Delhi'de daire ve kondominyum satın alma: alıcı rehberi

Taşınmazı ve yetkili bölgeyi belirleyin

Delhi'de daire almak iki ayrı inceleme gerektirir: bağımsız konutun ihtiyaca uygunluğu ve binanın arsa hakları, durumu ile ortak yükümlülükleri. Pazarlamadaki “condominium” sözcüğü belirli bir hukuki mülkiyet biçiminin kanıtı değildir. Taşınmazın adresinin Delhi Ulusal Başkent Bölgesi içinde olduğunu doğrulayın. Gurugram ve Noida farklı eyaletlerdedir; Delhi tescil ve düzenleme kuralları bu yerlere kendiliğinden uygulanmaz. Bu rehber, belirli bir projeye ait satış ilanı ya da ekspertiz değildir.

Gerçek yoğun saat yolculuğu, kullanılabilir net alan, asansör, gün ışığı, su ve elektrik sürekliliği, otopark ve bakım giderlerine göre kısa liste yapın. Ölçülü onaylı veya mevcut durumu gösteren plan isteyin; carpet area, super built-up area ve reklam alanını birbirine karıştırmayın. Erişim yollarını, bodrumu ve ortak alanları mümkünse yağmur sonrası ve yoğun saatte gezin. Okul, ulaşım ve sağlık hizmetlerini bağımsız kontrol edin. Fiyatları ancak yaş, alan, hak türü ve olanak bakımından eşdeğer konutlar arasında kıyaslayın; bu metinde güncel gerçekleşmiş satış fiyatı serisi doğrulanmamıştır.

En az iki daireyi aynı ölçütlerle karşılaştırın: belgelenmiş carpet area, tapu ile gerçekten devredilen hak, kat ve erişim, kullanılabilir alan birimi başına istenen fiyat, damga vergisi değerleme esası, düzenli aidatlar, beklenen büyük onarımlar ve kullanım ya da zilyetlik kısıtları. Eksik belgeleri ‘doğrulanmadı’ diye işaretleyin; masrafı sıfır saymayın. Düşük fiyat, kanıtlanamayan hakları veya kritik bina kayıtlarını telafi etmez.

Satın alma türlerini karşılaştırın

Tabloyu yana kaydırın ↔

Alıcının edinim hakkını kontrol edin

Pazarlıktan önce alıcının vatandaşlık ve ikamet statüsünü belirleyin. RBI'nin 2019 Non-debt Instruments Rules'a dayanan mevcut çerçevesi uyarınca uygun nitelikteki yurt dışında yaşayan Hint vatandaşları (NRI) ve OCI sahipleri, izin verilen bankacılık kanalları ve diğer koşullarla genellikle konut alabilir. Bu statülere sahip olmayan yabancılar aynı izne otomatik olarak sahip değildir; FEMA ikameti, vatandaşlık ve olası istisnalar bireysel hukuk incelemesi gerektirir. Mülkiyet tek başına Hindistan vizesi, oturma izni veya vatandaşlığı sağlamaz. Finansman ve gelecekte para transferini yetkili banka ile ayrıca değerlendirin.

RBI, FEMA bakımından Hindistan’da yerleşik olup koşullarla taşınmaz edinebilen Hint kökenli olmayan yabancılar ile yurt dışında yerleşik olup olağan konut alımı genellikle mümkün olmayan yabancıları ayırır; sınırlı süreli kiralama ve miras farklı yollardır. Bazı ülke vatandaşları, Hindistan’da yerleşik olsalar bile ön izin almak zorundadır; OCI istisnaları saklıdır. Turist vizesi, adres veya ziyaretler tek başına FEMA yerleşikliğini göstermez. Vatandaşlık, statü ve ödemeyi avans öncesi doğrulayın.

Mülkiyet zinciri ve ortak alan hakları

Delhi'de bağımsız bir gayrimenkul avukatı tescilli belge zincirini, satıcı ve imzacıların yetkisini, ipotekleri, davaları, mirası, vekâletnameleri ve idari sınırlamaları araştırmalıdır. Resmî aramada Ocak 2024 öncesi DORIS kayıtları ile Ocak 2024 sonrası NGDRS kayıtları ayrılır. İlgili dönemleri ve tasdikli temel belgeleri inceleyin; yalnızca ekran görüntüsüne dayanmayın. İnternet kaydı devletin mülkiyet garantisi değildir. Çelişkileri geri alınamaz ödeme öncesinde çözün.

Delhi Apartment Ownership Act 1986'nın uygulandığı yapılarda daire, ortak alan ve tesislerde bölünmemiş payla birlikte değerlendirilir; ortak bakım da düzenlenir. Bununla birlikte gerçek haklar tapu, declaration, çizimler, yönetmelik ve arazi hakkı türüne bağlıdır. Otopark ile deponun mülk mü, münhasır tahsis mi, lisans mı yoksa yalnız erişim mi olduğunu; balkon, teras, çatı ve teknik mahallerde de aynı ayrımı sorun. Bulguları plan ve satış belgesine geçirin. Belgesiz ortak alanı özel mülk gibi fiyatlandırmayın.

Proje kaydı ve yapı izinleri

Geliştirici projelerinde Delhi RERA kaydını, güncel durumu, onaylı planları, yapı etabını, geliştiriciyi ve takvimi kontrol edin; kayıt zorunluluğu veya kanuni muafiyet olup olmadığını belirleyin. 2016 tarihli RERA kanunu kayıt ve açıklama yükümlülükleri getirir, ancak RERA kaydı tekil dairenin kusurlu tapusunu düzeltmez. Yetkili kurumdan bitirme ve kullanım izni belgelerini isteyin, binanın fiilî hâlini planlarla karşılaştırın. Eski ikinci elde hangi belgelerin zorunlu ve mevcut olduğunu araştırın; her bina için aynı dosya varsayımı yapmayın.

RERA madde 13 kapsamındaki işlemde geliştirici, yazılı satış sözleşmesini yapıp mevzuatın gerektirdiği şekilde tescil ettirmeden daire bedelinin %10’undan fazlasını avans veya başvuru ücreti olarak alamaz. Birim tanımı, onaylı planlar, ödeme aşamaları, teslim tarihi, gecikmenin sonuçları ve iade hükümlerini inceleyin. Bu sınır olağan özel kişiler arası ikinci el satışlara otomatik uygulanmaz; RERA kapsamı ayrıca belirlenmelidir.

Bina bütçesi ve kullanım kuralları

En son yıllık hesapları, bütçeyi, bakım faturalarını, yedek fonu, büyük işlere ilişkin tutanakları, sigorta özetini ve borcu yoktur yazısı veya borç dökümünü talep edin. Yönetimden geliştirici, DDA bağlantılı idareci, kooperatif veya sakinler birliğinin hangisinin sorumlu olduğunu belirleyin. Asansör, cephe, yangın sistemi, jeneratör, su arıtma, drenaj ve bodrum su yalıtımı maliyetlerini araştırın. Düşük aidat ertelenmiş pahalı onarım anlamına gelebilir. Finansmanı hazır olmayan işleri de bütçelendirin; geçmiş borç ve kapanış öncesi tahakkukları sözleşmeyle paylaştırın.

Planlanan kullanımı arsa lease'i, birlik kuralları, yapı izinleri ve yerel mevzuata göre test edin. Sürekli ikamet, uzun süreli kiralama, kısa konaklama, değişiklik, evcil hayvan, otopark devri ve tesis erişimi farklı konulardır; reklam yasakları kaldırmaz. Yazılı kuralları ve uygulama örneklerini isteyin. Yatırımda ilan kirasından otomatik getiri çıkarmayın; gerçekleşebilir kira, boşluk, aidat, emlak vergisi, bakım, komisyon, kredi ve vergiyi dahil edin. Tapu tek başına oturma veya kiraya verme hakkını garanti etmez.

Bağımsız teknik inceleme

Sadece örnek daireyi değil gerçek bağımsız bölümü ve ortak yapıları uzmanlara inceletin. Su sızıntısı, elektrik kapasitesi, su basıncı, pencere, farklı saatlerde ses, tahliye yolları, yangın ekipmanı, asansör bakım kayıtları, yedek güç ve ulaşımı denetleyin. Mevcut güvenlik, servis ve kusur raporlarını okuyun; riskte uzman çağırın. Delhi'nin sıcağı, hava kirliliği ve mevsimsel yağışları havalandırma, filtre, su ve drenajı önemli kılar. Lüks görünüm teknik uygunluk kanıtı değildir. Kusurları fotoğraflayın, vaat edilen onarımları yazılı teslim şartına bağlayın.

Toplam işlem bütçesi

Kamu giderlerini ilan fiyatının bir yüzdesinden değil hukuki matrahtan hesaplayın. Delhi Revenue'nun yayımladığı rehbere göre alıcı kategorisine göre belirlenen damga/devir vergisi ile tescil bedeli, işlem bedeli ile geçerli circle-rate değerinden yüksek olanı üzerinden hesaplanır; bütçe yapmadan önce güncel oranları Sub-Registrar nezdinde teyit edin. Ortak alım, şirket, farklı belge, indirim ve ilerideki değişiklikler için güncel resmî hesap gerekir. Avukat, mühendis, kredi faizi ve masrafı, komisyon, vergi, taşınma, tadilat ve aidatı ayrı ekleyin. GST'yi sadece somut yeni inşaat teslimi bakımından değerlendirin, tüm ikinci ele uygulamayın.

Piyasa fiyatı olmayan hesap örneği: matrah ₹2 crore ise %6 = ₹12 lakh, %4 = ₹8 lakh, %1 tescil = ₹2 lakh artı ₹100. Satıcı Hindistan vergi mukimi ise ve 2025 tarihli Income-tax Act'in 393(1). maddesindeki TDS kuralı (eski 194-IA maddesi) uygulanıyorsa, satış bedeli veya damga vergisi değeri ₹50 lakh'a ulaştığında alıcı genellikle yüksek tutar üzerinden %1 TDS keser. Bu tutar satıcıya ödenecek bedelden kesilip devlete aktarılır; fiyata ek %1 değildir. Mukim olmayan satıcıda, Income-tax Act'in mukim olmayan satıcılara ilişkin vergi kesintisi kurallarına göre farklı bir analiz gerekir. Her taksitten önce uygulama ve süreleri vergi danışmanıyla doğrulayın.

1 Nisan 2026’dan itibaren 194-IA maddesinin yerini alan 2025 tarihli Income-tax Act’in 393(1). maddesi (Tablo, kalem 3(i)) uygulanıyor ve satıcı Hindistan vergi mukimi ise %1 stopaj, bedel veya damga vergisi değerinden yüksek olanı üzerinden, bunlardan biri ₹50 lakh düzeyine ulaştığında hesaplanır; belirli yan ücretler bedele dahildir. Aynı taşınmazda birden fazla alıcı veya satıcı varsa tutarlar birlikte değerlendirilir. Kesinti yasal olarak gereken ödeme aşamasında, vergi dairesine aktarma ve bildirim ise öngörülen sürelerde yapılmalıdır; normalde kararlaştırılan fiyatın üstüne eklenmez. Mukim olmayan satıcı için Income-tax Act’in bu satıcılara ilişkin vergi kesintisi kuralları ayrıca incelenir.

Sözleşme, tescil ve nihai karar

Arama, belge incelemesi, pazarlık, şartlı rezervasyon, imza, tescil ve nihai ödemeyi ayırın. Büyük iadesiz ödeme öncesinde temiz tapu, alım ehliyeti, kredi, izinler, borçsuzluk, muayene ve teslim koşullarını sözleşmeye bağlayın; iade/emanet hesap ve masraf paylaşımını belirtin. Delhi rehberi normalde alıcı, satıcı ve kimlikli iki tanığın yetkili Sub-Registrar huzuruna gelmesini öngörür. Video gösterimi ve çevrimiçi sorgu tamamen uzaktan tescilin kanıtı değildir; vekâlet her işlemde ayrıca incelenmelidir. Bakiyeyi ancak kararlaştırılmış imzalı, tescilli belgeler ve teslim kanıtı karşılığında ödeyin.

Belgeler doğrulandıktan sonra daire, hak türü, yönetim ve toplam maliyet uygunsa taşınmaza özel incelemeye geçin. Belgeli ve giderilebilir borç veya onarım gibi sorunlarda pazarlık yapın ya da uygulanabilir şart ekleyin. Satıcı yetkisini kanıtlamıyorsa, önemli tapu/ruhsat çelişkisi sürüyorsa, alıcının edinimi yasaksa veya ortak alan ve kullanım hakkı gösterilemiyorsa vazgeçin. Planları, tapuları, izinleri, tutanakları, incelemeyi, bütçeyi, hukukçunun çekincelerini ve kapanış sırasını dosyalayın. Sonraki adım somut taşınmazın hukukçu ve mühendis tarafından incelenmesidir; bu genel yazı işlem onayı değildir.