São Paulo’da ticari gayrimenkul satın almak: işlem öncesi kontroller

Kullanıma uygun taşınmaz seçmek

Ziyaretlerden önce yazılı kriter hazırlayın: kendi işiniz mi kira yatırımı mı; mağaza, ofis veya lojistik; asgari kullanılabilir alan; müşteri ve tedarikçi girişi, yükleme, tavan yüksekliği, elektrik kapasitesi, erişilebilirlik ve izin verilen tadilat; fiyat ve sermaye gideri sınırı. İlandaki brüt alanı belgelenmiş özel veya kullanılabilir alanla karşılaştırın; yalnız cepheyi değil ilgili bağımsız bölümü inceleyin. Onaylanmamış taşıyıcı sistem değişikliklerine muhtaç mülkü işletmeye hazır saymayın.

Konumları şehir geneli varsayımsal getiriyle değil iş modeline göre kıyaslayın. Mağazaya yaya akışı, vitrin ve teslimat; ofise verimli plan, bina sistemleri, ortak giderler ve yeniden kiralama talebi; depoya araç manevrası, yükleme ve uygun kullanım kuralları gerekir. Yakın ilan fiyatları pazarlık verisidir; tamamlanmış satış veya tahsil edilmiş kira kanıtı değildir. Tarihli, alanı ve düzeltmeleri belli kapanmış işlemler ile imzalı kiralamaları isteyin.

Tabloyu yana kaydırın ↔

İmar ve bina uygunluğunu doğrulamak

Belediye vergi parsel kimliği SQL (setor, quadra, lote) ile adresi, bölümü, tapuyu ve planları eşleştirin. GeoSampa imar verileri sağlar; belediyenin faaliyet uygunluğu sorgusu genellikle CNAE koduyla tanımlanan belirli işi değerlendirir. Emlak ilanı veya ön harita bütün faaliyetler, açılış, tadilat veya kullanım için izin oluşturmaz. Sınırlar çelişiyor veya sınıf belirsizse kullanılabilir kabul etmeden resmî belediye açıklaması alın.

Belediye yapı ve yasallaştırma dosyalarını, gereken kullanım belgelerini, onaylı planları, kat mülkiyeti kurallarını, erişilebilirlik ve tesisat incelemelerini isteyin. AVCB veya CLCB yangın belgelerini São Paulo eyaletinin yetkili kurumunda gerçek bina ve faaliyet için doğrulayın; eski sertifika alıcının tüm yeni işlerini kapsamaz. Sahanın geçmişine göre kültürel koruma ve eski sanayiden kaynaklanan kirlenme riskini araştırın. Mühendis kontrolü, düzeltme işleri ve tadilatın reddedilme riskini bütçelendirin.

Mülkiyet kaydı ve satıcıyı incelemek

Yalnız IPTU tahakkuku veya satıcının sözleşme taraması yerine yetkili Cartório de Registro de Imóveis’ten güncel tam matrícula ve ilgili belgeleri alın. Kayıtlı malik, birim/pay, sınırlar, kondominyum, ipotek, fidüsiye teminat, haciz, intifa, kısıt ve bekleyen kayıtları denetleyin. CNJ elektronik sicil hizmetlerini açıklar. Brezilya Medeni Kanunu madde 1.245 uyarınca kişiler arası mülkiyet devri, devreden belgenin taşınmaz siciline tesciliyle gerçekleşir; sadece imza mülkiyeti geçirmez.

Avukat satıcının yetkisini, gerekli eş veya şirket onaylarını, davaları, iflas riskini, IPTU ve ortak gider borçlarını ve kapanışta bankanın teminat terkini şartını incelemelidir. SQL bağlantılı belediye borç belgesi tüm yükümlülükleri ve ITBI’yi kapsamaz. İnşaat, vergi ve sicil bilgilerini alan ve yasallık bakımından karşılaştırın. Yabancı alıcının kimliği, CPF/CNPJ, fon kaynağı, satın alma yapısı ve kırsal ya da düzenlemeye tabi taşınmazlara özgü sınırlamalar ayrıca araştırılmalı; olağan kentsel mülk kuralları her duruma uygulanmamalıdır.

Kiracılı satın alma boş teslim değildir

Kapanışta boş teslim mi, yoksa mevcut kullanıcılarla birlikte kiraya veren haklarının devri mi yapılacağını açıkça yazın. Broker listesinin ötesinde tüm kiraları, ekleri, uzatmaları, teminatları ve alt kiraları alın. Sözleşme kirasını son dönem banka girişleriyle karşılaştırın; gecikmeleri, depozitoları, garantileri, ücretsiz ayları, indirimleri, endekslemeyi, revizyonu, gider geri alımlarını, tadilat yüklerini ve uyuşmazlıkları listeleyin. Otopark, tabela ve depolama kullanıcılarını belirleyin. Satış kiracıyı kendiliğinden çıkarmaz.

Brezilya Lei 8.245/1991, belirli devirlerde kiracıya eşit koşullarda öncelikli satın alma hakkı tanır. Bildirim işlem şartlarını içermelidir; tam kabul için normal süre 30 gündür (27–28. maddeler), yasal istisnalar saklıdır. Madde 33 bazı satış sonrası başvuruları kira sözleşmesinin önceden sicile şerhi ve sıkı süreler gibi ek koşullara bağlar. İşlemin türünü, kullanıcıları, bildirimleri, teslim kanıtını ve sicili yerel avukat kontrol etmelidir; genel feragat usul yerine geçmez. Madde 33 uyarınca koşulları karşılayan kiracı, bedeli ve devir giderlerini yatırarak satışın tescilinden itibaren altı ay içinde taşınmazın kendisine geçirilmesini isteyebilir; ancak kira sözleşmesinin devirden en az 30 gün önce matrícula siciline şerh edilmiş olması gerekir. Tazminat talebi ayrı bir yoldur. Madde 32, yargı yoluyla satış ve takas gibi bazı işlemleri hariç tutar; madde 34 uyarınca paydaşın önalım önceliği kiracınınkinden üstündür.

Satış her ticari kirayı otomatik bitirmez. Madde 8, alıcının 90 günlük tahliye süresiyle fesih imkanını düzenler; matrícula’ya işlenmiş satışta devam hükmü içeren bazı belirli süreli sözleşmeleri korur ve hakkın tescilden itibaren 90 gün içinde kullanılmasını öngörür. Ayrıca madde 51 yazılı sözleşme, süre ve işletme faaliyeti koşulları birlikte sağlanıp kanuni zaman aralığında dava açılırsa yargısal yenilemeye imkan verebilir. Yenileme, fesih, ihbar ve boş teslim broker varsayımı değil hukuki inceleme konusudur. Madde 51 için yazılı ve belirli süreli kira, bu sözleşme veya kesintisiz birbirini izleyen yazılı sözleşmeler kapsamında en az beş yıllık süre ve aynı iş kolunda kesintisiz en az üç yıllık faaliyet gerekir. Mahkeme yoluyla yenileme davası, sözleşme bitmeden bir yıl ila altı ay arasındaki dönemde açılmalıdır; madde 52 kiraya verenin yenilemeyi reddedebileceği belirli nedenleri de düzenler.

İlan getirisini değil net nakit akışını değerlendirmek

Her bölüm için tercihen 24 aylık aylık akış düzenleyin: baz kira, artış tarihleri, iskontolar, makul boşluk, tahsilat kaybı ve teşvikler. Geri alınamayan IPTU ve aidat, yönetim, sigorta, bakım, gelecekteki yatırım, yeniden kiralama ve hukuk giderlerini düşürün. Sözleşmenin hangi masrafları hukuken kiracıya yükleyebildiğini ve gerçekten tahsil edilip edilmediğini kontrol edin; tartışmalı geri ödeme nakit değildir. Kendi kullanımı için alternatif kiralama bedeliyle toplam sahip olma maliyetini kıyaslayın, hayalî kira geliri yaratmayın.

Paydayı sabit tutun: ilk brüt getiri = yıllık sözleşme kirası / tüm alım maliyeti; basitleştirilmiş net getiri = sürdürülebilir kira eksi tekrar eden, tahsil edilemeyen giderler / aynı maliyet. Özellikle eklenmedikçe kredi, gelir ve satış vergileri ve öngörülemeyen büyük işler bu oranlarda yoktur. Doğrulanmış kiralı durum, boşluk/teşvikli kesinti ve ağır onarım olmak üzere üç senaryo deneyin; kredi varsa borç servisi ve nakit tamponu koyun. Şehir için ortalama getiri, değer artışı veya doluluk burada verilmez; tarihli emsal ve belge gerekir.

Tamamen varsayımsal örnek: fiyat R$2,000,000, ek alım maliyeti R$100,000, kanıtlı yıllık kira R$180,000. Brüt oran yaklaşık 8.57% (R$180,000 / R$2,100,000). R$45,000 sürekli malik gideri ve beklenen boşluk çıkarılınca basit net oran yaklaşık 6.43% (R$135,000 / R$2,100,000). Rakamlar yöntemi göstermek için uydurulmuştur; São Paulo piyasası fiyatı veya getiri taahhüdü değildir. Yaklaşan çatı ya da mevzuata uyum onarımı sonucu daha da düşürür.

Toplam edinim maliyetini hesaplamak

São Paulo belediyesi olağan devirlerde standart ITBI oranını 3% olarak belirtir; matrah, işlem türü ve varsa özel yasal uygulama önemlidir. Belediye hesaplama rehberi vergi değerinin belirlenmesini açıklar; ilan fiyatını basitçe çarpmak yerine işleme özgü güncel hesap ve hukuki kontrol alın. ITBI’yi genellikle alıcı öder, tescil için de normalde gerekir. Noter ve sicil, danışman, ekspertiz, vergi incelemesi, banka ve teminat terkini masraflarını ayrıca ekleyin. Belediyenin Ocak 2026 tarihli hesaplama sayfasında işlem bedeli ile belediye referans değerinden yüksek olanı esas aldığı yazılıdır. Buna karşın Brezilya Superior Tribunal de Justiça (STJ), bağlayıcı Tema 1113 içtihadında beyan edilen işlem bedelinin piyasa değerine uygun sayılacağını ve tek taraflı belediye referans değerinin gerekli vergi tarh süreci olmadan otomatik uygulanamayacağını belirtir. Belediye yönergesi ile içtihat arasındaki bu farklılık nedeniyle kapanıştan önce Brezilyalı vergi hukukçusuna ITBI tahakkukunu ve itiraz imkanlarını denetletin. Varsayımsal R$2.000.000 vergi matrahında %3 oran R$60.000 ITBI demektir; diğer işlem giderleri dahil değildir.

Sınır ötesi alımda iade edilmeyen yükümlülüklerden önce fiyat para birimini, ödeme yolunu ve meşru fon belgelerini belirleyin. Para EUR veya USD ise referans kuru ve dönüşüm tarihi, sağlayıcı marjı, havale, aracı ve alıcı banka ücretleri, ödeme zamanı ve muhtemel vergileri gösterin; burada herhangi bir kur veya sabit banka komisyonu varsayılmamıştır. Şahsi alım ile Brezilya şirketini yerel vergi/muhasebe desteğiyle, finansman ve çıkış maliyeti dahil karşılaştırın. İş yeri mülkiyeti otomatik oturum izni doğurmaz.

Belgeler ve işlem aşamaları

Aşamalar halinde ilerleyin: önce matrícula, satıcı ve şirket kayıtları, SQL, IPTU belgeleri, planlar, kullanım/yangın izinleri, kondominyum hesapları, kira sözleşmeleri ve ödemeleri isteyin. Büyük geri alınamaz avans öncesi tapu, kullanım, mühendislik ve mali inceleme yaptırın. Teklifi olumlu inceleme, belirli teminatların kaldırılması, fiilî teslim, vergi paylaşımı, kredi ve son tarihe bağlayın. Ardından avukat/cartório ile yasal fon, ITBI, doğru devir belgesi ve sicil başvurusunu yürütün. Tescili, anahtar/sayaç teslimini ve kiracı bildirimlerini doğrulayın.

Uzaktan işlem ayrı aşamalardan oluşur: onaylı dijital kayıtlar, teklif, uygun vekaletname, noterlik veya diğer hukuken geçerli devir belgesi, vergi ve tescil başvurusu. Uzaktan inceleme veya elektronik imza her adımın ülke dışından tamamlanabildiği anlamına gelmez. Brezilyalı alıcı uzmanla asıl belge, noter, apostil, tercüme ve kimlik doğrulama koşullarını önceden belirleyin. Para yalnız yazılı kapanış ve dağıtım planına göre serbest bırakılmalıdır.

İlerlemek, yeniden pazarlık etmek veya vazgeçmek

Ancak mülkiyet ve satıcı yetkisi ispatlı, faaliyet mümkün, kiracı hakları anlaşılmış ve olumsuz senaryoda nakit akışı yeterliyse ilerleyin. Sorun hukuken giderilebilir ve maliyeti ölçülebilirse fiyat, escrow, tutulan ödeme, koşullar veya teslim tarihinde yeniden pazarlık edin. Malikliği veya kritik teminat terkinini ispatlayamayan, temel faaliyeti yasak, kullanıcıları çözülemeyen ya da geliri belgesiz kira/gerçek dışı boşluğa dayanan dosyayı bırakın. Her soruna belge sorumlusu, çözüm, tarih ve maliyet yükümlüsü atayın.

Bu bir ön eleme yöntemidir, belirli mülke hukuki görüş değildir. Belediye imarı ve ITBI, ulusal medeni ve kira mevzuatı ile mülk sicili farklı işlevlere sahiptir ve birbirinin yerine geçmez. İşlem gününde oranları, kuralları, kullanım iznini, kiracı durumunu ve belge geçerliliğini yeniden kontrol edin. Hiçbir somut ilan, getiri, kredi, lisans veya hukuki temiz durum doğrulanmamıştır. Geri dönüşsüz ödeme veya kayıt öncesi yerel uzmanlar belgeleri incelemelidir.