Comprar villas y casas en Ibiza: elección y comprobaciones

Seleccionar por necesidades reales

Antes de visitar, defina si será residencia habitual o de temporada, dormitorios realmente utilizables, privacidad, accesibilidad, alojamiento de invitados, aparcamiento, conexión a internet y desplazamientos aceptables. Vuelva en diferentes horarios: una carretera tranquila entre semana puede congestionarse en verano. Mida los trayectos desde la entrada real hasta los servicios, no solo desde el barrio anunciado. Descarte los inmuebles que incumplan un requisito imprescindible antes de acumular honorarios de revisión.

Compare ventajas y desventajas concretas. Una finca rústica puede ofrecer espacio y aislamiento, pero necesitar más documentación sobre acceso, suministro de agua, saneamiento y edificaciones permitidas. Una zona urbanizada suele facilitar los servicios, a cambio de vecinos y tráfico. Las vistas al mar no aseguran que permanezcan despejadas ni dan derecho a acceder a la playa. El precio de oferta no acredita precios de operaciones cerradas; no presuponga revalorización ni rentabilidad por alquiler. Utilice iguales criterios para todas las casas.

Separe tres perfiles de inmueble en lugar de tratar todas las viviendas unifamiliares por igual. Una casa junto a un pueblo con suministros públicos puede servir para estancias frecuentes, pero ofrecer menos intimidad o aparcamiento; una villa en urbanización gestionada quizá disponga de acceso común y vigilancia, aunque sujeta a normas y cuotas; una finca rústica aislada aporta privacidad, pero exige asumir caminos privados, almacenamiento de agua y saneamiento. Clasifique cada candidata como apta, condicionada o descartada según su uso. La descripción comercial no acredita derecho a alojar huéspedes de pago.

Verificar la finca, la titularidad y el acceso

Solicite una nota simple reciente al Registro de la Propiedad y compruebe titulares registrales, identificación de la finca, hipotecas, cargas y limitaciones. Su valor es informativo a la fecha de emisión, mientras que la certificación registral tiene mayor fuerza probatoria. Confróntela con la escritura del vendedor y con referencia catastral, plano y superficies del Catastro. La identificación catastral no acredita por sí sola ni la propiedad ni la legalidad de todas las construcciones. Someta las diferencias a asesoramiento jurídico español independiente.

Exija un derecho de acceso, no solo una fotografía del camino. ¿Tiene salida directa a una vía pública? Si se cruza terreno ajeno, pida la servidumbre inscrita u otro título exigible y compruebe anchura, paso de vehículos, mantenimiento, portones y uso compartido. Compare linderos y cerramientos reales con escrituras y planos; aclare qué muros, terrazas y accesos están incluidos. Si el paso imprescindible depende únicamente del consentimiento revocable de un vecino, no asuma compromisos incondicionales.

Solicite un expediente ordenado por cada finalista: identidad y poderes de todos los vendedores, título, nota simple reciente, referencia catastral y planos, licencias de obra y reforma, acreditación de ocupación si procede, certificado energético, último recibo del IBI y contratos de suministro. Según el Real Decreto 390/2021, por regla general el certificado energético registrado y su etiqueta se adjuntan al contrato de venta de un edificio existente, sin perjuicio de las exclusiones legales. Si existe comunidad de propietarios, pida normas y certificado de deudas: conforme a la normativa aplicable, determinadas cuotas impagadas de anteriores titulares pueden afectar al inmueble. Un documento ausente exige aclaración, no confianza implícita.

Comprobar urbanismo y funcionamiento del inmueble

Consulte al ayuntamiento y a un arquitecto local la clasificación urbanística de la parcela y las autorizaciones de vivienda, ampliaciones, anexos de invitados, terrazas y piscina. Compare licencias, certificados de fin de obra u ocupación cuando procedan y planos con lo construido. La Ley balear 12/2017, incluido el artículo 129, distingue situaciones de disconformidad urbanística y puede restringir obras; el paso del tiempo no legaliza por sí solo una ampliación. El suelo rústico o protegido merece especial revisión. Una reforma futura se analiza por separado.

En primera línea de costa, solicite deslinde oficial y comprobación de servidumbres, sin confiar en el anuncio. La Ley de Costas 22/1988 establece con carácter general una servidumbre de protección de 100 metros y otra de tránsito público de 6 metros, sujetas a disposiciones transitorias, deslindes y excepciones aplicables. No basta medirlas visualmente en un mapa de internet. Compruebe las limitaciones para obras y accesos de esa finca; estar frente a la playa no convierte la ribera en propiedad privada.

Encargue una inspección independiente antes de confundir acabados de lujo con buen estado. Revise estructura, tejado, humedades, evacuación de aguas, aislamiento, terrazas, piscina y riesgos de incendio o tormenta. Confirme el funcionamiento y permisos del agua de red o privada, pozos, electricidad, alcantarillado o fosa séptica e internet. Solicite facturas, historial de mantenimiento y posibilidades de seguro. Estado técnico, uso autorizado y titularidad libre de cargas requieren comprobaciones diferentes.

Calcule las obligaciones de mantenimiento, no solo los acabados. Cuando sea posible, pida facturas de doce meses y presupuestos escritos para jardín y piscina, suministro o tratamiento de agua, fosa séptica, camino privado, seguridad, seguro y reparaciones urgentes. Si la vivienda queda vacía parte del año, averigüe quién responde ante fugas o cortes de suministro. Consulte exclusiones y franquicias del seguro para esa ubicación y haga presupuestar por un técnico los defectos relevantes. Compare costes fijos anuales, máximos estacionales y reparaciones puntuales, sin inventar una cifra universal por metro cuadrado.

Calcular los costes de adquisición

En la compraventa ordinaria de vivienda usada en Baleares la escala general del ITP es progresiva: 8 % sobre los primeros 400.000 €, 9 % sobre los 200.000 € siguientes, 10 % sobre los 400.000 € siguientes, 12 % sobre el tramo entre 1 y 2 millones € y 13 % por encima de 2 millones €. No es un único porcentaje de todo el precio. Verifique base imponible y posibles beneficios aplicables; las ventajas de primera vivienda habitual no se presumen para una villa de lujo o vacacional. Confirme la norma vigente al firmar.

Ejemplo ilustrativo, no presupuesto individual: si la base imponible de una reventa ordinaria es 2.500.000 € y rige la tarifa general, el ITP ronda 275.000 €: 32.000 € por los primeros 400.000 €, 18.000 € por los 200.000 € siguientes, 40.000 € por los 400.000 € siguientes, 120.000 € por el tramo de 1 a 2 millones € y 65.000 € por lo que supere 2 millones €. En general, la base se determina con el valor de referencia catastral al devengo o, si son superiores, el valor declarado o precio pactado; sin valor de referencia certificable rigen reglas especiales. Exija el cálculo aplicable a la operación concreta.

La primera entrega sujeta a IVA de vivienda nueva por promotor tributa generalmente al 10 % de IVA en lugar del ITP de vivienda usada; puede corresponder además AJD. La calificación y excepciones deben revisarse caso por caso. Presupueste aparte notario, inscripción registral, asesoramiento jurídico y técnico independiente, financiación, tasación y reparaciones futuras. Si paga desde otra moneda, distinga tipo de cambio de referencia, margen de conversión bancaria y gastos de transferencia. Precio anunciado y «más impuestos» no representan el coste total.

Comprar, renegociar o descartar

Ser dueño no autoriza automáticamente a comercializar estancias turísticas. Si importan los ingresos, compruebe la zonificación vigente de Ibiza, autorizaciones turísticas, su validez y posible transmisibilidad y el criterio de la autoridad insular competente antes de proyectar rentas. Comprar en España tampoco concede por sí solo visado o residencia. Uso personal, alquiler turístico, financiación e inmigración son cuestiones independientes. Sin licencia acreditada, no valore la casa como negocio turístico autorizado.

Antes de entregar una reserva no reembolsable o firmar arras, reúna la documentación y revise titularidad, urbanismo y estado físico. Pida a un abogado español que explique quién vende, quién recibe el dinero, calendario, consecuencias de perder la señal, remedios ante incumplimiento y condiciones expresas de devolución si fallan permisos, préstamo o documentos. Una indicación bancaria no equivale a concesión hipotecaria; las arras no son siempre recuperables. Refleje las incertidumbres materiales en cláusulas escritas, no en promesas verbales.

Solo avance a escritura cuando coincidan titularidad y cargas, parcela y acceso, obras autorizadas, informe técnico y fondos necesarios. Si el defecto puede repararse y cuantificarse, renegocie precio o condiciones con asignación de riesgos. Desista si no se puede acreditar el acceso esencial, la legalidad básica de la edificación o la titularidad del vendedor, o si exigen dinero irreversible antes de comprobarlo. En el cierre, controle pagos, otorgamiento notarial e inscripción posterior: ninguno subsana defectos urbanísticos o físicos no estudiados.

Trabaje con tres filtros. Antes de una segunda visita descarte inmuebles que fallen criterios esenciales de ubicación, superficie utilizable, acceso o suministros. Antes de entregar reserva o firmar arras, abogado y arquitecto deben usar las mismas referencias de parcela y resolver por escrito las cuestiones que bloquean título, servidumbre de paso, licencias, reformas y devolución del depósito. Antes de la escritura notarial concilie inventario final, obras pactadas, aprobación hipotecaria si procede, base fiscal, destinatarios de pagos y cancelación de cargas registradas. «Requiere investigación adicional» en un informe no significa conformidad. Avance cuando cada cuestión material esté cerrada por escrito.