İstanbul’da daire ve kat mülkiyetli konut satın almak

Önce kullanım amacı, sonra semt seçimi

Daireyi sürekli oturum, dönemsel kullanım, uzun süreli kiralama veya turizm amaçlı kısa konaklama için mi alacağınızı belirleyin. Tüm giderler dâhil bütçe, karşılanabilir aylık gider, işe ve havalimanına ulaşım, kat, erişilebilirlik, otopark, teslim tarihi ve elde tutma süresi ölçütlerini yazın. Güzergâhı sadece hafta sonu değil iş gününde sınayın. Boğaz manzarası dik yokuşu, gürültüyü, yetersiz parkı veya aksayan bina sistemini telafi etmez. Tatil konutunda güvenlik ve yokken yönetim; yatırımda yasal kullanım, kanıtlanmış kiracı talebi ve net gider önemlidir. Vazgeçilmez koşulları, fiyatla telafi edilebilir eksileri ve doğrudan eleme sebeplerini ayırın.

Konut tiplerini aynı ölçütlerle karşılaştırın

İkinci el dairede gerçek faturalar, oturanlar ve yönetim hesapları görülebilir; buna karşılık eskimiş tesisat, taşıyıcı sistem riski ve maliyetli yenileme olabilir. Yeni projede asansör, garaj ve sosyal tesisler bulunabilir, ancak tamamlanma, onaylı proje ve fiilen teslim edilen donatılar bağımsız doğrulanmalıdır. Hizmetli rezidanslar günlük işi kolaylaştırırken işletmeci kuralları, yüksek aidat ve kiralama kısıtları satış kabiliyetini etkileyebilir. Küçük apartmanda görünen gider az fakat onarım birikimi yetersiz olabilir. Net kullanılabilir alanı, tapu sınırlarını, depo ve park hakkını, ses/enerji performansını, yapının yaşını ve teknik raporları karşılaştırın; “rezidans” sözüne güvenmeyin. Tablo, canlı ilan veya mahalle fiyatı değil, kontrol sorularıdır.

İki teklifi tarihli aynı tabloda karşılaştırın: tapudaki bağımsız bölüm ve doğrulanmış net kullanılabilir alan (açıklanmamış brüt alan değil), istenen bedel ve kullanılabilir metrekare başına fiyat, yıllık aidat, karara bağlanmış ek ödemeler, daire içi olası onarım gideri ve kapıdan kapıya gerçek ulaşım süresi. Eksik belgeyi sıfır maliyet değil “doğrulanmadı” olarak işaretleyin. Bu bir teklif eleme yöntemidir, İstanbul fiyat endeksi değildir.

Tabloyu yana kaydırın ↔

Satın alınan hak ve bağımsız bölüm sınırları

Bağımsız bölüm numarası ve parsel bilgileri bulunan güncel tapu kaydı, onaylı mimari plan ve yönetim planı isteyin. Kat mülkiyeti ile inşaat aşamasıyla ilişkili kat irtifakı farklı hukuki statülerdir; bunlardan hiçbiri tek başına tüm inşaatın tamamlandığını, ruhsata uygunluğunu ve kullanımın hukuka uygun olduğunu ispatlamaz. Gerekliyse yapı kullanma izin belgesi (iskân) bulunup bulunmadığını denetleyin; tapudaki bölüm, kat ve kapı ile fiilî alanı eşleştirin. Teras, otopark, depo, bahçe veya çatı müstakil mülkiyet, münhasır kullanım, ortak alan ya da sadece reklamdaki vaat olabilir. İlgili hukuki belgeyi ve planı görün; ipotek, haciz, irtifak ve tasarruf kısıtlarını kontrol edin.

Yönetim hesapları ve kat malikleri kararları

Yönetim planını, genel kurul tutanaklarını, bütçe ve yıl sonu hesaplarını, tahsilat ve borç durumunu, hizmet sözleşmelerini, sigortayı, planlanan işleri ve davaları isteyin. Olağan aidat nasıl paylaşılıyor, ek ödeme kararı alınmış mı, önerilen büyük iş var mı ve satıcının borcu bulunuyor mu öğrenin. Isınma, su, güvenlik, havuz, spor salonu, asansör, yenileme fonu ve işletmeci hizmetleri farklı paketleniyorsa aynı tutardaki aidatlar karşılaştırılamaz. Onarım rezervi olmayan düşük aidat uzun vadede pahalılaşabilir. Emlakçının sözlü tahmini yerine yönetimden tarihli yazılı rakam alın. Yeni malike intikal edebilecek borç ve yükleri Türk hukuku uzmanına inceletin.

Deprem güvenliği bütün binaya ilişkindir

İstanbul’un deprem tehlikesi nedeniyle karar belirli binanın durumuna dayanmalıdır. Yapım yılı, ruhsatlar, mevcut statik projeler, teknik raporlar, onarım geçmişi ve riskli yapı/kentsel dönüşüm konusunda resmî tebligatları isteyin. Giriş katındaki kolon müdahalelerini, kaçak katları, su sızıntılarını ve temel veya cephe işlerini araştırın. Kozmetik tadilat taşıyıcı güvenliği göstermez. İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) bazı bina kategorileri için hızlı tarama sunar; bu tarama kesin bir yapısal değerlendirme değildir. Belgeler ile risk düzeyine uygun bağımsız inşaat mühendisi incelemesi yaptırın. Semt, yeni yapım yılı, tanınmış marka veya fotoğraf tek bir binanın deprem dayanımını garanti etmez.

Kullanım, tadilat ve kiralama sınırlamaları

“Kiraya vermeye hazır yatırım” ilanı kısa süreli konaklama izni değildir. 7464 sayılı Kanun, genel olarak tek seferde 100 gün veya daha kısa turizm amaçlı konut kiralamalarında izin belgesi öngörür; olağan çok malikli binalarda genellikle ilgili binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle kararı aranır. Mevzuatta belirtilen yüksek nitelikli konutlar ve özel durumlar için ayrı düzenlemeler olabilir. Kısa süreli gelir hesabı yapmadan bina türü ve gerçek izin durumunu kanıtlayın. Uzun dönem kiralama, kullanım değişikliği, balkon/cephe tadilatı, evcil hayvan, ticari faaliyet ve tesis erişimi yönetim planı, mevzuat ve sözleşmelerle kısıtlanabilir. Daire sahibi olmak kendiliğinden alt kiralama, ikamet veya çalışma hakkı sağlamaz.

Yabancı alıcının edinim koşullarını doğrulayın

Her yabancı ülke vatandaşı, yabancı şirket ve her taşınmaz edinime uygun değildir. TKGM gerçek kişilerin alımını vatandaşlık ve kanuni, coğrafi, güvenlik sınırlamaları açısından değerlendirir. Resmî açıklamalar kişi başına genel olarak 30 hektar ve ilçedeki özel mülkiyet alanının %10’u sınırını belirtir; değişiklik ve istisnalar mümkündür. Bu sayılar somut alıcı için uygunluk araştırmasının yerini almaz; yabancı şirketler farklı kurallara tabidir. TKGM’nin 2022 duyurusu, yabancı gerçek kişilerin alımlarında zorunlu döviz satımına ilişkin banka tarafından düzenlenen Döviz Alım Belgesi arar; güncel uygulama ayrıca doğrulanmalıdır. Para göndermeden önce banka ve tapu müdürlüğüyle para birimi, işlem kanalı, esas alınan kur, süre ve banka masrafını teyit edin. Mülkiyet tek başına vatandaşlık, sınırsız ikamet veya çalışma hakkı vermez.

Satış fiyatının ötesindeki gerçek maliyet

Tarihli bir toplam gider tablosunu Türk lirası (TRY) cinsinden hazırlayın; kararlaştırılmış yabancı para referansını, bankanın kurunu ve masraflarını ayrıca kaydedin. GİB açıklamalarında olağan satışta tapu harcı, mevzuata uygun beyan değerinin alıcıdan %2, satıcıdan %2’sidir; cari matrah ve istisnaları kontrol edin. Aracılık varsa Taşınmaz Ticareti düzenlemesine göre toplam hizmet bedeli sözleşme satış bedelinin KDV hariç belirli bir yüzdesiyle sınırlıdır (güncel üst sınırı Ticaret Bakanlığından teyit edin) ve aksi yazılı kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır. Bu oran alıcının kendiliğinden ödemesi gereken sabit bir ücret değildir. Değerleme, döner sermaye, çeviri/tercüman, avukat, mühendis, kredi, sigorta, abonelik teminatları ve projeye özgü vergi/KDV kalemlerini ekleyin. Satıcı borçlarını, eşya kapsamını ve ödenmiş aidatları netleştirin. Harç azaltmak için gerçeğe aykırı düşük bedel beyan etmeyin.

Kira getirisi ve nakit ihtiyacını sınayın

İlan edilen brüt kira getirisini başka bir yatırımın net getirisiyle karşılaştırmayın. Tahsil edilebilir kiradan boş dönemler, emlakçı ve işletme giderleri, bakım, belediye vergileri, sigorta, uygulanacak kira geliri vergileri, ortak giderler, kredi maliyeti ve kur etkilerini çıkarın. Alış ve ilerideki satış masraflarını ayrıca hesaplayın. Turizm izni ve çalışma varsayımları kanıtlanmadıkça temel senaryoda kısa dönem kira gelirini sıfır sayın. Ucuz metrekare fiyatı büyük güçlendirme veya yüksek aidat yüzünden pahalıya dönüşebilir. Aynı alt pazar ve döneme ait gerçekleşmiş satışlarla imzalı kira sözleşmelerini isteyin; ilan fiyatlarını, farklı metrekareleri ve para birimlerini karıştırmayın. Burada karşılaştırılabilir ve doğrulanmış 2026 İstanbul işlem veri seti, canlı portföy veya garanti getiri/değer artışı yoktur.

Kapora öncesinde istenecek belgeler

Kapora öncesinde satıcının kimliğini ve yetkisini, bağımsız bölüm/malik/takyidat gösteren yeni tapu kaydını, onaylı planı, ruhsat ve iskân belgelerini, yönetim planını, toplantı tutanakları ve hesapları, aidat ve borç dökümünü, yapı inceleme belgelerini, mobilya/park/depo listesini, gerekli kiralama izinlerini ve taslak sözleşmeyi isteyin. Sadece satıcının danışmanına dayanmayın; bağımsız Türk hukukçusunu ve yetkin mühendisi kullanın. İnşaat hâlindeki birimde teslim aşamalarını, geliştiricinin arsa hakkını ve yetkisini, teslim borcunu, ödemelerin korunmasını ve sözleşmeden çıkış haklarını kontrol edin. Belgelerin verilmemesi, daha hızlı para ödemek değil işlemi durdurmak veya reddetmek için gerekçedir.

Rezervasyon, inceleme ve tescili ayırın

Uzaktan görüntülü inceleme ve internetten tapu başvurusu tamamlanmış mülkiyet devri değildir. İlk olarak kısa liste oluşturun ve belgeleri alın. İkinci olarak tapu, ruhsat, yapı ve finansı bağımsız inceletin; açık konular varken rezervasyon yapılacaksa ödemenin kime yapılacağı ve iade koşulları yazılı olsun. Üçüncü olarak alıcı, satıcı, bağımsız bölüm, bedel, para birimi, tarihler ve ödeme mekanizmasını kararlaştırın; kimlik ve vekâleti yetkili makamdan teyit edin. Dördüncü olarak resmî tapu tescili ile para aktarımının güvenli sırasını ve yürürlükteki güvenli ödeme düzenini öğrenin. Tapunun sonradan devredileceği sözüne dayanarak teyitsiz özel hesaba bedelin tamamını göndermeyin. Anahtar veya emlakçı faturası değil, kural olarak gerekli tescil mülkiyeti sağlar.

Ticaret Bakanlığı Güvenli Ödeme Sistemi’nin zorunlu başlangıcını birkaç kez ertelemiştir; ödeme yapmadan önce güncel başlangıç tarihini tapu müdürlüğü ve bankanızdan teyit edin. Hiçbir açıklama tek başına değişikliğin yürürlüğe girdiğini veya belirli bir bankada sistemin kullanılabildiğini kanıtlamaz. Para göndermeden önce yürürlükteki kuralı ve somut ödeme sırasını tapu müdürlüğü ve bankadan teyit edin.

Üç aşamalı alım planı

1. Eleme: amaç, bütçe, ihtiyaç, ulaşım ve tapu/plan örnekleri.
2. İnceleme: bağımsız hukukçu ve mühendis; yönetim, izinler, masraflar ve alıcı uygunluğu.
3. Bağlayıcı işlem ve tescil: yazılı şartlar, zorunlu döviz işlemi, güvenli ödeme, tapu ve teslim.

Devam etme, yeniden pazarlık veya vazgeçme ölçütleri

Sadece tapudaki hak ve kullanım hedefi uyumluysa, gerekiyorsa yabancı edinim uygunluğu onaylıysa, yapının durumu makul ölçüde belgelenmişse, ortak giderler anlaşılmışsa ve para aktarımı güvence altındaysa bağlayıcı işleme ilerleyin. Belgeli büyük gider, giderilebilir tapu sorunu veya vaat edilen fakat dahil olmayan tesis ortaya çıkarsa fiyatı, süreyi ve şartları yeniden müzakere edin; düzeltmeyi devirden önce yerine getirilecek yazılı şart yapın. Satıcının yetkisi belirsizse, kayıt farklı birime aitse, ciddi yapı uyarıları yanıtsızsa, hedef kullanım yasaksa veya güvencesiz ödeme dayatılıyorsa vazgeçin. Burada belirli bir taşınmaz için hukuki uygunluk onayı veya finansal getiri tahmini sunulmaz; her adres ve alıcı güncel uzman incelemesi gerektirir.