Wohnungen und Eigentumsapartments in Delhi kaufen: Leitfaden für Käufer

Die Immobilie und den Standort genau bestimmen

Beim Wohnungskauf in Delhi beurteilen Sie zwei Dinge: die Nutzbarkeit der privaten Einheit und die Grundstücksrechte, den Zustand sowie die Pflichten des gesamten Gebäudes. „Condominium“ ist zunächst eine Vermarktungsbezeichnung und kein Eigentumsnachweis. Stellen Sie die genaue Anschrift im National Capital Territory of Delhi fest. Gurugram und Noida liegen in anderen Bundesstaaten; die für Delhi geltenden Registrierungsregeln dürfen nicht einfach übertragen werden. Dieser Leitfaden enthält weder aktuelle Objektangebote noch eine Bewertung eines konkreten Projekts.

Vergleichen Sie tatsächliche Pendelzeiten, nutzbare Fläche, Aufzüge, Tageslicht, Wasser- und Stromversorgung, Stellplätze und laufende Kosten. Fordern Sie einen bemaßten genehmigten bzw. Bestandsgrundriss an und unterscheiden Sie carpet area von super built-up und beworbener Fläche. Prüfen Sie Zufahrten, Keller und Gemeinschaftsräume möglichst nach Regen und zur Hauptverkehrszeit. Nahverkehr, medizinische Versorgung und Schulen müssen unabhängig kontrolliert werden. Preise sind nur bei vergleichbarem Alter, Eigentumsregime, Ausstattung und Einheitstyp aussagekräftig; eine aktuelle verifizierte Transaktionspreisstatistik liegt hier nicht vor.

Vergleichen Sie mindestens zwei Objekte anhand derselben Kriterien: belegte Carpet Area, tatsächlich übertragenes Recht, Etage und Zugang, Angebotspreis je Einheit nutzbarer Fläche, Bemessungsgrundlage der Stempelsteuer, laufende Hauskosten, absehbare größere Arbeiten sowie Nutzungs- oder Besitzbeschränkungen. Fehlende Unterlagen bedeuten „nicht geprüft“, nicht null Kosten. Ein günstiger Angebotspreis rechtfertigt weder ungeklärte Rechte noch fehlende wesentliche Gebäudeunterlagen.

Wohnungsarten und Rechte vergleichen

Tabelle seitlich verschieben ↔

Erwerbsberechtigung des Käufers prüfen

Vor Preisverhandlungen sind Staatsangehörigkeit und Aufenthaltsstatus zu klären. Nach dem geltenden RBI-Rahmen auf Grundlage der Non-debt Instruments Rules 2019 dürfen berechtigte Non-Resident Indians (NRI) und Overseas Citizens of India (OCI) grundsätzlich Wohnimmobilien über zulässige Zahlungswege erwerben; weitere Bedingungen gelten. Andere ausländische Personen haben dieses Recht nicht automatisch: FEMA-Wohnsitz, Nationalität und Ausnahmen sind individuell zu prüfen. Der Wohnungserwerb verleiht weder Visum noch Aufenthaltsrecht oder Staatsbürgerschaft. Finanzierung und spätere Rücküberweisung prüfen Sie gesondert bei einer zugelassenen Bank.

Die RBI unterscheidet ausländische Personen nichtindischer Herkunft, die nach den FEMA-Kriterien in Indien ansässig sind und unter Voraussetzungen Immobilien erwerben können, von außerhalb Indiens Ansässigen, denen der gewöhnliche Wohnungskauf grundsätzlich nicht offensteht; befristete Pacht- und Erbfälle sind gesondert zu prüfen. Für bestimmte Staatsangehörigkeiten verlangt die RBI selbst bei Ansässigkeit eine vorherige Genehmigung; für OCI gelten Ausnahmen. Ein Touristenvisum, eine indische Adresse oder bloße Besuche begründen für sich keine FEMA-Ansässigkeit. Status und Zahlungsweg vor der Anzahlung mit Anwalt und zugelassener Bank prüfen.

Eigentumskette und gemeinschaftliche Rechte

Ein unabhängiger Immobilienanwalt in Delhi sollte die Kette registrierter Urkunden, die Berechtigung aller Verfügenden sowie Hypotheken, Gerichtsverfahren, Erbschaften, Vollmachten und behördliche Auflagen untersuchen. Delhis amtliche Suche unterscheidet ältere DORIS-Eintragungen vor Januar 2024 von NGDRS-Eintragungen nach Januar 2024. Prüfen Sie den richtigen Zeitraum und beglaubigte Originalunterlagen statt bloßer Portalansichten. Eine Registersuche ist keine staatliche Eigentumsgarantie; Abweichungen sind vor einer nicht rückerstattbaren Zahlung aufzuklären.

Soweit der Delhi Apartment Ownership Act 1986 auf das Gebäude anwendbar ist, gehört zur Wohnung ein ungeteilter Anteil an den gemeinschaftlichen Flächen und Einrichtungen; auch deren Unterhaltung ist geregelt. Welche Rechte konkret bestehen, ergibt sich jedoch aus Urkunden, Declaration, Plänen, Satzung und Besitzform. Klären Sie für Stellplätze und Lagerräume, ob Eigentum, ausschließliche Zuweisung, Lizenz oder bloßes Nutzungsrecht vorliegt; ebenso bei Balkon, Terrasse, Dach und Technikflächen. Dokumentieren Sie dies anhand des Plans und Kaufvertrags. Gemeinschaftsflächen ohne Nachweis nicht als Privateigentum bewerten.

Projektstatus und baurechtliche Genehmigungen

Bei Bauträgerprojekten kontrollieren Sie die Delhi-RERA-Eintragung, ihren Status, genehmigte Pläne, Bauabschnitte, Bauträger und Termine sowie die Registrierungspflicht oder gesetzliche Ausnahme. Das Real Estate (Regulation and Development) Act 2016 regelt Registrierung und Offenlegung; eine RERA-Eintragung heilt jedoch keinen mangelhaften Wohnungstitel. Fordern Sie behördliche Fertigstellungs- bzw. Nutzungsgenehmigungen an und vergleichen Sie Bauausführung und Pläne. Bei Altbeständen ist zu klären, welche Dokumente überhaupt vorgeschrieben und verfügbar sind; fehlende Akten dürfen nicht durch Vermutungen ersetzt werden.

Bei einem unter § 13 RERA fallenden Erwerb darf der Bauträger vor Abschluss eines schriftlichen und nach den geltenden Regeln registrierten Kaufvertrags nicht mehr als 10 % des Wohnungspreises als Anzahlung oder Antragsgebühr annehmen. Vor Zahlung Einheit, genehmigte Pläne, Raten, Übergabetermin, Verzugsfolgen und Rückzahlung prüfen. Das ist keine pauschale 10-%-Regel für gewöhnliche Privatweiterverkäufe; die Anwendbarkeit von RERA muss gesondert feststehen.

Finanzen und Regeln der Gemeinschaftsanlage

Fordern Sie Jahresabrechnungen, Haushaltsplan, Instandhaltungsrechnungen, Rücklagenstand, Protokolle großer Arbeiten, Versicherungsübersicht und eine schriftliche Aufstellung offener Beiträge an. Stellen Sie fest, ob Bauträger, DDA-Verwalter, Genossenschaft oder Bewohnervereinigung zuständig ist. Prüfen Sie teure Posten wie Aufzüge, Fassaden, Brandschutz, Generatoren, Wasseraufbereitung, Entwässerung und Kellerabdichtung. Niedrige Umlagen können lediglich aufgeschobene Reparaturen verdecken. Nicht finanzierte Vorhaben separat kalkulieren; Altrückstände und vor Abschluss beschlossene Umlagen vertraglich zuordnen.

Die beabsichtigte Nutzung muss mit Lease-Bedingungen, Gemeinschaftssatzung, Baugenehmigungen und lokalen Regeln vereinbar sein. Wohnen, Langzeitvermietung, Kurzzeitgäste, Umbau, Haustiere, Stellplatzübertragung und Zugang zu Einrichtungen sind unterschiedliche Fragen; Prospekte heben Verbote nicht auf. Lassen Sie sich Regeln und ihre Anwendung schriftlich geben. Eine Anlagerendite darf nicht aus Angebotsmieten abgeleitet werden: berücksichtigen Sie realistische Mieten, Leerstand, Gebühren, Grundsteuer, Reparaturen, Makler, Zinsen und Steuern. Eigentumstitel allein garantieren weder Selbstnutzung noch Vermietbarkeit.

Technische Untersuchung vor Ort

Beauftragen Sie die Untersuchung der konkreten Wohnung und gemeinsamer Bauteile, nicht nur einer Musterwohnung. Prüfen Sie Feuchtigkeit, elektrische Belastbarkeit, Leitungsdruck, Fenster, Lärm zu verschiedenen Zeiten, Fluchtwege, Brandschutz, Aufzugswartung, Notstrom und Zufahrt. Verfügbare Prüf-, Wartungs- und Mängelprotokolle sind auszuwerten; bei Risiken Fachleute hinzuziehen. Hitze, Luftbelastung und saisonaler Regen in Delhi machen Lüftung, Filterung, Wasser und Drainage relevant. Hochwertige Oberflächen sind kein Sicherheitsnachweis. Mängel und zugesagte Nachbesserungen gehören in die Übergabeunterlagen.

Sämtliche Erwerbskosten erfassen

Abgaben richten sich nach der gesetzlich maßgeblichen Bemessungsgrundlage. Laut veröffentlichter Anleitung der Delhi Revenue Department hängt die Stempel-/Übertragungsabgabe von der Erwerberkategorie ab; sie und die Registrierungsgebühr werden auf den höheren Wert aus Kaufpreis und maßgeblichem circle rate erhoben. Die aktuellen Sätze sind vor der Budgetplanung beim Sub-Registrar zu bestätigen. Gemeinschaftskauf, Gesellschaften, andere Urkunden, Vergünstigungen und spätere Änderungen müssen aktuell amtlich berechnet werden. Zusätzlich fallen gegebenenfalls Anwalt, Gutachter, Finanzierung/Zinsen, Makler, Steuern, Umzug, Ausbau und laufende Umlagen an. Ob GST bei einem konkreten Neubau anfällt, ist gesondert zu klären; nicht jeder Bestandsverkauf ist umsatzsteuerpflichtig.

Rechenbeispiel, kein Marktpreis: bei einer Bemessungsgrundlage von ₹2 crore betragen 6% ₹12 lakh, 4% ₹8 lakh und 1% Registrierung ₹2 lakh plus ₹100. Ist der Verkäufer indischer Steuerinländer und gilt die TDS-Regel des § 393(1) Income-tax Act 2025 (früher §194-IA), wird im Regelfall 1% TDS einbehalten, sobald Gegenleistung oder Stamp-Duty-Wert ₹50 lakh erreicht (höheren Betrag zugrunde legen). Der Einbehalt wird aus der Zahlung an den Verkäufer abgeführt; es handelt sich nicht um einen zusätzlichen Kaufpreisaufschlag. Bei nicht ansässigem Verkäufer sind stattdessen die Quellensteuerregeln des Income-tax Act für nicht ansässige Verkäufer zu prüfen. Zeitpunkt und Verfahren vor jeder Rate steuerlich bestätigen lassen.

Nach § 393(1), Tabelle Nr. 3(i), des Income-tax Act 2025 (der seit 1. April 2026 an die Stelle von § 194-IA tritt) beträgt der Steuerabzug bei einem in Indien steuerlich ansässigen Veräußerer unter den gesetzlichen Voraussetzungen 1 % des höheren Wertes aus Kaufgegenleistung und Stempelsteuerwert, sobald einer davon ₹50 Lakh erreicht; bestimmte Nebenentgelte zählen zur Gegenleistung. Bei mehreren Käufern oder Verkäufern sind die Beträge für dieselbe Immobilie zusammenzurechnen. Abzug beim gesetzlich maßgeblichen Zahlungszeitpunkt sowie Abführung und Meldung fristgerecht einplanen: Er ist grundsätzlich Teil des Kaufpreisausgleichs und keine zusätzliche Kaufpreisabgabe. Bei nichtansässigem Verkäufer die Quellensteuerregeln des Income-tax Act für nicht ansässige Verkäufer gesondert prüfen.

Vertragsbedingungen und Entscheidung

Objektsuche, Urkundenprüfung, Verhandlung, bedingte Reservierung, Unterzeichnung, Registrierung und Zahlung sind unterschiedliche Schritte. Machen Sie wesentliche nicht erstattbare Zahlungen von einwandfreiem Titel, Erwerbsberechtigung, Finanzierung, Genehmigungen, Schuldenfreiheit, Prüfung und Übergabe abhängig; regeln Sie Rückzahlung/Treuhand und Kostenverteilung. Die Delhi-Anleitung sieht üblicherweise Käufer, Verkäufer und zwei ausgewiesene Zeugen beim zuständigen Sub-Registrar vor. Video-Besichtigung oder Onlinesuche sind kein Nachweis für vollständig digitale Registrierung; eine Vollmacht muss gesondert geprüft werden. Restzahlung nur gegen vereinbarte unterzeichnete und registrierte Urkunden sowie Besitznachweis.

Führen Sie die objektbezogene Prüfung fort, wenn Wohnung, Eigentumsform, Verwaltung und Gesamtbudget nach Dokumentenabgleich passen. Bei nachweisbaren behebbaren Mängeln wie Rückständen oder Reparaturen Preis anpassen oder durchsetzbare Bedingungen vereinbaren. Abbrechen, wenn Verfügungsbefugnis, wesentlicher Titel, Genehmigung, Käuferberechtigung oder zugesagte Gemeinschafts- und Nutzungsrechte ungeklärt bleiben. Bewahren Sie Pläne, Urkunden, Erlaubnisse, Protokolle, Gutachten, Budget, anwaltliche Vorbehalte und Abwicklungsplan auf. Der nächste Schritt ist die Prüfung des konkreten Objekts durch Juristen und Ingenieure, nicht eine Freigabe durch diesen allgemeinen Text.