New York City'de sıra ev satın alma: tekliften önce kontroller

Cepheden önce satın alma ölçütleri

Aile konutu, kiracılı çok birimli bina ve renovasyon projesi farklı kararlardır. Amaçlanan yasal kullanım, semt ve ulaşım, oda ihtiyacı, merdiven ve erişilebilirlik, dış alan, tadilat isteği ve toplam bütçe tavanını belirleyin. Gerekli kullanıma izin vermeyen güzel bir ev uygun aday değildir.

Semt genelindeki medyan yerine sokak ve taşınmaz bazında karşılaştırın. İlan tarihi ve tam adresi, arsa ve yapı alanı, yasal bağımsız birim sayısı, plan, durum ve tüm mülkiyetin mi sadece bir birimin mi satıldığını öğrenin. Geçmiş satış, ilan fiyatı ve indirimler farklı verilerdir; hiçbiri kapanış fiyatını tek başına ispatlamaz.

Üç gruba ayırın: büyük değişiklik gerektirmeden uygun; izin, tapu, erişim veya bedel sorunu çözülürse uygun; indirimle dahi uygunsuz. Pahalı incelemelerden önce güncel ölçüm planı, kat planları, gerektiğinde satıcı beyanları, fatura ve vergiler, taslak devir belgesi ile condominium evrakını isteyin. Evrak yokluğu izin varlığı demek değildir.

Mülkiyet türünü ve sınırları belirleyin

“Townhouse” bir mimari tiptir; hukuki mülkiyet türü garantisi değildir. Tek mülkiyetli parselle bina üzerinde yetki ve çatı, cephe, tesisat bakım sorumluluğu doğabilir. Kondominyum türü sıra ev ise beyanname, tüzük, ortak alan, aidat ve yönetim onayına tabi olabilir. Çok konutlu bütün binayı almak ayrıca kira ve kullanım sorunları doğurur. New York gayrimenkul avukatı ilanı, tapuyu, tapu raporunu, ölçümü ve yönetim belgelerini uzlaştırmalıdır. Binada kiracı varsa kira sözleşmelerini, kiracı ve kira bedeli çizelgesini, güvence bedelleri kaydını ve varsa kira düzenlemesi kayıtlarını isteyin. Avukat, kiracıların kullanım haklarını, borçları ve vaat edilen boş teslimin hukuken mümkün olup olmadığını doğrulasın. Satışın kiracıları kendiliğinden tahliyeye zorladığını veya kira bedellerinin sınırsız belirlenebileceğini varsaymayın.

NYC ACRIS, Manhattan, Brooklyn, Queens ve Bronx için tescilli devir ve diğer belgeleri genel olarak 1966'dan itibaren çevrimiçi gösterir; Staten Island için Richmond County Clerk görevlidir. ACRIS taraması profesyonel tapu incelemesi, güncel takyidat araştırması, tapu sigortası taahhüdü veya tescilsiz fiilî hakların araştırılması yerine geçmez. Borough, block, lot (BBL) bilgilerini eşleştirin.

Çatı, ortak duvar, çit, avlu ve hatlar kime aittir? Onarım için kim girebilir, kim öder? Güncel ölçüm, tescilli irtifaklar, ortak duvar ve bakım sözleşmeleri, condominium belgesi ve birlik kurallarını edinin. İskele ve gelecek onarımlar için erişimi kontrol edin. Binaların bitişik olması komşu arsadan geçiş hakkı vermez.

İnşaat planından önce ortak duvarı inceleyin

NYC Administrative Code § 28-306.1, ortak duvarın yapısı, tasarımı ve yangın dayanımının onarım ve bakımında bitişik maliklerin ortak sorumluluğunu öngörür; değişiklikler hava koşullarına karşı korumayı, yapısal ayrımı, düşey yangın bölmesini ve diğer ilgili yapı mevzuatı şartlarını korumalıdır. Bu kamu kuralı tüm özel gider, giriş ve sigorta paylaşımını kendiliğinden çözmez. Somut duvar ve sözleşmeleri avukat ve mühendis incelemelidir.

Duvar birleşimlerinde, bacada, çatıda, parapette, drenajda, arka eklentilerde, ortak kanalizasyonda ve bodrumda su ve hareket izlerine bakın. Ölçüm ve genel ev incelemesi gizli temelleri onaylayamaz. Önemli kusurları mühendise veya uzmana fiyatlatın, ruhsatsız işleri araştırın. Komşu erişimi belgesizse onarımın süresi ve uygulanabilirliği değişebilir.

Yasal kullanım ve tadilat olanaklarını doğrulayın

NYC DOB BIS ile DOB NOW'da izin, şikâyet, açık ihlal ve kullanım belgesini inceleyin. Certificate of Occupancy (CO), izin verilen kullanım ve iskânı belirtir; “garden apartment” veya ek kiralık birim ilanı hukuka uygunluk kanıtı değildir. 1938 öncesi binalarda sonradan şart doğuran tadilat olmadıkça CO bulunmayabilir; DOB uygun hallerde Letter of No Objection yolunu açıklar. Katları, birimleri ve çıkışları kayıtlarla karşılaştırın.

NYC Planning ZoLa imar araştırmasında ilk adımdır; izin veya hukuk görüşü değildir. Çatı terası, arka genişletme, ek konut, kısa süreli kiralama veya ticari faaliyet; imar, yapı, yangın ve diğer kurallar açısından ayrı incelenmelidir. Önemli işlerde mimar fizibilitesi isteyin, varsayımsal onaya bağlı geliri veya alanı kesin saymayın.

Landmarks Preservation Commission haritasından tekil koruma veya tarihî bölge durumunu araştırın. Denetime tabi işler DOB dışında LPC izni de gerektirebilir; cephe, pencere, giriş merdiveni ve görünür çatı işleri önemlidir. Mevcut değişiklik onaylı olduğu anlamına gelmez. Eski izin ve tamamlanma belgelerini, yeni işler için uygulanabilir tasarım ve bütçeyi isteyin.

Alım ve işletme maliyetlerini hesaplayın

Satın alma nakdi ile yıllık gideri ayırın. Fiyata inceleme, ölçüm, avukat, tapu/kayıt bedeli, kredi ücretleri, alıcı vergileri ve tamirat yedeğini ekleyin. Yıllık giderler emlak vergisi, gerektiğinde bina ve sel sigortası, ısıtma, su, bakım, condominium/birlik aidatı ve özel tahakkuklardır. NYC emlak vergisi ilan fiyatıyla oran çarpılarak bulunmaz; vergi sınıfı, takdir değeri, muafiyet ve ek gider önemlidir.

Koşulları karşılayan konut devirlerinde New York Eyaleti 1 milyon USD ve üzerinde ek ‘mansion tax’, NYC'deki konutlar için 2 milyon USD ve üzerinde ise ayrı bir eyalet ek vergisi uygular. Her ikisi de kural olarak alıcının ödediği eyalet vergileridir; belediyenin Real Property Transfer Tax (RPTT) vergisi değildir. Bir ila üç ailelik evlerin veya bireysel konut birimlerinin uygun devirlerinde NYC RPTT, 500.000 USD ve altı ile üzerini ayırır; başka taşınmaz türlerinde farklı oranlar geçerli olabilir. Eyaletin temel devir vergisi ve NYC RPTT normalde satıcıya aittir, ancak kanuni istisnalar ve sözleşme koşulları dikkate alınır. Alım ipoteğinin kaydı ayrıca eyalet ve belediye ipotek tescil vergilerini doğurabilir. Kapanış avukatı her tarafın yükünü taşınmaz sınıfı, gerçek bedel, finansman, muafiyetler, güncel resmi tarifeler ve sözleşmedeki dağılıma göre hesaplamalıdır; tek bir genel oran kullanılmamalıdır.

Örnek: A evinin çatısı sağlam ancak doğrulanmış yıllık gideri yüksek; B daha ucuz ancak ortak duvar sızdırıyor ve komşuya giriş belirsiz. Beş yıllık elde tutma maliyetini makul tamir rezervi ve izinlerle karşılaştırın, yalnız indirime bakmayın. Fonlar başka dövizdeyse tarihli banka teklifi, kur değişimi, makas, havale masrafı ve ödeme takvimini hesaplayın; sabit kur varsayılmaz.

Adrese özgü riskleri değerlendirin

Gerçek adres için NYC ve FEMA sel haritalarına bakın ve sigorta teklifi alın; yakın sokak riski farklı olabilir. Sel bölgesi ve kasırga tahliye bölgesi farklıdır; belirlenmiş taşkın alanındaki federal destekli ipotekli bazı evlerde sel sigortası şarttır. Bodrum nemi, kanalizasyon geri basması, drenaj ve tek kıyı haritasında görünmeyen aşırı yağmur riskini araştırın.

Sokağı farklı saatlerde görün: gürültü, teslimatlar, inşaat, güneş, çöp, erişilebilirlik ve ulaşım aynı planların değerini değiştirebilir. Enerji ve çevre yükümlülüğünü ayrıca kontrol edin; çoğunlukla büyük binalara yönelik şartları otomatik olarak küçük, tek binalık sıra ev için varsaymayın.

Bağlayıcı işlemlerden önce kanıt toplayın

Tekliften önce ölçüm, yasal kullanım belgesi, tapu türü, izin ve ihlal geçmişi, vergi faturası, yıllık giderler, varsa kira sözleşmeleri ve duvar/condominium anlaşmalarını isteyin. İlk görüntüleme uzaktan yapılabilir; fotoğraf ve veri tabanı yerinde inceleme, uzman, tapu sigortası taahhüdü ve hukuki kontrolün yerine geçmez. Bağlayıcı adımdan önce inceleme erişimini kararlaştırın.

New York avukatı somut sözleşmeyi, kaporayı, şartları, vergi dağılımını, tapu itirazı ve giderimini, inceleme girişini, beyanları ve kiracı/boş teslim hükümlerini incelemelidir. Bağlayıcılık ve çekilme hakkı imzalı metin ile olgulara bağlıdır; gayriresmî teklif veya sonraki incelemenin çıkış hakkı verdiğini varsaymayın. Finansman, edinim hakkı, yasal kullanım, inşaat izni ve göçmenlik statüsü ayrıdır.

Sonuçta: tapu, kullanım, yapı ve maliyet uygunsa ilerleyin; çözüm bağımsızca fiyatlanmış ve mümkünse fiyat veya açık sözleşme korumasını yeniden görüşün; gerekli giriş ispatlanamıyor, kullanım uyumsuz, kusurlar sınırlandırılamıyor ya da bütçe varsayımsal izinlere bağlıysa vazgeçin. Satıcının “sonra yasallaştırırız” vaadi idari onay değildir.

Teklif öncesi belge talebi

Adres ve BBL içeren tek sayfalık talep gönderin: tapu ve yapı, ölçüm ve irtifak, CO veya DOB kullanım kanıtı, izin ve ihlaller, imar ve tarihî koruma, çatı/duvar/bodrum erişimi, vergi ve sigorta, kiracılar, ortak bakım belgeleri. Her birini alındı, bekleniyor veya ihtilaflı işaretleyin. Her evde her belge bulunmayabilir.

İmzalamadan veya koruyucu şarttan vazgeçmeden önce avukat ve mühendis veya mimardan açık konular için yazılı karar isteyin. Bu rehber NYC satın alma ön elemesi içindir; parsellere özgü tapu görüşü, teknik inceleme, kredi onayı, kesin vergi hesabı veya yapı izninin yerine geçmez. Kısa listede gerekçeli ret nedenleri de bulunmalıdır.