Mumbai’de daire ve kondominyum satın alma rehberi

Alıcının amacı ve kullanılabilir alan

Mumbai’de daire satın almak, yalnızca özel konut değil, ortak binanın maliyetlerini, risklerini ve kurallarını da üstlenmek demektir. İlandaki “condominium” sözü belirli bir mülkiyet rejimini kanıtlamaz. Önce alıcının hukuken satın alma yetkisini, tam olarak hangi daire ve bağlı hakların devredildiğini ve hangi ortak gider yükümlülüklerinin geçeceğini yazılı olarak açıklığa kavuşturun. Bu rehber Maharashtra eyaletinin Mumbai kentindeki konut dairelerini ele alır; gerçek bir ilan, fiyat teklifi veya somut taşınmazın hukuki onayı değildir.

Geziden önce kendi oturumunuz veya izinli kiralama, hane büyüklüğü, basamaksız erişim, otopark, yoğun saatlerde fiilî yol süresi, nakit ve kredi üst sınırı, taşınma tarihi ve inşaat gecikmesine tahammül kriterlerini belirleyin. Yerinde su, havalandırma, gürültü, sel veya su birikmesi, asansör kapasitesi ve yangın çıkışlarını denetleyin. Manzara, kulüp olanakları ve prestijli adres o dairenin uygunluğunu ispatlamaz. Sadece reklam görsellerini değil gerçek yapıyı ve sokağı karşılaştırın.

Alanları aynı temelde karşılaştırın. Hindistan’ın 2016 tarihli Real Estate (Regulation and Development) Act kanununa göre “carpet area”, iç bölme duvarlarını kapsayan net kullanılabilir alan olup dış duvarları, tesisat şaftlarını, yalnızca daireye ait balkon, veranda ve açık terasları dışlar. Onaylı plan ve sözleşmedeki carpet area dökümünü isteyin, ilave alanları ayrıca kaydedin. İlanlardaki “super built-up” veya “saleable area” aynı yasal ölçü değildir. Ölçülmüş plana göre mobilya, geçiş ve depolama alanlarını kontrol edin.

Kullanılan ikinci el dairede fiilî durumu, satıcının yetkisini, kooperatif veya birlik borçlarını ve önceki tadilatları inceleyin. Yeni tamamlanan dairede geliştiricinin anahtar daveti yerine gerçek birimi ve ilgili kullanım/tamamlama izinlerini görün. İnşaat aşamasında tescilli proje ve etap, onaylı plan, ödeme aşamaları, bitiş bilgileri ve sözleşmesel başvuru yollarını inceleyin. Net kullanım alanı, oturuma geçiş tarihi, donatılar ve bitmemiş ortak işler eşitlenmeden yalnızca metrekare ya da feet kare fiyatıyla karşılaştırma yapmayın.

Görüntüleme ölçütlerinizi iki aşamalı bir kısa listeye dönüştürün. Alıcının edinim hakkı, amaçlanan kullanımın hukuka uygunluğu veya gerekli erişilebilirlik kanıtlanamıyorsa daireyi eleyin. Oturuma hazır diye sunulan tamamlanmış bir dairede gerekli kullanım izinlerinin bulunmaması da ilerlemeyi durdurur; inşaat halindeki dairede ise henüz zamanı gelmemiş kullanım belgesi yerine proje izinlerini, gerçekçi teslim bilgilerini ve sözleşmedeki çareleri inceleyin. Gösterişli dekorasyon bu eksiklikleri gidermez. Kalan daireleri aynı başlıklarda karşılaştırın: doğrulanmış yasal carpet area, tüm edinim maliyeti, gerçekçi taşınma tarihi, yoğun saatte ulaşım, cari aidatlar ve olası ek tahakkuklar, belgeli otopark ve depo hakları, bina durumu ve beklenen büyük işler, geç teslimin sözleşmesel sonuçları. Carpet area metrekaresi başına toplam maliyeti ancak tekliflerde hangi kalemlerin bulunduğunu kontrol ederek karşılaştırın; yıllık mülkiyet giderlerini ayrıca inceleyin. Daha düşük ilan bedeli mutlaka tasarruf değildir. Eksik bilgiyi «doğrulanmadı» diye işaretleyin; «sorun yok» saymayın ve seçmeden önce belgeleri isteyin.

Mülkiyet yapısı ve ortak yükümlülükler

Binanın gerçek hukuki biçimini öğrenin. Maharashtra Apartment Ownership Act 1970 kapsamındaki condominium, tescilli beyanname, daire senetleri ve ortak alanlarda belirlenmiş paylar içerir. Konut kooperatifinde üyelik, hisse ve devir evrakı farklıdır. Arazi kirası, geliştiricinin henüz yapmadığı hak devri veya yeniden geliştirme anlaşmaları da söz konusu olabilir. Komisyoncunun “condo” ya da “freehold” ifadesi kanıt değildir. Yerel taşınmaz avukatı satıcı hakkını, arazi statüsünü, izinleri ve ortak alanları yöneten kurumu izlemelidir.

Daire numarası, kat, carpet area, onaylı yerleşim ve taşınmaz tanımını taslak sözleşme, tescilli hak belgeleri, kayıtlar ve yerinde incelemeyle eşleştirin. İkinci elde tescilli devir zincirini, ilgili kayıt ve takyidat araştırmalarını, varsa ipotek kaldırma belgesini, tüm satıcıların kimlik ve yetkisini ve konut kuruluşunun evrakını isteyin. Dava, haciz, miras ve ortak malik onaylarını denetleyin. Banka ekspertizi veya vergi makbuzu devredilebilir mülkiyetin kanıtı değildir. Kiralık arazide kalan süreyi, temliki, yenilemeyi ve izinleri inceleyin.

Park yeri, depo, teras, bahçe ve kulüp kullanımını ayrı haklar olarak ele alın. Onaylı plan, beyanname veya kuruluş kayıtları ve sözleşme bunların mülkiyet mi, münhasır kullanım mı, yönetim tahsisi mi yoksa değişebilir hizmet mi olduğunu göstermelidir. Emlakçı fotoğrafı veya ek ödeme otopark mülkiyeti vermez. Münhasır alanların bakım, sigorta ve daireyle birlikte devrini kontrol edin. Ortak koridor, yangın çıkışı ve teknik hacim önce başkası kullanmış diye özel alan olmaz.

Son dönem aidat faturalarını, denetlenmiş mali tabloları veya mevcut finansal verileri, bütçeleri, borç çizelgesini, toplantı tutanaklarını, sigorta kanıtlarını ve planlı onarım ya da yenilemeleri isteyin. Asansör, cephe, su yalıtımı, yangın sistemleri ve taşıyıcı yapı için rezervleri, onaylı işleri ve gider dağıtımını öğrenin. Düşük aidat ertelenmiş onarımı gizleyebilir; yüksek aidat daha fazla hizmet kapsayabilir. Düzenli aidat ve özel tahakkukları aynı hizmet kapsamıyla kıyaslayın ve satıştan önce satıcının hangi borçlarını ödeyeceğini belirleyin.

Kullanım amacını beyanname, kooperatif veya birlik yönetmeliği ve kararları, arazi kiralaması ile resmi makamlar üzerinden doğrulayın. Konut amaçlı kullanım kısa süreli konaklama, ticaret, alt kiralama, evcil hayvan, bölme duvar, balkon camlama veya yapısal tadilata otomatik izin vermez. Başka ülkenin kat mülkiyeti hukukunu Mumbai’ye uygulamayın. Özel kullanım için yazılı yanıt alın, sözlü vaadi geçici sayın. Kiralama getirisi; hukuki izin, boş kalma, işletme giderleri ve vergiler doğrulanana kadar varsayımsal senaryodur.

Proje, satıcı ve yasal kullanım izni

Proje RERA tesciline tabi ise resmî MahaRERA portalında gerçek geliştirici adını, proje numarasını, bloğu ve etabı arayın. Güncel tescil durumu, beyan edilmiş tarihler, izinler, takyidatlar, üç aylık güncellemeler, şikâyet ve kararlar ile plan değişikliklerini denetleyin. Sadece pazarlama adının tutması yeterli değildir. Tescil açıklık ve denetim sağlar; mülkiyet, inşaat kalitesi veya tüm olanakların bitmesine devlet garantisi vermez. Gerçek muafiyet ya da eski ikinci el durumunda gerekçesini alın, tapu ve izin araştırmasını sürdürün.

Geliştiriciden alımda onaylı inşaat planları, başlama izinleri, uygun MahaRERA beyanları, ilgili bina için kullanım sertifikası veya tamamlanma kanıtı, sözleşme ve teknik şartnameyi inceleyin. İkinci elde mevcut kullanım belgelerini ve izinsiz değişiklikleri araştırın. Anahtarın teslimi, yasal oturum izni ve nihai hak devri ayrı aşamalardır. Çatlak, sızıntı, yangın kaçış yolu veya tesisat sorunlarında bağımsız mühendislik incelemesi gerekir; broşür ve fotoğraf bunun yerine geçmez.

RERA Act madde 13 uyarınca geliştirici, yazılı ve tescilli satış sözleşmesi yapmadan daire bedelinin %10’undan fazla avans veya başvuru ücreti alamaz. Sözleşme inşaat ve ödeme esaslarını, teslimi ve temerrüt sonuçlarını açıklamalıdır. Bu, özel ikinci el satıştaki bütün kaporalara uygulanabilen genel bir %10 sınırı değildir; sözleşme incelemesini de kaldırmaz. Ödemeden önce tarafı, uygun hesabı, iade şartlarını, ön koşulları ve maliyet dağılımını doğrulayın. Sadece rezervasyon e-postası veya imzasız taslakla büyük meblağ göndermeyin.

Satış fiyatının ötesindeki tüm giderler

Hindistan rupisi cinsinden bütçe yapın: satış bedeli, Maharashtra’da geçerli damga vergisi, tescil ve yerel ücretler, hukuk ve kayıt araştırması, mühendislik incelemesi, banka değerlemesi, kredi işlem ve teminat giderleri, kararlaştırılmış komisyon, taşınma, onarım, altyapı depozitoları ve birlik başlangıç katkıları. Güncel oran ve değerleme matrahını Maharashtra Registration and Stamps idaresi ve işlemin uzmanından öğrenin. Mumbai içindeki konum, belge türü, indirim uygunluğu ve alıcı özellikleri sonucu değiştirir. İnternetteki genel yüzdelere güvenmeyin. Yurt dışından gelen parayı reklam kuruyla değil transfer anında bankanın uyguladığı gerçek döviz kuruyla bütçeleyin; transfer ve aracı banka ücretlerini, kur dalgalanmasını ve hesaba geçiş süresini ekleyin.

GST, işlem yapısına ve tamamlanma veya ilk oturum tarihine bağlıdır. Hindistan vergisi, bu aşamadan önce satılan inşaat hizmetlerini şartları sağlayan tamamlanmış taşınmaz satışlarından ayırır. “Tüm vergiler dahil” ifadesi doğru hesaplamayı kanıtlamaz. Geliştiriciden ayrıntılı fatura ve GST dayanağı, olağandışı yapıda yazılı görüş alın. Sonraki sahiplik için aidat, uygulanabilir belediye vergisi, sigorta, enerji ve olağanüstü onarım payını ayrı hesaplayın. Konut kredisi taksiti toplam sahiplik maliyeti değildir.

Vergi kesintisi ve beyan alıcıya/satıcıya göre değişir. Hindistan vergi idaresinin Income-tax Act 2025 kapsamında Form 141 sistemi, yerleşik satıcılardan kapsama giren alımlarda Schedule B, 1 Ekim 2026’dan itibaren yerleşik gerçek kişi veya Hindu Undivided Family (HUF) alıcıların yerleşik olmayan satıcılardan şartlara uyan alımlarında Schedule E öngörür. Satıcının mukimliği, alıcı türü, bedel ve tarihler TDS sürecini belirler. Eski Form 26QB veya tek vergi oranını otomatik uygulamayın; taksitler dahil ödeme öncesi danışın ve PAN, kesinti ve beyan kanıtlarını saklayın.

Rezervasyon ödemesinden önce satın alma hakkını belirleyin. RBI açıklamalarına göre NRI ve OCI statüleri genel olarak tarım arazisi, çiftlik evi ve plantasyon dışında konut edinebilir; ödemeler izinli banka kanallarından yapılmalıdır. Hindistan kökeni olmayan ve yurt dışında yaşayan yabancılara aynı genel izin verilmez. Mukimlik, miras, koşulları sağlanan NRI/OCI eşle ortak edinim ve vatandaşlığa bağlı yasaklar sonucu değiştirebilir. Turist kalışı veya para sahibi olmak hak doğurmaz. FEMA durumunu ve sonraki satış bedelinin yurt dışına transferini ayrı inceleyin. RBI'nin yayımladığı kurallara göre NRI/OCI statüsü olmayan eş, NRI/OCI eşiyle yalnızca bir uygun taşınmazı birlikte ve tescilli evliliğin en az iki yıldır sürmesi, izin verilen banka ödemelerinin kullanılması ve başka bir yasak bulunmaması gibi koşullarla edinebilir. Bazı ülke vatandaşları ikamet yerinden bağımsız olarak önceden RBI izni almak zorundadır; uygulanabilir OCI istisnası ayrıca değerlendirilir. İlgili kişinin güncel FEMA ve borç dışı araç kuralları bakımından durumunu doğrulatın.

Satın almayı aşamalara bölmek

Süreci aşamalara ayırın. Önce daireyi ve malik/geliştiriciyi belirleyin, alıcı uygunluğunu tarayın, binayı görün, belgeleri alın. Ardından bağımsız yerel hukuk, vergi ve mühendislik uzmanlarının sonuçlarını fiyat ve onarım bütçesiyle karşılaştırın. İade edilmeyen para vermeden esas şartları ve takvimi yazılı belirleyin. Gerekli belgeyi imzalatın, damga ve tescil işlemlerini tamamlayın, izlenebilir bankacılık kullanın, ipotek kaldırma ve devri doğrulayın. Son olarak fiilî teslim kanıtı, sayaçlar, anahtarlar, asıl/onaylı evrak ve birlik kayıt onaylarını alın. Uzaktan evrak inceleme, kimlik, imza, tescil ve teslimin bütünüyle uzaktan olacağını garanti etmez.

İlerlemek, pazarlık etmek veya vazgeçmek

Alıcı yetkisi, devredilebilir hak, hukuka uygun oturum, alan, bina maliyesi ve tüm finansman doğrulanıp sözleşmesel risk kabul edilebilir olmadıkça ilerlemeyin. Belgeli onarım, borç, belirsiz park hakkı veya gecikme giderilebilir ve sonuçları bağlayıcı dağıtılabilirse yeniden müzakere edin. Açıklanamayan hak, eksik izin, çelişki, şüpheli satıcı yetkisi, belirsiz ödeme kanalı veya amaçlanan kullanımı yasaklayan şart varsa durun. Bütçelenmemiş cephe tamiri ve tartışmalı parkı olan ucuz daire daha kötü olabilir. İmzadan hemen önce zamanla değişen belgeleri yeniden doğrulayın; bu, hiçbir mülke onay değildir.