퍼스 고급 맞춤주택 건축 발주: 설계·계약·시공 관리

1. 부지와 측정 가능한 요구조건

연면적, 방·주차 공간, 접근성, 수영장, 외부시설, 기계설비, 단열·방음 성능, 마감재, 정원, 희망 일정과 총예산 상한을 문서화합니다. 필수 요구와 선택적 업그레이드를 분리합니다. “고급 마감”만으로는 유리, 창호, 석재, 목공, 방수, 냉난방, 스마트홈 성능을 알 수 없으므로 실별 사양표와 제외 목록을 만드십시오. 설계 전에 최신 측량, 토지 권리와 지역권, 제한, 공공설비, 접근로를 확인합니다. 해당되는 경우 지반, 경사, 암반, 지하수, 수목, 해안 노출, 철거, 석면, 옹벽, 인접 토지 출입 문제를 조사합니다. 모든 퍼스 필지에 이런 문제가 있다는 뜻은 아닙니다.

서면 요구사항에는 목표 면적, 침실과 주차 공간 수, 접근성, 손님 공간, 수영장, 단열·차음 성능, 재료, 조경, 희망 완공 시점과 전체 자금 한도를 적고 필수조건과 선택사항을 구분합니다. 최신 측량자료를 확보하고 토지 권리의 제한, 지역권, 설비 연결, 진입로를 확인하십시오. 부지에 따라 지반조사, 경사, 암반, 옹벽, 보존수목, 지하수, 해안 노출이 중요할 수 있습니다. 철거, 석면, 경계 보호, 기반시설 증설, 인접지 통행도 조사하되 모든 부지에 같은 위험이 있다고 단정하지 마십시오. 토지를 아직 취득하지 않았다면 적절한 법률 및 기술 실사를 거친 뒤에 매수 여부를 결정하십시오.

2. 설계팀의 역할과 입찰자료

건축가, 구조·설비 엔지니어, 에너지 평가자, 조경설계자, building surveyor와 전문가별 산출물 및 책임을 계약에 적고 도면 충돌을 조정할 담당자를 지정합니다. 설계용역 계약에는 수정 횟수, 단계별 보수, 도면 사용권, 허가 신청 책임과 중도 종료 효과가 필요합니다. 개념도 제작 계약은 전체 주택 시공계약과 다릅니다. 최종 견적 전에 치수 있는 평면도·입면도·단면도, 구조 상세와 실별 마감, 창호, 주방, 가전, 급배수, 전기, 냉난방, 자동화, 수영장, 외부공사 목록을 조정하십시오. 아직 정하지 않은 제품은 잠정금액 또는 제외 항목으로 표시해야 합니다. “확정가” 표기는 빠진 공종까지 확정해 주지 않습니다.

건축·구조·기계전기 설계도 사이의 충돌을 해결할 설계 총괄 책임자를 지정합니다. 설계용역 계약에 수정 횟수, 지식재산권과 도면 사용권, 인허가 업무, 보수 지급 단계, 기본설계 후 중단 시 처리를 명시하십시오. 입찰 전에는 치수가 있는 평면·입면·단면도, 단계에 맞는 구조 상세, 실별 마감재 및 설비 표, 창호 성능, 냉난방, 전기, 급배수, 수영장, 조경 사양을 정리해야 합니다. 아직 고르지 않은 제품과 잠정금액·제외 항목을 표시하고, 사양이 빠진 견적을 단지 ‘고정가격’이라 부른다고 불확실성이 사라지지는 않습니다.

발주자가 독립 설계자를 고용하는 방식과 design-and-build를 비교하십시오. 전자는 발주자 소유의 통일된 설계문서로 여러 시공사를 비교할 수 있으나 설계와 시공 사이의 조정을 직접 관리해야 합니다. 후자는 한 업체가 설계·시공을 맡으므로 독립 품질검사, 도면 사용권, 설계오류 책임, 대체자재의 투명성을 강화해야 합니다. 시공사의 조기 참여는 시공가능성 검토에 도움을 주지만 완성된 사양서나 독립적인 원가검증을 대체하지 못합니다.

3. 계획 규제와 건축허가

퍼스 광역권은 여러 지방자치단체로 나뉘며 City of Perth가 모든 외곽지역 주택을 허가하는 것은 아닙니다. 실제 필지 관할 local government에 용도지역, 지방 계획정책 및 서호주 Residential Design Codes(R-Codes)의 적용 여부를 확인하십시오. 높이, 경계 이격, 이웃 사생활, 건폐, 문화재, 나무, 산불 제한은 해당 부지에 따라 검토합니다. development approval과 building permit의 필요 여부를 각각 구분합니다. 인증 신청 BA1에는 등록 building surveyor가 발급한 certificate of design compliance가 필요합니다. 적격 주택과 부속건물은 관청이 심사하는 비인증 BA2 방식을 이용할 수 있습니다. 신청, 수수료, 조건, 증명서, 설계변경의 담당을 문서화하고 도면 작성만으로 착공하지 마십시오. [S1] [S2]

정확한 토지의 관할 지방정부에 용도지역, 지역 계획, 높이, 이격거리, 이웃의 사생활, 문화재, 나무, 산불 관련 제한을 문의하십시오. 개발승인(development approval)과 건축허가(building permit)의 필요 여부는 별도로 확인해야 하며 도면만으로 착공할 수 없습니다. BA1에는 등록된 building surveyor가 발행한 설계적합증명서가 필요하고 BA2는 대상 주택과 부속건축물에 한정됩니다. 신청, 수수료, 증명서, 허가 조건, 설계변경의 책임자를 서면 지정하십시오.

4. 외국인의 주거용 토지 취득

호주의 외국인 투자 규제는 주거용 토지 취득에 관한 것이며 건축허가를 대신하지 않습니다. 2026년 7월 1일 갱신된 Treasury 안내에 따르면 외국인 투자자는 일반적으로 취득 전에 신고해야 하며 면제와 개별 조건이 있습니다. 개발 목적의 빈 주거용 토지는 통상 4년 이내 건설 완료 및 완료 전 재매각 금지 조건이 붙습니다. 2025년 4월 1일부터 2029년 6월 30일까지 외국인 투자자의 기존 주택 매입은 제한적인 예외를 제외하고 원칙적으로 금지됩니다. 토지매매 계약 전에 매수인의 지위와 승인 필요성을 따져야 하며, 장래 건축 의사만으로 취득 승인을 받은 것은 아닙니다. [S3]

5. 시공사 선정과 등록 확인

서주 정부의 공식 등록부에서 실제 계약 당사자인 법인·사업자의 정확한 이름, 유효한 building contractor 등록과 조건을 확인하십시오. 개인의 building practitioner 등록만으로 직접 시공도급 계약을 체결할 자격이 있다고 볼 수 없습니다. 실제 완공한 비슷한 맞춤주택, 동의받은 고객 참고자료, 시공 품질, 하도급 관리, 현장 감독과 변경 대응능력을 살펴봅니다. 전시주택과 렌더링만으로 판단하지 마십시오. 후보에게 동일한 설계도·사양·가정·제출일을 제공하고 포함·제외 공종, 대안, 잠정금액, 일정, 금액변경 조건, 법적 계약주체를 명시한 서명 견적을 받습니다. 낮은 견적에 수영장·유리·옹벽·외부공사가 빠졌을 수 있습니다. [S4]

동일한 도면 버전, 사양, 전제조건과 제출기한으로 후보 업체에 제한 입찰을 실시하십시오. 서명된 견적에는 실제 계약 법인, 포함·제외 공사, 허용 대체재, 잠정금액, 공정 가정, 가격변경 조건을 명시해야 합니다. 현장감독 인력, 하도급업체의 연속성, 늦은 자재 선택, 수입품, 납기, 예상치 못한 지반, 외부 검사원의 출입 및 하자보수 절차를 확인하십시오. 가능하면 유사한 맞춤주택의 실제 준공 현장을 살펴보고 동의를 얻어 과거 고객과 연락하십시오. 전시주택만으로는 충분하지 않습니다.

6. 동일 조건의 견적 비교

도면 버전, 토공, 구조, 외벽·창호·방수, 내장·목공, 주방·가전, 공조, 전기·데이터·스마트홈, 수영장·조경, 허가·보험, 공정표, provisional sums, prime-cost allowances, 제외 항목을 비교표에 배치합니다. 각 항목은 포함·제외·잠정 여부, 성능기준, 금액, 발주자의 결정을 기록합니다. 일반 미닫이문과 대형 고성능 유리벽은 같은 사양이 아니며, 굴착 잠정금액이 암반 제거 또는 지하수 처리를 자동으로 포함하지 않습니다. 실비 확정 방식, 시공사 마진, 독립적인 수량·금액 검증을 미리 합의하십시오. 이 예시는 가상 사례이며 퍼스의 보편적인 ㎡당 공사비 통계를 제시하지 않습니다.

비교표 각 행에 도면 개정번호, 포함·제외·잠정 여부, 상표 또는 측정 가능한 성능, 금액과 발주자의 결정 사항을 적으십시오. 토공, 구조, 외벽, 방수, 창호, 실내 목공, 주방, 기기, 냉난방, 전기·통신, 스마트홈, 수영장, 배수, 조경, 허가, 보험, 완공 기준까지 포함해야 합니다. provisional sum 및 prime-cost allowance가 확정금액으로 바뀌는 조건, 시공사 마진과 관리수수료, 독립 원가전문가나 설계사의 검증방법을 요구하십시오. 일반 미닫이문과 고단열 파노라마 창, 보통 굴착과 암반·지하수 처리는 동일 사양이 아닙니다.

7. 계약 내용과 법 적용금액

날짜가 적힌 도면, 상세 사양과 마감·제외 표, 일정, 잠정금액, 상충 문서의 우선순위, 서면 변경절차를 계약에 첨부합니다. 허가·수수료, 발주자 직접 조달품, 보험, 지연, 기간 연장, 실질적인 준공, 분쟁과 해지도 정합니다. WA Building and Energy 설명에 따르면 Home Building Contracts Act 1991의 관련 확정금액 주택공사 계약 범위는 7,500~500,000호주달러입니다. 이 범위에서는 착공 전 계약금 상한이 6.5%이고 기성금은 실제 수행한 공사나 제공된 자재·서비스 가치에 상응해야 하며, 변경의 서면요건 및 rise-and-fall 가격조항 제한이 있습니다. 150만 호주달러 계약에 6.5% 법정 상한이 자동 적용된다고 가정하지 마십시오. 500,000호주달러 초과 계약에는 별도 지급 담보와 독립적인 서주법 자문이 필요합니다. WA 현행 안내에는 현장 밖에서 제작하는 캐비닛·목공 작업이 계약금액의 50%를 넘는 제한적인 경우, 계약금을 최대 20%까지 요구할 수 있다는 예외도 있습니다. 일반적인 6.5% 한도가 예외 없이 적용된다고 가정하지 말고 조건을 확인하십시오. [S5] [S6]

계약 첨부문서가 충돌할 때의 우선순위, 설계 질의에 대한 서면 절차, 현장 출입, 지정 하도급업체, 발주자 제공 자재가 보증에 미치는 영향을 규정하십시오. 지연통지, 기간연장, 분쟁해결, 해지 비용도 명확히 해야 합니다. HBC Act 적용 계약에서는 서명 전에 법정 발주자 안내문을 교부해야 합니다. 고액 맞춤주택 계약은 WA 건설법 전문가의 독립 검토가 바람직합니다. 150만 호주달러는 법적 구분의 예일 뿐 시공가격 예측이 아닙니다.

범위가 불확정이라면 총액고정 계약과 cost-plus(증빙된 실제 비용에 합의된 보수를 더하는 방식)를 비교하십시오. cost-plus는 최종금액 위험을 발주자가 더 많이 부담하므로 감사 가능한 영수증, 단가, 마진, 예산한도, 정기보고, 초과 승인 절차가 필요합니다. WA 당국은 cost-plus 계약을 반드시 서면으로 체결하고 그 명칭을 표시하도록 하며, 정액계약의 HBC Act 일반 보호를 일괄 적용하지 않는다고 설명합니다. 적용되는 HII 의무는 유지됩니다. [S6]

8. HII 보험의 범위 확인

서주에서는 일반적으로 20,000호주달러를 초과하는 해당 주거 건축공사에 home indemnity insurance(HII)가 요구되지만 예외가 있습니다. 시공사는 소유자 명의로 해당 현장의 보험을 가입하고 대금 청구 또는 착공 전에 증명서를 제공해야 합니다. 공식 안내의 최대 보장액은 시공사의 특정 도산·사망·실종 상황에서 잃은 계약금 40,000호주달러와 미완성·하자 공사 200,000호주달러입니다. 모든 결함이나 고급 건축계약 전액을 보장하는 보험은 아닙니다. 보험자·주소·공사범위·기간·면책·진위 여부를 확인하고 공사보험, 대인배상 및 전문직 책임보험은 별도로 점검합니다. 가입 가능 통지나 일반 배상책임증명서는 HII 증명서가 아닙니다. 도면준비 계약, 독립 부대공사, owner-builder에는 별도 규칙이 적용됩니다. [S6] [S7]

해당 현장에 실제 발행된 HII 증권인지 보험가입자, 주소, 작업범위, 기간, 면책사항을 확인하고 필요한 경우 보험사에 진위를 조회하십시오. 가입 가능 통지나 일반 배상책임보험은 현장 전용 HII 증명서를 대신하지 못합니다. HII는 공사위험·일반배상·전문직책임 보험 전체를 대체하지 않고 보장한도 초과액도 보전하지 않습니다. 계약금 중 40,000호주달러를 넘는 부분은 송금 전에 별도 담보를 협의하십시오. 설계도 작성만의 계약, 독립 부대공사, owner-builder는 다른 취급을 받을 수 있습니다. 이 글은 발주자가 등록된 건축 시공업체와 계약하는 경우를 전제로 하며, 발주자 스스로 owner-builder가 되는 경우는 전제로 하지 않습니다.

9. 총예산·대출·환율

호주달러 기준으로 토지 및 준비, 설계·엔지니어링, 인허가 비용, 철거·토공, 시공계약, 직접 구매, 수영장·조경, 인프라 연결, 기술장비, 금융비용, 보험, 세금과 GST 포함 여부 및 별도 예비비를 작성합니다. 시공사 공사비가 전체 턴키 비용과 같지 않습니다. 지형·형태·유리·재료가 다른 맞춤주택에 하나의 신뢰할 ㎡당 단가를 적용할 수 없습니다. 시공 기성금의 지급단계와 은행의 진행평가·대출 실행조건을 맞춥니다. 수입자재에는 견적통화, 기준 환율의 날짜 또는 산식, 환변동 부담자, 운송, 관련 관세·GST, 은행 송금 및 환전 수수료를 적습니다. 변경사항과 예비비를 포함한 잔여 예상비용을 계속 갱신하십시오.

대출기관에 미완료 공사의 평가방식과 자금집행 요건을 확인하십시오. 시공사와 합의한 공정 단계가 은행 지급 시점과 다를 수 있습니다. 토지, 설계용역, 수수료, 발주자 직접구매, 외부공사, 연결비, 공사기간 금융비용을 별도로 관리합니다. 수입품은 견적통화, 기준환율 날짜 또는 공식, 환율변동 및 헤지 책임, 운송비, 해당 관세·GST, 은행 해외송금과 환전 수수료를 정해야 합니다.

10. 단계별 검사 후 대금지급

일정 날짜가 아니라 굴착·기초, 구조·방수, 골조·외피, 지붕·유리, 1차 설비와 시험, 습식공간 방수·마감, 시운전·최종검사 등 검증된 결과에 기성금을 연결합니다. 순서는 건축시스템과 허가조건에 따라 달라집니다. 각 지급 전 사진, 엔지니어 또는 독립 검사보고서, 시험증명서, 갱신도면, 하자목록을 확보합니다. 법정 7,500~500,000호주달러 범위에서는 실제 제공된 가치에 맞게 기성금을 청구해야 하며 모든 건물에 공통인 법정 단계별 비율은 없습니다. 고액 계약에서는 같은 원칙과 유보금·보증, 은행 조건을 명시적으로 협상합니다. 현장 밖의 미설치 자재는 소유권, 특정, 보관, 보험, 지급의 법적 근거를 살핍니다. [S8]

사진이나 날짜, 은행 평가만으로 지급하지 말고 약정한 공정의 실제 완료를 입증받으십시오. 단계별로 시험, 엔지니어 또는 독립검사 보고서, 증명서, 최신 도면과 하자목록을 요구합니다. 고액계약에는 합리적인 유보금이나 지급보증을 협의하십시오. 현장 밖에 보관된 자재에 대해 소유권 이전, 개별 식별, 보관장소, 보험 및 지급의 법적 조건을 확인해야 합니다.

11. 설계변경·대체품·지연

변경대장에 번호, 이유, 도면 개정, 삭제·추가 공사, 노무·자재, 마진, 세금, 일정·허가 영향, 날짜와 서명을 넣습니다. 계약 또는 법률이 요구하면 변경공사 전에 서면 승인을 받아야 합니다. 대체품은 브랜드보다 성능, 보증, 샘플, 납기, 에너지성능과 방수를 비교하고 품절 시 대안·공기 영향을 합의합니다. 예상하지 못한 지반, 발주자 지연, 날씨, 공급 차질, 설계오류는 계약의 통지 및 입증 절차에 따릅니다. 공기 연장이 당연히 가격 인상을 뜻하지는 않습니다. 현장 접근, 날씨, 지시, 납품, 검사 기록을 보관하고 프로젝트 관리자의 추가 지출 승인권을 명확히 제한합니다.

변경마다 번호, 날짜, 이유, 도면 개정, 삭제·추가 품목, 인건비·자재비, 이윤, 세금, 허가·공정 영향과 필요한 서명을 기록합니다. 대체제품은 실제 성능, 보증, 견본, 납기, 에너지와 방수 성능을 비교하여 승인 또는 공정조정 내용을 서면화하십시오. 숨겨진 지반조건, 발주자 지연, 악천후, 공급난, 설계 오류에는 계약상 통지와 입증자료가 필요합니다. 기간 연장이 자동으로 추가대금을 뜻하지 않으며, 프로젝트 매니저의 추가비용 승인권한을 문서로 제한해야 합니다.

12. 인도·BA7·하자관리

practical completion 전에 독립적으로 마감, 구배와 배수, 습식공간, 창문·문, 냉난방, 급수, 전기·데이터, 수영장, 외부시설을 점검합니다. 하자를 사진, 위치, 심각도, 담당자, 수정 기한으로 기록하고 준공도면, 시험·시운전 자료, 사용설명서, 열쇠와 접근정보, 보증서, 미완료 목록을 받습니다. 최종 지급과 유보금 해제는 열쇠 수령만이 아니라 계약조건에 따릅니다. building permit 대상 공사의 책임자는 허가받은 작업 또는 단계 완료 후 7일 안에 관련 검사·시험증명서와 BA7 Notice of Completion을 관할 기관에 제출합니다. BA7은 사적 계약의 인수판정과 다르며 필요한 사용승인 조건도 확인해야 합니다. 규제 건축서비스의 하자 민원은 일반적으로 완료 후 6년, 특정 HBC Act 계약민원은 원인 발생 후 통상 3년이며 관할 요건이 적용됩니다. [S2] [S9]

하자마다 사진, 방 위치, 중대성, 담당자, 시정기한을 남기십시오. 준공도면, 시험·시운전 결과, 기기 설명서와 일련번호, 보증서, 열쇠, 디지털 출입정보와 미완료 공사목록을 받아야 합니다. 최종대금 및 유보금 해제는 열쇠 인도만이 아니라 계약상 승인조건에 따릅니다. BA7 Notice of Completion은 허가받은 공사나 해당 단계가 끝난 뒤 지체 없이 관할기관에 제출하는 행정절차이며, 계약상 실질준공 및 필요한 거주 관련 조건과 다릅니다.

Home Building Contracts Act 관련 조항이 적용되는 계약에서는 practical completion 후 4개월 이내 또는 계약이 허용한 더 긴 기간 내에 하자를 시공사에 서면 통지하십시오. 해당 하자는 허용된 계약상 면책을 고려하여 시공사가 자기 비용으로 고쳐야 합니다. 이 통지기한은 모든 청구권의 소멸시효, HII 보장기간 또는 행정상 불만 제기기간과 같지 않습니다. [S5] 통지의 전달 증빙을 보관하고 하자 목록에 날짜를 기록하십시오.

13. 지출 전 네 번의 승인

설계계약 전 요구조건, 예산상한, 부지 사실, 전문가 역할을 승인합니다. 최종 입찰 전 조정된 도면 버전과 사양·잠정금액을 확정합니다. 계약·선금 전 시공사 법적 신원, 제외범위, 허가, HII, 가격변경, 지연, 은행 인출을 독립 전문가와 검토합니다. 매 기성금과 잔금 전에는 청구서와 실제 공사, 검사, 하자, 증명서를 대조합니다. 500,000호주달러 초과 계약에 더 낮은 금액대의 법정 보호를 자동 적용하지 마십시오. 외국인 매수인은 우선 토지취득 요건을 검토해야 합니다. 목표는 비교 가능한 입찰서, 협상된 계약, 증빙 기반 지급이지 확정 비용·완공일 약속이 아닙니다.

네 가지 서면 승인점을 설정하십시오. 설계계약 전 요구사항·예산상한·부지현황, 최종견적 전 확정 도면·시방서·잠정금액, 서명·계약금 납부 전 계약법인·제외공사·허가·HII·변경·지연·대출조건, 각 지급 전 수행공사·하자·증명서를 확인합니다. 외국인 토지매수인은 토지매매계약 체결 전에 필요한 투자승인 여부를 확인해야 합니다.