Goa’da villa veya ev satın almak
Bu rehberde
- Tam olarak ne satılıyor?
- Alıcı taşınmazı yasal olarak edinebilir mi?
- Parseli ve mülkiyet zincirini doğrulayın
- Geçiş hakkını kontrol edin
- Bina ile izinleri karşılaştırın
- Fiziksel durumu inceleyin
- Konumu ve amaçlanan kullanımı değerlendirin
- Satın alma modellerini karşılaştırın
- Toplam maliyeti hesaplayın
- Sözleşme koşullarını belirleyin
- Devir ve teslimi denetleyin
- İnceleme sonrası karar verin
- Resmî kaynaklar
Tam olarak ne satılıyor?
Müstakil ev, yönetilen bir sitedeki villa ve ortak mülkiyetli arsa üzerindeki yapı aynı hukuki ve fiilî alım değildir. Harita ölçüm ve alt bölüm numaralarını, arsanın kesin yüzölçümünü, binanın oturum alanını, kat planlarını ve fiyata dahil eşyaların listesini isteyin. İlan edilen inşaat veya net kullanım alanını onaylı projelerle ve yerinde ölçülebilen alanlarla karşılaştırın. Havuzun, araba yolunun, terasın, ekipmanın ve bahçenin özel mülk mü, ortak alan mı yoksa yalnızca hizmet sözleşmesi kapsamında mı kullanılabildiğini belirleyin. Deniz manzarası veya tanıtım haritası tapusal sınır kanıtı değildir.
Alıcı taşınmazı yasal olarak edinebilir mi?
Rezervasyon öncesinde alıcının vatandaşlığını, NRI (yurt dışında yaşayan Hint vatandaşı) veya OCI statüsünü ve Hindistan döviz mevzuatına göre ikamet durumunu kontrol edin. Reserve Bank of India, NRI/OCI kişilerin belirli konutları satın alma hakkıyla Hindistan dışında yaşayan, Hint kökenli olmayan yabancıların durumunu ayırır. İkinci grup kural olarak gerekli izin olmadan ev satın alamaz. Kısa süreli kira mülkiyet devri değildir. Hindistan’da ikamet eden yabancılar için farklı koşullar, belirli ülke vatandaşları için ilave kısıtlamalar söz konusu olabilir. Tarım arazileri, plantasyonlar ve çiftlik evleri NRI/OCI alıcılar için bile ayrı kurallara tabidir. Hint hukukçudan alıcı statüsünü, arazi sınıfını, mülkiyet yapısını ve ödeme kanalını incelemesini isteyin; emlakçının güvencesi hukuki onay değildir.
Parseli ve mülkiyet zincirini doğrulayın
Mülkiyetin tüm önceki devir belgelerini, gerekiyorsa miras veya taksim belgelerini, güncel arazi ve ölçüm kayıtlarını, takyidat ve ipotek araştırmalarını ve satıcının tasarruf yetkisini talep edin. Senetteki taşınmaz tarifi, survey numarası, alt bölüm, alan, sınırlar, satıcının adı ve fiilî bahçe duvarını karşılaştırın. Goa Form I ve XIV arazi kayıtlarının incelenmesine yardımcı olur; çevrimiçi önizleme yapılır, resmî dijital imzalı nüsha Goa Online üzerinden istenir. Gelir veya vergi kaydı tek başına sorunsuz mülkiyet hakkını ispatlamaz. Goa’daki bir avukata eski devirleri, ihtilafları, kiracılıkları, mundkar taleplerini, geçit haklarını ve zilyetliği etkileyen diğer hakları inceletin.
Geçiş hakkını kontrol edin
Son yaklaşım yolunu normal trafikte ve mümkünse şiddetli yağmur sonrası kullanarak kontrol edin. Yolun geçtiği parseli, kayıtlardaki genişliği, malikini ve tescilli veya başka şekilde hukuken ileri sürülebilir geçit hakkını saptayın. Uzun yıllar kullanılan bir kapı devredilebilir yol hakkının kanıtı değildir. Acil yardım araçlarının, tadilat ve bakım araçlarının geçebildiğini doğrulayın. Yol başkasının arazisinden geçiyorsa villanın senedi temiz görünse bile erişimin belgelerle güvenceye alınması, bağlayıcı taahhütten önce şart olmalıdır.
Bina ile izinleri karşılaştırın
Duruma göre arazi kullanım dönüşümü belgesi (conversion sanad), planlama ve teknik izinler, inşaat ruhsatı, onaylı projeler, tamamlanma kararı, gerekiyorsa kullanım veya işgal izinleri ve emlak vergisi kayıtlarını alın. Her belgenin hangi kurumca verildiğini ve kapsamının mevcut yapıyla örtüşüp örtüşmediğini belirleyin. Çatı eklentileri, kapatılmış verandalar, ilave misafir odaları, dönüştürülmüş garajlar ve havuzlar onaylardan sonra yapılmış olabilir. Goa’nın resmî şehir ve bölge planlama prosedürü, tamamlanma kararı için inşaat ruhsatı, taşıyıcı sistem çizimleri, mimar veya mühendis bitirme belgesi ve arazi dönüşüm evrakını saymaktadır. Bu bir kontrol listesidir; her villanın aynı belgeleri gerektirdiği anlamına gelmez.
Fiziksel durumu inceleyin
Sadece dekorasyona bakmak yerine bağımsız yapı ve tesisat incelemesi yaptırın. Goa’nın sahil ve muson koşullarında çatı sızıntısı, nem ve küf, drenaj ve zemin eğimi, açık metallerde paslanma, termitler, elektrik topraklaması, yedek enerji, su basıncı, su depolama ve arıtma, kanalizasyon veya fosseptik ve havuz makineleri incelenmelidir. Gizlenmiş çatlakları ve belgesiz değişiklikleri araştırın. Onarım faturalarını ve garantileri isteyin. Bütçe, bulunan kusurlar için kalem kalem hesaplanmalı ve keyfî yüzde değil inceleme bulgularına dayalı bir ek pay içermelidir.
Konumu ve amaçlanan kullanımı değerlendirin
Mümkünse yoğun sezonda ve muson döneminde ziyaret yapın; gürültü, yol durumu, biriken su, mahremiyet, mobil kapsama, yakın hizmetler ve acil müdahaleyi karşılaştırın. Yapı yaklaşma mesafelerini, erişimi ve kıyı, çevre, kültürel miras veya başka sınırlamaları ilgili parsel ve yetkili kurum kayıtları üzerinden doğrulayın. Plaja yakınlık tek başına koruma bölgesi statüsü, inşaat hakkı veya ticari tatil kiralaması izni vermez. Tatil amaçlı kullanım ayrı yerel ruhsat, vergi ve işletme kontrolleri gerektirebilir.
Satın alma modellerini karşılaştırın
İkinci el müstakil ev daha fazla bağımsızlık sağlayabilir; ancak tüm altyapı ve onarım giderleri malike kalır. Site içindeki villa güvenlik, ortak yollar, havuz ve bahçe bakımını içerebilir, bununla birlikte zorunlu ortak giderler ve kullanım kısıtları doğurabilir. İnşaat hâlindeki veya geliştiriciden alınan villa, yapım, teslim ve karşı taraf risklerini artırır. İlanda Goa RERA kaydı belirtilmişse resmî proje verisini ve tescil yükümlülüğünün gerçekten uygulanıp uygulanmadığını kontrol edin. Aramada görünmemesi tek başına hukuka aykırılık kanıtı değildir; kayıt da tapu garantisi değildir. «Lüks» veya «tam yönetimli» etiketlerine değil belgeli hak ve borçlara göre karar verin.
Toplam maliyeti hesaplayın
Teklif öncesinde bedeli; damga vergisi, tescil harçları, hukuki ve teknik inceleme, varsa aracılık komisyonu, ipotek maliyeti, vergiler ve teslim sonrası onarımlardan ayrı hesaplayın. Mevcut yasal masrafları somut taşınmaz için hesaplatın: sınıflandırma, bedel ve alıcının özellikleri sonucu etkileyebilir, genel vergi oranı yeterli değildir. Emlak vergisi, elektrik, su, sigorta, jeneratör, personel, güvenlik, peyzaj, havuz, haşere kontrolü ve site aidatına ilişkin güncel faturaları isteyin. Sınır ötesi ödemelerde izinli banka kanalları, referans döviz kuru, dönüşüm marjı, muhabir banka ücretleri ve alıcı hesabına geçen net tutarı ödeme tarihi belirlenmeden doğrulayın. Yasal kiralama hakkı, gerçekçi doluluk ve net giderler kanıtlanmadan kira gelirini alım gerekçesi yapmayın.
Sözleşme koşullarını belirleyin
Rezervasyon makbuzu, mutabakat zaptı veya satış sözleşmesi imzalamadan önce tarafların hukuki kimliklerini, arazi ölçüm numaralarını, envanteri, sınırları, bedel dağılımını, ödeme günlerini ve olumsuz inceleme sonucunu yazın. Tapu, geçit, izin, ipoteğin kaldırılması, fiilî teslim ve alıcı yeterliliği konularındaki eksikler, belgelerin makul zamanda teslimi ve avukatla görüşülmüş hukuka uygun iade veya fesih mekanizmasıyla açık şartlar hâline getirilmelidir. «İade edilebilir rezervasyon» ifadesi paranın ne zaman ve nasıl döneceğini tek başına göstermez. Sadece sözlü talimatla şahsi veya üçüncü kişi hesabına yüksek tutar göndermeyin.
Devir ve teslimi denetleyin
Yerel avukat nihai senetteki taşınmaz tanımını, satıcı yetkisini, kayıtlı teminatların kaldırılmasını, ödeme izlerini ve tescil sürecini onaylasın. Kapanıştan hemen önce son incelemeyi yapın; sayaç okumalarını, anahtarları, cihaz seri numaralarını ve eşya listesini imzalı teslim tutanağına kaydedin. Evin boş veya anlaşılmış şekilde dolu teslim edildiğini doğrulayın. Tescilden sonra arazi kayıtlarının güncellenmesini (mutation) ve hizmet sözleşmelerinin devrini takip edin; mutation tescilli satış senedinin yerine geçmez. Taranmış belgeleri ve onaylı asılları güvenle saklayın; ev boşken vergi, sigorta, onarım ve acil erişim sorumluluklarını düzenleyin.
İnceleme sonrası karar verin
Arsa, alıcının edinim yetkisi, mülkiyet zinciri, erişim, ruhsatlar ve bütçe açıkça saptanabiliyor ve eksik evrak bağlayıcı taahhütten önce tamamlanabiliyorsa tam hukuki ve teknik incelemeye geçin. Ölçülebilir ve satıcının çözebileceği sorunlarda fiyatı, takvimi veya sözleşme güvencelerini yeniden görüşün. Alıcı hukuken malik olamıyorsa, satıcı yetkisini kanıtlayamıyorsa, erişim hakkı sağlanamıyorsa veya önemli izinsiz yapılar yasallaştırılamıyorsa vazgeçin. Sonraki adım fotoğrafa veya ilana bakarak karar değil, koşullu bir belge talebidir.