상파울루 상업용 부동산 매입 전 확인할 사항

사용 목적에 맞는 물건 선정

현장 방문 전에 요구사항을 작성하세요. 직접 사용인지 임대 투자인지, 매장·사무실·물류시설인지, 최소 실사용 면적, 고객·납품 차량 동선, 하역시설, 층고, 전력, 접근성, 허용되는 개조, 매입 예산과 최대 공사비를 정합니다. 광고의 총면적과 문서로 확인된 전용 또는 실사용 면적을 구분하고 외관보다 해당 구획을 확인하세요. 구조 변경 허가가 없는 건물을 즉시 영업 가능한 물건으로 평가하면 안 됩니다.

지역을 비교할 때 도시 평균 수익률을 가정하지 말고 사업모델을 기준으로 하세요. 매장은 보행량·진열면·배송, 사무실은 효율적인 평면·설비·공용관리비·재임대 수요, 창고는 차량 진입·하역·허용 용도가 중요합니다. 인근 호가는 협상 자료이지 완료된 거래 가격이나 실제 수취 임대료가 아닙니다. 날짜, 면적, 조정 조건이 기록된 실거래와 서명된 임대차 계약을 요구하세요.

표를 좌우로 스크롤하세요 ↔

용도지역과 건물 적합성 확인

지방세용 필지번호 SQL(setor, quadra, lote)을 주소·구획·권원 서류·도면과 대조하세요. GeoSampa는 용도지역 정보를 제공하고 시의 사업 입지 적합성 서비스는 대개 CNAE 업종코드로 특정 활동을 검사합니다. 중개 광고나 예비 지도는 모든 사업, 개업, 변경공사 또는 사용에 대한 허가를 뜻하지 않습니다. 경계가 다르거나 분류가 불분명하면 이용 가능하다고 판단하기 전에 시 당국의 공식 설명을 받으세요.

시의 건축·합법화 기록, 해당하는 사용·점유 서류, 승인 도면, 공동건물 규정, 접근성 및 설비 점검을 확보하세요. 소방 승인 AVCB 또는 CLCB는 상파울루 주의 관할 기관에서 정확한 건물과 업종 기준으로 확인해야 하며 기존 서류가 새 사업 전체를 허가하지는 않습니다. 부지의 위치와 과거 산업 사용에 따라 문화재 보호나 토양오염도 확인하세요. 엔지니어 점검·수리비와 인테리어 승인 거부 위험을 반영하세요.

등기상 소유권과 매도인 검증

매도인의 IPTU 고지서나 계약서 사본만 보지 말고 관할 Cartório de Registro de Imóveis에서 최신 전체 matrícula(부동산 등기기록)와 관련 증명을 받으세요. 등기 소유자, 특정 구획과 지분, 경계, 공동소유 상태, 저당, 신탁적 담보, 압류, 용익권, 제한과 접수된 등기 신청을 확인하세요. CNJ가 전자등기 서비스를 설명합니다. 브라질 민법 제1,245조에 따르면 생전 거래의 소유권 이전은 이전 권원 문서의 부동산 등기로 이루어지며 서명만으로는 이전되지 않습니다.

변호사는 매도 권한과 필요한 배우자·회사 승인, 소송·도산 위험, 미납 IPTU·공동관리비, 거래 종결 시 은행 담보 해지를 검증해야 합니다. SQL 기준 시의 부동산세 체납 증명은 모든 채무 또는 ITBI까지 다루지 않습니다. 건축·과세·등기 면적과 합법화 상태를 비교하세요. 외국인 매수인은 신원, CPF/CNPJ, 자금 출처, 취득 구조나 농촌·특별규제 물건의 제한을 별도로 확인해야 합니다. 일반 도시 물건 규칙을 모두에 적용하지 마세요.

임차인이 있는 매입은 공실 인도가 아니다

종결 시 공실 인도인지 기존 임차인에 대한 임대인 지위를 승계하는지 명시하세요. 중개사의 임대료 표만이 아니라 모든 계약서, 변경·갱신, 보증, 전대차를 요청하세요. 계약상 임대료를 최근 은행 입금과 대조하고 연체, 보증금, 보증, 무상 임대기간, 할인, 물가연동, 조정, 비용 회수, 시설공사 의무, 분쟁을 기록하세요. 주차장·간판·창고 사용자를 확인하세요. 소유자가 바뀐다고 임차인이 자동 퇴거하지 않습니다.

브라질 도시임대차법 Lei 8.245/1991은 일정한 양도에서 임차인에게 동일 조건의 우선매수권을 인정합니다. 통지에는 거래 조건이 포함되어야 하고 제27~28조상 전부 수락에는 원칙적으로 30일이 주어지며 법적 예외가 있습니다. 제33조의 일부 매각 후 구제수단은 임대차의 사전 등기 부기와 엄격한 기한 등 추가 요건이 필요합니다. 브라질 변호사에게 양도 유형, 점유자, 통지와 도달 증거, 등기 상태를 검증받으세요. 일반적인 포기서만으로 절차를 대체할 수 없습니다. 구체적으로 제33조에 따라 요건을 충족한 임차인은 매매 등기 후 6개월 이내에 대금과 이전비용을 공탁하고 부동산의 이전을 청구할 수 있지만, 임대차가 양도 최소 30일 전에 matrícula에 부기되어 있어야 합니다. 손해배상 청구는 별개의 구제수단입니다. 제32조는 법원 매각과 교환 등 일정한 거래를 제외하고, 제34조는 공동소유자의 우선매수권을 임차인의 권리보다 우선시합니다.

매매가 모든 상업 임대를 자동 종료시키지는 않습니다. 제8조는 매수인의 일정한 해지와 90일 명도기간을 정하면서, matrícula에 매각 후 존속 조항이 기록된 일정한 확정기간 임대를 보호합니다. 관련 해지권은 이전 등기 후 90일 안에 행사해야 합니다. 제51조는 서면 계약, 임대기간, 사업 지속의 누적 요건 및 법정 제소 기간을 충족하는 사업자에게 법원 갱신을 인정할 수 있습니다. 갱신·해지·통지·공실 인도는 중개사의 추측이 아닌 법률 검토 사항입니다. 제51조상 서면으로 체결한 확정기간 임대차, 그 계약 또는 중단 없이 이어진 서면 계약의 합계 5년 이상, 동일 업종의 연속 영업 3년 이상이 필요합니다. 법원에 갱신 청구 소송을 제기할 수 있는 기간은 임대차 종료 1년 전부터 6개월 전까지입니다. 제52조에는 임대인이 갱신하지 않아도 되는 특정 법정 사유도 규정되어 있습니다.

광고 수익률보다 순현금흐름 검토

구획별 현금흐름을 가급적 최초 24개월 동안 월 단위로 산출하세요. 기본 임대료, 인상일, 할인, 현실적인 공실, 미수금과 혜택을 넣고 회수하지 못하는 IPTU·공동관리비, 운영, 보험, 유지보수, 미래 시설투자, 재임대 및 소송비를 빼세요. 임대차상 합법적으로 청구 가능한 비용인지 실제 받는지 확인해야 합니다. 다투는 상환청구는 현금이 아닙니다. 직접 사용이면 허구의 임대수입을 만들지 말고 보유 총비용과 대체 임차비를 비교하세요.

분모를 동일하게 유지합니다. 초기 총수익률 = 연간 명목임대료 ÷ 취득 총비용, 단순 순수익률 = 지속가능 임대수입에서 반복되는 미회수 비용을 뺀 금액 ÷ 동일 비용입니다. 따로 포함하지 않았다면 금융비용, 소득세, 매각세와 예측하지 못한 큰 공사는 빠집니다. 확인된 임대료로 전부 임차, 공실·혜택을 포함한 중단, 큰 수리비의 세 상황을 시험하고 차입 시 원리금과 현금 여유를 보세요. 상파울루 평균 수익률·가격상승·점유율은 여기서 추정할 수 없고 날짜가 있는 비교자료가 필요합니다.

설명만을 위한 가상 예시입니다. 매입가 R$2,000,000, 추가비용 R$100,000, 확인된 연 임대료 R$180,000이면 총비율은 약 8.57%(R$180,000 / R$2,100,000)입니다. 반복되는 소유자 비용과 예상 공실 R$45,000을 차감하면 단순 순비율은 약 6.43%(R$135,000 / R$2,100,000)입니다. 숫자는 상파울루 실제 시세나 수익 보장이 아닙니다. 지붕 수리나 법규 적합화 비용이 곧 발생하면 결과는 더 나빠집니다.

취득 총비용 예산

상파울루 시는 일반적인 거래의 ITBI 이전세 표준세율을 3%라고 안내하지만 과세표준, 거래유형 및 법률상 특별취급에 따라 달라집니다. 시의 계산 기준을 참고해 광고 가격에 단순 곱셈하지 말고 해당 거래의 최신 산출과 법률 검토를 받으세요. ITBI는 통상 매수인이 납부하고 등기에 일반적으로 필요합니다. 공증·등기 수수료, 전문가·현장·세무 실사, 대출비용 및 담보해제비도 따로 산정하세요. 상파울루 시의 2026년 1월 계산 안내는 거래가액과 시의 기준가액 중 높은 금액을 적용한다고 합니다. 그러나 브라질 Superior Tribunal de Justiça(STJ)의 구속력 있는 판례 Tema 1113은 신고한 거래가액이 시가에 부합한다고 추정하고, 적법한 과세평가 절차 없이 시가 일방적으로 정한 기준가액을 자동 대체 적용할 수 없다고 판시합니다. 시 안내와 판례가 다르므로 결제 전에 브라질 세법 전문가에게 ITBI 부과액과 불복 방법을 검토받아야 합니다. 가상의 과세표준이 R$2,000,000이라면 3%의 ITBI는 R$60,000이며 다른 취득비용은 포함하지 않습니다.

국경 간 매입에서는 환불 불가 의무 전에 표시통화, 송금 경로와 합법적 자금 증빙을 정하세요. EUR 또는 USD로 시작한다면 기준 환율과 환전일, 공급자의 환율 스프레드, 송금 수수료, 중개·수취은행 비용, 결제 일정과 세금 영향을 적습니다. 특정 환율이나 고정 은행수수료를 가정하지 않습니다. 개인 보유와 브라질 법인 보유는 현지 세무·회계 조언으로 금융과 향후 매각비까지 비교하세요. 매장·사무실 소유가 자동 체류허가를 주지는 않습니다.

계약 서류와 거래 단계

단계별로 진행하세요. 먼저 matrícula, 매도인·법인 기록, SQL, IPTU 증명, 도면, 점유·소방서류, 공동관리비, 임대계약과 입금을 수집합니다. 큰 환불 불가 계약금 전에 권원·용도·기술·재무 실사를 완료하세요. 청약이나 예비계약을 만족스러운 실사, 지정 담보해지, 실제 인도, 세부담, 대출, 최종일에 조건부로 둡니다. 이후 변호사와 cartório를 통해 적법 자금, ITBI, 적절한 이전문서 및 등기 신청을 진행하고 등록완료, 열쇠·계량기 인도, 임차인 통지를 확인합니다.

원격 매입도 단계가 나뉩니다. 인증된 전자 등기서류, 청약, 허용되는 위임장, 공증 또는 다른 적법한 이전문서, 세금납부, 등기신청이 각각 필요할 수 있습니다. 서류를 온라인으로 보거나 전자서명한다고 모든 구체적 단계를 해외에서 마칠 수 있는 것은 아닙니다. 해외 서명 전에 브라질 수령 담당자에게 원본, 공증, 아포스티유, 번역, 신원확인 요건을 확인하세요. 지급은 문서화된 거래 종결·자금집행 계획에 따라서만 하세요.

진행·재협상·중단 기준

권원과 매도권한이 입증되고 용도가 가능하며 임차인의 권리를 이해했고 불리한 시나리오에서도 현금흐름이 유지된다면 진행하세요. 하자가 합법적으로 해결 가능하고 비용을 산정할 수 있다면 가격, 에스크로, 유보금, 조건 또는 인도일을 재협상하세요. 소유권·핵심 담보해지가 입증되지 않거나 필수 업종이 금지되거나 점유 문제가 해결 불가능하거나 임대료·공실 가정이 근거 없으면 중단하세요. 미해결 문제마다 증빙, 담당자, 시정방법, 기한, 비용부담자를 정하세요.

이는 개별 물건에 대한 법률의견이 아닌 예비 심사 방법입니다. 시의 용도지역·ITBI 정보, 연방 민법·임대차법, 특정 건물 등기는 기능이 달라 서로 대신할 수 없습니다. 거래일 기준 세율, 법규, 용도, 임차인, 증명 유효기간을 다시 확인해야 합니다. 특정 매물·수익·대출·허가·하자 없는 권원은 검증되지 않았습니다. 회수 불가 지급이나 등기 접수 전에 현지 전문가가 실제 문서를 검토해야 합니다.