Wohnungen und Condominiums in Gurugram kaufen: Prüfleitfaden

Welche Rechte werden gekauft?

Beim Kauf einer Wohnung in Gurugram erwerben Sie Rechte an einer bestimmten Einheit und übernehmen Pflichten für das gesamte Gebäude. „Condominium“ ist ein Suchbegriff, keine verlässliche indische Eigentumskategorie. Entscheidend sind registrierte Urkunde, gegebenenfalls Apartment Declaration, Anteil am Gemeinschaftseigentum, Stellplatzrechte und Projektstatus. Gurugram und Gurgaon bezeichnen dieselbe Stadt in Haryana. Dieser Leitfaden bestätigt weder konkrete Verkaufsangebote noch ein einheitliches Rechtsregime für alle Anlagen. Ergebnis der Prüfung ist eine belastbare Auswahl mit der Entscheidung: weiter prüfen, nachverhandeln oder Abstand nehmen.

Eine passende Auswahl aufbauen

Klären Sie zuerst Eigennutzung oder zulässige Vermietung, Einzugstermin, Pendelzeit, gegebenenfalls Schulen und medizinische Versorgung, Gesamtbudget einschließlich Registerkosten und laufender Beiträge. Prüfen Sie Aufzüge, Barrierefreiheit, Stromreserve und Parkplatz sowie Zufahrt zur Hauptverkehrszeit, Lärm, Tageslicht, Belüftung und Wasser. Verlangen Sie schriftlich Turm, Etage, Wohnungsnummer, Flächenmaßstab, Projektphase, Übergabestand und tatsächlichen Vertragspartner. Musterwohnung und Anzeigenfotos ersetzen keine Besichtigung der konkret zu erwerbenden Wohnung.

Trennen Sie den Kauf einer fertigen Bestandswohnung, einer fertigen Bauträgerwohnung und einer im Bau befindlichen Einheit. Beim Weiterverkauf stehen Verkäuferkette und Rückstände im Mittelpunkt; beim fertigen Neubau bleiben Eigentumsübertragung und Nutzungsfreigabe zu prüfen. Beim Rohbau kommen Fertigstellungs-, Ratenzahlungs- und Änderungsrisiken hinzu: maßgeblich sind Vertrag und RERA-Angaben, nicht das versprochene Datum allein. Geschosswohnungen auf Einzelgrundstücken sind von großen Wohnanlagen zu unterscheiden; Genehmigungen und gemeinsame Dienste können anders ausfallen. 2/3/4 BHK beschreibt die Zimmeraufteilung, weder Eigentumstitel noch verbindliche Fläche.

Unterschiedliche Angebote fair vergleichen

Vergleichen Sie Flächen, Zustand, Erreichbarkeit und Gesamtverpflichtungen anhand derselben Definition. Fordern Sie die nach RERA definierte „carpet area“ statt lediglich beworbener „super area“. Prüfen Sie die Rechtsgrundlage des Parkplatzes, eingeschlossene Wartung, gesonderte Clubgebühren, Notstromleistung und die rechtmäßige Bezugsfähigkeit. Der niedrigste beworbene Quadratfußpreis kann durch Sonderkosten, Renovierung, fehlende Freigaben oder strittige Stellplätze insgesamt teuer werden. Die nachstehende Vergleichsmethode stellt keine aktuell verfügbaren Objekte dar.

Drei hypothetische Varianten: A ist bezugsfertig, Nutzungsnachweise sind geprüft, die laufende Wartung jedoch hoch. B befindet sich im Bau, hat einen niedrigeren Angebotspreis, aber unsicheren Übergabetermin. C ist eine günstig gelegene Bestandswohnung mit ungeklärten Beitragsrückständen. A kann nach Titelprüfung zu einem festen Einzugstermin passen. B erfordert RERA-Nachweise, Zahlungsmeilensteine und Verzögerungsreserve, C geklärten Verkäufertitel und schriftliche Verteilung von Rückständen. Keines ist pauschal vorzuziehen. Widersprüche bei Fläche, Nutzung oder Fertigstellungsstatus zu Genehmigungen und Vertrag sind Ausschlussgründe.

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Wohnungstitel und Gemeinschaftsflächen

Lassen Sie die Eigentümerkette anhand registrierter Dokumente, Rechte am Grundstück, Grundpfandrechte, Streitverfahren und Verfügungsbeschränkungen prüfen. Soweit das Wohnungseigentumsrecht von Haryana greift, sind Declaration, Deed of Apartment, Pläne und ungeteilter Anteil an Gemeinschaftsflächen wesentlich. RERA regelt je nach Fall die Eigentumsübertragung an Käufer und die Übergabe gemeinsamer Bereiche an Vereinigung oder Behörde. Freehold, Leasehold und bloße Sondernutzung sind verschieden. Schlüsselbesitz beweist kein Grundeigentum; lokaler Rechtsbeistand muss die Unterlagen der angebotenen Einheit zuordnen.

Trennen Sie Tiefgarage oder Stellplatz im Erdgeschoss, Lagerraum, Balkon, Dach, Grünflächen, Eingangsbereich, Fitnessbereich und Wege rechtlich. Stellplatznummer, exklusiver Gebrauch und eingetragenes Eigentum sind nicht dasselbe. Fordern Sie genehmigten Park- und Erschließungsplan, Zuteilungsunterlage sowie Declaration und Hausregeln an; manche Nutzungen sind widerruflich. Bei Leasehold sind Restlaufzeit, Grundmiete und Beschränkungen zu prüfen. Exklusiver Zugang zu einer Terrasse bedeutet nicht, dass diese verkauft werden darf. Ungeklärte Rechte beeinflussen Preis und Finanzierung.

Die Anlage begründet dauerhafte finanzielle Pflichten. Verlangen Sie jüngste verfügbare Verwaltungs- oder Vereinsabschlüsse, Jahresbudget, Wartungsvertrag, Gebührentabelle, Zahlungsstand der Einheit, gegebenenfalls Rücklagen und Protokolle zu Aufzügen, Fassade, Abdichtung, Brandschutz und Pumpen. Klären Sie, wer verwaltet und ob der Bauträger gemeinsame Bereiche, Unterlagen und Dienstleistungsverträge übergeben hat. Laufende Beiträge müssen von Sonderumlagen, Einlagen, Verbrauchskosten, Park- und Clubgebühren getrennt sein. Ein schönes Foyer beweist weder Schuldenfreiheit noch ausreichende Instandhaltungsreserven. Klären Sie ausdrücklich, wer eine unmittelbar anstehende teure Erneuerung bezahlt.

Projekt und Vertrag überprüfen

Suchen Sie im Register der Haryana Real Estate Regulatory Authority nach Projektname, Bauträger, Registrierungsnummer und Bauphase. Die Gurugram-Datenbank zeigt Bescheinigungen, Fortschritt, Status und gegebenenfalls Occupancy-/Completion-Dokumente und Aufsichtsverfügungen. Stimmen Sie diese mit Bauplänen, Einheit und Daten ab. RERA-Registrierung garantiert keinen lastenfreien Wohnungstitel, keinen abgeschlossenen Bau, keine Streitfreiheit und keine Kaufberechtigung des Interessenten. Es gibt Ausnahmen und andere Projektkategorien. Ein fehlender Eintrag erfordert Klärung der Einordnung und der Baugenehmigungen, nicht sofortige Schlussfolgerungen.

Bei einschlägigen Bauträgerverträgen verbietet § 13 RERA eine Anzahlung oder Antragsgebühr von mehr als 10 % des Wohnungspreises, bevor ein schriftlicher registrierter Kaufvertrag vorliegt; das ist keine allgemeine Obergrenze für jede Bestandsanzahlung. §§ 11 und 19 betreffen Plan- und Fortschrittsauskünfte, § 17 Eigentumsübertragung und Gemeinschaftsflächen, § 18 bestimmte Rechtsbehelfe bei Bauträgerverzug je nach Sachlage. Prüfen Sie Leistungsbeschreibung, Termine, Änderungsrechte, Besitzübergabe, Verzugsfolgen und Streitklauseln. Werbung, Kreditbewilligung oder RERA-Nummer ersetzen keine Vertragsprüfung.

Wird die Wohnung durch einen Makler vermittelt, prüfen Sie Identität und aktuelle Registrierung beziehungsweise Verlängerung im Agentenregister der Haryana RERA, soweit die Registrierung für das Geschäft vorgeschrieben ist. Legen Sie schriftlich fest, wen der Makler vertritt, wann Provision anfällt, ob Exklusivität besteht und was bei Scheitern des Kaufs gilt. Ein RERA-Zertifikat ist weder unabhängige Eigentumsprüfung noch Garantie der Verfügungsbefugnis des Verkäufers.

Gesamtkosten und Erwerbsberechtigung

Ermitteln Sie den Gesamtaufwand in indischen Rupien (INR): Kaufpreis, rechtmäßig gesondert berechnete Park- oder Gemeinschaftsnutzung, anwendbare Stempelsteuer und Registergebühren, transaktionsabhängige Steuern, Makler, Rechtsberatung, Bank- und Kreditkosten, Ausbau, Versorgungsgebühren, Einlagen und Zinsen bis zum Einzug. Aktuelle Collector Rates sind bei der Verwaltung Gurugram, Abgaben für Käufer und Urkunde bei der Registerstelle zu prüfen; ein ungeprüfter Pauschalprozentsatz ist unbrauchbar. Bei Auslandstransfers dokumentieren Sie Wechselkursreferenz und -datum, FX-Spanne, Empfänger- und Korrespondenzbankgebühren sowie Herkunftsnachweise. Fremdwährungsangebote fixieren keinen INR-Betrag.

Klären Sie vor Festlegung des Zahlungsplans den Ansässigkeitsstatus des Verkäufers und die Quellensteuer. Bei einem erfassten Kauf von einem in Indien ansässigen Verkäufer sieht Section 393(1), Tabelle Nr. 3(i), Income-tax Act 2025 im Oktober 2026 grundsätzlich einen Abzug von 1 % des höheren Werts aus Kaufpreis und Stempelsteuerwert vor, wenn mindestens einer davon 50 Lakh INR (5 Mio. INR) erreicht. Bei mehreren Käufern oder Verkäufern sind die Beträge nach der Regel zusammenzurechnen. Es handelt sich um einen Abzug vom Verkäufererlös, nicht um 1 % zusätzliche Käufersteuer. Bei nicht ansässigen Verkäufern gelten andere Abzugsregeln. Bauleistungen des Entwicklers und Verkäufe fertiggestellter Gebäude können unterschiedlich der GST unterliegen: Vertrag, Zahlungszeitpunkt, Fertigstellungsnachweis und Erstbezug prüfen. Steuerberater müssen Berechnung, Meldeformular für 2026 und Fristen vor Zahlung bestätigen.

Die Kaufberechtigung ist vor jeder Zahlung abzuklären. Nach RBI-Regeln unterscheiden sich indische Ansässige, im Ausland lebende indische Staatsbürger (NRI), OCI-Karteninhaber und sonstige ausländische Staatsangehörige. NRI/OCI dürfen grundsätzlich geeignete Wohnimmobilien kaufen, nicht aber Agrarland, Farmhäuser oder Plantagen; zulässige Zahlungswege sind einzuhalten. Ein ausländischer Staatsbürger ohne indische Herkunft und Wohnsitz außerhalb Indiens wird nicht allein durch den Wohnzweck kaufberechtigt. Ausnahmen, Ansässigkeit und gemeinsamer Erwerb bedürfen individueller Prüfung. Hypothek, Steueransässigkeit, Erlösrückführung, Aufenthaltsrecht und Kaufrecht sind getrennte Fragen für Anwalt und zugelassene Bank.

Unterlagen und Kaufablauf

Beim Wiederverkauf sollte ein unabhängiger örtlicher Anwalt registrierte Titelkette, Verkäuferidentität und Vollmacht, Declaration, genehmigte Pläne, erforderlichen Occupancy-Nachweis, Grundsteuer, Hypothekenfreigaben, Beitragsfreiheit und Besitz prüfen. Beim Bauträger zusätzlich Grundstücksrechte, RERA-Unterlagen der jeweiligen Phase, genehmigte Ausstattung, Baugenehmigungen, Bauetappen und Vertragsentwurf anfordern. Untersuchen Sie gegebenenfalls Prozesse, Nutzungsbeschränkungen, Bewohnerrechte Dritter und Versorgungszusagen. Ein Bausachverständiger beurteilt Tragwerk, Feuchte, Brandschutz und Technik, jedoch keine Eigentumstitel. Altlasten und Sonderumlagen sind vor Unterzeichnung vertraglich zuzuordnen.

Weitergehen, verhandeln oder abbrechen

Gehen Sie stufenweise vor: konkrete Einheit auswählen und besichtigen; Primärunterlagen erhalten und prüfen; bedingtes schriftliches Angebot mit klaren Rückzahlungsauslösern; passenden Vertrag prüfen und unterzeichnen; zulässige Zahlungen und Finanzierung; Registrierung, Eigentumsübertragung und dokumentierte Übergabe. Videobesichtigungen und Scans helfen bei der Vorauswahl, beweisen aber weder durchgehend digitale Beurkundung noch rechtmäßigen Besitz. Stoppen Sie bei fehlender wesentlicher Genehmigung, ungeklärter Belastung, unzulässigem Käuferstatus, unvereinbarer Nutzung, ungeregelten Rückständen oder Druck. Quantifizierbare Mängel rechtfertigen Verhandlung; kaufen Sie erst nach individueller Prüfung aller Kriterien durch geeignete Fachleute. Bewahren Sie Belege für bezifferbare Mängel auf und verifizieren Sie Käuferstatus, genaue Einheit, Titel, zulässige Nutzung, Gebäudehaushalt, Gesamtkosten und den rechtmäßigen Unterzeichnungsweg jeweils gesondert.