Girit'te villa ve ev satın almak: işlem öncesi inceleme

Ev, arsa ve ulaşım yolunu birlikte değerlendirin

Villa ilanı bir yaşam tarzı sunar; alıcının edindiği ise sınırları belirli taşınmaz haklarıdır. Ayrıntılı satın alma incelemesine para harcamadan önce fiilen mevcut evi, tapuda yer alan arsayı ve hukuken ve fiilen kullanılabilir yolu birlikte kontrol edin. Deniz manzarası, havuz veya «geniş bahçe» ifadesi; terasın, istinat duvarının, otoparkın, patikanın ya da komşu şeridin satışa dâhil olduğunu kanıtlamaz. İlanı, tapuyu ve yerinde görülenleri eşleştiren işaretli bir plan isteyin.

Ziyaretlerden önce vazgeçilmez ihtiyaçları yazın: daimi konut, tatil evi veya kiraya verme amacı; gerçekten kullanılabilir yatak odaları; normal araçla erişim; güvenilir su, elektrik ve internet; karşılanabilir bakım; sağlık ve hizmetlere mesafe; satın alma ile elde tutmanın toplam bütçesi. Her mülkü aynı ölçütlerle değerlendirin. Yamaçtaki ıssız bir villa yıl boyu yaşam için uygun olmayabilir; kışın ulaşım ve düşük giderler havuzdan önemliyse daha basit bir köy evi daha iyi olabilir.

Mülkleri kendilerine özgü risklere göre karşılaştırın

Farklı konut tipleri riski yok etmek yerine riskin niteliğini değiştirir. Tabloyu piyasa fiyatı karşılaştırması değil ön eleme olarak kullanın. Her aday için ilandaki bina ve arsa alanlarını belgelerle karşılaştırıp hangi durumda vazgeçeceğinizi kaydedin.

Tabloyu yana kaydırın ↔

Daha yüksek ilan bedeli, yasal inşaat alanının, kiralama izninin ya da daha az onarımın kanıtı değildir. Arsa dâhil villaları tek bir €/m² değeriyle kıyaslamak da yanıltıcıdır; teras, havuz, topoğrafya, bina durumu ve erişim karşılaştırmayı değiştirir. Girit'in farklı bölgelerinde bütün adanın fiyat ve işletme koşullarının aynı olduğunu varsaymak yerine köyü, yolu ve konumu ayrı inceleyin. Burada doğrulanmış güncel ilan fiyatları veya kira getirisi iddia edilmemektedir.

Parseli ve mülkiyet haklarını belirleyin

Satıcının tapu belgelerini, güncel kadastro/tapu sicil tanımlarını, varsa kadastro haritasını ve parsele uygun yakın tarihli topografik ölçümü isteyin. Bağımsız bir Yunan avukat mülkiyet zinciri, takyidat, ortak mülkiyet ve irtifakları; harita mühendisi ise sınırların çitlerle, girişlerle ve ilandaki alanla uyuşmasını kontrol etmelidir. Yunan Kadastrosu harita ve mülk hizmetleri sunar; ekran görüntüsü tapu görüşü veya sınır ölçümü değildir. Eksik ya da ihtilaflı kayıtları şartsız yükümlülükten önce belgelerle çözdürün.

Girişin kamu yoluna mı, tescilli geçit hakkına mı, ortak özel yola mı yoksa komşunun gayriresmî iznine mi dayandığını sorun. Teslimat ve acil yardım araçlarının erişimini, yoğun yağış sonrası bakımını kontrol edin. Görünür bir araç yolu, tamamını kullanma hakkının kanıtı olmayabilir. Geçişin hukuki dayanağı ve fiziksel durumu ayrı incelenmelidir; fotoğraflar ile yıllardır kullanım, belge ve yürürlükteki hukuk incelemesinin yerini tutmaz.

Mevcut yapıyı onaylı proje ile karşılaştırın

Bağımsız bir Yunan mühendise yapı ruhsatını, onaylı ve değişen çizimleri, fiili ölçüleri ve elektronik bina kimliği belgelerini karşılaştırmasını söyleyin. Resmî tamlık belgesi hizmetinden, kesin kayıt, yerinde inceleme ve harç ödemesi sonrası yetkili mühendisler yararlanabilir. Ek yapılar, kapatılmış verandalar, dönüştürülen bodrumlar, misafir odaları, teraslar, havuzlar ve istinat duvarlarının nasıl belgelendiğini sorun. Satıcının «yasallaştırıldı» sözü, gerçek işlem kaydı ve kapsamı ile sonuçlarına ilişkin teknik değerlendirme gerektirir.

Gelecekte yapılacak bir ek bina, misafir evi veya yeni havuz için arsa değerlemesi yapmadan önce, mühendisin plandaki boş alanla yetinmeyip geçerli imar ve yapılaşma kısıtlamalarını incelemesini sağlayın. Yunanistan Tek Dijital Haritası; planlama ve koruma alanlarına ilişkin ön tarama katmanları sunar. Bu katmanlar kendiliğinden izin vermez ve mevcut yapıların ya da tasarlanan işlerin hukuka uygunluğunu kanıtlamaz: ilgili hukuki belgeleri doğrulayın ve gerektiğinde yetkili kuruma başvurun. Genişleme planınız için zorunluysa iadesiz bir ödeme yapmadan önce uygulanabilirliği belgelerle teyit ettirin.

Taşıyıcı yapı, çatı su yalıtımı, çatlaklar, nem, mühendisin değerlendirdiği depremle ilgili durum, elektrik, sıhhi tesisat, ısıtma/soğutma ve atıksu sistemlerini inceletin. Açık konumlarda korozyon, drenaj, şev ve sel tehlikesini araştırın. Havuz, pompa, güneş enerjili su ısıtma, fosseptik ve depoların bakım kayıtlarını isteyin. İyi görünüm teknik raporun yerini tutmaz: yazılı kusur listesi, aciliyet ve tahmini maliyet aralığı alın; ardından satıcının onarımı, fiyat indirimi veya vazgeçme arasında karar verin.

Tatil sezonu dışında kullanım koşullarını sınayın

Mümkünse farklı zamanlarda ziyaret edin. Yolu kimin koruduğunu, ortak kapı, aydınlatma ve altyapıyı kimin ödediğini; suyun şebeke, kuyu veya teslimatla mı sağlandığını ve kaynağın güvenilir ve hukuka uygun olup olmadığını; elektrik kapasitesini, interneti, kanalizasyonu, çöp ve acil yardım erişimini öğrenin. Satıcının «düşük fatura» tahmini yerine son 12 ayın gerçek hizmet, sigorta ve bakım faturalarını isteyin. Kış yağışı, rüzgâr ve uzun boş kalma yaz ziyaretindekinden farklı sorunlar doğurabilir.

Mülkiyet ile kira geliri elde etme yetkisini karıştırmayın. Konut satın almak her turizm işletmesini otomatik olarak serbest kılmaz. Yunanistan'ın resmî kısa süreli konaklama hizmeti, dijital platformda ilan edilen taşınmaz için kayıt ve ilgili bildirimleri öngörür; mobilyalı turistik villalar ayrı turizm faaliyeti bildirimine tabi olabilir. Gelir hesabından önce işletme modeli, mülke özgü izinler, güvenlik şartları, vergilendirme ve yönetim sözleşmesini belirleyin. Doğrulanmamış bir eve genel doluluk veya gecelik ücret tahmini uygulamayın.

Satın alma ve ilk yılın gerçek maliyetini hesaplayın

Yunanistan'da olağan taşınmaz satışında devir vergisini alıcı öder: yayımlanan temel oran vergilendirilebilir değerin %3'ü; buna ana verginin %3'ü oranında belediye payı eklenir (özel düzeltmeler öncesi efektif %3,09). Vergi matrahı resmî değer ve bedele bağlı olabilir; istisna, muafiyet ve KDV uygulaması işlem özelinde teyit edilmelidir. Noter ve danışmanlardan sicil, meslek ücretleri, çeviri, ölçüm, varsa ipotek ve banka veya döviz masraflarını içeren yazılı kapanış tablosu isteyin. %3,09 toplam satın alma gideri değildir.

Satın alma sonrasında Yunanistan'da ikamet etmeyen malikler de E9 taşınmaz bildirimi ve yıllık ENFIA vergisine tabi olabilir. Alım veya taşınmaz haklarında başka bir değişiklik sonrasında genellikle E9 bildirimi ya da güncellemesi gerekir (durumunuza uygulanan güncel süreyi bir Yunan vergi danışmanından veya aade.gr üzerinden teyit edin); bazı dijital devirlerde kayıt otomatik oluşturulur, yine de kontrol edilmelidir. ENFIA, 1 Ocak itibarıyla sahip olunan haklara göre değerlendirilir. Sigorta, faturalar, yerel vergiler, bakım, havuz, bahçe, güvenlik, onarım ve ortak yol giderlerini ayrıca planlayın. Mülk ve vergi profili olmadan güvenilir sabit yıllık tutar verilemez.

Satın alma yeterliliği ile kullanım haklarını ayırın

Alıcı için Yunan vergi numarası AFM gerekir. Avrupa Tapu Sicilleri Birliği, yabancıların genel olarak taşınmaz alabileceğini, ancak belirli sınır bölgelerinde bazı AB/EFTA dışı alıcılar için ek kurallar bulunduğunu belirtir. Tüm Girit için genel yasak veya yalnızca vatandaşlığa dayalı otomatik sonuç varsaymayın. Yerel avukata tam parselin bölgesel statüsünü ve alıcının vatandaşlığını veya şirket yapısını denetletin. Alım yeterliliği, yasal bina kullanımı, turizm işletmesi, finansman ve göçmenlik durumu ayrı incelemelerdir.

Kredi gerekiyorsa koşulsuz kapanış tarihi taahhüt etmeden önce yazılı ön şartlar ve ekspertiz/onay sürecini öğrenin. Bankanın kabul ettiği değer, öz kaynak, faiz riski, teminat, ücret ve sınır ötesi ödeme belgelerini karşılaştırın. İlan fiyatı kredi onayı garantilemez. Paranızı başka para biriminde tutuyorsanız bütçedeki referans kurunu, bozdurma tarihini, banka ücretlerini ve kur değişiminin etkisini kaydedin; avro cinsinden satış bedeli yabancı alıcının tüm maliyetlerini sabitlemez.

Taahhütleri belgelerin doğrulanmasına bağlayın

1. Eleme ve belge talebi: tapu ve kadastro tanımları, topografik plan, ruhsat ve onaylı çizimler, elektronik bina kimliği, gerektiğinde enerji belgeleri, altyapı verileri ve bildirilen değişiklikler. İade edilmeyen rezervasyon ödemesinden önce ön inceleme yapın. Satılan taşınmazı, dâhil eşya/donanımı, devredilen hakkı ve bildirilen arsa alanını yazılı tanımlayın.
2. Bağımsız inceleme: avukat tapu, takyidat ve geçit hakkını; mühendis/haritacı bina yerleşimi, projeler, fiziksel durum ve sınırları; mali müşavir alıcının vergisel durumunu araştırır. Yazılı sonuç ve eksik belge listesi alın. Kapora veya ön sözleşme öneriliyorsa iade sebepleri, koşullar, süreler ve parayı kimin tutacağı önce Yunan avukat tarafından incelenmelidir.
3. Yalnızca şartlar karşılandığında kapanış: finansman, AFM, kimlik ve gerekli onayları doğrulayın; noter senet ve varsa dijital devir dosyasını koordine eder. AADE, devir vergisi beyanı ve ödemesini senetten önce öngörür. Resmî dijital işlemde taraf yetkilendirmeleri, noter hazırlığı, bu iş akışında fiziki huzurda imza ve ardından Yunan Tapu Siciline sunum bulunur. Dosyanın bir kısmının dijital olması her aşamanın uzaktan tamamlanabileceğini göstermez.
4. İmza sonrası senedin gerçekten sunulup tescil edildiğini denetleyin ve kanıtı saklayın. E9 ya da otomatik kaydı, sigorta başlangıcını, sayaç değişimini, anahtarları, giriş cihazlarını ve hizmet sözleşmelerini kontrol edin. Senet imzası ile sicile kayıt farklı aşamalardır. Teslim envanteri, kullanım başlangıcı, satıcının onarımları ve varsa bedel alıkoyma düzenlemelerini sözlü vaat yerine sözleşmeye yazın.

İlerleyin, yeniden müzakere edin veya vazgeçin

Planlanan kullanım uygunsa, tapu ve erişim belgeleri aynı mülkü gösteriyorsa, mühendisin açıkladığı ciddi bir uyumsuzluk kalmamışsa ve bütçe olumsuz bakım senaryosunu taşıyorsa tam satın alma sürecine geçin. Maliyeti belirlenen onarım, eksik belge veya giderilebilir ulaşım sorunu için kanıtlı çözüm, uygulanabilir süre ve sözleşmesel koruma varsa fiyat ya da şartları yeniden görüşün. Mülkiyet izlenemiyorsa, tek erişim gayriresmîyse, önemli yapı değişiklikleri açıklanamıyorsa, hedef kullanım hukuka aykırıysa veya bağımsız kontrolden önce geri döndürülemez ödeme isteniyorsa durun veya erteleyin.

Her ev için tek sayfalık karar kaydı oluşturun: kanıtlı olgular ve belgeler, açık sorun ve sorumlu uzman, delile dayalı maliyet/süre aralıkları, sözleşme koruması ve ilerle/bekle/vazgeç kararı. Bu metin satın alma öncesi eleme çerçevesidir; tapu hukuku mütalaası, yapı inceleme raporu, fiyat teklifi, getiri tahmini veya belirli villanın onayı değildir. Kurallar, ücretler ve dijital hizmetlerin durumu işlemi yöneten Yunan uzmanlarca işlem tarihinde doğrulanmalıdır.