Hotel kopen in Duitsland: structuur en onderzoek

Wat wordt precies gekocht?

Een hotel kopen in Duitsland betekent niet alleen kamers en een gebouw verwerven. Een aanbod kan grondeigendom, huur of pacht, aandelen, een exploitatie en contracten met een beheerder of merk omvatten. Vraag vóór de rendementsberekening om een schriftelijke afbakening: wie bezit de grond, wie is werkgever, wie sluit gastencontracten en wie houdt vergunningen? Als dit verschillende partijen zijn, waarborgen één koopsom en één hotelnaam geen overdracht van alle rechten of ononderbroken exploitatie.

Bepaal of u huurinkomsten uit vastgoed, winst uit de hoteloperatie of zeggenschap over beide zoekt. Een verpacht hotel kent huurders- en herverhuurrisico; eigen exploitatie kent bezetting, tarieven, personeel, onderhoud en werkkapitaal. Een franchise brengt merkstandaarden en vergoedingen mee. Eigendom, een bestaande hotelfunctie of een bepaalde dealstructuur geeft niet automatisch elke koper toestemming voor alle gastvrijheidsdiensten. Voor een koper van buiten Duitsland moeten vastgoedbezit, de bevoegdheid tot hotelexploitatie en eventuele persoonlijke verblijfs- of werktoestemming afzonderlijk worden beoordeeld; de eigendomsakte verschaft die laatste toestemmingen niet.

LEX ESTATES kan hotels opnemen in een betaalde vastgoedselectie: u kiest Duitsland, het type hotel, het budget en 1, 3, 5 of 10 objecten (€35 tot €240), en de passende hotels komen binnen 24 uur na betaling in uw mailbox; een beoordeling van de documenten en de transactie door onze advocaten wordt afzonderlijk overeengekomen.

Vier mogelijke transactiestructuren

Vastgoedaankoop: u verkrijgt grond en pand, maar niet vanzelf de onderneming, arbeidsovereenkomsten, reserveringsaccounts, merknaam of bedrijfsinventaris. Controleer bestaande hotelpacht, de inbegrepen uitrusting en geregistreerde lasten. Voor de verplichting Duits vastgoed over te dragen is notariële vastlegging nodig (§311b BGB); eigendom gaat in beginsel pas over na de overdrachtsovereenkomst en inschrijving in het Grundbuch (§§873, 925 BGB).

Aandelenaankoop: de doelvennootschap kan vastgoedeigenaar, hoteluitbater of beide zijn. Zij behoudt doorgaans bezittingen, contracten en aansprakelijkheden; onderzoek leningen, belastingen, procedures en wijziging-van-zeggenschapsclausules. Overdracht van GmbH-aandelen vereist een notariële akte (§15 GmbHG). Een share deal ontwijkt niet vanzelf de Duitse overdrachtsbelasting; GrEStG treft bepaalde verschuivingen in vastgoedvennootschappen.

Bedrijfs- of activaoverdracht: gespecificeerde inventaris, goodwill, contracten en bedrijfsactiva gaan over; het pand wordt eventueel afzonderlijk gekocht of gehuurd. Leg openstaande reserveringen, gastendeposito’s, vorderingen, cadeaubonnen en overgenomen verplichtingen vast. Contractoverdracht kan toestemming vergen; een bedrijfsovergang kan verplichte werknemersbescherming op grond van §613a BGB activeren. Zonder zekere gebruiksrechten op het pand kan het gekochte bedrijf stilvallen.

Pacht of beheer: een langlopend hotelpachtcontract, gebruiksrecht of exploitantenovereenkomst kan de operatie mogelijk maken zonder eigendom van de grond. Beoordeel looptijd, indexering, onderhoud, zekerheden, verlenging en beëindiging. Bij een managementcontract kunnen opbrengsten en investeringsrisico bij de eigenaar blijven terwijl de exploitant vaste en variabele fees ontvangt. Vergelijk de werkelijke risicoverdeling, niet de commerciële naam.

Het juiste hotel selecteren

Maak een shortlist op basis van een geschreven profiel: locatie en vraaggeneratoren, zakelijke en recreatieve gasten, kameromvang en indeling, toegankelijkheid, parkeren, vergaderruimte, restaurant, dienstingang en concurrenten. Onderscheid aanwezige, vergunde en verkoopbare kamers. Sommige kamers zijn gesloten wegens verbouwing of brandveiligheid. Deze vroege selectie voorkomt onnodige onderzoeksuitgaven en veronderstelt niet dat er daadwerkelijk specifieke hotels te koop staan.

Wijs een schijnbaar goedkoop pand af wanneer het plan berust op een niet-vergunde uitbreiding, ontbrekende parkeerplaatsen, plotselinge vervanging van sleutelfiguren of een niet-overdraagbare franchise. Een stedelijk zakenhotel is niet hetzelfde als een seizoensresort, wellnesshotel of voordelig snelweghotel. Vraag lokale vergelijkingscijfers, bereikbaarheid en realistische sluitingstijd voor renovatie. Rangschik op locatie, vraag, technische staat, afhankelijkheid van de exploitant, kapitaalbehoefte en aantoonbare exit. Een vraagprijs per kamer is niet rechtstreeks vergelijkbaar tussen een hotel in eigendom en een gehuurd hotel, of bij verschillende schulden, franchiseverplichtingen en uitgestelde investeringen: maak eerst transactiepakket en toekomstige financieringsbehoefte vergelijkbaar.

Duurzame bedrijfscijfers controleren

Vraag maandelijkse kameromzet, beschikbare en verkochte kamernachten, gemiddelde dagprijs ADR, bezetting en omzet per beschikbare kamer RevPAR, plus restaurant-, vergader- en neveninkomsten. Toets dit waar mogelijk aan PMS-exports, bankontvangsten, jaarrekeningen en btw-aangiften. Scheid eigenaarskosten, lonen, energie, platformcommissies, onderhoud en incidentele posten. Verkoopprognoses bewijzen geen duurzame kasstroom; beoordeel alle beschikbare historische perioden en vraagschokken.

Bereken een duurzaam bedrijfsresultaat vóór financiering: corrigeer echt eenmalige uitgaven zonder terugkerend onderhoud of managementkosten weg te strepen, en trek vervolgens in een apart beleggingsmodel een passende capexreserve, financieringskosten en belastingen af. Test bezetting, ADR, loonstijging, energieprijzen, sluiting voor renovatie en schuld met variabele rente, en stem de RevPAR af op de gegevens uit het property-managementsysteem in plaats van op het verkoopmemorandum.

Eigendom is niet hetzelfde als een vergunning

Vraag actueel Grundbuch-uittreksel, kadaster, plattegronden, hypotheken, erfdienstbaarheden, huurrechten en beperkingen op. Vergelijk werkelijk gebruik van kamers, restaurant, terras en evenementen met bouwvergunningen, goedgekeurde tekeningen, planregels en brandveiligheidsdossiers. §30 BauGB betreft bestemmingsplanconformiteit; bouwrecht van de deelstaat en eventuele gebruikswijziging moet de bevoegde lokale instantie beoordelen. Jarenlange exploitatie bewijst niet dat ieder huidig of gepland gebruik is toegestaan.

Stel vast wie de werkelijke exploitant is en vraag de gemeentelijke instantie voor bedrijfs- en horecazaken te bevestigen welke meldingen, vergunningen of inspecties na de overdracht gelden. §14 GewO gaat over de bedrijfsaanmelding. Het horecarecht verschilt per deelstaat: waar het federale Gaststättengesetz nog geldt, bevat §2 de vergunningsregels en uitzonderingen, onder meer voor diensten aan hotelgasten, terwijl Hessen bijvoorbeeld de vergunning in zijn Gaststättengesetz van 2012 heeft vervangen door een melding, waarbij het schenken van alcohol ten minste zes weken vóór de opening met onderbouwende stukken moet worden gemeld, al geldt die procedure niet voor dranken die aan logeergasten van een accommodatiebedrijf worden geschonken. Controleer het actuele deelstaatrecht, en daarnaast de eisen voor voedselhygiëne, terras, muziek, spa of evenementen; een vergunning van de verkoper mag nooit als algemeen overdraagbaar worden beschouwd.

Personeel, merken en aansprakelijkheden

Bestudeer beheer-, franchise-, distributie-, leveranciers-, wasserij-, schoonmaak-, onderhouds-, IT-, software-, betaal- en zakelijke-klantencontracten. Noteer looptijden, exclusiviteit, exitvergoedingen, prestatievoorwaarden, door de formule vereiste investeringen, audit, toestemming en wijziging van zeggenschap. Gebruik van hotelnaam, domein, gastgegevens en reserveringsaccounts hangt van contracten en privacyregels af. Verlies van merk of kanalen verandert de waarde, ook bij een goed gebouw.

Personeel vergt een afzonderlijk onderzoek. Indien aan de voorwaarden voor een bedrijfsovergang is voldaan, kunnen op grond van §613a BGB bestaande arbeidsrechten en plichten op de nieuwe werkgever overgaan; informatie- en bezwaarrechten kunnen gelden en ontslag uitsluitend wegens de overgang is ongeldig. Bij een aandelendeal blijft de werkgever vaak dezelfde, met bestaande personeelsverplichtingen. Controleer roosters, collectieve afspraken, verlof, pensioen, uitzendkrachten, opleidingen en geschillen.

Totale investering en belastingen

Begroot naast de overeengekomen prijs notaris- en grondregisterkosten, due diligence, financierings- en zekerheidskosten, verbouwing, vervanging van apparatuur, werkkapitaal bij de start, belastingen en een buffer. De overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) wordt per deelstaat vastgesteld: Germany Trade & Invest vermeldt voor 2026 3,5% in Beieren, 6,0% in Berlijn en Hessen en 6,5% in Noordrijn-Westfalen en Brandenburg. Bij een hypothetische belastbare prijs van €4 miljoen is dat €140.000 voor een hotel in München tegenover €260.000 in Düsseldorf, vóór vaststelling van de werkelijke heffingsgrondslag. Dit is een berekening, geen offerte en geen raming van de totale transactiekosten.

Laat asset deal en share deal vooraf fiscaal beoordelen. §1(1a) UStG zondert een kwalificerende overdracht van een volledige onderneming aan een andere ondernemer voor diens bedrijf van btw uit; een los gebouw of enkele activa kwalificeren niet automatisch. §1 GrEStG omvat bepaalde eigendomswijzigingen in vennootschappen, met onder meer 90%-drempels en perioden van tien jaar. Modelleer jaarlijkse onroerendezaakbelasting, btw, winstbelasting en prijsallocatie apart. Ga niet uit van onbevestigde vrijstellingen.

Bewijsstukken en voorwaardelijke ondertekening

Vraag vóór exclusiviteit of een bindend bod om de eigendoms- en groepsstructuur, eigendoms- en kadasterstukken, vergunningen en brandrapporten, het energiecertificaat dat vereist is op grond van het Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, het vroegere Gebäudeenergiegesetz, in juli 2026 hernoemd), een bouwkundig onderzoek en capexplan, jaarrekeningen over drie jaar en maandelijkse exploitatiecijfers, beheer-, franchise- of huurovereenkomsten, personeels- en arbeidsverplichtingen, geschillen, en gastendeposito’s, vouchers en toekomstige boekingen. Toets de verklaringen van de verkoper aan deze originelen met Duitse vastgoed-, ondernemings-, arbeids-, fiscale en technische adviseurs.

Een indicatief bod omschrijft activa of aandelen, prijsverdeling, nettoschuld en werkkapitaal, voorraad- en depositoaanpassing, toestemmingen, financieringsvoorwaarden, inzage, tijdschema en beëindigingsrechten. Overweeg verklaringen, disclosures, vrijwaringen, zekerheden of escrow. Ondertekening, operationele overdracht en registerinschrijving zijn aparte momenten. Overdracht van grond en GmbH-aandelen kan notarieel moeten; een universele online closing volgt daar niet uit. Bespreek identificatie, volmachten en procedure vooraf met de Duitse notaris.

Wanneer u doorgaat met een Duits hotel

Ga alleen door met volledig onderzoek als de verkoper zeggenschap heeft over het hele pakket waarvoor u betaalt (grond, huur, vennootschap, merk en personeel) en de overheid het huidige hotelgebruik bevestigt. Pas de prijs aan als dak, verwarming, verlenging van de franchise of personeelsverplichtingen op grond van §613a kunnen worden begroot en tot voorwaarden voor de afronding kunnen worden gemaakt, en vergelijk het overdrachtsbelastingtarief van de deelstaat bij een asset deal met de regels voor een share deal voordat u de structuur vastlegt. Zie af van de koop als essentiële ruimtes of exploitatierechten niet kunnen overgaan, de exploitatiecijfers niet aansluiten op bank- en btw-gegevens, of schulden de investeringscase ondergraven.