Mallorca’da villa ve müstakil ev satın alma: ön inceleme

Önce bina, parsel ve yasal ulaşım

Mallorca’da villa almak yalnızca güzel bir bina değil; tapu kaydıyla tanımlanan taşınmazı, arsayı, erişim haklarını, izin verilen kullanımları ve devam eden yükümlülükleri edinmektir. Önce daimi konut, dönemsel tatil, kiralama veya renovasyon amacını belirleyin. Yolculuk süresi, gerçekten kullanılabilir iç alan, mahremiyet, park yeri, içilebilir su, internet, bakım kapasitesi ve azami toplam bütçeyi yazılı hale getirin. İlan fotoğrafı mülkiyeti, havuz iznini ya da araç geçiş hakkını ispatlamaz.

Kesin adresi, kadastro referansını, varsa Registro de la Propiedad içindeki finca numarasını, planları ve ev, ek yapılar, bahçe, havuz ve yolun hangi parsele ait olduğunu isteyin. Yalnızca vazgeçilmez şartları karşılayan seçenekleri karşılaştırın. Her biri için ayrıntılı incelemeye geçme, belge bekleyip yeniden pazarlık etme veya eleme kararı oluşturun. İlandaki metrekare ve harita çizimi hukuken kesin delil değildir. Henüz çözümlenmemiş imar ya da mühendislik sorununu, fiyat analizinde çözülmüş kabul etmeyin.

Hangi müstakil konut türü amacınıza uygun?

Kıyı villası denize yakınlık sağlar; tuz korozyonu, hava koşulları ve kıyı irtifakları incelenmelidir. Düzenli bir konut yerleşimindeki müstakil evde yollar ve altyapı daha organize olabilir, fakat ortak giderler ve kurallar bulunabilir. Köy evinde hizmetlere yakınlık avantajken araç girişi ve bahçe sınırlı olabilir. Kırsal finca geniş arazi ve mahremiyet sunar; kuyu, atık su, toprak yollar ve eski ekler daha detaylı kontrol gerektirir. Bunlar piyasa fiyatı veya ilan stoğu iddiası değildir.

İzinli konut kullanımı, yıl boyunca araçla ulaşım, altyapı, fiilen yararlanılabilir alan ve bakım yükünü aynı ölçütlerle değerlendirin. Özel kapı ambulans ve servis araçlarını engellememeli; uzak konum planlanan oturum sıklığına uygun olmalıdır. Sırf daha büyük bir arsaya sahip diye finca otomatik olarak daha iyi değildir. “Lüks” sıfatından çok, belgelenmiş ve sürdürülebilir niteliklere değer verin. Çok özel tasarlanmış bir evin pahalı, uzmanlık gerektiren bakımı olup olmayacağını da araştırın.

Tabloyu yana kaydırın ↔

Görünen taşınmaz ile kayıttaki taşınmaz aynı mı?

İspanyol taşınmaz sicilinden güncel nota simple, mülkiyet senedi ve Catastro’nun açıklamalı ve grafik kadastro belgesini talep edin. Sicil kayıtlı hak sahiplerini, ipotekleri ve sınırlamaları gösterir; nota simple bilgi amaçlıdır, nihai sicil sertifikası değildir. Catastro farklı bir haritalama ve tanımlama işlevi görür. Sicil, kadastro, yerinde ölçüm ve fiziksel durumu karşılaştırın. Bir sicil taşınmazı birden fazla kadastro parselini kapsayabilir; teras, garaj, havuz ve misafir evi kayıtlarını kontrol edin. Hukuki parsel sınırlarının kadastro sınırlarıyla uyumlu olup olmadığını ayrıca kontrol edin.

Kamu yolundan kapıya kadar araç güzergâhını izleyin: yol kamuya mı ait, satın alınan arsada mı, yoksa başka malik üzerindeki belgelenmiş geçit irtifakına mı dayanıyor? Görünür patika ya da yıllardır kullanım, sürüş, kapatma veya genişletme yetkisini kanıtlamaz. Sicil belgelerini ve haritaları edinin; ihtilafta hukuki ve teknik görüş alın. Mallorca’daki kamu yollarının ayrı kuralları vardır. İstinat duvarları, ortak giriş, tesisat hatları ve üçüncü kişilerin kullanım haklarından kimin sorumlu olduğunu belirleyin.

Yapılar, ekler ve kullanım hukuka uygun mu?

Tam parsel için belediye imar durumunu alın; onaylı çizimleri, ruhsatları ve uygulanabilir tamamlanma veya kullanım belgelerini mevcut yapılarla karşılaştırın. Ek yatak odası, yenilenen depo, teras, mutfak uzatması veya havuz; işin niteliği, tarihi ve yerinden dolayı izin gerektirmiş olabilir. Balear imar kanunu, önceden belediye ruhsatı gerektiren işlemleri diğer usullerden ayırır. Kırsal arazide arazi sınıfını, konut olarak kullanma hakkını ve yeni inşaat veya genişleme sınırlarını teyit edin.

Kıyıya yakın arazide deniz kamu alanı sınırları ve koruma irtifaklarının resmî haritalarını isteyin. İspanya Kıyı Kanunu genel olarak 100 metrelik koruma alanı öngörür; istisnalar ve geçiş hükümleri vardır ve fotoğraftan belirlenemez. Korunan kırsal alanlar ile tescilli binalarda ayrı kısıtlamalar ve yaptırımlar bulunabilir. Eski bir yapının varlığı veya bilinen ceza bulunmaması hukuka uygunluğu kanıtlamaz. Planlanan yenilemenin gerçekten izinli olacağını fiyatlamadan önce doğrulayın. Korunan kırsal arazilerde ve tescilli yapılarda izinsiz işler için farklı hukuki giderim yolları ve süreler geçerli olabilir; belediye veya yetkin uzman onaylı yapı alanını belirlemelidir.

Teknik durum, altyapı ve sigortalanabilirlik

Bağımsız teknik uzman taşıyıcı sistemi, çatıyı, nem ve su sızıntısını, drenajı, yamaç stabilitesini, istinat duvarlarını, elektrik ve iklimlendirmeyi, yangın güvenliğini, havuz ekipmanını ve enerji performansını incelemelidir. Tarihli bakım, onarım ve garanti kayıtlarını isteyin; mümkünse yoğun yağış sonrası da kontrol yapın. Yeni boya nemin kaynağını çözmez. Tarihî taş evin çekiciliği, yürürlükteki kurallara uygunluk veya yıl boyu kullanım için teknik yeterlilik anlamına gelmez. Erişilebildiği ölçüde temelleri ve pencerelerin durumunu da inceleyin.

İçme suyunun kaynağı ve kullanım haklarını, depo ve basıncı, kanalizasyon veya bireysel atık su sistemini, elektrik kapasitesini, telekomünikasyonu, servis araçlarının erişimini ve sigorta şartlarını inceleyin. Özel altyapı için izinleri, sözleşmeleri ve bakım kayıtlarını talep edin. Onarım tutarları sözlü tahminle değil ayrıntılı uzman teklifiyle belirlenmelidir. Hukuka uygun ve güvenilir su veya ulaşım çözümü yoksa, çok etkileyici iç mekânlar bile alımı uygun kılmaz. Pompaların, özel atık su sistemlerinin ve havuz ekipmanının yaşını, bakım kayıtlarını ve önemli onarımların kanıtlarını isteyin.

Satın alma vergisi ve toplam maliyet

Balear ITP kapsamındaki ikinci el satışlarda yayımlanan genel artan oranlı tarifeye göre ilk 400.000 € için %8, sonraki 200.000 € için %9, sonraki 400.000 € için %10, sonraki 1 milyon € için %12 ve 2 milyon € üzerindeki bölüm için %13 uygulanır. En yüksek oran tüm villa fiyatına uygulanmaz. Sadece örnek olarak 1,2 milyon € vergi matrahında standart vergi 114.000 € olur: 32.000 + 18.000 + 40.000 + 24.000 €. Gerçek matrah, indirim ve yürürlükteki düzenlemeler sonucu değiştirebilir.

Anlaşılan fiyatın otomatik olarak vergi matrahı olduğunu varsaymayın; taşınmazın Catastro valor de referencia değerini isteyin. Bu referans değer mevcutsa vergilendirilen devirde matrah kural olarak bundan düşük olamaz; beyan edilen değer veya ödenen fiyat daha yüksekse yüksek olan esas alınır. Referans değer yoksa değerleme kuralı ayrıca incelenmelidir. Bütçeyi kesinleştirmeden önce tutarı ve işlemin vergi niteliğini doğrulayın.

Geliştiricinin koşulları karşılayan ilk yeni konut teslimi normalde ikinci el ITP yerine %10 KDV’ye tabidir. İşlemin gerçek hukuki niteliğini ve ayrıca doğabilecek AJD damga vergisini, özellikle garaj, arsa ve karma satışları kontrol edin. Noter, sicil, bağımsız avukat ve ekspertiz, varsa değerleme ve kredi, banka havalesi masrafları ve başka para biriminden dönüştürmede kur farkını hesaplayın. Euro üzerinden yazılı bütçe ve acil onarım payı hazırlatın; tek bir genel toplam yüzdeye güvenmeyin.

Tabloyu yana kaydırın ↔

Kişisel kullanım ile turistik kiralama ayrı konulardır

Aile için ev satın almak turistik konaklama işletme izni vermez. Kişisel kullanım, uzun süreli konut kiralaması ve kısa süreli turistik kiralama farklı kurallara bağlıdır. Gelir öngörmeden konut türünü, belediye, Balear hükümeti ve ilgili ada konseyi düzenlemelerini, turizm kaydını, kontenjanın mevcut ya da devredilebilir olup olmadığını ve uygun hallerde topluluk sınırlamalarını teyit edin. Geçerli izin ve işletme giderleri bilinmeden kira getirisi ve doluluk varsayımsaldır; burada getiri vaadi yoktur.

Balear makamları Mayıs 2025’te çok aileli binalarda yeni turistik kontenjanlara kısıtlamaları ve kapasite kontrolünü duyurdu. Bu bilgi her müstakil villanın izin alabileceğini de bütün villaların yasaklı olduğunu da göstermez. Somut yapı ve tarih için güncel kuralları araştırın. Mülkiyet, NIE numarası, vergi kaydı veya tapu işlemi ayrıca İspanya’da oturum hakkı sağlamaz. Satın alma, izinli kullanım, turistik işletme ve göçmenlik ayrı değerlendirmelerdir.

Yıllık sahip olma maliyeti

Yıllık bütçeye yerel IBI emlak vergisi, varsa ortak aidatlar, sigorta, su, elektrik, internet, bahçe ve havuz servisi, güvenlik, temizlik, onarımlar ve kredi giderlerini dahil edin. Yerleşik olmayan maliklerin olası vergi yükümlülükleri ayrıca incelenmelidir. Önceki faturaları, hizmet sözleşmelerini ve olağanüstü ortak giderleri isteyin. İnternetteki sabit bir bakım yüzdesi, bu mülke ait gerçek işletme kayıtlarının yerini tutmaz. Ağaç bakımı ile drenajın bakımını da bütçeye katın.

Normal yılın yanında zor bir yıl da hesaplayın: uzun süre boş kalma, pompa veya çatı değişimi, fırtına, deniz tuzu korozyonu, fosseptik arızası ya da özel yol tamiri. Sigorta poliçesinin planlanan oturumu ve varsa kiralamayı kapsadığını, malik yokken kimin servis ekiplerini içeri alacağını sorun. Kırsal finca için özel altyapı ve ustalara uzaklık, metrekaradan daha büyük maliyet yaratabilir. Gelecekteki değer artışını garanti gelir saymayın. Fırtına sonrası acil bahçe işleri ve olası su sevkiyatlarını da hesaba katın.

Kapora ödemeden önce sözleşme güvenceleri

İspanyol arras sözleşmesi zorunlu değildir; imzalanan özel satın alma veya kapora anlaşması bağlayıcı olabilir. İadenin ya da kaybın sonuçları metne ve arras türüne bağlıdır; her kaporanın geri alınacağını varsaymayın. Para göndermeden önce sicildeki nesneyi ve dahil eşyaları, fiyatı, vergiyi, para birimini, ödeme sırasını, kredi şartını, belge kontrol süresini, onarım veya yasallaştırmayı, olumsuz sonuçlarda hakları ve gerçekleşebilir kapanış tarihini kararlaştırın. Bağımsız avukat sözleşmeyi incelemelidir.

Noter senedi ve sicil tescili alıcının hukuk ve mühendislik incelemesinin yerine geçmez. Satıcının yetkisini, ipoteklerin kaldırılmasını, banka evrakını, vergi ve masraf paylaşımını, boş teslim ve anahtarları doğrulayın. Noter imza öncesi güncel sicil bilgisi alıp senedi tescile sunabilir, ancak ruhsatsız eki hukuka uygun hale getirmez veya yapısal kontrol yapmaz. Video gösterimi, pazarlık, imza ve ödeme ayrı aşamalardır; birinin uzaktan yapılması işlemin tamamının uzaktan kapanacağını göstermez.

Devam etme, araştırma veya vazgeçme ölçütleri

Mülkiyet ve parsel, yasal araç girişi, temel imar durumu, teknik kullanışlılık ve ön toplam bütçe belgelerle destekleniyorsa ayrıntılı incelemeye geçin. Uyuşmazlığı ancak belgeli bir çözüm mümkünse, bağımsız uzman maliyetini hesapladıysa ve sözleşme alıcıyı koruyorsa araştırıp yeniden pazarlık edin. Satıcının hakkı kanıtlanmıyorsa, zorunlu yol geçişi çekişmeliyse, gerekli kullanım yasaksa, büyük kaçak yapılar giderilemiyorsa veya kritik altyapı yoksa koşulsuz kapora yatırmadan durun.

Örnek: havuzlu kırsal fincada yeni kanat için imar dosyası bulunmuyor ve komşu yolu tartışmalı görüyor. İadesiz kaporadan önce nota simple, geçiş hakkı belgeleri, kadastro haritası, belediye dosyası ve teknik raporu alın. Gerçekler açıklığa kavuşup maliyet ölçülmeden fiyatı yeniden değerlendirmeyin. Daha az donanımlı ama hakları açık, ruhsatları tam ve sistemleri sağlam bir villa daha iyi olabilir. Bu bir koşullu seçim yöntemi olup belirli taşınmaza onay değildir.