Comprar apartamentos y condominios en Delhi: guía para decidir

Definir el inmueble y la jurisdicción

Comprar un apartamento en Delhi exige valorar dos elementos: la vivienda privativa y los derechos sobre el suelo, el estado y las obligaciones del edificio compartido. «Condominio» puede ser una expresión comercial y no acredita por sí sola una forma jurídica de propiedad. Confirme la dirección dentro del Territorio de la Capital Nacional de Delhi; Gurugram y Noida pertenecen a otros estados y no deben tratarse como Delhi para fines registrales. Esta guía ayuda a examinar una compra; no aporta anuncios disponibles ni tasaciones de promociones concretas.

Organice la selección según los desplazamientos en hora punta, superficie realmente utilizable, ascensores, iluminación, suministro de agua y electricidad, aparcamiento y mantenimiento. Pida planos acotados aprobados o levantados y distinga carpet area, super built-up area y superficie publicitada. Visite accesos, sótanos y zonas comunes tras la lluvia y en momentos de tráfico intenso cuando sea posible. Compruebe por separado transporte, colegios y asistencia sanitaria. Solo compare precios entre viviendas similares por dimensiones, antigüedad, titularidad y servicios: este texto no acredita ninguna serie actual de precios escriturados.

Compare al menos dos inmuebles con la misma ficha: carpet area acreditada, derecho realmente transmitido, planta y accesos, precio solicitado por unidad de superficie útil, base del impuesto de timbre, gastos comunitarios, obras mayores previstas y restricciones de posesión o uso. Si faltan pruebas anote «sin verificar», no «coste cero». Una oferta barata no sustituye derechos acreditados ni documentación esencial del edificio.

Comparar tipos de vivienda y derechos

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Comprobar si el comprador puede adquirir

Antes de negociar confirme nacionalidad y residencia del comprador. El marco vigente del RBI basado en las Non-debt Instruments Rules de 2019 permite generalmente a ciudadanos indios no residentes (NRI) y personas elegibles con estatus OCI adquirir viviendas mediante canales bancarios admitidos, con las condiciones correspondientes. Un extranjero sin dicha condición no tiene automáticamente el mismo derecho: FEMA, nacionalidad, residencia y posibles excepciones exigen análisis particular. La propiedad no concede visado, residencia ni ciudadanía india. Revise por separado los fondos y su eventual repatriación con una entidad bancaria autorizada.

El RBI distingue al extranjero de origen no indio residente en India conforme a FEMA, que puede adquirir bajo determinadas condiciones, del residente fuera de India, para quien la compra residencial ordinaria generalmente no está permitida; arrendamientos limitados y herencias son vías diferentes. Algunas nacionalidades necesitan autorización previa incluso siendo residentes, con excepciones OCI. Una visa turística, dirección local o visitas no demuestran por sí solas residencia FEMA. Verifique nacionalidad, condición y financiación con abogado y banco autorizado antes de pagar.

Examinar el título y las zonas comunes

Encargue a un abogado inmobiliario independiente de Delhi reconstruir la cadena de escrituras registradas, los poderes del vendedor y firmantes, hipotecas, litigios, sucesiones, poderes de representación y limitaciones administrativas. La búsqueda oficial distingue registros DORIS anteriores a enero de 2024 y registros NGDRS posteriores a enero de 2024. Consulte el periodo correcto y los documentos certificados, no simples capturas del portal. La búsqueda no es un seguro estatal de titularidad; las discrepancias deben resolverse antes de un anticipo irreversible.

En inmuebles sujetos a la Delhi Apartment Ownership Act de 1986, el apartamento incorpora una participación indivisa en instalaciones y espacios comunes, cuyo mantenimiento colectivo también se regula. No obstante, escritura, declaración, planos, estatutos y tipo de tenencia determinan los derechos concretos. Averigüe si plaza de aparcamiento o trastero son propiedad, asignación exclusiva, licencia o mero acceso; haga igual con balcones, terrazas, cubierta e instalaciones técnicas. Haga constar las respuestas en planos y contrato. No valore un espacio común como privativo sin prueba documental.

Registro del proyecto y permisos

Para una promoción, consulte el registro Delhi RERA, su situación actual, planos autorizados, fase, identidad del promotor y plazos, y confirme si el proyecto debía inscribirse o disfruta de exención legal. La ley RERA de 2016 establece inscripción y transparencia, pero el registro no subsana un título defectuoso sobre la vivienda. Solicite las pruebas de finalización y ocupación expedidas por la autoridad competente, y confronte planos y obra ejecutada. En reventas antiguas, investigue cuáles permisos son exigibles y cuáles existen; la falta de un documento requiere examen, no afirmaciones sin fundamento.

Si la operación está comprendida en el artículo 13 de RERA, el promotor no puede cobrar más del 10 % del coste de la vivienda como anticipo o tasa de solicitud antes de celebrar por escrito y registrar legalmente el contrato de compraventa. Revise identificación de la unidad, planos aprobados, hitos de pago, fecha de entrega, consecuencias de la demora y mecanismo de devolución. No es un límite general del 10 % para reventas privadas ordinarias; primero debe determinarse la aplicabilidad de RERA.

Cuentas y normas de la comunidad

Solicite últimas cuentas anuales disponibles, presupuesto, recibos de mantenimiento, reservas, actas de obras importantes, resumen de seguros y certificado de ausencia de deudas o relación detallada de estas. Identifique al responsable: promotor, gestor vinculado a DDA, cooperativa o asociación de residentes. Examine ascensores, fachadas, incendios, generadores, tratamiento de agua, drenaje e impermeabilización del sótano. Una cuota mensual baja puede ocultar reparaciones aplazadas. Presupueste obras sin financiación y asigne contractualmente deudas anteriores y derramas previas al cierre.

Confirme el uso pretendido frente al contrato de suelo, estatutos comunitarios, permisos del inmueble y normativa local. Residencia habitual, alquiler de larga duración, estancias cortas, reformas, mascotas, cesión de aparcamiento y acceso a servicios plantean cuestiones diferentes; la publicidad no elimina prohibiciones. Solicite reglas escritas y pruebas de aplicación. Para invertir, no infiera rentabilidad de un alquiler anunciado: considere renta alcanzable, vacancia, cuotas, impuesto de propiedad, arreglos, intermediación, deuda e impuestos. Un título no garantiza por sí solo el derecho a residir o alquilar.

Inspección técnica independiente

Organice una inspección independiente del piso real y de las estructuras comunes, no solo del piso piloto. Compruebe filtraciones, electricidad, presión hidráulica, ventanas, ruido a distintas horas, salidas de emergencia, extinción de incendios, mantenimiento de ascensores, alimentación de respaldo y accesos. Revise informes de seguridad, mantenimiento y defectos disponibles, con especialistas ante riesgos. El calor, la contaminación y las lluvias estacionales de Delhi hacen importantes ventilación, filtros, agua y desagües. Los acabados lujosos no demuestran cumplimiento técnico. Documente daños y compromisos de reparación por escrito.

Coste completo de la adquisición

Calcule gravámenes sobre la base legal, no sobre la cifra comercial. Según las instrucciones publicadas por Delhi Revenue, los derechos de timbre y transmisión dependen de la categoría del comprador y se añade una tasa de inscripción, ambos calculados sobre el mayor de precio o valor circle rate; confirme los tipos vigentes con el Sub-Registrar antes de presupuestar. Copropiedad, sociedades, otros títulos, exenciones o cambios futuros requieren cálculo oficial actualizado. Incluya abogado, peritaje, préstamo e intereses, comisión, impuestos, mudanza, mejoras y mantenimiento continuo. Analice GST según la operación de obra nueva; no la aplique automáticamente a toda reventa.

Ejemplo numérico, no cotización de mercado: si la base es ₹2 crore, el 6% equivale a ₹12 lakh, el 4% a ₹8 lakh y el 1% de registro a ₹2 lakh más ₹100. Si el vendedor es residente fiscal en India y procede la regla de TDS del artículo 393(1) de la Income-tax Act de 2025 (antes sección 194-IA), el comprador generalmente retiene 1% de TDS cuando precio o valor fiscal llega a ₹50 lakh, tomando el mayor. Es una cantidad retenida del pago al vendedor y remitida al fisco, no un 1% adicional al precio. Con vendedor no residente corresponde otro análisis conforme a las reglas de retención de la Income-tax Act para vendedores no residentes. Confirme trámites y plazos con un asesor fiscal antes de cada desembolso.

Conforme al artículo 393(1), punto 3(i) de la tabla, de la Income-tax Act de 2025 (que sustituyó al artículo 194-IA desde el 1 de abril de 2026), cuando el vendedor es residente fiscal de India y se aplica la norma, la retención del 1 % se calcula sobre el mayor entre contraprestación y valor para timbre si alguno alcanza ₹50 lakh; ciertos cargos accesorios forman parte de la contraprestación. Con varios compradores o vendedores se agregan los importes del mismo inmueble. Organice la retención en el momento de pago legalmente exigido, así como su ingreso al fisco y la declaración correspondiente; normalmente sale del precio acordado y no se añade a este. Para vendedor no residente procede analizar por separado las reglas de retención de la Income-tax Act aplicables a vendedores no residentes.

Proteger la operación y decidir

Distinga búsqueda, revisión documental, negociación, reserva condicionada, firma, registro y pago final. Antes de un anticipo sustancial no reembolsable, condicione la operación a un título satisfactorio, elegibilidad del comprador, financiación, permisos, ausencia de deudas, inspección y posesión; regule devolución o depósito protegido y distribución de gastos. Las instrucciones de Delhi generalmente exigen comprador, vendedor y dos testigos identificados ante el Sub-Registrar competente. La visita por vídeo o consulta en línea no permite asegurar un cierre totalmente remoto; cualquier poder debe revisarse caso por caso. Entregue el saldo solo contra las escrituras firmadas y registradas acordadas y la posesión acreditada.

Prosiga a la revisión específica si, tras verificar documentos, vivienda, tenencia, administración y coste total siguen siendo aceptables. Renegocie o imponga condiciones ejecutables para problemas medibles y subsanables, como deudas o reparaciones. Descarte la compra si el vendedor no demuestra facultades, persiste una contradicción grave de titularidad o urbanismo, el comprador no puede comprar legalmente o faltan pruebas de derechos comunes y usos prometidos. Conserve planos, títulos, licencias, actas, inspección, presupuesto, reservas jurídicas y secuencia del cierre. El siguiente paso es una revisión jurídica y técnica del inmueble concreto, no entender esta guía como una autorización de compraventa.