Een hotel kopen in Portugal

Stel selectiecriteria op

Leg voor de prijsbeoordeling gemeente, bereikbaarheid, seizoenspatroon, doelgroep, minimumaantal legaal verhuurbare kamers, faciliteiten, koop of huur, verbouwingsbereidheid, budget en buffer vast. Lissabon, Porto, Algarve, Madeira en binnenlandse regio's zijn niet zonder meer vergelijkbaar; lokale cijfers en gemeentelijke regels bepalen de uitkomst. Een aanbod als 'hotel' kan een draaiend bedrijf, een verbouwingsplan of uitsluitend een merkgebonden activiteit betreffen. Onderzoek de werkelijke aanbieding, niet de marketingtekst.

Gebruik vier harde criteria: rechtmatig hotelgebruik, overdraagbaarheid van de aangeboden rechten, betrouwbaar bewezen historische omzet en een financierbaar renovatieplan. Wijs een verkeerd gelegen of te klein hotel af, ook bij een aantrekkelijk geadverteerd rendement. Markeer onbekende punten als 'nog te bewijzen'. Er worden hier geen actuele geverifieerde advertenties, gemiddelde vraagprijzen of rendementsbenchmarks opgevoerd. Stel een shortlist samen op basis van bewijsstukken, niet op basis van verkooppresentaties.

Beoordeel elk hotel met dezelfde vergelijkingslijst: aantoonbaar legaal toegestane kamers, prijs per toegestane kamer (alleen interne vergelijking, geen marktbenchmark), genormaliseerd bedrijfsresultaat na realistische exploitatiekosten, benodigde investeringen per kamer op korte termijn, kasstekort in het laagseizoen en ontbrekende toestemmingen. Een stadshotel kan afhangen van zakelijke doordeweekse gasten, een resort van bereikbaarheid en tussenseizoenen, een hotel in het binnenland van een kleiner verzorgingsgebied. Toets dit met maandcijfers en vergelijkbare hotels ter plaatse. Wijs objecten af als capaciteit, seizoenspatroon of investering buiten de vastgestelde grenzen valt.

Bepaal wat u daadwerkelijk koopt

Het term sheet moet onderscheid maken tussen (a) grond en gebouw, (b) aandelen in de vastgoed- of exploitatiemaatschappij, (c) afzonderlijke activa of een lopende onderneming en (d) huur- of exploitatierechten. Combinaties zijn mogelijk. Met de koop van een pand krijgt u niet automatisch merk, gastgegevens, arbeidsovereenkomsten of exploitant. Bij een aandelenkoop blijft de vennootschap eigenaar van haar geregistreerde vastgoed en kunnen historische schulden in die vennootschap blijven.

Vergelijk per structuur de verkoper, kadastrale/registereigenaar, werkgever, RNET-exploitant, ontvanger van boekingsopbrengsten en bankrekeningen. Vraag een verdeling van de koopprijs naar pand, inrichting, goodwill, werkkapitaal en overgenomen schulden. Bij uitsluitend huur onderzoekt u indexatie, toegestane bestemming, verlenging, zekerheden, toestemming van verhuurder en herstelkosten aan het einde. Veronderstel niet dat beheer- of franchisecontracten zonder toestemming overgaan of goedkoop te beëindigen zijn.

Schuif de tabel opzij ↔

Controleer eigendom en toegestaan gebruik

Vraag voor elk perceel en afzonderlijke eenheid een recente certidão permanente predial op en bekijk eigendom, hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden en nog lopende registratieaanvragen. Vergelijk caderneta predial, tekeningen en identificaties. Het register noemt lopende aanvragen, maar garandeert geen bouwkundige staat of toeristische gebruikstitel. Onderzoek verschillen in oppervlakten en uitbreidingen. Doorhaling van zekerheden moet een aantoonbare leveringsvoorwaarde zijn en geen toezegging voor later.

Controleer bij de bevoegde Câmara Municipal toegelaten hotelgebruik, bouw- en bestemmingswijzigingen, capaciteit, beperkingen en openstaande handhavings- of legalisatiedossiers. De toeristische gebruiksmelding verschilt naargelang werkzaamheden en omstandigheden. Jarenlange exploitatie legaliseert geen ongeoorloofde uitbouw en staat niet automatisch extra kamers toe. Kijk naar monumenten, kustgebieden, brandveiligheid, toegankelijkheid, water, riolering en horeca. Een technische inspectie moet herstelkosten becijferen en niet slechts het uiterlijk omschrijven.

Verifieer toeristische registratie en voortzetting

Zoek de accommodatie in RNET op nummer of naam en vergelijk categorie, capaciteit, plaats en exploitant met de opgave. Volgens de officiële informatie geldt 30 dagen voor een eerste inschrijving na een geldige openingstitel en 10 dagen voor het melden van wijzigingen van geregistreerde gegevens, waaronder exploitant. Dit zijn administratieve verplichtingen; ze betekenen niet dat bij eigendomsoverdracht alle commerciële rechten vanzelf overgaan. Leg vast wie de meldingen rond levering doet.

Controleer classificatiebesluit, inspectieverslagen en verbeterverplichtingen. De hotelclassificatie wordt normaal om de vijf jaar herzien, maar een eerdere controle is mogelijk. Vraag documenten voor feitelijk aanwezige restaurants, zwembaden, terrassen en evenementen, indien relevant. Reken noodzakelijke werkzaamheden en omzetverlies tijdens sluiting door. Zijn er wettelijk minder kamers beschikbaar dan de vraagprijs veronderstelt, herbereken de waarde of stop.

Controleer eerst de juridische categorie: toeristische ondernemingen staan in RNET, terwijl lokale accommodatie (alojamento local, AL) afzonderlijk in RNAL geregistreerd is. Een AL-inschrijving bewijst geen hotelclassificatie of toestemming voor omzetting. Officiële bronnen noemen uiteenlopende aanmeldingstermijnen voor RNET: Turismo de Portugal vermeldt 30 dagen na een geldige openingstitel; een op 7 juli 2026 bijgewerkte gov.pt-pagina vermeldt 30 werkdagen. Artikel 40 van de toerismeregeling geeft daarnaast tien dagen voor melding van bepaalde wijzigingen. Laat de toepasselijke eerste termijn voorafgaand aan nieuwe opening bevestigen; de verkoop van een hotel doet die termijn niet automatisch opnieuw ingaan.

Bereken de bedrijfsprestaties opnieuw

Vraag minimaal 36 maanden maandcijfers: bezetting, beschikbare/verkochte kamernachten, ADR, kamer- en horecaomzet, distributiecommissies, btw, lonen, nutsvoorzieningen, onderhoud, onroerendezaakbelasting, huur en beheer- of franchisevergoedingen. Sluit managementcijfers aan op bankontvangsten, btw-aangiften, zo beschikbaar gecontroleerde jaarrekeningen en boekingsplatforms. Verantwoord correcties voor privé-uitgaven van eigenaren, sluitingen, uitzonderlijke perioden en achterstallig onderhoud. Een EBITDA-multiple zonder deze aansluiting is geen waardebepaling.

Uitsluitend rekenvoorbeeld: 40 verkoopbare kamers × 365 dagen × 50% bezetting × €100 ADR is €730.000 bruto jaarlijkse kameromzet. Bij 45% bezetting en €90 ADR wordt dat €591.300, dus €138.700 minder vóór commissies, btw, salarissen, energie en rente/aflossing. Geen van beide is een Portugees marktgemiddelde of beleggingsrendement. Bereken basis-, tegenvallend en renovatiesluitingsscenario, de dekking van schuldendienst en seizoensliquiditeit. Restaurant-, spa- en conferentieomzet moet afzonderlijk worden onderbouwd.

Onderzoek exploitant, merk en werknemers

Vraag bij exploitant, franchise of merklicentie alle ondertekende contracten en wijzigingen op. Controleer toestemming bij overdracht of zeggenschapswisseling, looptijd, verlenging, beëindigingskosten, exclusiviteit, prestatiemaatstaven, verplichte verbouwing, vergoedingsbasis, reserveringssystemen, online reputatie en gastgegevens. Verwar huur of winst van de eigenaar niet met omzet van de manager. 'Turnkey' klopt niet als de koper onbegrote merkrenovaties moet betalen of het recht op de naam verliest.

Artikel 285 van de Portugese Arbeidswet kan de werkgeverspositie en werknemersrechten doen overgaan bij overdracht van een onderneming of economische eenheid die haar identiteit behoudt. De naam van het contract is niet bepalend. Controleer met een Portugese arbeidsjurist personeelsbestand, anciënniteit, verlof, voordelen, loonachterstanden, cao's, aannemers en informatie- en overlegplichten. Activa kopen is niet automatisch vrij van personeelslasten; bij aandelen moeten ook loonadministratie en sociale premies van de onderneming worden onderzocht.

Begroot investeringen en overgangsverplichtingen

Laat waar nodig onafhankelijke inspecties uitvoeren voor bouwkundige, elektrische/werktuigbouwkundige, brand-, milieu- en toegankelijkheidsrisico's. Begroot dak, liften, klimaatinstallaties, keukens, kamers, energie, IT/PMS, merkeisen, vergunningen en sluitingsperioden. Maak onderscheid tussen direct verplichte veiligheid, optionele verbetering en langdurige reserve. Tel naast aankoopprijs capex, eventueel niet-verrekenbare btw, adviseurs, verzekeringen, waarborgen, werkkapitaal en onvoorzien. Een indicatie van bankfinanciering financiert niet vanzelf alle werkzaamheden.

Sluit vooruitbetalingen van gasten, groepsboekingen, vouchers, OTA-terugboekingen, leveranciersdeposito's, cadeaubonnen, geschillen, belastingschulden, zekerheden, garanties, privacy en werknemersoverdracht aan. Verdeel contractueel oude verblijven en latere terugbetalingen, inventaris en geld bij overdracht, escrow/inhoudingen en vrijwaringen. Eis een inventaris per kamer, overdraagbare systeemtoegang en een overgangsplan. Een verkopersverklaring dat 'alle schulden bij mij blijven' is geen vervanging voor juridische analyse.

Bij eigen vermogen of leningen buiten de eurozone berekent u het benodigde eurobedrag voor levering met een vastgelegde referentiedatum voor de wisselkoers, inclusief bank-, overboekings-, omwisselings- en eventuele afdekkingskosten. Test rente, aflossing, kredietconvenanten en liquiditeitsbuffers in het neerwaartse scenario. Koopprijs en indicatieve financiering vormen nog geen volledige afrekenbegroting.

Bereken de Portugese overdrachtsbelasting per dealtype

Voor de gewone aankoop van ander stedelijk vastgoed noemt artikel 17 van de IMT-code 6,5%; artikel 12 gebruikt in beginsel de hoogste van contractprijs en fiscale vastgoedwaarde VPT. De zegelbelastingschaal kent 0,8% bij verkrijging van vastgoedrechten. Als fictief voorbeeld: hotel in deze categorie met €2 miljoen belastbare grondslag betekent €130.000 IMT en €16.000 zegelbelasting, buiten registratie, adviseurs, financiering en renovatie. Het is geen universele raming: classificatie, vrijstellingen en bijzondere gevallen moeten worden vastgesteld.

Een aandelenkoop is niet automatisch zonder IMT. Artikel 2(2)(d) stelt cumulatieve voorwaarden, waaronder Portugees vastgoed boven 50% van de activa volgens toepasselijke waardering, voorwaarden voor het gebruik en dat een aandeelhouder minstens 75% van het aandelenkapitaal in handen krijgt of dat het aantal aandeelhouders wordt teruggebracht tot twee personen die gehuwd zijn of in een wettelijk erkende feitelijke samenwoning leven. Direct gebruik van het pand voor echte commerciële activiteiten kan doorslaggevend zijn. Laat feitelijk hotelgebruik en holdingstructuur fiscaal onderzoeken. Controleer daarnaast btw op bedrijf/activatransfers, vennootschapsbelasting, jaarlijkse IMI en financieringskosten; er is geen uniform tarief.

Artikel 17 lid 4 van de IMT-wet voorziet daarnaast in een bijzonder tarief van 10%, in beginsel zonder vrijstelling of vermindering maar met inachtneming van de uitdrukkelijke uitzondering in artikel 17 lid 4 onder a, wanneer de koper fiscaal is gevestigd in een jurisdictie op de Portugese lijst van fiscaal begunstigde gebieden, of direct dan wel indirect wordt gecontroleerd door een daar gevestigde entiteit. Controleer de hele eigendoms- en zeggenschapsketen vóór toepassing van het voorbeeldtarief van 6,5%.

Van bod naar aankoopbesluit

Schakel voor een niet-restitueerbare aanbetaling of bindende contrato-promessa onafhankelijke Portugese adviseurs voor vastgoed, belastingen, hotelbeheer en techniek in. Vraag documenten, regel vertrouwelijke toegang en eventueel exclusiviteit, en controleer beschikkingsbevoegdheid en mededelingen van de verkoper. Maak levering afhankelijk van zuivere titel en vrijgave zekerheden, gebruiks-/RNET-bewijs, derde toestemmingen, gestaafde omzet, arbeidsregeling, financiering en maximaal werkbudget. Leg belasting- en kostendragers vast. Koopbelofte, vastgoedoverdracht, aandelenverkoop en bedrijfsoplevering zijn afzonderlijke stappen.

Controleer bij afronding identiteit/NIF, vennootschappelijke vertegenwoordiging, herkomst van middelen en AML, overdrachtsbelasting, correcte notariële/geauthenticeerde vorm en registratie voor deze structuur. Casa Pronta kan geschikte vastgoedkoop- en registratiehandelingen verzorgen maar zuivert geen vennootschapsschulden en garandeert geen volledig digitale hotelaankoop. Borg betaling en, waar mogelijk, gelijktijdige lastenaflossing en registratie; ontvang sleutels, verzekeringen, systemen en exploitatiemeldingen. Ga door bij goede dossiers en negatieve liquiditeitstest; heronderhandel geprijsde, geborgde gebreken; stop bij onoplosbare titel-, gebruiks-, aansprakelijkheids- of toestemmingsproblemen.

De aankoop van een hotel levert op zichzelf geen verblijfsrecht op. Wet 56/2023 heeft nieuwe vastgoedaankopen als basis voor een verblijfsvergunning door investering (ARI) geschrapt; elke immigratieroute, ook bij overgangsgevallen, moet afzonderlijk worden beoordeeld.