Yunanistan’da imara yönelik arsa satın alma: kontroller

İhtiyaçları belirleyin

İlanla değil, yazılı ihtiyaç programıyla başlayın. Tek konut, çoklu konut, konaklama tesisi veya izinli başka kullanım; gereken arsa ve kapalı alan, iş makinesi erişimi, altyapı, konum, satın alma bütçesi ve toplam proje üst sınırını belirleyin. Hukuken geçerli kamu yoluna erişim gibi vazgeçilmez koşulları yazın. Yunanistan’da bağımsız bir mühendis tam olarak söz konusu parselin uygunluğunu incelemelidir. İlandaki “imar arsası” tanımı yapı izni veya imar hakkının kanıtı değildir.

Üç ayrı soruya cevap arayın: Bu parseli edinebilir misiniz? Belirlediğiniz kullanım ve büyüklük için hukuken izin alınabilir mi? Proje bütçe içinde inşa edilip işletilebilir mi? Birinin olumlu olması diğerlerinin cevabı değildir. Kadastroda görünen parselin sınırı tartışmalı veya yolu uygunsuz olabilir; çekme mesafeleri yapı alanını azaltabilir. Yol, istinat duvarı, su ve elektrik maliyetleri ucuz fiyat avantajını silebilir. Her konu için parsele özgü kanıt isteyin.

Arazi türlerini kıyaslayın

Arazi kategorilerini garanti değil ön eleme için kullanın. Onaylı şehir planı içindeki arsa, resmen tanınmış yerleşim sınırındaki taşınmaz ve plan dışı arazi farklı şartlara tabidir. Büyük metrekare veya komşu binalar, plan dışındaki arazinin yapılaşabilir olduğunu kanıtlamaz. Koruma statüsü ve özel yerel kurallar her kategoriyi etkileyebilir. Belirleyici olan, ölçümü yapılan parsele uygulanan güncel planlama kuralları ve yetkili idarenin doğrulanmış değerlendirmesidir. 2025 tarihli Yunan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi kapsamındaki yerleşimler için kararname sınır belirleme yöntemini düzenler; her köyün yeni sınırını kendiliğinden çizmez. Mühendisten yürürlükteki resmen onaylı sınırları ve varsa sonraki yerel planı isteyin; yalnızca ileride sınır değişikliği beklendiği için araziyi yerleşim içindeymiş gibi fiyatlandırmayın.

Tabloyu yana kaydırın ↔

Tek başına ham arazi metrekare fiyatını değil, belgelendirilmiş yapılabilir kapalı alanı, kullanım türünü, parsel biçimini, yasal erişimi ve altyapı dahil toplam maliyeti kıyaslayın. Hizmet alan küçük parsel, yolu kanıtlanmamış büyük tarladan uygun olabilir. Temel kullanım yasaksa, mülkiyet doğrulanamıyorsa veya gerekli geçiş hukuken yoksa vazgeçin. Ölçüm uyuşmazlığı, bağlantı veya izin şartı düzeltilebiliyorsa maliyetini hesaplayın; satın almadan önce giderin ya da pazarlık edin.

Tapu, sınır ve yasal yol

Satıcının edinim belgesini, mülkiyet zincirini, güncel kadastro numaralarını ve kayıt örneklerini, takyidat araştırmasını ve geçit irtifakı belgelerini alın. Yunan avukat yetkili sicilde sahip ve hissedarları, ipotek, yük, tescilli talepler ve olası hukuki kusurları incelemelidir. Çevrimiçi kadastro haritası tam tapu incelemesi değildir; fiili kullanım mülkiyet ispatlamaz. Kadastro sistemi bölgede tam işlemediğinde doğru yerel kayıt yöntemi ayrıca tespit edilmelidir.

Yetkili yerel harita mühendisinden güncel imzalı topografik ölçüm alın; tapu, kadastro, komşu sınır, çit ve sahayla karşılaştırın. Parselin hukuken tanınmış kamu yoluna cepheli mi yoksa yalnız özel geçiş hakkına mı bağlı olduğunu, yolun genişliğini, durumunu, irtifakları ve inşaat aracı geçişini doğrulayın. Görünen patika, komşunun sözlü izni veya emlakçı çizimi kamu yolu ya da yapı hakkı kanıtı değildir. Sınır ve erişim uyuşmazlığını iadesiz ödeme yapmadan çözün.

Yapılaşabilirliği doğrulayın

Mühendis geçerli imar planını, yerleşim sınırı veya plan dışı durumunu, izinli kullanımı, asgari parsel şartlarını, çekme mesafelerini, oturumu, inşaat alanını, yüksekliği, yol koşullarını ve özel yerel düzenlemeleri belirlemelidir. Yunanistan Teknik Odası’nın Tek Dijital Haritası planlama katmanlarını gösterir, izin vermez. Özellikle plan dışı arazide kamu yolunun hukuki niteliği ve geçmiş istisnalar güncel parsel bazlı inceleme ister. Sadece asgari büyüklük yapılaşma garantisi değildir.

Ön teknik fizibiliteyi, varsa resmi imar görüşünü veya ön onayı ve gerçek yapı ruhsatını ayırın. e-adeies sistemi kapsamındaki izin süreçleri için kullanılır; proje çizimleri, etütler ve ek izinler tasarıma bağlıdır. Amaç, tahmini yapı zarfı, varsayımlar, gereken onaylar ve açıklığa kavuşmayan hususları gösteren imzalı yazılı değerlendirme alın. Komşunun ruhsatı veya satıcının çizimi kendi parselinizde inşaat izni sağlamaz.

Koruma statüsü ve fiziksel riskler

Ölçülen sınırları orman haritaları, Natura 2000 ve diğer koruma alanları, arkeolojik sitler ve koruma kuşakları, geleneksel yerleşimler ve kıyıda resmi kıyı-plaj çizgileriyle karşılaştırın. Resmi Yunan haritaları ön kontrol sağlar; bazıları yalnız bilgi amaçlıdır veya sınıflandırması ihtilaflıdır. Gerektiğinde orman, kültür, çevre veya kıyı idaresinden parsele ilişkin yazılı değerlendirme isteyin. Koruma yapılaşmayı yasaklayabilir, tasarımı sınırlayabilir veya ek etüt ve onay gerektirebilir. Çevrimiçi uyarı olmaması izin anlamına gelmez.

Teknik uzmanlarla araziyi gezin. Eğim, kaya, zemin taşıma gücü, drenaj ve sel, yangın ve deprem standartları, istinat duvarları, hafriyat, şantiye erişimi, su, atık su, elektrik ve iletişim maliyetlerini inceleyin. Kritik bağlantıların mümkün olup olmadığı, kapasitesi, fiyatı ve tarihi için hizmet sağlayıcıdan yazılı cevap alın. Yakındaki boru veya kablo bağlantıyı garanti etmez. Zemin ve çevre araştırmasının kapsamını sadece ilan alanına değil tasarlanan yapıya göre belirleyin.

Toplam proje bütçesi

Toplam bütçeye arazi bedeli, devir vergisi ve tescil, noter, avukat, mühendis, ölçüm, proje ve izinler, yol ve bağlantılar, hafriyat ve istinat, inşaat, finansman, beklenmeyen gider, sahiplik dönemindeki yıllık vergi ve bakımı ekleyin. Ödenebilecek en yüksek arazi fiyatını kanıtlanabilir proje değerinden tüm geliştirme, finansman ve risk maliyetlerini düşerek bulun. Ülke ortalama ilan fiyatı, vaat edilen getiri veya varsayılan satış kârı, izinsiz bir parsel için karşılaştırmalı veri ve hesap olmadan kanıt değildir.

AADE’ye göre olağan vergiye tabi devirde alıcı, vergilendirilebilir değer üzerinden %3 devir vergisi ve ana verginin %3’ü oranında belediye katkısı öder. İkincisi tabanın %0,09’u, olağan hesapta toplam %3,09’dur. Vergi matrahını, istisnaları ve işlemin niteliğini ayrıca kontrol edin; bu formülü KDV kapsamındaki veya vergiden muaf işlemlere otomatik uygulamayın. Noter, kadastro, komisyoncu ve uzman ücretleri için ayrı güncel fiyat alın. Sahiplik süresinde doğabilecek yıllık ENFIA bu satın alma vergisine dahil değildir. Yalnızca hesap örneği: Vergiye tabi değer 300.000 € ve olağan rejim uygulanıyorsa %3 vergi 9.000 €, bu verginin %3’ü olan belediye payı 270 €; diğer giderler hariç toplam 9.270 € olur. AADE, yeni malikin E9 taşınmaz beyanını da kontrol etmesi gerektiğini belirtir: normalde sonraki yılın 31 Ocak tarihine kadar verilir, ancak dijital devir vergisi beyanından sonra otomatik oluşturulabilir. Gerçekten oluşturulup oluşturulmadığını teyit edin. ENFIA, her yıl 1 Ocak’ta sahip olunan taşınmazlara göre hesaplanır.

Alıcının statüsü

Yerleşik olmayan alıcı da normalde Yunan vergi numarası AFM edinmelidir. Alıcı kimliği, fon kaynağı ve banka belgelerini noterle önceden netleştirin. Avrupa Tapu Sicilleri Birliği belirli sınır bölgelerinde özel kısıtlamalar bulunduğunu bildirir: ilgili yasak genel olarak AB/EFTA alıcılarına uygulanmaz; bazı diğer yabancıların yasağın kaldırılması için izin alması gerekebilir. Konumu, uyruğu ya da şirket statüsünü ve güncel usulü sözleşmeden önce kontrol edin. Toprak edinmek oturum, inşaat ruhsatı veya kredi garantisi değildir. Kısıtlı sınır bölgesinde AB/EFTA dışındakilere ilişkin kuralların kapsamındaki alıcı veya şirketin ediniminde avukat, resmi işlemden önce gerekli ön izni doğrulamalıdır; yasağa aykırı işlem geçersiz olabilir. Tam konum ve alıcının statüsü belirleyicidir: bu, bütün yabancılar veya Yunanistan’daki bütün araziler için genel bir yasak değildir.

Bağlayıcı işlemden önce kontroller

Görevleri ayrılmış bir Yunan avukat, mühendis/haritacı ve noter kullanın. Bağlayıcı ön sözleşme veya kapora öncesinde tapu ve sicil, kadastro ve topoğrafya planı, imar bulguları, koruma statüsü, yol belgesi, bağlantı tahmini ve noterin belge listesini alın. Ön anlaşmada avukat parsel kimliği, inceleme süresi, gerekli izinler veya yapılaşabilirlik şartları, başarısız denetimin sonucu, ödeme iadesi, para aktarımı, alıcı ve satıcının yükümlülüklerini ve masraf dağılımını düzenlemelidir. Bunlar müzakere edilen korumalardır, kanunen kendiliğinden doğan cayma hakları değildir.

AADE, devir vergisinin ortak beyannamesini ve ödenmesini noter senedinden önce açıklar. Resmi dijital devir sistemi noter tarafından senedin hazırlanması, tarafların imzası ve ardından Yunan Kadastrosuna ücretle sunulması süreçlerini tarif eder. Noter olayınıza hangi adımların uygulandığını teyit etmelidir; uzaktan vekâlet, kimlik, onaylı tercüme ve yabancı şirket evrakı duruma göre değişir. İmza, satıcıya ödeme ve geçerli tescil ayrı aşamalardır. Başvuru ve tescil kanıtını alın. AADE’ye göre olağan usulde vergi, beyan veya tahakkuktan itibaren üç iş günü içinde ödenir; noter somut işlemdeki yöntemi teyit etmelidir. Gov.gr dijital devir dosyasının resmî açıklaması, belgeler elektronik toplansa da yüz yüze imza öngörür. Platformun yurt dışından çevrimiçi imzaya izin verdiğini varsaymayın; usulüne uygun vekâletnameyle temsilcinin işlemi yapıp yapamayacağını notere sorun.

Devam edin, pazarlık yapın veya durun

Satıcı ve parsel tanımlı, yasal erişim kanıtlı, imar imkânı projeye uygun ve bütçe gerçekçiyse daha ayrıntılı denetime geçin. Ölçüm, resmi yazı, şebeke teklifi veya özel izinle kapanıştan önce giderilebilecek sorunlar için fiyatı yeniden konuşun veya kapanışı şarta bağlayın. Mülkiyet ya da yasal yol kanıtlanamıyorsa, kullanım yasaksa, koruma projeyi engelliyorsa veya ekonomi spekülatif imar değişikliğine dayanıyorsa durun. Bu kurallar herhangi bir satış arazisine yapılaşma belgesi sağlamaz.