Hotel in Portugal kaufen: Immobilie, Gesellschaft oder Betriebsrechte

Auswahlkriterien festlegen

Vor der Preisprüfung sind Gemeinde, Erreichbarkeit, Saisonabhängigkeit, Zielgäste, rechtmäßig nutzbare Zimmerzahl, Ausstattung, Eigentum oder Pacht, Sanierungstoleranz, Budget und Liquiditätsreserve festzulegen. Lissabon, Porto, Algarve, Madeira und das Binnenland sind keine austauschbaren Märkte; lokale Betriebszahlen und kommunale Vorgaben zählen. Ein als „Hotel“ beworbenes Objekt kann ein laufender Betrieb, ein Umbauvorhaben oder nur eine Geschäftsmöglichkeit unter einer Marke sein. Maßgeblich sind die tatsächlich angebotenen Rechte, nicht die Bezeichnung im Inserat.

Vier Kriterien müssen in die Vorauswahl: rechtmäßige Hotelnutzung, übertragbare Rechte, belegbare historische Erträge und ein finanzierbarer Bau- und Investitionsplan. Ein Objekt außerhalb des benötigten Einzugsgebiets oder mit zu wenigen Zimmern scheidet auch bei hoher beworbener Rendite aus. Unbekannte Angaben bleiben ausdrücklich prüfungsbedürftig. Hier werden weder verifizierte aktuelle Inserate noch Angebotspreisdurchschnitte oder Referenzrenditen behauptet. Eine Liste geeigneter Objekte muss auf Unterlagen statt Verkaufsprognosen beruhen.

Bewerten Sie jedes Hotel anhand derselben Kriterien: nachweislich zulässige Zimmerzahl, Preis je rechtmäßig nutzbarem Zimmer (nur als interner Vergleich, nicht als Marktmaßstab), bereinigtes Betriebsergebnis nach realistischen Betreiberkosten, kurzfristiger Investitionsbedarf je Zimmer, Liquiditätslücke in der Nebensaison und offene Zustimmungen. Ein Stadthotel kann von Geschäftsreisenden an Werktagen, ein Resort von Erreichbarkeit und Zwischensaison, ein Hotel im Landesinneren von einem kleineren Einzugsgebiet abhängen. Prüfen Sie solche Annahmen mit Monatszahlen und vergleichbaren lokalen Hotels. Scheiden Sie Objekte aus, deren Zimmerkapazität, Saisonalität oder Investitionsbedarf Ihre Grenzen überschreitet.

Den Erwerbsgegenstand bestimmen

Im Term Sheet ist zu unterscheiden zwischen (a) Grundstück und Gebäude, (b) Anteilen einer Eigentümer- oder Betriebsgesellschaft, (c) einzelnen Vermögenswerten beziehungsweise einem laufenden Betrieb und (d) Pacht- oder Betriebsrechten. Kombinationen sind möglich. Mit dem Gebäude erwirbt man nicht automatisch Marke, Gästedaten, Arbeitsverträge oder Betreibergesellschaft. Beim Anteilserwerb bleibt dagegen die Gesellschaft grundbuchliche Eigentümerin ihrer Immobilie; Altverbindlichkeiten können in ihr verbleiben.

Für jede Struktur müssen Verkäufer, Grundbuchberechtigter, Arbeitgeber, im RNET eingetragener Betreiber, Empfänger der Buchungsumsätze und Bankkonten zusammenpassen. Fordern Sie eine Kaufpreiszuordnung zu Immobilie, Einrichtung, Firmenwert, übernommenem Betriebskapital und Verbindlichkeiten. Bei reiner Pacht sind Indexierung, zulässige Nutzung, Verlängerung, Sicherheiten, Zustimmung des Vermieters und Rückbaukosten zu prüfen. Management- oder Franchiseverträge gehen nicht ohne Weiteres über und sind nicht zwingend kostengünstig kündbar.

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Eigentum und zulässige Nutzung prüfen

Für jedes Grundstück und jede Einheit ist eine aktuelle certidão permanente predial einzuholen. Prüfen Sie Verkäufer und Eigentumsrecht, Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten sowie anhängige Eintragungsanträge; vergleichen Sie caderneta predial, Pläne und Grundstückskennzeichen. Der Registerauszug erfasst auch anhängige Anträge, bescheinigt jedoch weder baulichen Zustand noch touristische Nutzbarkeit. Abweichungen zwischen tatsächlicher Bebauung und Akten sind aufzuklären. Lastenfreistellung gehört in die Vollzugsbedingungen und darf kein bloßes späteres Versprechen sein.

Bei der zuständigen Câmara Municipal sind zulässige Hotelnutzung, Bau- und Nutzungsänderungsakten, Kapazität, Auflagen und offene Legalisierungs- oder Aufsichtsverfahren zu prüfen. Die Verfahren für touristische Nutzung hängen von Bauarbeiten und Umständen ab. Langjähriger Betrieb legalisiert keinen ungenehmigten Anbau und gestattet nicht automatisch zusätzliche Zimmer. Erfragen Sie Denkmalschutz, Küstenrecht, Brandschutz, Barrierefreiheit, Wasser, Abwasser und Anforderungen an Gastronomie. Ein technisches Gutachten muss die Kosten offener Mängel beziffern.

Tourismusregistrierung und Betriebsfortführung prüfen

Suchen Sie den Betrieb im RNET anhand der Registriernummer oder der Bezeichnung und vergleichen Sie die eingetragene Klassifizierung, Kapazität, Lage und Betreibergesellschaft mit den Angaben des Verkäufers. Ein Betreiberwechsel muss innerhalb der unten genannten Frist gemeldet werden; das ist eine Verwaltungspflicht und kein Nachweis, dass mit dem Verkauf jedes kommerzielle Recht übergeht. Vereinbaren Sie vor der Unterzeichnung, wer die Meldung beim Vollzug einreicht.

Prüfen Sie Klassifizierungsbescheid, Prüfberichte und Modernisierungsauflagen. Die Klassifizierung wird regulär alle fünf Jahre überprüft und kann früher neu beurteilt werden. Fordern Sie die jeweils nötigen Unterlagen für tatsächlich vorhandene Restaurants, Pools, Terrassen oder Veranstaltungen an. Ermitteln Sie Kosten und Umsatzausfälle der erforderlichen Arbeiten. Ist die zulässige Zimmerzahl geringer als in der Kalkulation des Verkäufers, muss der Preis neu bewertet oder das Vorhaben beendet werden.

Prüfen Sie die rechtliche Kategorie, bevor Sie eine als Hotel beworbene Unterkunft als klassifiziertes Hotel behandeln: Tourismusbetriebe erscheinen im RNET, örtliche Beherbergung (alojamento local, AL) wird dagegen gesondert im RNAL registriert, und eine AL-Registrierung ist kein Nachweis einer Hotelklassifizierung. Bei den Fristen weichen die amtlichen Angaben voneinander ab: Turismo de Portugal nennt für die Ersteintragung im RNET 30 Tage ab dem gültigen Eröffnungstitel, während die Serviceseite von gov.pt (aktualisiert am 7. Juli 2026) 30 Arbeitstage nennt; Änderungen eingetragener Angaben, einschließlich des Betreibers, sind innerhalb von 10 Tagen mitzuteilen. Mit Stand 2. November 2026 sollten Sie bei einer Neueröffnung von der strengeren Lesart von 30 Kalendertagen ausgehen und einen Betreiberwechsel innerhalb von 10 Tagen nach dem Vollzug melden.

Erträge selbst nachvollziehen

Fordern Sie mindestens 36 Monate monatlicher Daten an: Belegung, verfügbare und verkaufte Zimmernächte, ADR, Zimmer- und Gastronomieerlöse, Vertriebskommissionen, Umsatzsteuerbehandlung, Löhne, Energie, Instandhaltung, Grundsteuern, Pacht und Management- beziehungsweise Franchisegebühren. Stimmen Sie Managementzahlen mit Bankeingängen, Umsatzsteuererklärungen, etwaigen geprüften Abschlüssen und Buchungsplattformen ab. Bereinigen Sie Eigentümerkosten, Schließungen, außergewöhnliche Perioden und aufgeschobene Reparaturen nachvollziehbar. Ein pauschales EBITDA-Multiple ohne Überleitung ist keine belastbare Bewertung.

Nur ein Rechenbeispiel mit hypothetischen Zahlen statt portugiesischer Marktdaten: 60 vermarktbare Zimmer × 365 Tage × 62 % Belegung × 140 € ADR ergeben 1.900.920 € jährlichen Bruttozimmerumsatz. Bei 55 % Belegung und 125 € ADR sind es 1.505.625 €, also 395.295 € weniger, vor Provisionen, Umsatzsteuer, Löhnen, Nebenkosten oder Schuldendienst. Erstellen Sie ein Basis-, ein Negativ- und ein Szenario mit Schließung für Arbeiten und prüfen Sie dann die Kapitaldienstdeckung und die Liquidität, die zur Überbrückung der Nebensaison nötig ist. Restaurant-, Spa- und Konferenzerlöse sollten gesondert belegt und nicht stillschweigend zum Zimmerumsatz addiert werden.

Marke, Betreiber und Beschäftigte prüfen

Bei Betreiber-, Franchise- oder Markenverträgen verlangen Sie den vollständigen unterschriebenen Text samt Nachträgen. Prüfen Sie Zustimmung bei Kontrollwechsel oder Übertragung, Laufzeit, Verlängerung, Beendigungskosten, Gebietsschutz, Leistungsziele, verpflichtende Sanierung, Vergütungsbasis, Reservierungssysteme, Online-Reputation und Rechte an Gästedaten. Erträge des Eigentümers dürfen nicht mit dem Umsatz des Betreibers verwechselt werden. Ein scheinbar schlüsselfertiges Hotel ist es nicht, wenn teure Markensanierungen drohen oder der Name bei Übergang entfällt.

Artikel 285 des portugiesischen Arbeitsgesetzbuches kann bei Übertragung eines Betriebs oder einer seine Identität bewahrenden wirtschaftlichen Einheit Arbeitgeberstellung und Arbeitnehmerrechte übergehen lassen. Die Vertragsüberschrift ist nicht entscheidend. Prüfen Sie mit portugiesischen Arbeitsrechtlern Personalbestand, Betriebszugehörigkeit, Urlaub, Zusatzleistungen, Rückstände, Kollektivverträge, Dienstleister sowie Informations- und Konsultationspflichten. Ein Asset Deal ist kein sicherer Schnitt zu Personalverbindlichkeiten; beim Anteilskauf sind Lohn- und Sozialversicherungsschulden der Gesellschaft ebenfalls zu prüfen.

Investitionen und Übergangsrisiken erfassen

Veranlassen Sie bei wesentlichen Risiken unabhängige Bau-, Elektro-/Haustechnik-, Brandschutz-, Umwelt- und Barrierefreiheitsprüfungen. Kalkulieren Sie Dach, Aufzüge, Klima, Küchen, Zimmer, Energieeffizienz, IT/PMS, Markenanforderungen, Genehmigungen und Betriebsausfälle. Trennen Sie sofortige Pflichtmaßnahmen, freiwillige Modernisierung und längerfristige Rücklagen. Zu Kaufpreis und Kapitalkosten gehören gegebenenfalls nicht abzugsfähige Umsatzsteuer, Beraterkosten, Versicherungen, Kautionen, Betriebsmittel und Risikopuffer. Eine Bankindikationszusage belegt nicht die Finanzierung aller Maßnahmen.

Stimmen Sie Gästenvorauszahlungen, Gruppenbuchungen, Gutscheine, Plattform-Rückbelastungen, Lieferantendepots, Geschenkkarten, Prozesse, Steuerschulden, Sicherheiten, Gewährleistungen, Datenschutz und Mitarbeiterübergang ab. Regeln Sie im Vertrag die Zuordnung von Aufenthalten vor und Rückzahlungen nach dem Vollzug, Inventur und Kassen-/Kontostand sowie Einbehalte, Treuhandkonten oder Freistellungen. Fordern Sie zimmerweise Bestandslisten, Systemzugriffe und einen Übergangsserviceplan. Die Behauptung, alle Schulden blieben beim Verkäufer, ersetzt keine Prüfung.

Bei Eigen- oder Fremdkapital außerhalb des Euroraums berechnen Sie den Eurobedarf zum Vollzug anhand eines festgehaltenen Wechselkursstichtags einschließlich Bank-, Überweisungs-, Umtausch- und gegebenenfalls Absicherungskosten. Testen Sie Zinsen, Tilgung, Kreditauflagen und Liquiditätsreserve gegen das Negativszenario. Kaufpreis und unverbindliche Finanzierungszusage sind kein vollständiger Vollzugsbedarf.

Portugiesische Erwerbssteuern nach Transaktionsform berechnen

Für den gewöhnlichen Erwerb sonstiger städtischer Immobilien bestimmt Artikel 17 des portugiesischen IMT-Gesetzes 6,5 %; nach Artikel 12 wird grundsätzlich der höhere Wert aus Kaufpreis und Steuerwert VPT zugrunde gelegt. Die Stempelsteuertabelle enthält 0,8 % für den Erwerb von Immobilieneigentumsrechten. Rein hypothetisch: Bei Einordnung als sonstige städtische Immobilie und einer Bemessungsgrundlage von 2 Mio. € ergeben sich 130.000 € IMT und 16.000 € Stempelsteuer vor Register-, Beratungs-, Finanzierungs- und Baukosten. Einstufung, Ausnahmen und Befreiungen sind jeweils zu prüfen.

Ein Anteilskauf ist nicht automatisch IMT-frei. Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe d des IMT-Gesetzes nennt kumulative Voraussetzungen, darunter über 50 % portugiesisches Immobilienvermögen nach der einschlägigen Wertmethode, dessen Nutzung und eine Beteiligung von mindestens 75 % des Gesellschaftskapitals bei einem Gesellschafter oder die Verringerung auf zwei verheiratete beziehungsweise in rechtlich anerkannter Lebensgemeinschaft lebende Gesellschafter. Unmittelbar für eine echte gewerbliche Tätigkeit eingesetzte Grundstücke können für die Prüfung erheblich sein. Tatsächliche Hotelnutzung und Beteiligungskette benötigen steuerliche Beratung. Zusätzlich sind Umsatzsteuer bei Asset-/Betriebsübertragung, Unternehmenssteuern, jährliche IMI und Finanzierungskosten zu prüfen; es gibt keinen Einheitssatz.

Vereinfacht gesagt: Beim Asset Deal fallen IMT und Stempelsteuer auf die Immobilie an, und die Gesellschaftsverbindlichkeiten des Verkäufers bleiben zurück, mit Ausnahme der nach Artikel 285 übergehenden Arbeitsverhältnisse und ausdrücklich übernommener Verbindlichkeiten; beim Share Deal ändert sich keine Eigentumsurkunde, und IMT fällt nur an, wenn die Voraussetzungen von Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe d erfüllt sind, doch der Käufer übernimmt Schulden, Steuerhistorie und Verträge der Gesellschaft. Vergleichen Sie beide Varianten nach Steuern und übernommenen Verbindlichkeiten zusammen, nicht allein nach der Steuer.

Artikel 17 Absatz 4 des IMT-Gesetzes sieht außerdem einen besonderen Satz von 10 % grundsätzlich ohne Befreiung oder Ermäßigung vor, vorbehaltlich der ausdrücklichen Ausnahme in Artikel 17 Absatz 4 Buchstabe a, wenn der Erwerber in einem auf Portugals Liste begünstigter Steuergebiete stehenden Gebiet steuerlich ansässig ist oder unmittelbar beziehungsweise mittelbar von einem dort ansässigen Unternehmen kontrolliert wird. Prüfen Sie die gesamte Eigentums- und Kontrollkette vor Anwendung des Beispielsatzes von 6,5 %.

Vom Angebot zur Kaufentscheidung

Vor einer nicht erstattbaren Anzahlung oder einem bindenden contrato-promessa beauftragen Sie unabhängige portugiesische Fachleute für Immobilien, Steuern, Hotelbetrieb und Technik. Übermitteln Sie eine Unterlagenliste, vereinbaren Sie vertraulichen Zugang und gegebenenfalls Exklusivität, klären Sie Verfügungsbefugnis und Offenlegungen. Vollzugsbedingungen sollten lastenfreies Eigentum, Nutzungs-/RNET-Nachweise, Zustimmungen, verifizierte Erträge, Personalregelung, Finanzierung und Investitionsobergrenzen sein. Legen Sie Steuer-/Gebührentragung fest. Vorvertrag, Immobilientransfer, Anteilsübertragung und operative Übergabe sind verschiedene Phasen.

Bei Vollzug prüfen Sie Identität/NIF, Vertretungsbefugnis, Mittelherkunft und Geldwäschepflichten, anfallende Steuern, richtige notarielle oder beglaubigte Form und Registrierung für die gewählte Struktur. Casa Pronta kann geeignete Immobilienkauf- und Registervorgänge begleiten, bereinigt aber keine Gesellschaftsschulden und garantiert keinen vollständig digitalen Hotelkauf. Sorgen Sie für abgesicherte Zahlung und nach Möglichkeit gleichzeitige Lastenfreistellung/Eintragung, Schlüssel, Versicherungen, Systemkennungen und Anzeigen. Kaufen Sie nur bei bestandener Dokumenten- und Negativszenarioprüfung; verhandeln Sie nach bei bezifferbaren und abgesicherten Mängeln; brechen Sie bei unklärbarem Eigentum, Nutzungsrecht, Haftungsrisiko oder fehlenden Zustimmungen ab.

Der Hotelerwerb begründet für sich allein kein Aufenthaltsrecht. Durch Gesetz 56/2023 sind neue Immobilienkäufe als Grundlage der Investitionsaufenthaltserlaubnis (ARI) entfallen; ein Aufenthaltsanspruch, auch in Übergangsfällen, ist gesondert zu prüfen.