört aşama uygulayın. Önce satıcı, mülkiyet hakkı, CTS, alan tanımları, planlama kurumu ve yaklaşık fiyat bilgilerini alın. Ardından yerinde ziyaret ve yazılı sorularla bağımsız hukuk ve teknik inceleme yapın. Sonra mülkü, fiyatı, kaporayı, belge ve inceleme koşullarını, vergiler ile TDS'yi, ipotek kaldırmayı, teslimi ve ihlal sonuçlarını açıkça yazan sözleşmeyi müzakere edin. Son aşamada gerekli tescil, banka ödemesi ve sayaç, anahtar, eksik işler içeren imzalı teslim tutanağı yapılır. Belge türü, damga, imza ve kayıt yerel danışmanlık ister.

Kararınız devam, yeniden pazarlık veya vazgeçme olsun. Mülkiyet zinciri, yasal yol, bina izinleri, tamir bütçesi ve alıcı yetkisi doğrulanıyorsa incelemeye devam edin. Bir belge, izin veya onarım belirli tarihe kadar sağlanabiliyorsa kapora iadesini ve yerine getirmemenin sonucunu yazılı belirleyin. Satıcı devredilebilir hakkı kanıtlamıyorsa, yol belgesiz yabancı parsele dayanıyorsa, kaçak alan kullanım için zorunluysa veya kanun alımı yasaklıyorsa vazgeçin. Tüm taahhütleri yazılı saklayın; gösterişli değil doğrulanabilir evi seçin.