Bodrum’da villa ve ev satın almak: alıcı kontrol rehberi

Önce kullanım amacını belirleyin

Önce kullanım amacını belirleyin: yıl boyunca oturma, yaz aylarında birkaç ziyaret, kalabalık aile tatili veya kısa süreli turizm amaçlı kiralama geliri. Normal trafikte ulaşım, yürüme mesafesi, merdivenler, mahremiyet, havuz bakımı, yatak odası sayısı, erişilebilirlik, otopark, güvenilir su ve internet gibi vazgeçilmezleri yazın. Turistik kiralama ayrıca izin incelemesi gerektirir; mülkiyet tek başına işletme izni değildir.

Her aday için aynı bilgileri isteyin: kesin konum, ada/parsel numarası, mülkiyet türü, ilanda belirtilen kapalı alan ve onaylı alan, arsa büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat belgeleri, yıllık giderler, ulaşım ve satışa dahil donanım. Mobilya, cihazlar ve ortak tesislerdeki payların dahil olup olmadığını açıklığa kavuşturun. Belgesiz reklam metrekaresi, yasal oturma alanını kanıtlamaz.

Vazgeçilmez kullanım şartlarını pazarlık edilebilir tercihlerden ayırın. Basamaksız erişim zorunluysa kaçınılmaz merdivenli villayı, sürekli oturum amaçlanıyorsa kışın güvenilir ulaşımı olmayan evi, kira getirisi satın alma şartıysa turizm kiralamasına uygunluğu doğrulanmamış taşınmazı eleyin. Kalanları belgelenmiş hukuka uygun kullanılabilir alan, konum, fiyat, mahremiyet ve kanıtlanmış yıllık giderlere göre karşılaştırın. Tapu veya ulaşım hakkındaki belirsizlikler, deniz manzarasıyla telafi edilen düşük puan değil, doğrulama koşuludur.

Ev türlerini karşılaştırın

Tabloyu yana kaydırın ↔

Parsel, tapu ve ulaşım

Güncel tapu kaydını, ada/parsel bilgilerini ve resmi kadastro planını alın. Satıcının teklif ettiği hakkı devretmeye yetkili olup olmadığını, arsa mülkiyeti, kat mülkiyeti ya da başka bir hak söz konusu olup olmadığını; ipotek, haciz, takyidat, irtifak ve hissedarları kontrol edin. Açık parsel haritası konumu gösterir fakat resmi tapu ve takyidat araştırmasının yerini tutmaz. [S1]

Yerinde çit, kapı, otopark, eve çıkan yol, bahçe, havuz, müştemilat ve iddia edilen denize erişimi belge sınırlarıyla karşılaştırın. Başka parsele ait yoldan geçiliyorsa tescilli veya hukuken yeterli geçiş hakkı aranmalıdır; kapı ve eski kullanım tek başına ispat değildir. Kamu yoluyla bağlantıyı ve itfaiye, ambulans ile bakım araçlarının ulaşabildiğini kontrol edin.

Satış fotoğraflarında görünen “özel plaj”, iskele, kıyı şeridi, orman kenarı veya manzara koridorunun özel mülkiyet olduğunu varsaymayın. Mülkiyet sınırlarının, kıyı ve imar hükümlerinin, koruma koşullarının ve üçüncü kişi haklarının resmi teyidini isteyin. Gerekli erişim tapu dışındaki araziye bağlıysa hukuki dayanak ortaya konana kadar işlemi durdurun.

Ruhsat ve tadilat denetimi

İlgili imar durumunu, yapı ruhsatını, onaylı mimari projeyi ve tadilatlarını, gerekiyorsa yapı kullanma izin belgesini (iskan) edinin. Bodrum Belediyesi ada/parsel üzerinden imar sorgulama imkânı sunar; ekrandaki sonuç binadaki her eklentinin hukuka uygun olduğunu göstermez. Fiili yapıyı onaylı projeyle belediye ve yetkili uzmanlar üzerinden karşılaştırın. [S4]

Ek katlar, bodrum yatak odaları, kapatılmış teraslar, havuz evleri, istinat duvarları, dönüştürülmüş depolar, ek banyolar ve ayrı kiralanan müştemilat özellikle araştırılmalıdır. Yapının bulunması veya vergilendirilmesi kullanımın ve alanın ruhsatlı olduğunun kanıtı değildir. Her fark için yasallaştırmanın mümkün olup olmadığına, maliyetine ve sigorta, kredi veya sonraki satışa etkisine ilişkin yazılı hukuk ve mühendislik değerlendirmesi alın. Sorunun giderilebilir olduğunu varsaymayın.

Teknik riskler ve bakım

Kıyı veya yamaçtaki evde bağımsız ve yetkin mühendisten taşıyıcı sistem, çatlak ve oturma, deprem tasarım belgeleri, istinat duvarları, çatı, nem, su yalıtımı, yağmur suyu, tuz korozyonu, elektrik ve sıhhi tesisat incelemesi isteyin. AFAD deprem haritası bölgesel tehlikeyi gösterir, tekil yapıya sağlamlık belgesi vermez. Kusuru fiyata ancak kapsamı ve maliyeti makul biçimde belirlenince yansıtın. [S9]

İçme suyu, depolar, varsa kanalizasyon veya fosseptik, yağmur drenajı, elektrik sürekliliği, internet, yangın erişimi, havuz teknik donanımı, sulama ve güvenliği kontrol edin. Faturaları, bakım sözleşmelerini, servis kayıtlarını ve sigorta geçmişini isteyin. Ortak yol, pompa, peyzaj veya istinat duvarı masrafını kimin ödeyeceğini sözleşmeyle belirleyin; sözlü güvenceye dayanmayın.

Evi kullanacak biri gibi deneyin: farklı saatlerde gidin, trafik ve gürültüyü ölçün, güneş ve rüzgârı, telefon çekimini, park imkânını, mevsimsel komşuları ve inşaatları inceleyin. Aylarca boş kalan bir villanın güvenlik, havalandırma ve bakımı pahalı olabilir. Beklenen kira getirisi yerine bakıcı, bahçe, havuz, onarım ve sigorta için gerçekçi yıllık bütçe isteyin.

Yabancı alıcı ve kullanım

Yabancı gerçek kişinin Türkiye'de taşınmaz edinimi vatandaşlığına, arsa niteliğine, konuma ve yasal sınırlara bağlıdır. Resmi yatırım rehberi kişi başına ülke genelinde 30 hektar sınırı, ilçede özel mülkiyete konu alanın yabancılarca ediniminde yüzde 10 tavan, güvenlik bölgeleri ve olası izin ile istisnaları açıklıyor. Bağlayıcı ödeme öncesinde ilgili tapu müdürlüğünde somut alıcı ve parsel için uygunluk doğrulanmalıdır. Bir ülke vatandaşına verilen hak diğerine otomatik geçmez. [S1][S13]

Alıcının hukuki statüsü önemlidir: yabancı gerçek kişi, yabancı tüzel kişi ve yabancı sermayeli Türk şirketi farklı kurallara tabidir. Yurt dışı holding üzerinden edinim, bireysel mülkiyetle otomatik olarak aynı değildir. Taşınmaz almak için genel olarak önceden Türk ikamet izni gerekmez; ancak satın alma otomatik ikamet veya vatandaşlık sağlamaz. İkamet izni ayrıca değerlendirilir; yatırım yoluyla vatandaşlığın da ayrı değer, belge ve elde tutma şartları vardır. [S1][S8]

Evi tek seferde 100 gün veya daha kısa turizm amaçlı kiralayacaksanız gelir hesaplamadan önce 7464 sayılı Kanun'u inceleyin. Konutların turizm amaçlı kiralanması genel olarak sözleşmeden önce izin belgesi gerektirir; birden çok bağımsız bölümlü binalarda malik onayı ve özel kurallar ile istisnalar söz konusu olabilir. İznin tam bu tapu ve bina için alınabilirliğini doğrulayın. Mülkiyet ve daha uzun süreli kiralar ayrı konulardır. [S7]

İlanda 'villa' denmesi taşınmazın Bakanlık uygulamasında müstakil konut olduğunu kanıtlamaz. Resmî açıklamalar müstakil evleri çok malik bulunan binalardaki bağımsız bölümlerden ayırır: müstakil evlerde diğer kat maliklerinin oybirliği genel olarak aranmazken diğer bağımsız bölümlerde gerekebilir; üçten fazla bağımsız bölümlü binalarda aynı kiraya veren adına izinler için %25 sınırı uygulanabilir. Her iki grupta da 100 gün ve daha kısa turizm amaçlı kiralama için izin belgesi gerekir. Kira geliri tahmini yapmadan önce yapının sınıfını, muvafakatleri ve e-Devlet başvuru belgelerini doğrulayın. [S14]

Satın alma ve sahip olma maliyetleri

Bütçede Türk lirası cinsinden sözleşme bedeli, doğrulanmış harç matrahı, tapu harcı ve döner sermaye ücreti, bağımsız hukuk ve teknik danışmanlık, değerleme, gerektiğinde tercüme ve noter, sigorta, finansman ve banka masrafları bulunsun. TKGM satış rehberinde yasal matraha tabi beyan değeri üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yüzde 2 (toplam yüzde 4) tapu harcı açıklanır. İşlem günündeki oranı ve dağılımı doğrulayın. KDV ve vergiler satıcıya ve işlem türüne göre değişebilir; ilandaki fiyat her şeyi kapsamayabilir. [S11]

Yalnızca hesap örneği: gerçek beyan edilen satış bedeli ve harç matrahının her biri 10.000.000 TRY ise normal %2 tapu harcı alıcı için 200.000 TRY, satıcı için 200.000 TRY olur; diğer masraflar hariçtir. Vergi idaresi gerçek satış fiyatının beyanını ister; harç matrahı belediye emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Eksik beyan ek tarhiyat ve ceza doğurabilir. İki tarafın harç yükünü ve olası muafiyetleri yazılı teyit edin; bu örnek ekspertiz veya bağlayıcı işlem masrafı teklifi değildir. [S15]

Yabancı gerçek kişi alımında TKGM, tapu işlemi için banka tarafından düzenlenen Döviz Alım Belgesi arar. Döviz bozdurmadan önce banka ve tapu müdürlüğündeki güncel adımları teyit edin; kur makası, resmi dönüşümde esas alınan referans kur, havale ve banka komisyonları ile zamanlamayı hesaba katın. Vatandaşlık amacı taşıyan alımlarda ek ödeme dekontu ve değerleme şartları olabilir. Yalnızca satıcının bildirdiği hesap bilgilerine dayanarak iadesiz ödeme göndermeyin. [S2][S12]

Tescilden sonra emlak vergisi ve bağlantılı belediye yükleri, uygulanıyorsa zorunlu deprem sigortası, konut poliçesi, faturalar, onarımlar, site aidatı ve yönetim devam eder. Resmi vergi rehberi oranların taşınmazın sınıfına ve yerel niteliğine bağlı olduğunu gösterir. Satış fiyatına tek bir oran uygulamak yerine gerçek belediye vergi tahakkukunu isteyin. Yamaç, yalıtım ve havuz işleri için pay ayırın; yıllık tutarı garanti edilmiş saymayın. [S6]

Ön elemeden şartlı sözleşmeye

İlk aşama uzaktan ön elemedir: ada/parsel, plan, tarihli görsel, dahil demirbaş listesi, geçiş açıklaması ve tekrarlayan masrafların dökümünü alın. Emlak ilanındaki sıfatlara değil kullanım uygunluğuna göre seçim yapın. Satıcının yetkisini kontrol edip belgeleri aynı ölçütlerde karşılaştırın. Temel kimlik bilgileri gizleniyorsa ziyaret masrafını erteleyin veya evi listeden çıkarın.

İkinci aşama yerinde inceleme ve paralel, birbirinden ayrı kontrollerdir. Bağımsız Türk gayrimenkul avukatı tapu, takyidat, alıcı uygunluğu ve sözleşmeyi; mimar veya mühendis ruhsat, yapı, su, drenaj ve olası düzeltmeleri inceler. Resmi kayıtları belediye ve tapu sağlar. Hukuk görüşü binanın sağlamlık belgesi değildir; mühendis raporu geçiş hakkı oluşturmaz.

Üçüncü aşamada rezervasyon veya ön sözleşmeyi açık yazılı koşullara bağlayın: kabul edilebilir tapu ve edinim uygunluğu, yasal yol bağlantısı, izinli yapı ve kullanım, bağımsız inceleme, demirbaş, finansman, net ödeme/iade şartları. Parayı kimin tutacağını, hangi belgelerin ne zaman geleceğini ve şartlar sağlanmazsa ne olacağını belirtin. Ön sözleşme ya da noter taahhüdü tek başına mülkiyet devretmez; tapu tescili gerekir. [S1]

Son işlem öncesinde güncel takyidat, kimlik ve vekâletnameler, gereken değerleme ve deprem poliçesi, resmi masraflar, döviz belgesi ve güvenli banka talimatlarını yeniden kontrol edin. Resmi tapu işlemine bizzat veya usulüne uygun temsilciyle katılın. Tescil edilen hakkı ve teslim tutanağını karşılaştırın; sonra abonelikleri, anahtarları, sigortayı ve yönetimi düzenleyin.

Devam, pazarlık veya durma kararı

Mülkiyet, sınırlar ve erişim belgelenebiliyor, kullanım onaylı projeye uyuyor, teknik durum incelenebiliyor ve giderler bütçeye sığıyorsa ayrıntılı alım sürecine geçin. Hukuken çözülebilir ve fiyatlandırılmış bir sorun varsa satıcının icra edilebilir yükümlülüğüyle yeniden pazarlık edin. Tapu veya geçiş kanıtı yoksa, yabancı alıcı uygun değilse, önemli ekler kabul edilebilir biçimde yasallaştırılamıyorsa ya da araştırmadan önce iadesiz para isteniyorsa durun.

Örnek: benzer fiyatlı iki evden A'nın manzarası daha mütevazıdır, fakat belgeli doğrudan yolu, projeyle uyumu ve bilinen aidatları vardır. B'nin panoraması daha etkileyicidir; ancak yolu başka tapudan geçer, kapalı terası projede yoktur, havuz gideri açıklanmamıştır. B mutlaka satılamaz değildir ama bunlar doğrulanana kadar ön elemede zayıftır; fiyat indirimi eksik hakkı oluşturmaz.

İki önemli soru

Dijital parsel haritası tapu araştırmasının yerini tutar mı? Hayır. Açık haritalar yeri ve numaraları gösterir; güncel malik yetkisini, tüm takyidatları, yapı izinlerini veya uygulanabilir geçiş hakkını kanıtlamaz. Güncel resmi kayıt ve uzman incelemesi gerekir. [S1]

Villa satın almak Türkiye'de sınırsız ikamet veya turistlere kiralama hakkı verir mi? Otomatik olarak hayır. İkamet göç mevzuatı kapsamında ayrı değerlendirilir; 100 güne kadar turistik kiralama genel olarak izin ve taşınmaza özgü koşullara bağlıdır. İki kullanım amacını ayrı kontrol edin. [S8][S7]