Dubai'de sıra ev satın almak: mülkiyet, maliyet ve kontroller

Önce uygun adayları belirleyin

Townhouse, komşu yapılara fiziksel olarak bağlı bağımsız bir konuttur ve çoğu zaman yönetilen bir yerleşimin parçasıdır. İlanları karşılaştırmadan önce vazgeçilmez koşulları belirleyin: alıcının edinim hakkı, oturma veya kiraya verme amacı, tamamlanmış ya da inşaat hâlindeki yapı, kullanılabilir iç alan, bahçe, otopark, ulaşım süresi ve yıllık gider üst sınırı. Sadece site adı veya reklam planı yerine kesin parsel ve ünite numarasını isteyin. Düşük fiyat, amaca uymayan mülkiyet veya geçiş hakkının yerini tutmaz.

Gerçekten benzer evleri karşılaştırın. İstenen satış fiyatlarını kanıtlanmış gerçekleşmiş işlem fiyatlarından ayırın; tarih, konum, yapı ve parsel alanı, teslim durumu ile orta, uç veya köşe konumu kaydedin. Oda sayısı kullanım kalitesini açıklamaz: merdiven, gün ışığı, ses yalıtımı, bahçe mahremiyeti, tesisatlar ve yakındaki inşaatları kontrol edin. Bu rehberde doğrulanmış güncel ilan stoğu ya da istatistiksel açıdan karşılaştırılabilir fiyat serisi yoktur; dolayısıyla Dubai mahalleleri sıralanmaz veya metrekare ya da fitkare başına fiyat vaat edilmez.

Tabloyu yana kaydırın ↔

Kısa listeye kesin eleme ölçütleri uygulayın. Doğrulanmış gürültü, yangın ayırımı veya gün ışığı sorunları kullanım amacınızı engelliyor ve giderilemiyorsa orta sıradaki evi; ek dış etki ve bakım maliyeti indirimli fiyatta bile bütçeyi aşıyorsa köşe/son evi eleyin. Yönetilen bir sitede belgelenmiş kiralama, park veya tadilat kuralları planınızla çelişiyorsa o seçenek uygun değildir. Bunlar konuta özgü ölçütlerdir; Dubai yatırımlarının doğrulanmış sıralaması değildir.

Alıcının hangi hakkı edinebileceğini kontrol edin

Dubai 2006 tarihli 7 sayılı Kanun'un 4. maddesi BAE vatandaşları ve belirli KİK vatandaşlarının haklarıyla diğer yabancıların haklarını ayırır. Yabancılara yalnızca belirlenmiş bölgelerde süresiz freehold mülkiyeti veya 99 yılı aşmayan intifa ya da uzun vadeli kira hakları tanınabilir. Somut parseli, alıcının kimliğini veya şirket yapısını ve kayıtlı hakkın türünü Dubai Land Department (DLD) nezdinde teyit edin. İlandaki “freehold” ifadesi, bu alıcıya devredilebilir tam mülkiyeti tek başına kanıtlamaz.

Satıcının title deed belgesini veya geçerli tapu kaydını, DLD haritasını veya vaziyet planını, satıcı ve temsilci kimliklerini ve ipotek ya da diğer takyidat bilgilerini alın. Üniteyi, sınırları, otoparkı, bahçeyi ve erişim haklarını belgelerle karşılaştırın. Birim ortak mülkiyetli gayrimenkul kapsamındaysa 2019 tarihli 6 sayılı Dubai Kanunu uyarınca planlar, Master Community Declaration ve Building Management Regulation tapu düzeninin parçalarıdır. Bağımsız giriş, tüm duvarların, sokakların veya tesislerin özel mülk olduğu anlamına gelmez.

Ortak duvar, çatı ve erişim haklarını inceleyin

Geliştiriciden veya yönetim şirketinden onaylı vaziyet planlarını ve site belgelerini talep edin. Ortak duvarlar, çatı bölümleri, çitler, taşıyıcı yapılar, giderler, şebekeler, yollar, misafir otoparkı ve yeşil alanların hangisinin üniteye ait olduğunu, hangisinin münhasır kullanıma ayrıldığını ve hangisinin ortak sayıldığını belirleyin. Bir unsurun bulunduğu yer bakım masrafından kimin sorumlu olduğunu tek başına göstermez. 6 sayılı 2019 Kanunu ortak alanları onaylı planlarla ilişkilendirir ve maliklerin menfaatleri ile yönetimi düzenler.

Belirsiz her ortak unsur için onaylı plandaki tanımını, mülkiyet veya kullanım hakkını, erişim ve onarıma kimin izin vereceğini, sigorta muafiyeti dâhil masrafı kimin karşılayacağını ve kanıtlayıcı belgeyi kaydedin. Dubai 2019 tarihli 6 sayılı Kanun'un 9(e) maddesine göre ayırıcı duvar, ortak bölümlerin parçası olduğu durumda bitişik maliklerin ortak unsurudur; her ayırıcı duvar kendiliğinden ortak sayılmaz. Plan ve kurallar sorumluluğu belirlemiyorsa taahhüde girmeden önce yazılı açıklama ve bağımsız yerel hukuki görüş alın.

Yetkin bir yapı uzmanına nem, çatı su yalıtımı, cephe çatlakları, ortak duvardaki hareket, yangın ayırıcıları, klima, yağmur suyu drenajı, bahçe eğimi ve sayaçları inceletin. Ortak duvardan sızıntı, ortak boru arızası ya da ortak çatı onarımında kimin ödeme yaptığını sorun ve ilgili sözleşme veya yönetim hükmünü isteyin. Yerinde inceleme görülebilir belirtileri saptar; komşunun erişilemeyen taşıyıcı elemanlarını güvenceye almaz. Belge veya erişim eksikse ek uzman incelemesi için bütçe ayırın.

Teras kapatma, havuz yapma, sınır duvarını taşıma, güneş paneli kurma, kısa süreli kiralama veya cephe değiştirmeye otomatik izin verildiğini varsaymayın. İşin ve arsanın durumuna göre site onayı ve yetkili makamın ruhsatı gerekebilir. Yazılı sınırlamaları ve mevcut eklemelerin önceki izinlerini isteyin. Planladığınız değişiklik satın alma kararınız için şartsa sözlü pazarlama vaatlerine güvenmek yerine yazılı izni bağlayıcı taahhüt öncesinde koşul hâline getirin.

Düzenli giderleri ve yönetimi araştırın

Dubai'de ortak mülkiyet rejimine giren townhouse'lar için 2019 tarihli 6 sayılı Kanun, yürürlükteki kurallara göre ortak alanlar için service charges ve ortak tesisler için usage charges düzenler. DLD Service Charge Index proje ve yıl bazında onaylanmış bedelleri Dubai REST üzerinden de sorgulamaya imkân verir. Güncel oranı, hesaplamada kullanılan ünite alanını, faturaları, borçları, planlanan büyük onarımları, yedek fonları ve üst site aidatlarını isteyin. Genel aidat ödenmesi bahçenin veya cephenin mutlaka bakıldığı anlamına gelmez.

Kira sözleşmesinde ödemenin kiracıya bırakılması, malikin ilgili aidat yükümlülüğünü otomatik kaldırmaz; kanunu ve sözleşmeyi ayrıca inceleyin. Yönetim irtibatını, misafir, evcil hayvan, park, peyzaj ve dış görünüm değişikliklerine ilişkin yazılı kuralları alın. Uyuşmazlıkları ve yaklaşan işleri sorgulayın; sadece satış bedelini değil yıllık toplam gideri karşılaştırın. Henüz tamamlanmamış sitede düşük gösterilen tahmini aidat geçici olabilir; gelecekteki tutar ve hizmet kalitesi garanti değildir.

Ödenmemiş hizmet aidatları yalnızca gideri artırmaz, devri de engelleyebilir. Dubai 2019 tarihli 6 sayılı Kanun'un 32. maddesi yönetim kuruluşuna teminat hakkı tanır ve ilgili aidatlar ödenmeden birimin devrine izin vermez. Birime özel tarihli borç dökümü ve ödeme/borçsuzluk kanıtı alın; devir öncesi ve sonrası aidatları sözleşmede paylaştırın. RERA onaylı bütçeyi DLD endeksiyle karşılaştırın. 30. madde, rezervler yetersiz kaldığında gerekli onay şartıyla acil masraflar için maliklerden ek katkı alınmasını da öngörür. Belirsiz borç veya onarım yükünü kapanıştan önce giderilecek koşul yapın.

Satın almanın tüm maliyetini hesaplayın

Tamamlanmış taşınmazın satış tescilinde DLD güncel olarak satış bedelinin %2'sini alıcı, %2'sini satıcı tarafı için listeler; tapu belgesi, harita ve idarî masraflar ayrıca uygulanır. İşlem hizmet ortağı ücreti satış bedeli en az 500.000 AED ise 4.000 AED artı KDV, daha düşükse 2.000 AED artı KDV'dir. Tarafların her kalemi gerçekte kimin taşıyacağını yazılı belirlemesi, geçerli kategori ve tarifeyi yetkili trustee ile teyit etmesi gerekir. Komisyon, kredi, değerleme, NOC, sigorta ve taşınma bu bedellere dahil değildir.

Yalnızca hesap örneği: 2.000.000 AED anlaşılan fiyatta DLD'nin iki yüzdelik kaleminin toplamı %4, yani ek masraflardan önce 80.000 AED olur. Bu toplam işlem teklifi değildir; iki bölümün de alıcıya kanunen zorunlu yüklendiğini göstermez. Fonlar yurt dışından geliyorsa banka ve trustee'ye kabul edilen ödeme araçlarını, fon kaynağı denetimini, uygulanan döviz kurunu, makası, havale ücretini ve hesaplaşma gününü sorun. Kur hareketleri ve banka ücretleri gerekli nakdi değiştirir; varsayılan kur teyit edilmiş maliyet değildir.

Tamamlanmış konut mu, projeden satış mı?

Tamamlanmış ikinci el konut fiziken incelenebilir ve DLD üzerinden devredilebilir; bunun için mülkiyet ve takyidatlar, gerekiyorsa geliştiricinin e-NOC belgesi, ödenmemiş site borçları ve ipoteğin kaldırılması doğrulanmalıdır. DLD, yerleşik olmayan yabancı bireysel alıcılar için kimlik tespitinde Emirates ID yerine geçerli pasaportu kabul eder. İmzalı koşulları, dahil eşyaları, boş teslimi ve teslim durumunu kontrol edip resmî tescil kanalını kullanın. Bir DLD hizmetinin ilan edilen işlem süresi tüm alımın aynı sürede tamamlanacağını garanti etmez.

Projeden alımda farklı riskler vardır: geliştiricinin ruhsatı ve kaydı, projenin DLD kaydı, onaylı planlar, projeye özgü escrow hesabı, öngörülen geçici tescil, inşaat aşamaları, ödeme takvimi, teknik özellikler, değişiklik yetkileri, bitiş tarihi ve gecikme hâlindeki haklar araştırılmalıdır. Dubai'nin 2007 tarihli 8 sayılı Kanunu projeden satış yapan geliştiricilerin escrow hesaplarını düzenler; DLD proje kaydı için Oqood yolunu tanımlar. Projeyi ve ödeme alıcısını bağımsız doğrulayın. Broşür, escrow veya taksitler bitiş tarihini, net alanı ya da gelecekteki satış değerini kanıtlamaz.

Proje aşamasındaki ödemelerde Dubai 2007 tarihli 8 sayılı Kanun, proje adına açılmış ve her proje için ayrı bir emanet hesap öngörür. Rezervasyon bedeli veya taksit göndermeden önce geliştiriciyi, kayıtlı projeyi ve hesap lehtarını DLD ya da emanet hesap kuruluşundan bağımsız olarak doğrulayın; aracıdan iletilen ödeme talimatları yeterli değildir. Ödemenin ne zaman iadesiz hâle geldiğini ve tescil, finansman ya da teslim gerçekleşmezse yazılı sonuçları kontrol edin. Emanet hesabı inşaat ilerlemesini, teslim tarihini veya her uyuşmazlıkta geri ödemeyi garanti etmez.

Geziden koşullu teklife ilerleyin

1. Yalnızca tanımlanabilir üniteleri listeleyin. Konum, parsel ve ünite numarası, ölçüm tanımlarıyla alanlar, fiyat dayanağı, durum, takvim ve sunulan hakkı toplayın. Somut varlığı veya alım uygunluğunu belgeleyemeyen ilanları eleyin.
2. Evi ve ortak bağlantıları inceleyin. Mümkünse farklı saatlerde ziyaret edin, bağımsız teknik uzman kullanın ve onaylı planları inşa edilen yapıyla karşılaştırın. Kusurları ve cevapsız soruları listeleyerek satıcı, geliştirici veya yönetimden yazılı açıklama alın.
3. İadesiz ödeme yapmadan önce kayıtlı hak ve yükleri, site bildirgelerini, borçları, NOC gerekliliğini, ipotek işlemlerini, tüm satın alma ve yıllık masrafları ve finansman şartlarını doğrulayın. Önemli belirsizliklerde bağımsız yerel hukuk desteği isteyin.
4. Koruyucu hükümleri yazılı sözleşmeye koyun: kesin ünite, bedel, kaporanın korunması, ödeme aşamaları, ücret paylaşımı, izin ve belgeler, kusur çözümleri, teslim standardı, süreler ve koşulun gerçekleşmemesinin sonuçları. Tescil ve ödeme yöntemini DLD veya yetkili trustee ile teyit edin.
5. Karar verin: hak, yapı durumu, sorumluluklar, masraf ve tamamlanma yolu amaç ve bütçeye uyuyorsa ilerleyin; ölçülebilir giderilebilir sorun için fiyat ya da koşulu yeniden görüşün; aksi hâlde vazgeçin. Belgeleri saklayın ve tamamlamadan önce güncel kayıtları yeniden kontrol edin.

Etikete değil doğrulanmış bilgiye göre karar verin

En iyi townhouse her zaman en geniş veya en ucuz değildir; mülkiyet hakları, ortak unsurları, izin verilen değişiklikleri, durumu ve sürekli giderleri alıcının planına göre doğrulanmış belirli evdir. Bu rehber Dubai'deki bitişik evler içindir; genel apartmanlar, müstakil malikâneler veya garantili yatırım getirileri için değildir. Tescil, finansman, kullanım izni ve göçmenlik durumu ayrı incelemeler gerektirir. Resmî sayfaları ve sözleşmeleri belirli gayrimenkul ve işlem tarihinde yeniden doğrulayın; bu metin kaynaklara dayalı bir rehberdir; satın alma tavsiyesi veya hukukî görüş değildir.