ロンドンでマンション・コンドミニアムを購入するには

用途に合う候補を選ぶ

主たる住居、ロンドン滞在時の拠点、賃貸投資のどれにするかを先に決めます。広告価格だけでなく購入時の総支出に上限を設け、建物の年間管理支出にも別の上限を設けます。有効面積、採光、騒音、段差のない動線、交通、仕事用空間、防犯、ペット、駐車場、収納、コンシェルジュ・エレベーター・ジムが本当に必要かを比較してください。眺望は建物の調査や権利確認の代わりにはなりません。

少なくとも二物件について、同じ測定基準による室内面積、状態、交通、lease残存期間、service chargeの対象、予定工事を比較します。大きな費用をかける前に築年数、管理主体、保有形態を尋ねてください。パンフレットと希望価格は市場価値や実際の販売可能性の証拠ではありません。対象はイングランドのロンドンであり、スコットランドの制度は適用しません。

取得する権利を正確に確かめる

イングランドの住戸の多くは長期leaseholdで取引されます。これは契約に定めた期限のある権利で、建物のfreeholdを自動的に取得するものではありません。「share of freehold」は通常、土地所有者側の持分と、引き続き条件が適用される住戸のleaseの組合せです。まだ珍しいcommonholdでは各住戸を期限のないfreeholdとして保有し、共同組織が共用部分を管理します。広告の「condo」ではなく、登記簿、lease、組織文書から現地の法律専門家に判断してもらいます。

登記された権利の記録と図面、lease全文と修正書類、freeholderと管理会社、出資や会員資格の資料を取得します。残存期間、抵当権や登記制限、承諾、住宅ローン融資側の受入れを確認します。「999年」「freehold」「住民運営」という表示だけでは不十分です。 残存リース期間が短い、又は短縮している物件は、長期リース物件と比較する前に融資機関の受入条件と延長費用の試算を確認してください。初回支払額だけでなく、現在のground rentと改定・増額条項を調べます。

専有部分・共用部分・付随権利を区別する

現況とleaseおよび図面に記載された境界を照合します。バルコニー、テラス、屋根、廊下、設備室、外壁は専有部分ではない場合があり、修理義務も別です。駐車場は所有権、leaseによる権利、利用許可、別途賃借の可能性があり、収納庫も同様です。区画番号、譲渡可能性、別料金、EV充電器の設置許可を確認します。中庭やジムを使用できてもその所有者とは限りません。

出入口と避難経路、エレベーター、搬入、改装、床材、ペット、在宅勤務、転貸、短期滞在の制限を調べます。原本の条項と必要な書面承諾が重要です。賃貸には都市計画、融資、保険の規制も関わります。契約と法令上可能と判明する前に予想家賃を資金計画に入れてはいけません。

管理会計と将来工事を調べる

service chargeの予算、入手できる場合は過去少なくとも二年分の実績会計、滞納、積立金残高、保険と請求履歴、管理委託契約、最近の議事録を請求します。当該住戸の負担割合、請求の増加方法、紛争、計画中の大規模工事、後日の精算請求を確認します。現在の請求額が低くても積立不足かもしれず、高額でも常駐要員や設備の費用を含むことがあります。個別光熱費と共益費を区別し、同じサービス範囲で比較します。

屋根、外壁、外装材、エレベーター、窓、暖房、給水設備、大規模修繕の協議や通知について尋ね、書面の見積りと資金調達決議を求めます。買主の弁護士には売主の滞納、留保金、completion時の按分精算を処理させます。積立金があっても将来の全工事を賄える保証はありません。 Section 20に基づく大規模工事の協議・通知は将来の分担金の可能性を示します。工事範囲、住戸負担の見込額、協議手続や最終費用に関する争いを確認してください。

室内の状態と建物の安全を別々に点検する

住戸に適した技術調査（survey）を依頼し、必要なら共用構造の専門調査も行います。湿気、暑熱、遮音、換気、省エネ、構造、漏水、共用設備を確認します。豪華な内装は防火扉、外壁、エレベーター、共用電気設備の安全性を示しません。新築では完成・建築監督の証拠、保証、欠陥一覧、補修義務と保証除外事項を求めます。

火災リスク評価、必要に応じた外壁評価、是正計画、資金、保険引受可能性を確かめます。Building Safety Act 2022は過去の一定の欠陥につき、通常高さ11メートル以上または5階以上の対象建物で条件付き保護を設けました。政府や売主が全欠陥を負担する意味ではありません。既存の保護が後の買主に引き継がれる場合も、証明書と貸主側資料を精査する必要があります。他の高リスク建築物規則には別の高さ基準があります。EWS1が常に必要なわけではありません。

選択肢の長所と弱点を比較する

古い建物を改装した住戸は個性や少ない隣人が魅力ですが、修繕負担が複雑で音や構造工事費が読みにくい場合があります。管理サービス付きの現代的な建物はエレベーターや警備がある反面、維持費が高く運営会社への依存が増えます。share of freeholdは住民の発言権が大きい一方、管理責任や対立も生じます。commonholdはlease満期をなくしても共同費用はなくしません。高層階は眺望が良くてもエレベーター故障時の移動が困難です。

設備の数よりも、契約上の義務が明確で悪い条件でも支払えるかを重視します。書類が欠けていれば「安い・安全」とせず「未検証」と判定します。

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SDLTと総負担額を計算する

イングランドのStamp Duty Land Tax（SDLT）は通常段階税率です。2025年4月1日以降の一般住宅税率は£125,000まで0%、£125,000～£250,000の部分2%、£250,000～£925,000の部分5%、£925,000～£1.5 millionの部分10%、超過部分12%です。追加住宅の購入には5パーセントポイント、一定の非英国居住者の取引にはさらに2ポイントが加算されることがあります。適格要件、主たる住居の買替え、例外、還付は個別確認が必要です。初回購入者向け軽減には別の条件と価格上限があります。法人には一定の場合17%など別制度があり、個人の例をそのまま使えません。 初回購入者向け軽減措置は原則として共同購入者全員の適格性、主たる居住地としての使用、購入額£500,000以下を要します。最初の£300,000に0%、そこから£500,000までの部分に5%が適用され、上限を超える場合は軽減されません。

通常の要件を満たす£1,000,000の購入ならSDLTは例示計算で£43,750、追加住宅加算のみなら£93,750、非居住者加算のみなら£63,750、両方なら£113,750です。個別の税額決定ではありません。弁護士費用、検索、鑑定、調査、融資、登記、保険、引越し、初期工事、予備資金を加えます。将来数年分の適法なground rent、service charges、council tax、光熱費、修繕費も試算します。

法的な購入順序を守る

権利、保有形態、予定用途、総予算を調べた後、調査・survey・必要な融資を条件として「subject to contract」で申込みます。複雑なleaseholdに詳しいイングランド・ウェールズのconveyancerと調査士に依頼します。弁護士は契約書類、登記、lease、図面、管理情報、回答、検索、欠陥、融資条件を確認します。建築前販売なら仕様、引渡条件、最終期限、預託金保護、欠陥救済、変更条項を調査し、モデルルームだけで判断しません。

通常のイングランドの不動産売買では契約の交換（exchange of contracts）が法的拘束の発生点です。権利、安全、資金、大きな負担が未解決のまま交換してはいけません。completionで資金と書類が動き、鍵を受領します。弁護士がSDLTと登記を手配し、SDLTの申告と支払は原則として該当取引日から14日以内です。送金詐欺を避けるため銀行口座情報は信頼できる別経路で照合します。

海外購入者は所有・資金・滞在を切り分ける

外国籍でもleaseholdがfreeholdに変わるわけではなく、不動産購入だけで英国滞在資格は得られません。出入国管理、融資適格性、資金源、税務居住地、権利取得は別々の審査です。本人確認、最終受益者、全購入資金の出所の証拠を用意します。海外法人が買う場合はRegister of Overseas Entitiesへの対応と、別途SDLTなどの税務を確認します。

資金がGBP以外なら参照為替レート、スプレッド、換金日、中継銀行と受取銀行の手数料、送金制限、各期限までに届く正味GBP額を記録します。金融機関と専門家の費用は明細を取り、概算レートが着金額を保証しないことに注意します。遠隔署名は可能な場合も、本人確認、融資条件、立会い、completionを別々に法律専門家に確認します。遠隔内見、契約、登記は異なる段階です。

続行・再交渉・中止を判断する

立地と間取りが合い、権利が書類で立証され、融資が可能で建物状態と費用が確認できれば詳細調査へ進みます。見積り済み修理、無許可改装、迫る大規模請求、積立不足が価値を変えるなら、価格、留保金、保護条項を再交渉します。不可欠な空間の権利がない、用途が禁止される、安全改修の責任が不明、銀行・保険会社が建物を拒否する場合は停止します。

契約交換前に、権利とleaseの図面、残存年数、駐車場・収納権、制限と同意、会計、予定工事、保険、安全書類、技術調査、全予算、弁護士の未解決事項を一つの書面にまとめます。重要な問題ごとに責任者と期限を決めます。結論はロンドン市場一般ではなく当該住戸について出します。