İbiza’da villa ve müstakil ev satın almak: seçim ve inceleme

İhtiyaçlara göre kısa liste hazırlayın

Gezmeden önce sürekli ikamet mi mevsimlik kullanım mı istediğinizi; gerçekten kullanılabilir yatak odası sayısını, mahremiyeti, erişilebilirliği, misafir alanını, park yerini, interneti ve kabul edilebilir yolculuk süresini yazın. Aynı yeri farklı saatlerde görün; hafta içi sessiz yol yazın kalabalık olabilir. İlandaki semt adına değil gerçek kapıdan temel hizmetlere yapılan yolculuğa bakın. Vazgeçilmez ihtiyacı karşılamayan evi masraflı hukuki incelemeye geçmeden eleyin.

Somut ödünleşimleri karşılaştırın. Kırsal finca daha fazla alan ve sakinlik sunabilir; fakat yola çıkış, su, atık su ve izinli yapılar için ek belge gerektirebilir. Yapılaşmış bölgelerde gündelik hizmetler yakındır ancak komşu ve trafik daha fazladır. Deniz manzarası kalıcı açık görüş veya sahile erişim hakkı sağlamaz. İlan fiyatı gerçekleşmiş satış fiyatı değildir; değer artışı ve kira getirisi varsaymayın. Her evi aynı ölçütlerle değerlendirin.

Bütün müstakil evleri aynı kefeye koymak yerine üç tür aday belirleyin. Kamusal altyapıya bağlı köy kenarı evi sık kullanım için elverişli olabilir, ancak mahremiyet veya park yeri sınırlıdır. Yönetilen bir sitedeki villa ortak giriş ve güvenlik sağlayabilir; buna karşılık site kuralları ve aidatlar vardır. Kırsal finca daha fazla yalnızlık sunarken özel yol, su depolama ve atık su sorumluluğu malike kalabilir. Kullanım amacınıza göre her adayı uygun, şarta bağlı veya elenecek diye işaretleyin. Emlak ilanı ücretli misafir ağırlama iznini kanıtlamaz.

Arsa, mülkiyet ve erişim haklarını doğrulayın

İspanyol Registro de la Propiedad’dan güncel bir nota simple alıp kayıtlı malik, taşınmaz kimliği, ipotekler, yükler ve kısıtlamaları inceleyin. Bu belge düzenlendiği tarihte bilgilendiricidir; certificación registral daha güçlü ispat niteliğine sahiptir. Satıcının edinim belgesiyle ve Catastro’daki kadastro referansı, harita ve alanlarla karşılaştırın. Kadastro eşleşmesi tek başına mülkiyeti veya tüm yapıların imar uygunluğunu kanıtlamaz. Farkları bağımsız İspanyol hukuk danışmanıyla çözün.

Yolun fotoğrafına değil, hukuken uygulanabilir erişim hakkına bakın. Parsele kamu yolundan doğrudan giriş var mı? Yol başkasının arazisinden geçiyorsa tescilli geçit irtifakını veya başka geçerli hukuki belgeyi isteyin; genişliği, araç geçişini, bakımı, kapıları ve ortak kullanımı araştırın. Fiilî çitleri ve sınırları tapu belgeleri ile haritayla karşılaştırıp duvar, teras ve girişlerin neleri kapsadığını belirleyin. Zorunlu erişim yalnız komşunun iznine bağlıysa koşulsuz yükümlülük almayın.

Her son aday için düzenli bir satıcı dosyası isteyin: bütün satıcıların kimlikleri ve yetkileri, tapu belgesi, güncel sicil özeti, kadastro referansı ve planlar, inşaat ve tadilat izinleri, gerekli olduğunda oturma belgeleri, enerji sertifikası, son IBI emlak vergisi makbuzu ve hizmet sözleşmeleri. 390/2021 sayılı Kraliyet Kararnamesine göre, kanuni istisnalar saklı kalmak üzere, mevcut binanın satış sözleşmesine tescilli enerji sertifikası ve etiketi genellikle eklenir. Mülk sahipleri topluluğu varsa kuralları ve borç belgesini isteyin: geçerli kat mülkiyeti mevzuatına göre önceki maliklerin belirli ortak gider borçları taşınmaza yük olabilir. Eksik belge açıklığa kavuşturulmalıdır.

İmar statüsünü ve işletme koşullarını inceleyin

Belediyeden ve yerel yetkin mimardan arsanın imar sınıfını ve ana ev, ekler, misafir yapıları, teras ve havuz izinlerinin geçmişini sorun. Uygunsa yapı ruhsatlarını, iş bitirme veya oturma belgelerini ve projeleri mevcut durumla karşılaştırın. Balear 12/2017 sayılı Kanun’un 129. maddesi dahil hükümleri farklı imara aykırılık hallerini ayırır ve çalışmaları sınırlayabilir; yapının eski olması ek bölümü kendiliğinden yasallaştırmaz. Kırsal ve korunan arazileri özellikle inceleyin; gelecekteki tadilatı ayrıca değerlendirin.

Kıyıdaki taşınmazlarda “denize sıfır” reklamına değil, resmî kıyı sınırı ve irtifak kayıtlarına bakın. İspanya Kıyı Kanunu 22/1988 genel olarak 100 metrelik koruma şeridi ve 6 metrelik kamusal geçiş şeridi öngörür; geçiş hükümleri, resmî sınırlandırma ve istisnalar uygulanabilir. Bu mesafeleri çevrimiçi haritadan göz kararı ölçmeyin. Söz konusu parselde inşaat ve erişim kısıtlarını doğrulayın; sahil manzarası kıyının özel mülkiyetini vermez.

Lüks bitişlerin sağlamlık kanıtı olmadığını düşünerek bağımsız teknik inceleme yaptırın. Taşıyıcı yapı, çatı, nem, drenaj, yalıtım, teras, havuz sistemleri, yangın ve fırtına risklerini kontrol ettirin. Şebeke veya özel su, kuyu, elektrik, kanalizasyon veya fosseptik ve internetin fiilen işleyişini; gereken izin ve hizmet anlaşmalarını araştırın. Faturaları, bakım geçmişini ve sigorta yapılabilirliğini isteyin. Teknik durum, yasal kullanım ve temiz mülkiyet kaydı ayrı incelemelerdir.

Sadece dekorasyonu değil, işletme yükünü hesaplayın. Mümkünse on iki aylık faturaları ve bahçe, havuz, su temini veya arıtma, fosseptik, özel yol, güvenlik, sigorta ve acil onarım için yazılı teklifler alın. Ev yılın bir kısmında boşsa su sızıntısı ve elektrik kesintisine kimin müdahale edeceğini belirleyin. Sigortacıya bu konuma özgü teminat dışı hâlleri ve muafiyetleri sorun; önemli yapı kusurlarını uzmana fiyatlandırın. Evrensel bir metrekare bakım bedeli varsaymadan sabit yıllık giderleri, mevsimsel artışları ve tek seferlik işleri karşılaştırın.

Satın almanın tam maliyetini hesaplayın

Balear Adaları’nda tipik ikinci el konut satın alımında genel ITP tarifesi artan oranlıdır: ilk 400.000 € için %8, sonraki 200.000 € için %9, sonraki 400.000 € için %10, 1–2 milyon € dilimi için %12, 2 milyon € üzeri için %13. Bu, fiyatın tamamına tek oran uygulanması değildir. Vergi matrahını ve gerçekten geçerli indirimleri inceleyin; ilk esas konut teşvikleri lüks veya tatil villasına otomatik uygulanmaz. İmza günündeki mevzuatı yeniden doğrulayın.

Örnek hesap, belirli mülk için teklif değildir: olağan ikinci el satışta vergi matrahı 2.500.000 € ise ve genel tarife geçerliyse ITP yaklaşık 275.000 € olur: ilk 400.000 € için 32.000 €, sonraki 200.000 € için 18.000 €, sonraki 400.000 € için 40.000 €, 1–2 milyon € dilimi için 120.000 € ve 2 milyon € üzeri için 65.000 €. Genel İspanyol kurallarında matrah normalde vergiyi doğuran tarihteki kadastro referans değeri veya daha yüksek beyan edilen değer ya da sözleşme fiyatıdır; tasdik edilebilir referans değer yoksa özel kurallar uygulanır. Bağlayıcı taahhütten önce işlem özelinde hesaplama isteyin.

Geliştiricinin yeni konutu şartları karşılayan ilk teslimi, ikinci el ITP yerine genel olarak %10 İspanyol KDV’sine tabidir; ayrıca AJD damga vergisi söz konusu olabilir. İşlemin niteliği ve istisnaları ayrı kontrol edilmelidir. Noter, kayıt, bağımsız hukuk ve teknik danışmanlık, kredi, değerleme ve gelecekteki onarımı ayrı bütçeleyin. Başka para biriminden ödemede referans kur, bankanın döviz marjı ve havale ücretini ayırın. İlan fiyatı veya “vergi hariç” ifadesi toplam maliyet değildir.

İlerleyin, yeniden görüşün veya vazgeçin

Malik olmak otomatik olarak turistik kiralama yetkisi vermez. Getiri önemliyse gelir hesabından önce İbiza’nın güncel bölgelendirmesini, turizm izinlerini, hukuken geçerli ve devredilebilir olup olmadıklarını ve yetkili ada makamının yaklaşımını doğrulayın. İspanya’da mülk almak tek başına vize veya oturum hakkı da sağlamaz. Şahsi kullanım, turizm faaliyeti, finansman ve göçmenlik ayrı konulardır. İzin kanıtlanmadan eve ruhsatlı kiralama işletmesi değeri biçmeyin.

İadesiz rezervasyon ödemesi veya arras sözleşmesi öncesinde dosyayı toplayıp tapu, imar ve bina kontrollerini yaptırın. İspanyol avukat satıcı kimliğini, parayı kimin alacağını, kapanış takvimini, kapora kaybını, ihlal halinde başvuru yollarını ve izin, kredi veya belgeler gerçekleşmezse açıkça yazılan iade şartlarını açıklamalıdır. Bankanın ön değerlendirmesi kredi onayı değildir; kapora kendiliğinden iade edilmez. Önemli açık noktaları sözlü teminat değil yazılı koşul haline getirin.

Malik ve yükler, arsa ve yol, izinli yapı, inceleme sonuçları ve toplam kaynak ihtiyacı uyuşmadan noter senedine geçmeyin. Kusur gerçekten giderilebilir ve ölçülebilirse fiyatı veya sözleşmede risk paylaşımını yeniden görüşün. Temel erişim, ana yapının hukukiliği ya da satıcının mülkiyeti ispatlanamıyorsa veya önce geri alınamaz ödeme isteniyorsa vazgeçin. Kapanışta ödemeleri, noter işlemini ve ardından tescili kontrol edin; bunlar araştırılmamış fiziksel veya imar sorunlarını düzeltmez.

Üç karar aşaması uygulayın. İkinci gösterimden önce konum, kullanılabilir alan, yol veya hizmetler bakımından temel şartları karşılamayan evleri eleyin. Rezervasyon veya arras öncesinde avukat ile mimar aynı parsel tanımlarını kullanarak mülkiyet, geçiş hakları, izinler, değişiklikler ve kapora korumasına ilişkin belirleyici sorunları yazılı olarak çözmelidir. Noter senedinden önce son demirbaş listesi, vaat edilen işler, gerekiyorsa kesin kredi onayı, vergi matrahı, ödeme alıcıları ve kayıtlı yüklerin kaldırılmasını karşılaştırın. 'Ek inceleme gerekli' diyen rapor olumlu görüş değildir. Önemli her açık konu yetkili uzman tarafından yazılı kapatıldığında ilerleyin.