Ein Hotel in Paris kaufen: Kaufstruktur, Auswahl und Prüfung

Zuerst den Kaufgegenstand festlegen

Ein „Hotel zum Verkauf“ in Paris kann das Gebäude, den laufenden Geschäftsbetrieb (fonds de commerce), Gesellschaftsanteile oder eine Kombination meinen. Der Gebäudekauf überträgt weder automatisch Gäste, Personal, Marke und Verträge noch vermittelt ein Betriebskauf zwingend Eigentum am Gebäude. Verlangen Sie vor einem verbindlichen Angebot eine genaue schriftliche Abgrenzung. Dieser Leitfaden betrifft den Erwerb eines Hotels in Frankreich, nicht Hotelbuchungen oder börsennotierte Hotelaktien.

Bestimmen Sie Ihr Vorhaben: selbst betreiben, als Eigentümer vermieten, den vorhandenen Manager behalten oder das Hotel neu positionieren. Legen Sie die gesamte verfügbare Finanzierung, tolerierbare Betriebsunterbrechung und gewünschte Entscheidungsgewalt fest. Die künftige Nutzungsänderung, das Ende eines Mietvertrags oder eine noch fehlende Genehmigung sind Bedingungen für Ihr Projekt, keine durch die Schlüsselübergabe gesicherten Rechte.

Angebote auf vergleichbarer Grundlage auswählen

Erheben Sie je Objekt Adresse und Katasterdaten, Verkäufer und Verfügungsbefugnis, Grundrisse, Zahl und Zuschnitt der Zimmer, nutzbare Gemeinschafts- und Betriebsflächen, Barrierefreiheit, Aufzüge, Brandschutz, Haustechnik, Personal, Umsätze, Mietdauer und Betreiberstruktur. Prospektangaben zu Zimmern belegen keine zulässige Belegung. Fordern Sie genehmigte Pläne, Flächenangaben, Nutzungsunterlagen und relevante letzte Prüfberichte an, bevor Sie eine engere Auswahl bilden.

Vergleichen Sie nur einheitlich abgegrenzte Angebote: nachhaltig erzielbaren Cashflow, Miete und Managementkosten, tatsächlich nutzbare Zimmer, lokale Nachfrage, Sanierungsstau und Kosten Ihres Konzepts. Lage, Sterne und historische Architektur garantieren keine Rendite. Schließen Sie Objekte ohne nachgewiesene Verfügungsrechte aus. Ein behebbarer Mangel rechtfertigt weitere Prüfung nur mit belastbaren Kosten, Zeitplan und realistischem Genehmigungsweg.

Vergleichen Sie Pariser Hotels adressgenau nach Arrondissement, straßenseitiger Erreichbarkeit, Verkehrsanbindung, Nachfragequellen in der Umgebung und möglichen Lärmbelastungen. Verlangen Sie Belege, statt aus einer zentralen Postleitzahl automatisch Buchungen abzuleiten. Prüfen Sie in der Pariser Flurstückskarte die planungsrechtliche Zuordnung und Einschränkungen für geplante Umbauten; dokumentieren Sie offene Fragen samt zuständigem Sachverständigen, geschätzten Abhilfekosten und Frist. Auf die engere Auswahl gehören nur Hotels, die zum Betriebskonzept passen und deren rechtliche und bauliche Annahmen überprüfbar sind.

Immobilie, Geschäftsbetrieb oder Anteile

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Bei Übertragung eines fonds de commerce gelten französische Verfahrenspflichten, gegebenenfalls Arbeitnehmerinformation, Veröffentlichung, Gläubigerschutz und ein kommunales Vorkaufsrecht in bestimmten Gebieten. Paris weist solche Gebiete aus; das Recht gilt nicht pauschal für alle Hotels. Die Mietrechtsübertragung mit dem Fonds unterscheidet sich von einer isolierten Übertragung; Zustimmungsklauseln und Restlaufzeit zählen. Bei Anteilskauf bleiben Gesellschaftsverbindlichkeiten relevant. Beim Gebäudekauf prüft ein französischer Notar Eigentumstitel, Lasten und Immobilienformalitäten.

Bei einem gewöhnlichen Verkauf eines fonds de commerce gehen Forderungen, Darlehens- und Betriebsschulden grundsätzlich nicht mit dem Geschäftsbetrieb über; gewöhnliche Lieferantenverträge sind ebenfalls nicht automatisch umfasst, anders als bestimmte Miet-, Arbeits- und Versicherungsverhältnisse. Die Parteien können die Übertragung weiterer Elemente ausdrücklich vereinbaren; gesonderte gesetzliche Pflichten und vertragliche Risikozuweisungen sind zu prüfen. Anders ist es beim Anteilskauf: Die Gesellschaft bleibt Schuldnerin ihrer Verbindlichkeiten. Verlangen Sie vor der Bewertung der Übergabe ein Verzeichnis übernommener und ausgeschlossener Verpflichtungen, Arbeitnehmeransprüche und Gästevorauszahlungen.

Das von Paris veröffentlichte Gebiet des gewerblichen Vorkaufsrechts umfasst seit dem 7. August 2024 den gesamten 5. und 6. Arrondissement sowie bestimmte Adressen im 7. Arrondissement – nicht sämtliche Pariser Hotels. Bei der geplanten Übertragung eines fonds de commerce oder eines Gewerbemietvertrags sind die genaue Hausnummer und die Transaktionsart anhand der aktuellen städtischen Karte zu prüfen. Soweit das Verfahren greift, muss der Verkäufer die vorgeschriebene Anzeige erstatten und das gesetzliche Verfahren vor Vollzug abwarten; spätere Änderungen und den konkreten Zeitplan sollte französischer Rechtsbeistand prüfen.

Die Betriebsergebnisse des Hotels prüfen

Prüfen Sie monatliche Auslastung, verfügbare Zimmer, durchschnittlichen Zimmerpreis (ADR), Erlös je verfügbarem Zimmer (RevPAR), Vertriebskanäle, Stornierungen sowie Geschäfts- und Freizeitreisende. Gleichen Sie Hotelsoftware, Bankeingänge und Abschlüsse ab. ADR ist Zimmerumsatz geteilt durch verkaufte Zimmer; RevPAR ist Zimmerumsatz geteilt durch verfügbare Zimmer. Eine höhere Auslastung bedeutet nicht zwangsläufig höhere Marge. Trennen Sie Zimmererlöse von Restaurant, Tagungen und Nebenleistungen sowie tatsächliche Umsätze von Prognosen.

Leiten Sie aus ausgewiesenen Gewinnen einen tragfähigen Cashflow ab. Bereinigen Sie Eigentümerkosten und Einmaleffekte nur mit Nachweisen; berücksichtigen Sie marktübliche Geschäftsführung, Löhne, Energie, Wartung, Ausstattung, IT, Versicherung, etwaige Miete, Zinsen und Steuern. Prüfen Sie auch schwache Saisonmonate. Werden Immobilie und Betrieb getrennt gehalten, ergänzen Sie die sonst fehlenden Gebäudekosten. Ein unabhängiger Rechnungsprüfer soll die Zahlen abstimmen; ein vom Makler genanntes EBITDA-Multiple genügt nicht.

Erstellen Sie zum Übergabetag eine Aufstellung künftiger Buchungen, Gruppenleistungen, Anzahlungen, Gutscheine, Rückbelastungen (Chargebacks), Stornos, Lieferantenverbindlichkeiten und abgeführter beziehungsweise abzuführender Abgaben. Vor dem Vollzug bezahlte Zimmer können danach genutzt werden: Kaufvertrag und Abrechnung müssen Einnahmen und Leistungspflichten zuordnen. Prüfen Sie Abhängigkeit und Fortgeltung von Plattform-, Reiseveranstalter- und Firmenkundenverträgen. Vereinbaren Sie eine Working-Capital-Anpassung statt sämtliche Anzahlungen als Käufervermögen anzusehen.

Ist die beabsichtigte Nutzung baulich und rechtlich möglich?

Hotels sind in Frankreich établissements recevant du public (ERP) mit Brandschutz- und Barrierefreiheitspflichten. Prüfen Sie ERP-Typ und -Kategorie, Sicherheitskommissionsberichte, Sicherheitsregister, Barrierefreiheitsnachweise und Auflagen. Nach bestimmten Bau- oder Sanierungsarbeiten sowie längerer Schließung kann eine erneute Öffnungsgenehmigung erforderlich sein; in Paris ist die Polizeipräfektur zuständig beteiligt. Laufender Betrieb beweist keine aktuelle Rechtskonformität.

Klären Sie genehmigte baurechtliche Zweckbestimmung und Unterkategorie, beabsichtigte Umnutzung, frühere Bescheide, Denkmalschutz und Rechte weiterer Miteigentümer. Der Pariser PLU bioclimatique und Denkmalschutz können Umbauten beschränken. Zusätzliche Zimmer, Dachanlagen, Restaurantanbauten oder Büro-zu-Hotel-Umwandlungen dürfen ohne technische und rechtliche Machbarkeit nicht als sichere Wertsteigerung gelten. Beauftragen Sie Architekt und Fachleute; Verkaufsskizzen ersetzen keine Genehmigung.

Vergleichen Sie die Atout-France-Einstufung mit dem amtlichen Register und den Betreiberunterlagen. Sterne weisen weder das Gebäudeeigentum nach noch garantieren sie künftige Standards. Die Hotelklassifizierung ist von verbindlichen ERP-Anforderungen getrennt. Paris erhebt eine nach Unterkunftsart beziehungsweise Kategorie abhängige taxe de séjour; kontrollieren Sie aktuelle Sätze, Erhebung, Abführung und Rückstände. Gastronomie, Alkoholausschank, Beschilderung und Terrasse sind bei Relevanz gesondert zu prüfen.

Mietvertrag, Betreiber und Beschäftigte

Bei gemieteten Hotelräumen lesen Sie den gewerblichen Mietvertrag vollständig: Nutzungszweck, Restlaufzeit, Mietindexierung, Kaution, Instandhaltung, Verlängerung, Übertragung und Sicherheiten. Die französische Rechtslage unterscheidet die Mietrechtsübertragung zusammen mit dem Fonds von der isolierten Übertragung, wobei Vertragsklauseln weiterhin zählen. Beim vermieteten Gebäudekauf sind Mieterrechte zu wahren; Eigentum ist keine sofortige freie Verfügung. Prüfen Sie zusätzlich Franchise und Management hinsichtlich Gebühren, Renovierungsvorgaben, Beendigungskosten und Zustimmung beim Kontrollwechsel.

Beschäftigte und Kundenbeziehungen prägen das Fortführungsrisiko. Nach Art. L1224-1 des französischen Arbeitsgesetzbuchs können bei einem entsprechenden Betriebsübergang bestehende Arbeitsverträge mit dem neuen Arbeitgeber fortbestehen; Voraussetzungen und Haftung sind konkret zu prüfen. Fordern Sie anonymisierte Personalkosten, Verträge, Tarif- beziehungsweise Kollektivbestimmungen, Dienstzeiten, Urlaubsstände, Streitigkeiten und Outsourcing-Verträge. Daten, Buchungen, Softwarezugänge und Lieferanten müssen rechtmäßig übertragen werden; Kundendaten sind nicht ohne Datenschutzvorkehrungen frei übertragbar.

Gesamtinvestition statt Angebotspreis berechnen

Der Kaufpreis ist nicht der gesamte Kapitalbedarf. Erwerbsabgaben und Steuern hängen von Immobilien-, Fonds- oder Anteilskauf und dessen Ausgestaltung ab. Hinzu kommen Notar, Rechtsberatung, Rechnungswesen, Technik, Finanzierung und eine gesonderte Mehrwertsteuerprüfung. Kalkulieren Sie Betriebskapital, vorgeschriebene Brandschutz- und Barrierefreiheitsmaßnahmen, Renovierung, Möbel, Anlagen, Franchise-/Managementkosten und Reserve. Bei Fremdwährungspreisen sind Umrechnungsstichtag und Referenzkurs sowie Bankgebühren für Umrechnung und Transfer anzugeben; der Angebotspreis ist nicht der endgültige Euroaufwand.

Erstellen Sie einen nachvollziehbaren Stressfall: geringere Belegung und niedrigerer ADR bei teilweise unveränderlichen Personal-, Miet- und Schuldendienstkosten sowie verzögerter Wiedereröffnung und ungeplanten Brandschutzarbeiten. Das sind Annahmen, keine Marktstatistik oder Renditeprognose. Prüfen Sie Liquidität und Kreditauflagen in beiden Szenarien. Ohne belastbare Baukosten und Reserven kann ein niedriger Preis pro Zimmer oder EBITDA-Multiple einen notleidenden Betrieb kaschieren.

Vom Angebot zur kontrollierten Übergabe

Vor einer Exklusivitätszusage verlangen Sie Nachweise zu Verkäuferidentität, Vertretungsmacht, Eigentums- und Mietkette, Gesellschaftsaufbau, Schlüsselverträgen, Jahres- und Monatsabschlüssen, Personal, ERP-Befunden, Baurecht und technischer Untersuchung. Schützen Sie Gäste-, Mitarbeiter- und Geschäftsinformationen durch Vertraulichkeit. Ziehen Sie für Immobilien einen französischen Notar, für Fonds oder Anteile Rechtsanwälte und Wirtschaftsprüfer und für Bau- sowie Umweltfragen unabhängige Sachverständige hinzu.

Ein indikatives Angebot oder Letter of Intent sollte Kaufgegenstand, Preisberechnung und Anpassung, Finanzierung, Exklusivität, Datenzugang, Kosten sowie Vollzugsbedingungen bestimmen. Verhandeln Sie Prüfung von Titel und Nutzung, Bankzusage, Vermieter- und Markenzustimmungen, erforderliche Behördenakte, Beschäftigte, Schlussabrechnung, Betriebskapital, Garantien und Hinterlegung/Sicherheiten. Solche Rücktritts- und Anpassungsrechte bestehen nicht für jede Transaktion automatisch nach französischem Recht; sie müssen vertraglich geprüft werden.

Koordinieren Sie den Vollzug für alle Verkäufer und Vermögenswerte: notarielle Immobilienübertragung, Fonds- oder Anteilskauf, Mitteilungen und Register, mögliche Gläubiger- und kommunale Vorkaufsverfahren, Löschung von Sicherheiten, Zustimmungen, Versicherung, Konten, Schlüssel, IT, Reservierungen und Anzahlungen. Vorgeschriebene Reihenfolgen können die Übergabe verzögern. Ein beauftragter Berater muss Fristen nach aktuellem Recht und für die konkrete Pariser Adresse überprüfen. Überweisen Sie keine unwiderruflichen Beträge auf ungeprüfte Annahmen.

Weiterverfolgen, nachverhandeln oder abbrechen

Setzen Sie die Prüfung fort, wenn Objekt und Geschäftsmodell übereinstimmen, Rechte und Cashflows belegt sind und Mängel realistisch samt Preisabschlag behoben werden können. Verhandeln Sie bei bezifferbaren Brandschutzarbeiten, Mietrisiken, Managementgebühren oder schwachen Ergebnissen nach. Brechen Sie ab, wenn der Verkäufer das benötigte Recht nicht übertragen kann, entscheidende Erlaubnisse unmöglich sind, Belege fehlen oder Risiken den Liquiditätsrahmen sprengen.

Dieser Text enthält keine verifizierten verfügbaren Hotelangebote in Paris, Angebotspreise, Durchschnittsrenditen oder Prognosen. Französisches Recht und Pariser Verwaltungspraxis können sich ändern; Gebäude und Verträge unterscheiden sich. Lassen Sie aktuelle Anforderungen und Originalunterlagen vor Unterzeichnung von fachkundigen Beratern in Frankreich prüfen. Ziel ist eine dokumentierte Auswahl mit der Entscheidung Weiterprüfen, Nachverhandeln oder Abbrechen – keine Garantie von Genehmigungen, Sternen oder Erträgen.