Ana sayfa / Pazarlar / Asya ve Okyanusya / Avustralya

Sydney’de sıra ev satın almak: tapu, ortak giderler ve kontroller

Razmik Khachatrian, LL.M. ·

Teklif vermeden önce hangi bölümlerin size ait olduğunu, nelerin paylaşıldığını ve bakımın kimin sorumluluğunda olduğunu belirleyin.

Ayrı girişli ve bağlantılı çatılı bitişik sıra evler
Bu rehberde
  1. İsme değil, taşınmaza odaklanın
  2. Üç mülkiyet modeli
  3. Özel ve ortak kısımları ayırın
  4. Duvar ve çatı riskleri
  5. Yönetim mali kayıtlarını inceleyin
  6. Tadilat izinlerini doğrulayın
  7. Arsa ve imar koşulları
  8. Uygun teknik incelemeler
  9. Toplam maliyet hesabı
  10. Vergiler ve muafiyetler
  11. Yabancı alıcıların uygunluğu
  12. Sözleşme, cayma ve açık artırma
  13. Projeden satın alma
  14. Devam, pazarlık veya vazgeçme
  15. Resmî kaynaklar

İsme değil, taşınmaza odaklanın

Sydney'deki bir sıra ev (townhouse) ayrı giriş, açık alan ve büyük apartmanlara göre daha az ortak tesis sunabilir. Ancak “townhouse” bir mimari tiptir, tapu türü değildir. Fiyat kıyaslamadan önce kullanılabilir odalar, erişilebilir giriş, otopark, sokağa doğrudan çıkış, özel bahçe, toplu taşıma, okul ve işe ulaşım, kiralama veya tadilat planlarınızı belirleyin. Sadece fotoğraf değil, lot ve plan numarası isteyin. Aynı görünen konutlarda çatı, ortak yol ve izin yükümlülükleri çok farklı olabilir. Mülkiyet biçimi, fiziksel durum ve sürekli giderleri amacınıza uyan seçenekleri kısa listeye alın. Bu rehber Sydney, New South Wales (NSW) alımlarına ilişkindir; güncel satılık ilanları içermez.

Üç mülkiyet modeli

Ayrı kayıtlı Torrens tapulu bir parsel tek kişiye ait olabilir; yine de geçiş irtifakları, kısıtlayıcı hükümler ve ortak altyapı kullanımını sınırlayabilir. Strata rejiminde bir sıra ev “lot”tur; owners corporation ortak taşınmazı yönetir ve “unit entitlement” aidat ile oy gücünü etkiler. Sınırları ilan değil, kayıtlı strata planı belirler. Neighbourhood veya community rejimlerinde bireysel lotlarla birlikte iç yollar ve bahçeler gibi dernek mülkiyeti bulunabilir; kurallar ve aidatlar geçerlidir. Birden fazla katmanlı rejimler de vardır. Güncel tapu kaydı, tescilli plan, ilgili parsel/strata planı, irtifaklar, kısıtlamalar, by-laws ve gerekiyorsa community management statement isteyin. NSW conveyancer somut tapu yapısını açıklamalıdır.

Özel ve ortak kısımları ayırın

Gezerken çatı, dış duvar, çit, avlu, balkon, garaj, çöp alanı, patika, ziyaretçi parkı ve kamu yoluna bağlantıyı tek tek belirleyin. Her unsur sizin lotunuzun mu, strata ortak malının mı, association mülkünün mü, bir irtifakın mı ya da bakım sözleşmesinin mi parçasıdır? Özel kullanımdaki avlu mülkiyetiniz olmayabilir; özel görünen yoldan komşuların geçiş hakkı bulunabilir. Yalnızca evinize hizmet ediyor diye duvar, çatı veya garajın size ait olduğunu varsaymayın. Sınırlar, geçiş, drenaj, tesisat, işçi erişimi ve onarım paylaşımını gösteren belgeler isteyin. Araçlar, teslimatlar, engelli erişimi veya tamir ekibine ilişkin belirsizlikleri sözleşme değişiminden önce çözün.

Duvar ve çatı riskleri

Bitişik evler birbirine teknik olarak bağımlıdır. Çatı birleşimleri, yalıtım kaplamaları, oluklar, yağmur boruları, yangın ayırıcıları, nem izleri, çatlaklar, ses geçişi ve sınır çitlerini kontrol edin. Standart bina raporu görülebilir kusurları gösterebilir ancak hukuki onarım sorumluluğunu ve tüm gizli hasarları belirlemez. Strata'da çatı, dış ve ortak duvarlar çoğu zaman ortak mülktür; owners corporation onarımı düzenler, ancak kayıtlı plan ve by-laws sorumluluk dağılımını değiştirir veya açıklar. Lotun içi genellikle malikin sorumluluğundadır. Community veya bireysel tapuda ilgili belgeler ve anlaşmalar esas alınır, strata kuralları otomatik uygulanmaz. Acil tamir yetkisini, ödemeyi ve çözülmemiş kusur davalarını sorgulayın.

Yönetim mali kayıtlarını inceleyin

Strata için kayıt araştırması, by-laws, toplantı tutanakları, bütçeler, yönetim ve sermaye işleri fonları, sigorta, kusur/dava kayıtları ve section 184 bilgi sertifikası temin edin. NSW strata yapılarında genellikle 10 yıllık büyük bakım planı gerekir. Çatı, su yalıtımı, dış cephe, drenaj ve yol projelerini mevcut rezervlerle karşılaştırın; düşük üç aylık aidatlar ileride özel aidata dönüşebilir. 1 Nisan 2026'dan itibaren section 184 belgelerinde münhasır tedarik ağları ve bazı uyum süreçleri gibi ek bilgiler bulunur. Neighbourhood/community için association yönetim belgesi, mali tablolar, aidatlar, tutanaklar, sigorta ve planlanan özel tahsilatları isteyin. Borçları ve settlement düzeltmelerini conveyancer kontrol etsin.

Tadilat izinlerini doğrulayın

Büyütme, ev ofisi, ikinci banyo, güneş paneli, teras veya ek park alanına izinler netleşmeden fiyat farkı ödemeyin. Strata'da dış duvar, taşıyıcı unsur veya ortak tesisata müdahale, owners corporation onayı yahut ortak mülkle ilgili by-law değişikliği gerektirebilir. Community kuralları ve tapu kısıtları başka süreçler belirleyebilir. Belediye imar izni bağımsızdır: yönetim onayı imar izni yerine geçmez, belediye izni de mülkiyet sınırlamalarını kaldırmaz. Yasal kullanım, iskan belgeleri, önceki eklemeler ve kaçak iş uyarılarını kontrol edin. Alımdan önce imar, teknik yapılabilirlik, komşulara etki, yangın güvenliği ve settlement sonrasında işlemin hukuken gerçekleştirilebilirliği için yazılı değerlendirme alın.

Arsa ve imar koşulları

Sydney çok sayıda farklı planlama kuralı ve afet riski bulunan yerel yönetimden oluşur. Doğru parsel için güncel NSW section 10.7 planlama sertifikası isteyin. 10.7(2) imar durumu, sel, orman yangını ve kirlilik gibi sınırlamaları gösterir; ek 10.7(5) başka kurum bilgileri içerebilir. Sertifika belirli bir genişletmenin onaylanacağını garanti etmez. Sel haritaları, arazi eğimi, yağmur suyu akışı, ağaçlar, istinat duvarları, komşu projeler ve başvuruları inceleyin. Güneş, mahremiyet, gürültü, sıcaklık, merdiven, toplu taşıma ve günün farklı saatlerinde trafiği değerlendirin. Okul bölgeleri ve yol sürelerini reklama güvenmeden doğrulayın. Önemli parsel riskleri için bağlayıcı işlemden önce uzman görüşü alın.

Uygun teknik incelemeler

Açık artırma veya zayıf güvenceli sözleşmeden önce satıcının erişim izniyle yetkin kişilere bina ve ahşap zararlısı incelemesi yaptırın. Bitişik noktalardaki su sızıntısı, çatıya erişim, döşeme altı havalandırması, su yalıtımı, balkon, yağmur drenajı, istinat yapıları ve oturma izlerini kontrol ettirin. Normal raporlar sınırlıdır, çoğunlukla onarım fiyatı vermez; büyük hasarda mühendis, çatı ustası, yalıtım uzmanı veya maliyet uzmanı gerekir. Otopark ve deponun planla uyuştuğundan emin olun. Ortak duvarın ses geçişini ve yolu kendi aracınızla kullanabilmeyi sınayın. Güzel dekorasyon belirsiz mülkiyet sınırlarını, su hasarı masraflarını veya geçiş hakkını gidermez.

Toplam maliyet hesabı

Satış fiyatına NSW transfer duty, hukuk ve conveyancing hizmeti, tapu/strata araştırması, incelemeler, kredi-değerleme, taşınma, acil onarım, belediye ve su giderleri, sigorta, strata veya association aidatları eklenmelidir. Owners corporation poliçesini ve ev içi eşya ile iyileştirmeler için ayrıca sigortayı inceleyin. Sadece ilan edilen üç aylık aidatı değil, yükselen faiz ve özel aidat senaryosunu hesaplayın. İki evi çatı veya yol onarımını da içeren yıllık toplam maliyetle karşılaştırın. Kiralamada boş kalma, yönetim, bakım, aidat, vergi ve finansman sonrası net kira esas alınır; doğrulanmamış değer artışı ve getiri varsayılmaz. Rakamlar Sydney ortalaması diye uydurulamaz, taşınmaza özgü olmalıdır.

Vergiler ve muafiyetler

NSW transfer duty vergilendirilebilir değer ve işleme bağlıdır; güncel hesap isteyin. Revenue NSW'nin 2026–27 örneğinde 1.000.000 AUD konutta normal vergi 39.187 AUD'dir. %9 yabancı alıcı ek vergisi uygulanıyorsa 90.000 AUD daha eklenir; yalnız bu iki vergi toplamı 129.187 AUD olur. Bu örnek tüm alıcıları, trust yapılarını ve işlemleri belirlemez. NSW yabancı kişi tanımı federal satın alma onayından ayrıdır; muafiyetler olabilir. Şartları sağlayan ilk ev alıcıları 800.000 AUD'ye kadar uygun konutlarda tam muafiyet, 1 milyon AUD'ye kadar indirim alabilir; vatandaşlık/ikamet, yaş, ilk alım, evde yaşama ve istisnalar önemlidir. Tekliften önce oranları ve bireysel koşulları yeniden doğrulayın.

Yabancı alıcıların uygunluğu

Vatandaşlık ve vize durumu evi satın alma hakkını tamamen ortadan kaldırabilir. 2026'da güncellenen federal politikaya göre yabancı kişilerin 1 Nisan 2025–30 Haziran 2029 arasında mevcut konut alması sınırlı istisnalar dışında genel olarak yasaktır. Yeni konutlar ve boş konut arsaları farklı izin ve koşullara tabidir. İlandaki “yeni” sözü veya yenileme, federal yeni konut sınıflandırmasını kanıtlamaz. Konut başvuruları Australian Taxation Office üzerinden yürür; kayıt, bildirim ve boş konut ücreti yükümlülükleri doğabilir. Geçici oturum, evlilik, kredi veya NSW vergisinden muafiyet federal istisnayı otomatik sağlamaz. Kapora ya da artırmadan önce federal ve NSW statüsünü belgeli biçimde inceletin; bu kişisel izin kararı değildir.

Sözleşme, cayma ve açık artırma

NSW satış sözleşmesini erkenden isteyin ve lisanslı conveyancer/solicitor ile özel hükümleri, dahil unsurları, tapuyu, irtifakları, site belgelerini, depozitoyu, settlement tarihini ve pazarlık edilmesi gereken kredi veya inceleme şartlarını kontrol edin. Mevcut evin normal özel satışında sözleşme değişiminden sonra cayma süresi genelde beş iş günüdür; cayma bedeli çoğunlukla fiyatın %0,25'idir. Projeden satışta süre genellikle on iş günüdür. Kazanılan açık artırmada veya satışsız kalan artırmayla aynı gün sözleşme değişiminde süre yoktur. Section 66W belgesiyle bu haktan vazgeçilebilir ya da anlaşmayla değişebilir. Temel kontrolleri açık artırma sonrasına bırakmayın, finansman ve incelemeyi önceden düzenleyin.

Projeden satın alma

Henüz tamamlanmamış sıra ev tasarım, gecikme ve teslim riski taşır. Taslak planı, avlu ve park hakkını, teknik şartnameyi, strata/community belgelerini, son tarih ve değişiklik maddelerini, imar onayını, geliştiriciyi, beklenen aidatı ve teslim koşullarını inceleyin. NSW'de nihai tescilli plan ve ek belgeler settlement'tan en az 21 gün önce sunulmalıdır; önemli değişiklikler belirli durumlarda kanuni başvuru hakkı verir, koşulsuz iptal hakkı vermez. Teslim gecikmesi banka değerlemesi ve kredi teklifinin geçerliliğini bitirebilir. Tamamlanmış evde gerçek yıpranma ve site finansmanı daha ayrıntılı incelenir. Güzel görsel ve düşük ilk aidat tamamlanmış yapı kalitesi veya ilerideki giderleri ispatlamaz.

Devam, pazarlık veya vazgeçme

Tapu net, amaçlanan kullanım izinli, incelemeler kabul edilebilir, ortak onarım paylaşımı belgeli, beklenen giderler karşılanabilir ve alıcı statüsü doğrulanmışsa sözleşme incelemesine devam edin. Fiyatı, şartları veya araştırma süresini, giderim bedeli gösterilen kusur ya da finansmanı bulunmayan ortak iş için yeniden görüşün. Hukuki erişim belirsizse, taşıyıcı veya su hasarı değerlendirilemiyorsa, plan reklamla çelişiyorsa, izinsiz eklemeler hayatiyse, izinler alınamıyorsa veya federal yasak geçerliyse vazgeçin ya da uzman görüşü alın. NSW conveyancer'a adres, lot/plan, sözleşme, tapu, site belgeleri, raporlar, planlanan işler, finans sınırları ve alıcı durumunu verin. Ön liste imza izni değildir.

Resmî kaynaklar

  1. NSW Government — Buying a strata property
  2. NSW Government — Community, precinct and neighbourhood schemes overview
  3. NSW Government — Your responsibilities as an owner in a community, neighbourhood or precinct scheme
  4. NSW Government — Strata repairs and maintenance
  5. NSW Government — Strata renovation rules
  6. NSW Government — Buying a strata property
  7. NSW Planning Portal — Online Section 10.7 Planning Certificate Service
  8. NSW Government — Contracts and deposits when buying property in NSW
  9. NSW Government — Buying property off the plan
  10. Revenue NSW — What is surcharge purchaser duty
  11. Foreign investment in Australia / Treasury — Residential land
  12. NSW Government — First Home Buyers Assistance Scheme
  13. NSW Government — Guide to strata law changes for strata committees and owners
  14. NSW Government — Pre-purchase inspection reports when buying a home

Rehberler

Öneri alın
↑