ポルトガルでホテルを購入する方法

候補選びの条件を定める

提示価格を見る前に自治体、交通利便性、季節性、客層、合法的に営業できる最低客室数、設備、建物所有か賃借か、許容改修範囲、予算と予備資金を定めます。リスボン、ポルト、アルガルヴェ、マデイラ、内陸部は一律に比較できません。地域の営業実績と自治体の規制が重要です。「ホテル」という広告でも、既存営業施設、用途変更を要する建物、ブランド事業のみの場合があります。広告文ではなく売却対象の権利を確認します。

候補は①適法なホテル用途、②売却対象の権利を移転できること、③証明可能な過去の売上、④調達可能な改修資金の四点で絞ります。場所や客室数が条件に合わなければ、高い利回りが宣伝されていても除外します。不明な事項は「証拠待ち」と表示してください。本稿は確認済みの売り物件、平均募集価格、市場利回りの数値を示していません。売主の売上予測ではなく資料に基づく候補リストが必要です。

候補ホテルは同一の評価表で比較する。法的に営業が認められ、その根拠資料がある客室数、適法な客室当たり価格（社内比較用であり市場相場ではない）、実態に即した運営費控除後の正常化営業利益、客室当たり直近改修費、閑散期の資金不足、未取得の同意が判断項目となる。都市型ホテルは平日の出張需要、リゾートは交通アクセスと端境期の予約、内陸の施設は比較的小さな集客圏に左右され得る。月次実績と近隣の比較可能なホテルで仮説を検証し、許可客室数、季節変動、必要投資が買主の上限を超える施設は候補から外す。

取得対象を明確にする

条件書では（a）土地・建物の所有権、（b）所有会社または運営会社の株式・持分、（c）特定資産または営業中の事業、（d）賃借権または運営権を区別します。組み合わせも可能ですが、建物を買ってもブランド、宿泊客データ、雇用契約、運営会社は当然には移りません。株式取得なら不動産の登記名義は会社のままであり、その会社の過去の負債も残る可能性があります。

取引ごとに売主、登記上の所有者、雇用主、RNET登録運営者、予約代金の受取人、銀行口座を照合します。代金を不動産、家具・設備、営業権、引き受ける運転資金、負債に分けて示してもらいます。賃借権のみなら賃料改定、用途、更新、担保、賃貸人の同意、原状回復費を調べます。管理契約・フランチャイズが無断譲渡できる、または低額で解約できると決めつけてはいけません。

表は横にスクロールできます ↔

所有権と許容用途を確認する

土地や区分ごとに最新の certidão permanente predial を取得し、所有者、抵当権、差押え、地役権、未完了の登記申請を確認します。caderneta predial、図面、登記・地籍番号も照合します。登記証明には申請中の事項も載りますが、建物の健全性や観光営業許可は保証しません。実際の面積や増築部分との不一致を調べます。担保抹消は決済後の売主の口約束でなく、決済時の証明可能な条件とします。

管轄 Câmara Municipal でホテルとして認められた用途、建築・用途変更資料、定員、制限、是正・取締り手続の有無を確認します。観光利用の届出方式は工事内容などで異なります。長年営業していても無許可増築は合法化されず、客室増設も認められません。文化財、海岸保護、消防、バリアフリー、給排水、飲食営業に関する制約を確認します。技術調査では外観の説明だけでなく是正工事費を算出すべきです。

観光登録と営業継続を調べる

施設名または番号で RNET を検索し、分類、収容力、所在地、登録運営者を売主の説明と照合します。公式案内では、有効な開業根拠の取得後30日以内に初回登録し、運営主体を含む登録事項の変更は10日以内に通知するとされています。これは行政上の手続で、所有権の移転に伴ってすべての営業上の権利が自動移転する意味ではありません。決済時の届出責任者を決めます。

観光施設の分類決定、検査報告、改修指示を確認します。分類は通常5年ごとに再確認されますが、その前に見直されることもあります。レストラン、プール、テラス、イベント施設が実際にあれば、それぞれに必要な書類を確認します。是正費用と休業期間の売上減少を見積もります。合法的な客室数が売価の前提より少なければ、再評価するか取得を見送ります。

まず法的区分を確認する。観光施設はRNET、ローカル宿泊施設（alojamento local、AL）は別のRNALに登録される。AL登録はホテルとしての等級認定や用途転換許可を証明しない。RNET初回登録期限について公的案内に相違がある。Turismo de Portugalは有効な開業許可から30日と記載する一方、2026年7月7日更新のgov.ptは30営業日としている。観光施設制度第40条は特定事項の変更届出について別途10日を定める。新規開業前に適用期限を当局に確認すること。ホテル売買だけで初回登録期限が自動的に再開するわけではない。

実際の収益を再計算する

少なくとも36か月分の月次数値を請求します。稼働率、提供可能・販売済み室泊、平均客室単価 ADR、客室・飲食売上、販売チャネル手数料、VATの処理、人件費、水光熱費、保守費、不動産税、賃料、管理・フランチャイズ料です。管理会計を入金履歴、VAT申告書、存在する場合の監査済み財務諸表、予約サイトと照合します。オーナー個人費用、休業、異常期間、繰延修繕費の調整根拠を明記します。裏付けのない EBITDA 倍率だけでは評価できません。

計算例にすぎません。販売可能な40室×365日×稼働率50%×ADR €100なら客室の年間総売上は€730,000です。稼働率45%、ADR €90なら€591,300となり、手数料、VAT、人件費、光熱費、借入返済を控除する前で€138,700減ります。どちらもポルトガルの平均値でも投資利回りでもありません。標準、下振れ、改修休業の各ケースで借入返済余力と閑散期の資金を試算します。飲食、スパ、会議売上は別途証拠が必要です。

運営会社・ブランド・従業員の契約を読む

ホテル運営、フランチャイズ、ブランド使用許諾があれば署名済み契約と変更書をすべて入手します。支配権変更・譲渡同意、期間、更新、解約違約金、地域独占、成績基準、義務的な改装計画、手数料計算、予約システム、オンライン評価、顧客情報の権利を調べます。所有者の賃料や利益と運営者の総売上を混同しないでください。ブランドが求める費用未算定の改装やブランド名喪失があるなら「すぐ営業可能」という説明は不正確です。

ポルトガル労働法285条では、企業または同一性を保つ経済単位の移転に際し、雇用主の立場と従業員の権利が承継される場合があります。契約の名称だけでは判断できません。地元の労働弁護士と従業員数、勤続年数、有給休暇、福利厚生、未払賃金、労働協約、外注先、情報提供・協議義務を調べます。資産譲渡でも雇用責任から当然に解放されず、株式買収では会社の給与・社会保険納付も調査します。

改修費と引継ぎ負債を積算する

リスクに応じて建物構造、電気・機械設備、消防、環境、バリアフリーの独立調査を依頼します。屋根、エレベーター、空調、厨房、客室、省エネ、IT/PMS、ブランド基準、許可、休業期間を積算します。直ちに必要な法令対応、任意改良、将来の修繕積立を分けます。物件価格に工事費、該当する回収不能VAT、専門家費用、保険、敷金、運転資金、予備費を加えます。銀行の融資意向は全工事費の確約ではありません。

宿泊客の前受金、団体予約、引換券、OTAのチャージバック、取引先への保証金、ギフト券、訴訟、滞納税、担保、保証、個人情報保護、従業員移転を照合します。決済前の宿泊と決済後の返金、引渡時の在庫・現金、代金留保・エスクロー・補償の分担を契約で定めます。客室別の備品表、システムアクセスの引継ぎ、移行支援計画を求めます。「債務はすべて売主に残る」という言葉だけでは法律上の確認になりません。

自己資金や融資がユーロ以外の通貨なら、基準とする為替レートの日付を明示して決済時に必要なユーロ額を算出し、銀行送金、両替、必要に応じた為替ヘッジの費用を含める。悲観的な収益シナリオで利息、元本返済、融資契約条項、手元資金を検証する。売買代金と融資の仮条件だけでは決済予算は完成しない。

取引形態別にポルトガルの税金を計算する

通常の「その他の都市不動産」の取得について、IMT法17条は税率6.5%を示し、12条は原則として契約価格と税務評価額VPTの高い方を課税標準とします。不動産権利の取得には印紙税表の0.8%が規定されています。仮に同区分で課税標準€2,000,000ならIMTは€130,000、印紙税は€16,000で、登記、専門家、融資、工事費は別です。あらゆるホテルへの統一見積りではありません。区分、免除、特例を確認してください。

株式取得で IMT が必ず不要になるわけではありません。IMT法2条2項d号には、適用される評価基準でポルトガル不動産が資産の50%超を占めること、その使用状況、一人の株主が資本金の75%以上を保有するに至ること、または株主数が婚姻関係もしくは法的に認められた事実婚関係にある二人に減ることといった累積要件があります。真の商業活動に直接使用する不動産であるかも判断に影響します。ホテルの実際の営業と持株構造を税務専門家に確認させます。資産・事業移転のVAT、法人税、年次IMI、資金調達費も別途調査し、一律税率と考えないでください。

IMT法第17条第4項には、買主がポルトガルの優遇税制地域リストにある法域に税務上の住所を有する場合、又はその地域の法人に直接・間接に支配される場合、同法17条4項a号の明文の例外を除き、原則として免除・軽減のない特別税率10%がある。例示した6.5%を前提とする前に、買主の所有・支配関係全体を確認する。

提示条件から最終判断まで

返還されない手付金や拘束力ある contrato-promessa の前に、独立したポルトガルの不動産、税務、ホテル運営、技術専門家を起用します。書類リストを送り、秘密保持の下で調査アクセスや必要な独占交渉を定め、売主権限と開示を確認します。無担保で確実な所有権、用途・RNET証拠、第三者同意、確認済み売上、従業員処理、融資、工事費上限を決済条件にします。税金・費用の負担も明記します。予約契約、物件譲渡、株式移転、運営引継ぎは別段階です。

決済では身元とNIF、法人代表権、資金源とAML審査、必要税の納付、方式に合う公証・認証と登記を確認します。Casa Pronta は対象となる不動産売買・登記を扱えますが、会社の債務を消すわけでも完全遠隔のホテル取得を保証するわけでもありません。可能なら安全な支払と同時の担保解除・登記を行い、鍵、保険、システム認証情報、営業関連通知を引き継ぎます。書類と下振れ資金計画が通れば進み、修復できる不備は金額・担保を付して再交渉し、所有権、用途、負債、同意を解決できなければ撤退します。

ホテルの購入だけでポルトガルの居住権は得られない。法律56/2023により、新規の不動産取得は投資による居住許可（ARI）の対象から外れた。経過措置の可能性を含め、移民法上の資格は別途審査を要する。