Ana sayfa / Pazarlar / Kuzey Amerika / Kanada

Vancouver'da sıra ev satın almak: mülkiyet, ortak giderler ve teklif kontrolleri

Razmik Khachatrian, LL.M. ·

Ayrı girişleri ve bağlantılı çatıları olan sıra evlerin temsili görüntüsü
Bu rehberde
  1. Tekliften önce verilecek karar
  2. Gerçek ihtiyaçlara göre kısa liste oluşturun
  3. İlan adını değil hukuki mülkiyeti inceleyin
  4. Duvar, çatı, su ve erişim sorumluluğunu izleyin
  5. Strata dosyasını bir mali bütün olarak okuyun
  6. Aylık aidatın ötesindeki giderleri hesaplayın
  7. Sigorta kapsamını ve muafiyet tutarlarını kontrol edin
  8. Tadilat ve oturum iznini teyit edin
  9. Kapora riski almadan alıcı uygunluğunu değerlendirin
  10. Satın alma vergisi ve sürekli maliyetleri hesaplayın
  11. Teklifi koşullar ve sürelerle koruyun
  12. Karar: araştırın, yeniden görüşün veya vazgeçin
  13. Kaynaklar

Tekliften önce verilecek karar

Vancouver'daki bir sıra ev, yalnızca küçük bir müstakil ev değildir. Girişi özel olsa bile çatı, dış duvarlar, araba yolu, altyapı veya bahçe bir strata kuruluşuna ya da tapuda kayıtlı sözleşmelere tabi olabilir. Kaplama ve dekorasyonu karşılaştırmadan önce hangi hakkın devredileceğini, nelerin paylaşıldığını ve planlanan kullanım ile tadilatın mümkün olup olmadığını belirleyin. Bu rehber British Columbia'daki Vancouver şehrini ele alır; ayrı belediye olan West Vancouver'ı veya Metro Vancouver'ın tamamını değil. Bir ön eleme yöntemidir, belli taşınmaza ilişkin tapu görüşü veya güncel ilan listesi değildir. Kontrol tarihi 26 Ekim 2026'dır; mevzuat, vergiler ve bina kayıtları somut taşınmaz ile devir tarihinde yeniden doğrulanmalıdır.

Gerçek ihtiyaçlara göre kısa liste oluşturun

Vazgeçilmez ölçütleri belirleyin: reklamdaki değil kullanılabilir iç alan, yatak odaları, merdiven ve erişilebilirlik, otopark ve şarj, depolama, açık alan, okul ve ulaşım, ışık, havalandırma ve ortak duvardan geçen ses. Sokağı farklı saatlerde ziyaret edin; toplu taşıma, hizmetler ve acil durum araçlarının erişimini değerlendirin. Garaj, veranda, çatı terası veya bahçe strata lot'un parçası, limited common property ya da yalnızca kullanım iznine bağlı olabilir. Özel görünümleri mülkiyet kanıtı değildir. Uçtaki birim daha fazla pencere ama daha fazla açık cephe, ortadaki daha az hava etkisi ama daha çok komşu teması sunabilir. İnceleme, belgeler ve bütçe olmadan hiçbiri otomatik üstün değildir. Zorunlu erişim veya izinli kullanım ihtiyacını karşılamayan yeri rapora para harcamadan eleyin.

İlan adını değil hukuki mülkiyeti inceleyin

“Townhouse” bina türünü belirtir, tek bir tapu sistemini değil. Birçok ev strata lot olarak, diğerleri irtifak, kısıtlayıcı taahhüt veya bakım sözleşmeleriyle yüklü ayrı parsel şeklinde tutulur. BC'de çalışan avukat ya da noterden parsel kimliği PID ile güncel LTSA tapusunu, planını ve kayıtlı yükleri istemesini sağlayın. Strata için tescilli plandaki bağımsız bölüm sınırlarını ve ortak mülkiyeti, ortak alan kayıtlarını ve ilgili bylaws kayıtlarını karşılaştırın. Çit, kapı, park yeri veya çatı çizgisi mülkiyeti kanıtlamaz. Hak türünü, kaldırılacak ipotekleri, giriş haklarını, sınır ihlallerini ve olası leasehold unsurunu inceleyin. Strata bulunmasa da ortak duvar, yol ve altyapı sözleşmeleri gerekir: aylık aidatın olmaması ortak borcun yokluğu değildir.

Duvar, çatı, su ve erişim sorumluluğunu izleyin

Bitişik bir evde ortak duvarların, çatı örtüsü ve izolasyonunun, temelin, balkonun, cephenin, drenajın, boruların, otoparkın, yol ve çitin bakımını kimin yapıp ödediğini belirleyin. Strata'da plan, Strata Property Act, geçerli bylaws ile tadilat ve tazmin sözleşmeleri birlikte değerlendirilir. Bir parçanın dairenin içinde veya dışında olması tek başına belirleyici değildir. Limited common property özel kullanılsa bile onarım yükümlülükleri farklı dağıtılabilir. Strata dışındaki yapılarda tescilli irtifakları, maliyet paylaşımını ve uyuşmazlık usulünü inceleyin. Nitelikli bir ev denetimi, gerekirse dış cephe sistemi, nem ve taşıyıcı yapı uzmanı alın. Genel denetim ortak duvardaki gizli hasarı göstermeyebilir ve tüm siteyi belgelendirmez.

Strata dosyasını bir mali bütün olarak okuyun

Güncel Form B Information Certificate ve eklerini, bylaws ve kuralları, bütçe ve mali tabloları, sigorta bilgilerini, yönetim ve genel kurul tutanaklarını, mühendislik raporlarını, kabul edilmiş veya planlanan special levy ödemelerini ve davaları isteyin. Form B aidatları, contingency reserve fund bakiyesini, tadilatları, borçları ve park/depo haklarını gösterebilir; eksiksiz kusursuzluk garantisi değildir. Depreciation report'u bütçe, fon ve tutanaklarla karşılaştırın. Yaklaşan çatı yenilemesi, tekrar eden su girişi veya tartışmalı onarım toplam bedeli değiştirebilir. Anlaşılan belgelerin hepsi gelmeden inceleme şartını kaldırmayın. BCFSA örneği iki yıllık toplantı tutanaklarını sayar; daha eski çözümsüz problemler için daha uzun kayıt gerekir.

Aylık aidatın ötesindeki giderleri hesaplayın

BC'de en az beş lot içeren strata kuruluşları genel olarak beş yılda bir depreciation report almak zorundadır. Metro Vancouver'da uygun raporu olmayan mevcut birçok kuruluş için son tarih 1 Temmuz 2026 idi. Dört veya daha az lot bu rapor yükümlülüğünden muaftır; makul bakım planlamasından değil. Rapor uzun vadeli giderleri ve finansman modellerini öngörür, çalışmaların yapılacağını veya levy tutarını garanti etmez. Rezervler, imzalanmış sözleşmeler, eski ek aidatlar, çatı ve boru ömrü ve maliklerin onarım ödemeye isteğini karşılaştırın. Aynı aylık aidat çok farklı special levy ve sigorta riski taşıyabilir. Emlak vergisi, hizmetler, kredi ve faiz, bireysel bakım, kişisel sigorta ve gelecekteki ortak işleri de bütçeye katın.

Sigorta kapsamını ve muafiyet tutarlarını kontrol edin

Strata kuruluşu belirli ortak ve bina risklerini sigortalar; malik yine eşya, iyileştirmeler, sorumluluk ve toplu poliçenin muafiyet bedeli için uygun sigortaya ihtiyaç duyabilir. BC açıklamalarına göre kuruluş, ihmali kanıtlanmasa da zarardan sorumlu malikten muafiyet tutarını talep edebilir ve tutar yüksek olabilir. Güncel teminat, istisnalar ve muafiyetleri isteyin, sigortacınıza ilgili bilgileri verin; sigorta veya finansman şartını kaldırmadan önce fiyat teklifi alın. Sürekli sızıntı, yangın ayırıcıları ve eski hasarları sorgulayın. Strata olmayan evlerde bitişik yapıların kimin sigortasında olduğunu ve büyük hasar paylaşımını belirleyin. Satıcının veya kuruluşun poliçesi devirden sonra otomatik olarak size uygun olmaz.

Tadilat ve oturum iznini teyit edin

Kendi planınızı değerlendirin: dış kapı ve pencere, teras kapatma, çatı açıklığı, taşıyıcı duvar veya ikinci konut birimi strata onayı, ruhsat ve imar uygunluğu gerektirebilir. Vancouver'a göre yapısal çalışma, duvar yeri değiştirme, su, elektrik veya gaz hattı taşıma genelde izne tabidir; boya ve basit kaplama değişimleri olmayabilir. Bylaws ortak alan değişikliklerini, evcil hayvanları, sigarayı ve diğer kullanımları hukuka uygun sınırlar içinde düzenleyebilir. Önceki tadilatlar için sözlü beyan değil onay ve ruhsat isteyin. Kiralama, kısa süreli konaklama ve kullanımda belediye, eyalet ve strata koşullarını ayrı ayrı kontrol edin. Tapu her kullanımı serbest bırakmaz.

Kapora riski almadan alıcı uygunluğunu değerlendirin

Kanadalı olmayanların belirli konut alımlarını yasaklayan federal düzenlemenin istisnalarla 1 Ocak 2027'ye dek sürmesi öngörülür. Uygulama yabancı pasaporttan ibaret değildir; alıcının durumu, şirket yapısı, istisna ve mülke bağlıdır. Vancouver'da ayrıca belli yabancı kişiler, şirketler ve vergilendirilen kayyımlar için BC ek devir vergisi gündeme gelebilir: Metro Vancouver'daki konut değerinin vergilendirilebilir payına ilan edilen oran %20'dir; yasal koşul ve muafiyetler geçerlidir. Federal yasakla vergi ayrı incelemelerdir; vergi ödemek yasak alımı meşrulaştırmaz. Özellikle şirket, trust veya farklı statüde ortak alıcı varsa imzadan önce kişisel hukuki ve vergisel değerlendirme alın. Vatandaşlık, daimi ikamet, istisna ve paylar belgelenmelidir.

Satın alma vergisi ve sürekli maliyetleri hesaplayın

BC genel Property Transfer Tax normalde adil piyasa değerinin ilk 200.000 CAD tutarına %1, 200.000-2 milyon CAD arasındaki bölüme %2, 2 milyonu aşan bölüme %3 uygular; belli yüksek değerli konutlarda ek bileşen vardır. Sadece örnek: muafiyet ve ek vergi bulunmayan 1 milyon CAD vergilendirilebilir işlemde ilk iki dilim 18.000 CAD eder; bu kişisel teklif değildir. İlk alıcı ve yeni bina muafiyetlerini, yeni inşaat için olası GST'yi, devir ayarlamaları ve profesyonel ücretleri araştırın. Vancouver'da belediyenin Empty Homes Tax'i ile eyaletin ayrı speculation and vacancy tax'i uygulanabilir; beyannameler, kullanım testleri ve istisnalar farklıdır. Önceki boş konut belediye vergi borçlarını ve kapanış güvencesini araştırın. Tüm rakamlar Kanada dolarıdır; döviz kuru, dönüşüm farkı ve banka ücretleri tarih ve ödeme güzergâhına bağlıdır.

Teklifi koşullar ve sürelerle koruyun

Yazılı teklifi BC emlak uzmanı ve bağımsız hukuk danışmanıyla düzenleyin. Uygunsa finansman, ev denetimi, tapu ve kayıtlar, strata dosyasının alınması ve onaylanması, sigorta ve gerekli kullanım izinleri şartlarını ekleyin. Belge teslimi ve değerlendirme için gerçekçi tarihler belirleyin; denetçi erişimini müzakere edin. Şartsız teklif kredi çıkmaz veya kusur bulunursa ağır sorumluluk doğurabilir. Kapsamdaki ikinci el konut satışlarında Home Buyer Rescission Period kabulden sonraki üç iş günü içinde vazgeçme hakkı verir; hak kaldırılamaz, kullanılırsa genelde kabul edilen bedelin %0,25'i ödenir: 1 milyon CAD için 2.500 CAD. Leasehold veya kiralık arsa, açık artırma, mahkeme gözetimli satış ve ayrı rejime tabi bazı ön satışlar kapsam dışıdır. Süre sözleşmedeki şartlarla aynı anda işler, şartların kaldırılmasından sonra başlamaz ve onların yerini tutmaz. Depozito, bildirim ve son günleri kontrol edin.

Karar: araştırın, yeniden görüşün veya vazgeçin

Ancak tapu ve erişim amaca uyuyorsa, duvar ve çatı yükümlülükleri belgelenmişse, teknik ve strata riskleri karşılanabiliyorsa ve finansman, sigorta, izin ve alım ehliyeti doğrulanmışsa ilerleyin. Hesaplanmış onarım, aidat artışı veya özel ödeme varsa ve deliller tamsa fiyat ya da şartları yeniden görüşün. Satılan hak belirsizse, gerekli geçiş hakkı yoksa, ciddi güvenlik veya nem problemi çözülmemişse ya da alım yasaksa durun. Danışmana PID, ilan, plan, satıcı açıklamaları, taslak sözleşme ve strata, sigorta, inceleme dosyalarını verin. Şartlardan vazgeçmeden veya ödeme yapmadan önce somut işlemi hukuki ve vergisel yönden kontrol ettirin. Vancouver'daki her sıra ev strata değildir ve satışta olduğu varsayılamaz.

Kaynaklar

  1. LTSA — Search for a Title
  2. Province of British Columbia — Common property and limited common property in stratas
  3. BC Financial Services Authority — Form B Information Certificate
  4. Province of British Columbia — Strata depreciation report requirements
  5. Province of British Columbia — Strata owner and tenant insurance
  6. City of Vancouver — Renovate a home
  7. Government of Canada — Government announces two-year extension to ban on foreign ownership of Canadian housing
  8. Province of British Columbia — Additional property transfer tax for foreign entities and taxable trustees
  9. BC Laws — Property Transfer Tax Act: general rate of tax
  10. BC Financial Services Authority — Home Buyer Rescission Period
  11. City of Vancouver — Empty Homes Tax FAQ
  12. Province of British Columbia — How the speculation and vacancy tax works
  13. BC Financial Services Authority — Strata documentation to be provided: clauses
  14. BC Financial Services Authority — Home Buyer Rescission Period Consumer Guide
  15. LTSA — Find Strata Property Information
  16. Province of British Columbia — Buying and selling a home
  17. City of Vancouver — When you need a permit
  18. BC Financial Services Authority — Should I Make a Subject Free Offer?

Rehberler

Gayrimenkul önerisi alın
↑