Ein Hotel in Spanien kaufen: Leitfaden für Käufer

Ein geeignetes Hotel auswählen

Bestimmen Sie das Ziel: Immobilieneigentum, laufende Erträge aus Hotelbetrieb, Umbauprojekt oder Verpachtung an einen Betreiber. Derselbe Bau kann sehr verschiedene Investments verkörpern. Setzen Sie ein Gesamtbudget für Preis, Sanierung, Steuern, Liquidität und Anlaufverluste. Zimmerzahl, Klassifizierung, Rendite und eine angeblich „mitverkaufte Lizenz“ sind zu belegen. Ein heute geöffnetes Hotel darf nicht allein deshalb nach einem Eigentümerwechsel unverändert weiterbetrieben werden.

Prüfen Sie vor kostspieligen Gutachten Lage, Erschließung, Nebensaisonnachfrage, tatsächlich nutzbare Zimmer, zulässige Erweiterungen, Brandschutz, Barrierefreiheit, Aufzüge, Küchen, Klima- und Wassertechnik sowie Instandhaltungsstau. Fordern Sie Grundstücksdaten, Eigentümer und Betreiber, Vertragsstruktur und Zahlen aus drei abgeschlossenen Geschäftsjahren an. Ein ländliches Haus mit 20 Zimmern und ein städtisches Markenhotel unterscheiden sich bei Löhnen, Investitionen, Saisonalität und Exit. Konkrete Angebote und Kaufpreise wurden hier nicht verifiziert. Ein Küstenhotel mit Schwerpunkt auf Sommerurlaubern, ein Stadthotel mit Geschäftsreisenden unter der Woche und ein Landhotel mit Wochenendgästen sind nicht allein nach ihrer Jahresauslastung vergleichbar. Vergleichen Sie die monatliche Nachfrage nach Zimmernächten, den Personalbedarf der einzelnen Leistungen, das konkurrierende Zimmerangebot und die Verkehrsanbindung. Scheiden Sie Objekte aus, deren Saison- und Personalkonzept wirtschaftlich nicht zu Ihrem Vorhaben passt.

Den Kaufgegenstand genau bestimmen

Fragen Sie, welche Rechte und Verpflichtungen wirklich übergehen. Ein Unternehmen kann das Gebäude besitzen, ein anderes den Betrieb führen und ein drittes einen Pacht-, Management- oder Franchisevertrag halten. Verlangen Sie eine Übersicht von Immobilieneigentümer, Betreiber, Arbeitgeber, Inhaber der touristischen Registrierung, Buchungskonten und Markenpartner. Vergleichen Sie diese mit dem Vertragsentwurf. Der „Hotelpreis“ ist nicht aussagekräftig, bevor Inventar, Website, Markenrechte, Reservierungen, Anzahlungen, Schulden und Personal zugeordnet sind.

Immobilienkauf bedeutet nicht automatisch Betriebsübernahme; Anteilskauf bedeutet nicht unbelastetes Grundeigentum. Bei Asset- oder Betriebsübertragungen sind einbezogene und ausgeschlossene Verträge, Steuern und Haftungen ausdrücklich zu definieren, beim Share Deal bleiben Schulden grundsätzlich in der Zielgesellschaft. Nach Artikel 106 des spanischen Kapitalgesellschaftsgesetzes bedarf die Übertragung von Anteilen an einer SL eines öffentlichen Dokuments; Satzungsbeschränkungen sind relevant. Bei Pacht prüfen Sie Restlaufzeit, erlaubte Nutzung, Vermieterrechte und Klauseln zur Abtretung bzw. zum Kontrollwechsel. Bei einem Geschäftsraummietvertrag, für den das spanische Mietgesetz LAU gilt, sind nach Artikeln 4 Absatz 3 und 32 zunächst die Vertragsbedingungen entscheidend. Soweit keine wirksame abweichende Vereinbarung besteht, kann die Abtretung ohne Vermieterzustimmung möglich sein; eine nachweisbare Mitteilung binnen eines Monats und eine mögliche Mieterhöhung um 20 % bei Abtretung sind jedoch vorgesehen. Prüfen Sie Datum, Inhalt und gegebenenfalls Sonderregeln des konkreten Vertrags.

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Eigentum und baulichen Zustand prüfen

Beschaffen Sie für jede Liegenschaft eine aktuelle nota simple mit eingetragenem Eigentümer, Beschreibung und Belastungen. Der spanische Registerverband unterscheidet dieses bloß informative Dokument von einer beweiskräftigen Registerbescheinigung. Gleichen Sie Grundbuch, Kataster, genehmigte Pläne, Bau- und Nutzungsunterlagen, tatsächliche Flächen und kommunale Planung ab. Die Eintragung legalisiert nicht automatisch zusätzliche Zimmer, Dachterrassen oder Nutzungsänderungen. Prüfen Sie Hypotheken, Dienstbarkeiten, Pfändungen, fehlende Grundstücke und Grundstückspacht.

Beauftragen Sie unabhängige Sachverständige für Tragwerk, Haustechnik, Brandschutz, Barrierefreiheit, Küchen, gegebenenfalls Pools, Energie und Wasserhygiene. Ziehen Sie Wartungsbücher, Pflichtprüfungen, Versicherungsschäden und Gewährleistungen heran. Trennen Sie zwingende Sicherheits- und Genehmigungsarbeiten von Schönheitsreparaturen; berücksichtigen Sie Reserve und Wiedereröffnungszeit. Bei begrenztem Zugang bleiben Annahmen offen und ein zufriedenstellendes Untersuchungsergebnis muss Vertragsbedingung sein. Exposé und Besichtigung ersetzen keine technische Prüfung.

Die konkrete Betriebserlaubnis prüfen

Hotelklassifizierung, Tourismusregister und Tätigkeitsanzeigen sind keine einheitliche, spanienweit frei übertragbare Lizenz. Entscheidend sind die Vorschriften der autonomen Gemeinschaft und kommunale Anforderungen an Planung, Nutzung, Brandschutz und Bauten am konkreten Standort. In Andalusien sieht das Tourismusgesetz beispielhaft eine verantwortliche Erklärung und Registrierung vor; wesentliche Falschangaben, auch zu Baurecht, können den Betrieb beeinträchtigen. Dieses Beispiel gilt nicht automatisch andernorts. Klären Sie Betreiber- und Inhaberwechsel, Meldungen, Inspektionen und etwaige neue Genehmigungen.

Verlangen Sie den Tourismusregistereintrag samt Kategorie und Kapazität, kommunale Betriebs- und Nutzungsakten, Eröffnungsbelege, Brand- und Barrierefreiheitsnachweise, Prüfungen, Sanktionen und anhängige Verfahren. Restaurant, Spa, Veranstaltungen, Terrassen, Pools und weitere Zimmer benötigen gesonderte Prüfung. Kalkulieren Sie Erweiterungserlöse erst nach Baurechtsprüfung. Ohne nachvollziehbar zulässigen Hotelbetrieb, wirtschaftlich unheilbare Verstöße oder übertragungsberechtigten Verkäufer darf der Kauf nicht bedingungslos werden.

Betriebsergebnisse nachvollziehen

Rekonstruieren Sie mindestens drei abgeschlossene Jahre monatsweise: verfügbare und verkaufte Zimmernächte, ADR, RevPAR, Stornos, Vertriebskanäle, Gastronomie, Löhne, Provisionen, Energie und Wartung. Stimmen Sie Managementdaten mit Buchhaltung, Kontoumsätzen und Steuerunterlagen ab; Nettoumsätze sind nicht Gästegeldeingänge. Das INE liefert Marktindikatoren und keine Bewertung eines Einzelhotels. Die vorläufige August-2026-Statistik nennt 166,90 EUR durchschnittlichen Umsatz je belegtem Zimmer; dies ist weder Kaufpreis noch Prognose für das Objekt.

Bereinigen Sie Einmaleffekte und bewerten Sie Arbeit des Eigentümers, verbundene Mieten und Managementgebühren zu plausiblen Marktkosten. Rechnen Sie Basis- und Negativszenario mit schwacher Nebensaison, Lohndruck, Reparaturen, Eröffnungsverzug, Zinsen und Ersatzinvestitionsreserve. Entscheidend ist der verfügbare Netto-Cashflow nach Finanzierung und Investitionen, nicht der Bruttozimmerumsatz. Ein geschlossenes Hotel ohne belegte Historie ist ein Neustart mit Kosten- und Nachfragebeweis; Verkäuferprognosen sind kein geprüfter Gewinn. Als rein rechnerischen Stresstest nehmen wir 40 rechtmäßig nutzbare Zimmer, 365 Betriebstage, 55 % Auslastung und 120 € ADR ohne indirekte Steuern an. Der jährliche Zimmerumsatz beträgt dann 963.600 € vor Löhnen, Provisionen und Reparaturen. Bei 45 % Auslastung unter sonst gleichen Annahmen wären es 788.400 €, also 175.200 € weniger Umsatz – nicht zwingend derselbe Gewinnrückgang, da manche Kosten von der Belegung abhängen. Dies sind hypothetische Zahlen, keine spanischen Marktwerte oder Hotelprognose.

Betreiberverträge, Personal und Gäste berücksichtigen

Lesen Sie Betreiber-, Franchise-, Marken-, Vertriebs-, Wäscherei-, Wartungs-, IT-, Zahlungs- und Lieferverträge. Entscheidend sind Mindestdauer, Leistungskriterien, Kündigungsgebühren, Eingriffsrechte, Renovierungsstandards, Exklusivität sowie Abtretungs- und Kontrollwechselzustimmung. Eine Marke kann Nachfrage steigern, gleichzeitig Gebühren und Pflichtinvestitionen verursachen; ein unabhängiges Hotel braucht eigene Vermarktung. Sichern Sie notwendige schriftliche Zustimmungen und die Kosten eines Wechsels nicht übertragbarer Konten und Systeme. Hängt der Abschluss davon ab, muss die Zustimmung vorliegen oder eine rechtlich wirksame Freistellung von der betreffenden vertraglichen Bindung gesichert sein.

Personal und vorausbezahlte Reservierungen sind Transaktionsrisiken. Artikel 44 des spanischen Arbeitnehmerstatuts kann bei Übergang einer wirtschaftlichen Einheit mit gewahrter Identität Arbeits- und Sozialpflichten sowie gesetzliche gesamtschuldnerische Haftung auslösen. Die Bezeichnung „Asset Deal“ ist nicht entscheidend. Prüfen Sie Arbeitsverträge, Tarifvereinbarungen, Urlaub, Mehrarbeit, Pensionen und Streitfälle anhand von Lohn- und Sozialversicherungsunterlagen. Ordnen Sie Gästekautionen, Buchungen, Gutscheine, OTA-Guthaben, Lieferantenvorauszahlungen und Datenschutzpflichten im Closing zu.

Steuern, Finanzierung und Eigenmittel kalkulieren

Vor einem verbindlichen Nettoangebot brauchen Sie eine spanische Steueranalyse für die konkrete Struktur. Grundstück, Anteile und autonomer Hotelbetrieb können unterschiedlich behandelt werden. Artikel 7 Absatz 1 des Umsatzsteuergesetzes nimmt qualifizierende Übertragungen einer selbständigen wirtschaftlichen Einheit aus der Mehrwertsteuer; reine Asset-Übertragungen sind nicht automatisch erfasst. Für gebrauchte Gebäude kann eine Mehrwertsteuerbefreiung samt bedingtem Verzicht bestehen, mit Folgen für Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer. Steuersätze, Bemessungsgrundlage, Vorsteuerabzug und die Frage, wer Steuerschuldner ist, hängen von Beteiligten, Objekt und Region ab.

Berücksichtigen Sie Preis, bedingte Anzahlung, Notar, Register, Rechts-, Steuer- und Technikberatung, gegebenenfalls IVA/ITP/AJD, Darlehens- und Bankkosten, Versicherung, Betriebskapital und Baumaßnahmen. Prüfen Sie außerdem Kreditauflagen und vertragliche Finanzkennzahlen (Covenants). Bei Währungsumrechnung oder grenzüberschreitender Zahlung sind Wechselkursquelle, Referenzzeitpunkt, Kostenträger und Bankspesen festzuhalten; ausgewiesene EUR-Summe ist nicht zwangsläufig Verkäufernetto. Regeln Sie verkäuferseitige Steuern nur soweit relevant. Vergleichen Sie tatsächlichen Eigenmittelbedarf und Stresstest-Rendite, nicht allein den Kaufpreis je Zimmer.

Kauf und Betriebsübergabe absichern

Staffeln Sie die Transaktion: Informationsunterlagen, gegebenenfalls Vertraulichkeit, indikatives Angebot unter Prüf- und Genehmigungsvorbehalt und erst dann befristete Exklusivität oder Reservierung. Vor hoher nicht rückzahlbarer Anzahlung müssen Käufergesellschaft, Erwerbsumfang, Datenzugang, Frist, Garantien, Rücktritt, Schuldenfreigabe, Betreiberzustimmung und Steuern feststehen. Eine unklare Reservierungsgebühr ersetzt keine Due Diligence. Legen Sie für jeden Schritt Nachweise, Verantwortliche und Fristen fest.

Dokumentenprüfung, Video-Besichtigung, Unterzeichnung, Zahlung, Eintragung und Betriebsübergabe sind getrennte Vorgänge. Vertreter können manches vorbereiten, doch Identifizierung, notarielle Vorgaben, Kreditgeber, Originalvollmachten und örtliche Praxis sind einzeln zu prüfen; vollständiger Fernabschluss wird nicht garantiert. Beim Übergang gleichen Sie Bestände, Geld, Gästeguthaben, Systeme, Schlüssel, Versorgung, Personalakten und Lizenzmeldungen ab. Zahlen Sie nur unter erfüllten Bedingungen auf unabhängig verifizierte Konten und regeln Sie Lastenfreistellung und Nacharbeiten.

Weiterprüfen, neu verhandeln oder abbrechen

Vertiefte Prüfung ist sinnvoll, wenn Eigentümer, Betreiber, Vertragsgegenstand, Betreiberberechtigung und grundlegende Finanzbelege identifiziert sind; ein bedingtes Angebot ist keine Kaufzusage. Verhandeln Sie neu, wenn nachgewiesene Sanierung, Saisonalität, Managementgebühren oder Zinsen die Rendite verändern. Bei beschaffbaren Dokumenten setzen Sie eine feste Nachfrist. Brechen Sie ab bei nicht belegbarer Hotelnutzung, unbegrenzbarer Haftung, untragbarem Vertragsverlust oder Verweigerung unabhängiger Prüfungen.

Erstellen Sie für jedes Objekt ein zweiseitiges Investmentprofil mit Ziel, Standort, Erwerbsform, Grundbuchdaten, nutzbaren Zimmern, Drei-Jahres-Ergebnissen, Genehmigungen, Betreiberpflichten, Baubudget, Steuern und Kapitalherkunft. Ergänzen Sie eine rot-gelb-grüne Nachweisliste mit Zuständigkeiten und Closing-Bedingungen. Für den plausiblen Kandidaten benötigen Sie spanische Immobilien- und Hotelsteuerberatung, Rechnungsprüfung und unabhängige Bautechnik. Das Ergebnis ist für Gemeinde, autonome Region, Parteien, Verträge und Zeitpunkt zu prüfen; dieser Überblick ist kein Einzelfallgutachten.