São Paulo’da daire ve condomínio satın almak

İhtiyacınıza uygun daireyi seçin

São Paulo'da daire satın almak, bağımsız olarak kayıtlı bir birimin mülkiyetini ve condomínio binasının ortak alan, bütçe ve kurallarına bağlı yükümlülükleri birlikte edinmektir. Lüks dekorasyon kusurlu bir matrícula kaydını, finanse edilmemiş cephe işlerini veya yasaklanan kiralama yöntemini düzeltmez. İadesiz kapora ödemeden önce mülkiyeti, gerçek kullanım ve erişimi, olağan/olağanüstü giderleri ve izinli kullanım amacını doğrulayın. Konu São Paulo belediye sınırları içindeki kentsel dairelerdir; kırsal arazi, ticari mülk veya güncel satılık stok iddiası değildir.

Önce kullanımınızı tanımlayın. Oturum için işe ulaşım, gündüz ve gece gürültüsü, güneş, hava, kat, asansör güvenilirliği, erişilebilirlik ve yatak odalarının gerçek işlevi önemlidir. Uzun dönem kirada kiracı tipi, izin verilen faaliyet, net işletme maliyetleri ve bakım gereksinimi incelenmelidir; yalnızca brüt kira yeterli değildir. Satış planları ve fotoğraflar tapu, hukuki alan veya tesis kullanım hakkını kanıtlamaz.

Aynı ölçüleri kıyaslayın: área privativa, toplam alan, kullanılabilir iç alan ve ilan m² fiyatı. İlanlar farklı alan tanımları kullandığından ortak, doğrulanabilir payda kullanın. Kayıtlı birim tanımı ve planı, güncel ortak gider, su/elektrik sistemi, otopark ve depo hakkı, tesisatların yaşı ve durumu istenmelidir. Gezerken kullanılabilir alanı ölçün; uyuşmazlıkları değerlemeden önce çözün.

Vergiler, kapanış giderleri ve acil onarım fonu dahil toplam bütçenize uygun iki-üç aday seçin. Ulaşım, yapı durumu, doğal ışık ya da izinli kullanım amacına aykırılıkta erken vazgeçin. Tapu veya condomínio hesapları saklanıyorsa görüşmeyi askıya alın. Semt, hizmetler ve ertelenmiş bakım, tek bir R$/m² rakamından önemlidir.

São Paulo’da yalnızca semt ortalamasına değil, dairenin bulunduğu sokağa bakın: gerekli saatlerde ulaşım süresi, erişim ve olası taşkın ya da drenaj risklerini karşılaştırın. Belediyenin GeoSampa harita portalı araştırılacak konuları gösterir; ancak haritalar yerinde teknik incelemenin veya taşınmaza özgü resmî teyidin yerine geçmez. Aynı semtteki iki dairenin konum riskleri farklı olabilir.

Bina türlerini karşılaştırın

Tabloyu yana kaydırın ↔

Projeden alımda, bağlayıcı bir taahhüt öncesinde avukatınızdan tescilli memorial de incorporação belgesini incelemesini isteyin: 4.591/1964 sayılı Federal Kanun’un 32. maddesi, gelecekteki bağımsız bölümlere ilişkin payların bu tescilden önce satışını sınırlar. Yeni tamamlanan binalarda belediyenin Certificado de Conclusão (eski habite-se) belgesini veya geçerli yasallaştırma belgelerini isteyin ve bağımsız matrícula kaydının durumunu kontrol edin; bina belgesi tek başına dairenin tescilli mülkiyetini kanıtlamaz. Nihai alanı, teknik özellikleri, inceleme hakkını, teslim gecikmesinin sonuçlarını ve alıcının haklarını sözleşmeye yazın.

Teklif fiyatını doğrulayın

FipeZAP konut satış endeksi tapuda gerçekleşen fiyatları değil portallardaki daire ilanlarının istenen bedellerini ölçer. Şehir ortalaması bir eğilim gösterebilir; belirli lüks condomínio'nun değerini veya yeniden satış bedelini kanıtlamaz. Tarihleri ve fiyat indirimleriyle doğrulanabilir güncel emsaller; varsa gerçekleşmiş işlem verileri ya da bağımsız değerleme isteyin. Alan tanımı, yaş, durum, kat, manzara, otopark, aidat ve tesis haklarına göre düzeltme yapın.

A dairesinin ilan m² fiyatı düşük olsa da yüksek aidatı ve yakında cephe ek ödemesi olabilir. B daha pahalı fakat gerçekten kullanılabilir alan, belgeli otopark ve finansmanı ayrılmış onarım sunabilir. Satış bedeli, vergiler/kapanış masrafları, 12 aylık olağan gider ve kararlaştırılmış ek aidatı bir arada değerlendirin. Bu hayalî karar örneğidir, piyasada ilan veya doğrulanmış getiri değildir.

Devredilen hakkı doğrulayın

Yetkili Registro de Imóveis'ten yeni ve tam matrícula alın. Birim numarası, malik, alan, ortak pay ve ipotek/kısıtlamaları satıcının belgeleriyle karşılaştırın. Brezilya Medeni Kanunu madde 1.245'e göre kişiler arasında mülkiyet devri, devir belgesinin taşınmaz siciline tesciliyle olur; özel sözleşme veya ödeme tek başına mülkiyet kazandırmaz. Bağımsız Brezilyalı avukat ve yetkili noter/sicil makamı somut sözleşme ve imza yöntemini teyit etmelidir.

Maddeler 1.331–1.332 bağımsız daireyi ortak alanlardaki ayrılmaz paydan ayırır. Otoparkın kendi kaydı mı, eklenti mi, yalnızca kullanım tahsisi mi olduğunu, depo ve özel tesis haklarını inceleyin. Condomínio sözleşmesinde açık izin yoksa park yerlerinin dışarıdan kişilere satışı/kiralanması sınırlıdır. Fotoğraf, anahtar ve park numarası tapu ispatı değildir.

Sicil alanını belediye IPTU verileri, mevcut onaylı planlar ve gerçek yerleşimle karşılaştırın. Genişletme veya tadilatta teknik ve imar uygunluğu incelenmelidir. İpotek, haciz, dava ve satıcının evlilik/şirket konumundan kaynaklanan yetki sorunlarını araştırın. Ödeme sonrasında düzeltme vaadi belgeli çözümün yerini tutmaz.

Condomínio hesapları ve borçları

Síndico veya yöneticiden convenção, iç yönetmelik, toplantı tutanakları, onaylı bütçe, hesaplar, rezerv, hizmet sözleşmeleri ve sigorta isteyin. Aidat artışını, borçları, davaları ve asansör, cephe, çatı, su yalıtımı, yangın ve tesisat projelerini kontrol edin. Büyük işler için mühendislik raporları ve oylama kayıtlarını isteyin; güzel giriş fon bulunduğunu göstermez.

Medeni Kanun madde 1.345, satıcının condomínio'ya aidat borçlarını cezalar ve gecikme faizi dahil alıcıya yükler. Yönetimden tarihli borç yazısını doğrudan alın, kapanıştan önce yenileyin; yasal ödeme, indirim veya bloke düzenleyin. Belediyeden ayrıca taşınmaza ilişkin IPTU vergi borcu belgesi alın; bu condominium borcunu kapsamaz.

Normal ve özel katkı payı dağıtımı, oy koşulları ve tadilat yasaklarını okuyun. Aidatları aynı hizmet içeriğiyle karşılaştırın: su, gaz, güvenlik, rezerv ve diğer hizmetler dahil veya ayrı olabilir. Rezerv açığında ne olacağını ve kararlaştırılan ek ödemelerin vadelerini öğrenin. Dairenin yanı sıra ortak alanları teknik uzmanla inceleyin.

Kullanım ve kiralama sınırları

Mülkiyet sınırsız kullanım izni değildir. Ofis, sık misafir, büyük tadilat veya kısa dönem gelir planlamadan kayıtlı kullanım amacını, convenção'yı, bina kurallarını ve belediye sınırlarını inceleyin. Olağan konut kirası ile platformlar üzerinden profesyonel kısa konaklama farklı hukukî ilişkilerdir. “Herkes yapıyor” sözü yerine planlanan işlemin yazılı hukuki değerlendirmesini isteyin.

STJ 7 Mayıs 2026'da, incelenen konut condomínio'sundaki örnekte olduğu gibi tekrarlanan ve profesyonel ya da ticari şekilde yürütülen kısa konaklamaların, maliklerin en az üçte ikisinin onayladığı kullanım amacı değişikliği olmadan konut kullanımına aykırı olduğuna karar verdi. STJ, 17 Eylül 2026 tarihli duyurusunda daha önce tekrarlayan dava incelemesine alınmış Tema 1.443'ü açıkladı: Sadece konut kullanımına ilişkin bir hüküm, platform üzerinden kısa süreli kiralamayı engellemeye yeterli mi, yoksa açık yasak mı gerekir? İlgili yargılamalar ülke çapında durdurulmuştur. Bu, Airbnb için genel izin anlamına gelmez. Gelir tahmini yapmadan önce güncel içtihadı, bina belgelerini ve somut kiralama modelini doğrulayın.

Vergiler ve toplam maliyet

Bütçeye ITBI, noter veya uygun banka finansman belgesi, sicil, avukat, teknik inceleme, çeviri, transfer ve sözleşmedeki emlak komisyonunu ekleyin. São Paulo'nun genel ITBI oranı %3'tür. Belediyenin 2026 kuralındaki %0,5 dilimi yalnızca sınırlar içindeki uygun düşük bedelli SFH/PAR/HIS/konsorsiyum finansmanı kısmına yöneliktir; lüks daireye otomatik uygulanmaz. Vergiyi doğuran olay, matrah, istisna ve somut tahakkuku denetleyin.

Belediye sitesi fiyat ile referans değerinin yüksek olanını gösterir. Ancak bağlayıcı STJ Tema 1.113 içtihadı, olağan piyasa satışında beyan edilen gerçek fiyatın piyasa değeri kabul edildiğini ve usulüne uygun süreç olmadan tek yanlı peşin referans matrahı uygulanamayacağını belirtir. Farklı tahakkukta ödeme veya itiraz öncesi Brezilyalı vergi uzmanına danışın; iki kaynak da fatura garantisi değildir.

Salt hesap örneği: R$3.000.000 satış ve kabul edilen R$3.000.000 matraha %3 uygulandığında yalnız ITBI R$90.000 olur; noter, sicil ve danışmanlık ilavedir. Başka geçerli matrah sonucu değiştirir. Her yıl IPTU, 12 aidat, ayrı faturalar, sigorta ve onarım rezervi ekleyin. Yurt dışından ödeme yaparken bankanın kur tarihini, marjını, transfer ve aracı banka ücretlerini, vergi ve fon kaynağı belgelerini kaydedin; kur teklif ile ödeme arasında değişebilir.

Yabancı alıcı ve işlem aşamaları

Brezilya'da ikamet etmeyen yabancı gerçek kişi CPF ile kimlik ve imza yetkisi belgelerini önceden hazırlamalıdır. Federal hizmet, yurt dışındaki yabancıların ilk CPF başvurusu için Brezilya konsolosluğunda şahsen işlem öngörür. CPF oturma izni, kredi onayı veya fon kaynağı doğrulaması değildir. Finansman şartı dolmadan ipotek, transfer ve banka uyumunu netleştirin.

Aşamaları ayırın: önce geri alınamaz ödeme olmadan belge, erişim ve ön şartlar; sonra tapu, vergi, satıcı yetkisi, condomínio ve fiziksel durum üzerinde bağımsız inceleme ve yazılı eksik listesi; ardından sözleşme, tarihler, masraf paylaşımı, koşullu para serbest bırakma ve ipoteklerin kaldırılması; en sonunda uygun resmî belge, tescil, doğrulanmış ödeme ve teslim. Video turu, elektronik belge değişimi, imza, kayıt ve ödeme farklı süreçlerdir; makam ve bankalarla teyit etmeden uzaktan tamamen kapanış vaat etmeyin.

Teklif veya compromisso de compra e venda daire ve otopark hakkını, bedel ve para birimini, finansman ve belge kontrolü şartlarını, kapora, ihlal sonuçları, boş teslim, borç, vergi ve takvimi göstermelidir. Rezervasyon bedelinden önce hukukçu geçerliliği kontrol etsin. Escrow veya kontrollü ödeme ancak hukuken mevcut ve belgeli ise kullanılmalıdır. Ödemeden hemen önce matrícula, condomínio bakiyesi ve IPTU'yu yeniden doğrulayın.

İlerleyin, yeniden pazarlık edin veya durun

Daire ve eklentiler, satıcı, finansman, amaç ve onarım yükü belgelerle doğrulanıyor ve açık sorunların süresi ile çözümü sözleşmeye giriyorsa ilerleyin. Düzeltilen kusur, karşılanabilir katkı veya haklı değer farkında yeniden pazarlık edin. Mülkiyet ispatlanamıyor, gerekli kullanım yasak, borç güvence altına alınamıyor veya kritik belge saklanıyorsa vazgeçin. Bunlar risk kontrolleridir, mevcut ilan veya sonuç garantisi değildir.

Geri dönüşsüz ödeme öncesi güncel matrícula ve mülkiyet geçmişi, satıcı kimliği/yetkisi, daire/otopark planı, convenção ve kurallar, borç yazısı, hesaplar, tutanaklar ve işler, IPTU belgesi, teknik rapor, tüm gider dökümü ve kapora/kapanış şartlarını içeren imzalı paket hazırlayın. Brezilyalı gayrimenkul avukatı ve uzmanı her kalemi tamam, koşullu veya açık diye işaretlesin. Kaynak kontrol tarihi 21 Ekim 2026; somut işlem incelemesi gerekir.