Monako’da daire veya kondominyum satın almak

Önce taşınmazı nasıl kullanacağınızı belirleyin

En çekici fotoğraflı ilanı değil, amaçlanan kullanım için hukuken ve fiilen uygun daireyi seçin. Adres istemeden önce sürekli oturum, dönemsel konaklama veya kiralama hedefini; oda sayısı ve kullanılabilir alanı, engelsiz erişimi, otopark ve depoyu, mahremiyeti, gürültü toleransını ve tüm giderleri içeren üst bütçeyi tanımlayın. Tarihli plan, asıl ve yardımcı bağımsız bölüm numaraları, alan ölçüm yöntemi, yıllık bina aidatları, işgal durumu ve règlement de copropriété belgesini isteyin. İlandaki taşınmazın halen mevcut olduğu varsayılmaz. Vazgeçilmez bir özellik belgeyle ispatlanamıyorsa prestijli konumuna rağmen seçeneği eleyin.

İlan bedelinden önce bina türlerini karşılaştırın

Yakın zamanda tamamlanmış hizmetli bir rezidans konsiyerj hizmeti ve daha iyi erişilebilirlik sunabilir; ancak personeli ve ortak tesisatı düzenli giderleri belirler: onaylı bütçeyi ve hizmet sözleşmelerini isteyin. Eski, geleneksel bir binanın hizmet faturası daha düşük görünebilir, ancak asansör, cephe veya tesisat işleriyle karşı karşıya kalabilir: son genel kurul tutanaklarını ve onaylanmış iş takvimini isteyin. Küçük, tarihî bir bina erişim ve uzmanlık gerektiren bakım sorularını gündeme getirir; 1 Eylül 1947’den önce inşa edilmiş veya tamamlanmışsa 1.235 sayılı Kanun’un korumalı kiralama rejimine tabi olabilir: dairenin statüsüne ve kullanım durumuna ilişkin yazılı teyit isteyin. Dönüştürülmüş veya karma kullanımlı bir bina ticari gürültü ve kullanım kısıtlamaları getirebilir: kat mülkiyeti yönetmeliğini ve her bölümün kullanım amacını isteyin. Bu tanımların hiçbiri tek bir dairenin durumunu ortaya koymaz; gerçekten uygun en az iki alternatifi aynı ölçütlerle karşılaştırın.

Piyasa ortalamasını daire değerine eşitlemeyin

IMSEE’nin 2025 istatistikleri Monako’daki tahmini ortalamayı metrekare başına yaklaşık 57.569 € olarak verir; bu, herhangi bir dairenin değeri değil, piyasa geneli için modellenmiş bir rakamdır. Bunun dayandığı semt tahminleri ve işlem sayıları Monako lüks gayrimenkul rehberimizde yer alır. Belirli bir daire için, manşet ortalamayı pazarlama alanıyla çarpmak yerine yakın tarihli karşılaştırılabilir tamamlanmış satışları ve alan ölçümü ile düzeltmelere ilişkin yazılı bir açıklamayı isteyin.

Bağımsız bölümün tapusunu ve geçmişini doğrulayın

8 Ocak 2007 tarihli 1.329 sayılı Monako Kanunu, özel bir bölüm ile ortak alan payından oluşan birimlere ayrılmış binaları düzenler. Monako noteri güncel mülkiyet belgesini, eski devirleri, kayıtlı yük ve ipotekleri, plan ve numaraları, règlement de copropriété belgesini ve satış tanımını incelemelidir. 1862 tarihli tescil düzenlemesi, taşınmaz devirlerinin Conservation des hypothèques nezdinde kaydedilmesini öngörür; bu, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik açısından önemlidir. Tanıtım broşürü veya emlakçı sözü bodrum, park yeri, ek giriş ya da yardımcı bölümün mülkiyetini kanıtlamaz. Ödeme yapmadan önce hukuki numaraları fiziksel inceleme ve taslak resmi senetle eşleştirin.

Mülkiyet ile münhasır kullanım hakkını ayırın

Avlu, teras, çatı, bahçe veya park alanı dairenin yanındayken ortak mülkiyet olarak kalabilir. 1.329 sayılı Kanun’un 2022 değişiklikleri, bazı kat maliklerinin birlikte sahip olduğu özel ortak bölümleri ve tek bir bölüme münhasır kullanım hakkı tanınmış ortak bölümleri ayırır. İkinci tür ortak mülk olmayı sürdürür; kullanım hakkı ilgili bağımsız bölüme bağlıdır. Düzenlemenin varlığı kat mülkiyeti kurallarında açıkça belirtilmelidir. Erişim, sigorta, bakım, masraf paylaşımı, tadilat izni ve sözlü münhasırlık iddiasının yazılı dayanağını inceleyin. Ortak alanı tam özel mülkiyetteki konut metrekaresi gibi fiyatlamayın.

Yalnız dairenin değil binanın hesabını inceleyin

Mevcut en son onaylı bütçe ve mali tabloları, güncel genel kurul tutanaklarını, bu birimin gider dağılımını ve borçlarını, sigortayı, kararlaştırılmış veya önerilen büyük işleri isteyin. Yönetim, güvenlik, konsiyerj, enerji, asansör ve ortak teknik hizmetleri, özel giderleri ve olağanüstü ek ödemeleri ayrı değerlendirin. Kat mülkiyeti kuralları ortak alanların korunması ile kolektif hizmetler için farklı paylaşım esasları öngörebilir; özel ortak alanlar özel aidat doğurabilir. Satıcının yardımıyla syndic tarafından belgeli teyit alın. Tarihsel düşük aidat yaklaşan cephe, asansör veya su yalıtımı işlerinin finanse edildiği anlamına gelmez. Beklenmedik işler için rezerv ayırın.

Kanunun yürürlük tarihini dikkate alın

19 Mayıs 2026 tarihli 1.590 sayılı Kanun 29 Mayıs 2026’da yayımlanmıştır, fakat açık hükmü gereği ancak 1 Temmuz 2027’de yürürlüğe girer. Syndic’in arşiv tutma ve mali yönetim yükümlülüklerini, kat malikleri toplulukları için bireyselleştirilmiş banka hesaplarını ve belgelere erişimi değiştirir; mevcut görev süreleri için geçiş kuralları vardır. Gelecekteki bu hükümler Ekim 2026’da yürürlükte kabul edilemez. 2026 alımında o tarihte geçerli kuralları ve belgeleri, ayrıca 2027 hazırlıklarını inceleyin. Tartışmalı aidat, yönetim kalitesi veya yönetici değişikliği kritikse tarihli Monako hukuku görüşü alın.

Korunan kiracıları ve mevcut sakinleri araştırın

Her daire serbest kira bedeliyle kiraya verilemez veya devirde boş teslim edilemez. 28 Aralık 2000 tarihli 1.235 sayılı Kanun, 1 Eylül 1947’den önce yapılmış veya tamamlanmış belirli konutları, yasal istisnalar ve sonraki değişikliklerle birlikte düzenler. Uygulandığı hallerde korunan kiracı sınıfları, öncelikler ve özel usuller bulunur; sadece bina yaşı rejimi kesin belirlemez. Bağımsız bölümün durumuna dair yazılı teyit, kira sözleşmeleri, mevcut kişiler, fesih bildirimleri, boşluk belgeleri ve varsa devlet haklarını isteyin. Hemen yerleşmek veya yatırım amacıyla kiraya vermek zorunluysa noter ve bağımsız Monakolu hukukçu bu senaryoyu bağlayıcı imzadan önce doğrulamalıdır.

1.235 sayılı Kanun'un 38. maddesinin uygulandığı satışlarda ayrıca bir işlem aşaması vardır. Malik veya işlemi yapan noter, satış niyetini Devlet Bakanı'na bildirmelidir; bildirim bir ay süreyle geri alınamaz satış teklifi oluşturur ve devlet bildirilen şartlarla satın almayı seçebilir. Devlet bu hakkı kullanmazsa mevcut kiracının bilgilendirilmesi ve olası hakları ayrıca incelenmelidir. Binanın yaşı veya boş teslim vaadi, tek başına istisnayı kanıtlamaz. Noterden 38. Konut kiradaysa ve kiracının kanuni ön alım hakkı uygulanıyorsa, kiracıya yapılan bildirim alındığı tarihten itibaren 15 gün boyunca ayrı ve geri alınamaz bir satış teklifi sayılır. Kabul, kanunen öngörülen kredi temini koşuluna bağlanabilir; nihai devirden önce sürecin sonucunu doğrulayın. maddenin uygulanabilirliğine ilişkin yazılı görüş, gerekli bildirimlerin ve sürecin tamamlandığının kanıtını isteyin; süreleri ve sonuçları ön sözleşmeye yazın.

Tapu, izin ve oturum birbirinden bağımsızdır

Monako’da daire mülkiyeti kendiliğinden oturum izni, vergi mukimliği, kısa süreli turistik kiralama hakkı veya taşıyıcı sistem değişikliği izni vermez. Konut, mesleki kullanım, kısa kiralama, bina amacı, mevcut kira ilişkileri ve gerekli izinleri yetkili Monako mercileri ve uzmanlarıyla kontrol edin. Yenilemelerde taşıyıcı yapı, cephe, ortak tesisat, alan veya korunan kültür varlığının etkilenip etkilenmediğini belirleyin; işe başlamadan gerekli kat malikleri kararlarını ve kamu izinlerini alın. Finansman, göçmenlik ve vergi koşulları devir işleminden ayrı test edilir. Amaçlanan kullanım imkânsızsa tapunun temiz olması taşınmazı uygun kılmaz.

Daireyi ve ortak sistemleri teknik olarak kontrol edin

Bağımsız uzman nem, su yalıtımı, pencereler, havalandırma, tesisat, elektrik, klima, ses, asansör erişimi ve ortak makineleri incelemeli; gerekiyorsa alan uzmanı getirilmelidir. Yol, şantiye veya komşu ticari işletmelerin gürültüsü önemliyse farklı saatlerde bakın. Fiili planı sözleşmedeki planla karşılaştırın; belgesiz değişiklikleri, ruhsatları, garantileri ve onarım masrafını kimin karşılayacağını saptayın. Lüks iç yenileme kötü cepheyi ya da ortak tesisattan su sızıntısı uyuşmazlığını çözmez. Kusurları fotoğraf ve tekliflerle kaydedin; yazılı onarım veya fiyat indirimi anlaşması yapın, sözlü vaatlere dayanmayın.

Alış masrafı ile yıllık gideri ayrı hesaplayın

Monako noterinden bu taşınmaz ve alıcı yapısına özel yazılı döküm isteyin: satış fiyatı, yürürlükteki tescil/devir vergileri, noter giderleri, komisyon ve ödeyecek kişi, kredi teminatı, incelemeler ve şirket üzerinden alımın etkileri. Mevzuat ve resmi senedi doğrulamadan genel bir yüzde uygulamayın. Yıllık aidat, faturalar, sigorta, bakım, kredi ödemeleri ve büyük işler için yedeği ayrıca hesaplayın. Para EUR dışında tutuluyorsa gerçek euro maliyetini bankanın fiilen uyguladığı döviz kuru, kur marjı, havale ücreti ve tarih belirler; referans kur işlem kuru değildir. Brüt kira getirisi, boş kalma, hukuki sınırlamalar ve giderler sonrası net getiri değildir.

İkinci el satışta tescil vergisi alıcının kim olduğuna bağlıdır. 1.548 sayılı Kanun ile değiştirilen 580 sayılı Kanun uyarınca, 1 Ekim 2023’ten itibaren tescile sunulan senetlerde oran gerçek kişi veya Monako’da kayıtlı bir sivil şirket için %4,75 (madde 12), diğer alıcılar için genel oran %7,5’tir (madde 13 bis); alıcı şirketin gerçek faydalanıcıları kimliği belirlenmiş gerçek kişiler değilse %10 uygulanır (madde 16). KDV kapsamındaki yeni konut satışı farklı bir hesaplamaya tabidir. 15.252 sayılı Egemenlik Kararnamesi kapsamındaki noter tarifesi dilimlidir; fiyatın 3.000 €’yu aşan kısmı için %1,5 artı masraflar uygulanır. Satın almayı kabul etmeden önce notere alıcıyı ve işlemi sınıflandırmasını ve ayrıntılı toplamı teyit etmesini isteyin.

Satın almayı denetlenebilir aşamalara bölün

Rezervasyon, kaparo veya ön sözleşmeden önce bağımsız Monako noteri; gerekiyorsa yerel avukat ve teknik uzman seçin. Satıcının kimlik ve yetkisini, tapuyu, ipotek ve borç araştırmasını, bina evrakını, kiracı ve işgal durumunu, izinleri, planlanan işleri ve fon kaynağı kanıtlarını toplayın. Bedelin kapsamını ve her giderin ödeyicisini yazın. Kredi, boş teslim, belge doğrulama, ayıplar, başvuru yolları ve iade mekanizması açık şart olmalı; varsayılmamalıdır. Noter senet usulünü, ödeme talimatlarını ve tescili kontrol eder. Doğrulanmamış banka hesabına para göndermeyin; imzanın tek başına zilyetlik, finansman ve üçüncü kişi haklarını çözeceğini sanmayın.

Hangi bulguların alımı durdurması gerektiğini bilin

Monako’da bir dairede birkaç bulgu diğerlerinden daha ağır basar. Daire 1.235 sayılı Kanun kapsamına giriyorsa ve ihtiyaç duyduğunuz boş teslim veya kiralama sağlanamıyorsa ya da Devlete yapılacak 38. madde bildirimi ve olası kiracı teklifi kapanıştan önce sonuçlanmamışsa durun veya işlemi yeniden yapılandırın. Kat mülkiyeti yönetmeliği size gösterilen terası, mahzeni veya otoparkı kaydetmiyorsa, bölüme onaylanmış işler veya borçlar bağlıysa ya da inceleme bir kusuru fiyatlandırıyorsa yeniden pazarlık edin veya fiyatı koşula bağlayın. Kaynak belgeleri, tarihli teklifleri ve danışman cevaplarını tek bir karar dosyasında tutun; bu kontroller bir ön eleme çerçevesidir, tapu belgelendirmesi veya Monako’ya özgü danışmanlığın yerine geçen bir şey değildir.