Acheter un hôtel en Suisse : immeuble, exploitation et risques contractuels

Définir le cahier des charges avant la sélection

Précisez par écrit le canton, le marché local, la stratégie d'exploitation directe ou de bailleur, le nombre de chambres, les espaces de réunion et de bien-être, l'état du bâtiment, le budget en CHF, les capacités de gestion, le financement et la date souhaitée de réalisation. Un hôtel lacustre, un établissement d'affaires aéroportuaire et un hôtel alpin saisonnier ne présentent ni la même clientèle ni les mêmes besoins de personnel. Demandez localisation exacte, propriétaire et structure des droits, données récentes d'exploitation et motif de vente. N'accordez pas d'exclusivité tant que le vendeur et l'objet précis ne sont pas identifiés. Demandez aussi une fiche synthétique de l’actif sur une page.

Pour présélectionner un hôtel, appliquez trois filtres : vendeur et droits cédés identifiables ; usage hôtelier et qualité de l’acquéreur vérifiables ; résultats d’exploitation crédibles et travaux chiffrés. Comparez séparément un immeuble avec exploitation, un immeuble loué à un exploitant et un fonds exploité sous bail, sans les classer par seul prix affiché. Une information absente reste « à vérifier » et non « validée » ; écartez le dossier si le vendeur refuse de préciser les droits cédés ou de permettre les vérifications élémentaires.

Quatre formes d'acquisition et leurs risques

« Acheter un hôtel » peut désigner l'achat du terrain et du bâtiment, l'achat de certains actifs de l'exploitation, des actions ou parts de la société, ou seulement des droits de bail et d'exploitation ; ces formes se combinent parfois. Le titre immobilier ne transfère pas automatiquement franchise ou compte de réservation ; une acquisition de titres laisse les dettes et contrats au sein de la société. Dressez la liste des parcelles, du mobilier et des équipements (FF&E), des stocks, marques, réservations, salariés, dettes et exclusions. Si propriétaire et exploitant sont distincts, contrôlez loyers, durée et résiliation du bail.

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Acheteurs étrangers : exception pour les hôtels exploités

Selon la Lex Koller, un acquéreur étranger non résident peut, en principe, acquérir sans autorisation un immeuble légalement affecté et utilisé durablement comme établissement commercial, notamment un hôtel en activité. Une simple annonce qualifiant un immeuble d'« hôtel » ne suffit pas. Appartements cessibles séparément, logements privés, réserves foncières et transformation envisagée en résidences de vacances peuvent modifier l'analyse ; les logements indispensables au personnel ne relèvent que d'exceptions limitées. Les sociétés suisses sous contrôle étranger doivent aussi être examinées. En cas de doute, demandez une décision de l'autorité cantonale avant tout engagement inconditionnel. L'achat ne donne aucun droit de séjour suisse.

Vérifiez aussi le droit en vigueur à la date de signature. Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a ouvert une consultation, menée jusqu’au 15 juillet 2026, sur une modification de la Lex Koller. Le projet soumettrait à autorisation l’achat d’appartements par des ressortissants d’États tiers et restreindrait l’achat de logements de vacances par des personnes à l’étranger ; mettant en œuvre la motion Schmid, il permettrait aussi aux cantons d’autoriser les hôtels en mains étrangères à acheter sans autorisation des logements pour leur personnel au titre des locaux d’exploitation, à revendre dans les deux ans lorsqu’ils ne sont plus nécessaires. Les prises de position ont été publiées le 27 juillet 2026, et aucun calendrier d’adoption n’avait été publié lors de la vérification de cette page. Les questions-réponses de l’Office fédéral de la justice, publiées le 21 octobre 2026, traitent toujours un hôtel comme un établissement stable pouvant être acquis sans autorisation. Revérifiez ces deux points avant qu’une opération conditionnelle ne devienne inconditionnelle.

Vérifier l'affectation et les autorisations d'exploitation

Obtenez l’extrait du registre foncier, les plans cadastraux, le zonage et l’affectation hôtelière autorisée, les permis de construire, les documents de sécurité incendie et toute restriction patrimoniale ou sonore. L’autorisation d’exploiter est cantonale et dépend de la personne qui exploitera l’établissement autant que des locaux. À Genève, les hôtels font partie des établissements publics soumis à autorisation d’exploiter : le requérant doit d’abord être titulaire du diplôme de cafetier, et les conditions de la loi cantonale (RSG I 2 22) et de son règlement sont examinées par le service de police du commerce et de lutte contre le travail au noir (PCTN). Dans le canton de Zurich, un restaurant ou une auberge a besoin d’un Gastwirtschaftspatent, avec ou sans autorisation de servir de l’alcool, délivré par la commune où se trouve l’établissement, lequel doit aussi s’enregistrer comme entreprise alimentaire auprès du Kantonales Labor. Les autres cantons ont leurs propres règles. Avant de signer, établissez qui détiendra l’autorisation après la cession et si un changement d’exploitant, de concept de restauration, de nombre de chambres, de terrasse ou de spa exige une nouvelle demande, et faites de cette autorisation une condition.

Les statistiques touristiques ne fixent pas la valeur

L’Office fédéral de la statistique a recensé 43,9 millions de nuitées hôtelières en Suisse en 2025 et un taux national net d’occupation des chambres de 56,8 %. Ces chiffres décrivent le secteur, non l’occupation, le pouvoir de fixation des prix ou le résultat d’un hôtel donné. Comparez l’hôtel visé à un panel de concurrents locaux selon la saison, la catégorie, le nombre de chambres et l’offre de services, et examinez la demande de semaine et de week-end, la concentration hivernale et estivale, les contrats d’entreprise et la dépendance aux événements. Les annonces de vente ne prouvent pas les prix de transactions conclues.

Reconstituer les performances à partir des pièces

Demandez trois exercices complets et les comptes de gestion mensuels en cours, avec les nuitées vendues et disponibles, le prix moyen journalier, le chiffre d’affaires par département, la masse salariale, les commissions, l’énergie et l’entretien. Rapprochez-les des encaissements bancaires, des décomptes de TVA et des rapports du système de réservation, et retirez les événements ponctuels et les coûts propres au propriétaire. Un EBITDA de brochure ou un « rendement garanti » ne peut fonder le prix.

Modéliser une situation défavorable

Construisez le modèle en CHF sur la base chambres × nuits disponibles × occupation × prix moyen journalier, puis déduisez les coûts de distribution, la masse salariale, les coûts de restauration, l’énergie, l’assurance, l’entretien, les honoraires de gestion, le loyer le cas échéant, le financement et les impôts. Traitez les frais d’acquisition, la rénovation, le fonds de roulement et le renouvellement du mobilier, des agencements et des équipements (FF&E) comme des besoins de trésorerie distincts, et testez une occupation plus faible, des coûts de personnel plus élevés, une variation des taux d’intérêt et la première basse saison. En l’absence de comparables fiables, dites-le plutôt que d’inventer une valeur de marché.

État du bâtiment et futurs investissements

Faites inspecter indépendamment toiture, façade, structure, chauffage, ventilation, ascenseurs, sécurité incendie, accessibilité, cuisines, réseaux d'eau, efficacité énergétique et risques environnementaux. Comparez les chambres physiques aux plans approuvés. En montagne, vérifiez accès hivernal, obligations liées à la neige et fermetures saisonnières ; pour un immeuble urbain ancien, protection historique et limites d'aménagement. Obtenez devis et calendrier des travaux obligatoires et facultatifs. Un hall rénové ne prouve pas la qualité des installations techniques. N'intégrez pas des chambres additionnelles en supposant qu'elles seront autorisées. Chiffrez aussi la perte d’activité et de recettes pendant les travaux, pas seulement leur coût direct.

Contrats d'exploitant, franchise et distribution

Lisez les contrats de gestion et de franchise pour leur durée, leurs tests de performance, leurs honoraires, le consentement au changement de contrôle, les indemnités de résiliation et les obligations de rénovation, et vérifiez séparément les baux, les exclusivités fournisseurs et les comptes sur les plateformes de réservation. Exigez la preuve écrite que les accords essentiels se poursuivent après la cession ; une enseigne sur la façade n’est pas une propriété intellectuelle transférable.

Salariés, réservations payées et passifs

En cas de transfert d'une entreprise ou d'une partie de celle-ci, l'art. 333 du Code des obligations peut entraîner le transfert des rapports de travail, droits et obligations à l'acquéreur, sauf opposition des salariés ; les règles particulières et la responsabilité solidaire dépendent des circonstances. Vérifiez salaires, vacances et heures supplémentaires dues, prévoyance, conventions collectives, litiges et logement du personnel. Lors d'un achat d'actions, l'employeur reste en principe la même société. Recensez nuitées prépayées, bons, événements, programmes de fidélité, acomptes remboursables et dettes fournisseurs. Répartissez les charges dans le contrat et organisez la passation envers les clients et les équipes.

Coût global, financement et fiscalité

Au prix s'ajoutent, selon le lieu, droits de mutation cantonaux ou communaux, frais d'acte authentique et de registre, conseils, financement et banques, écart de change vers le CHF, éventuels droits de timbre ou autres prélèvements, fonds de roulement et travaux. Il n'existe pas de pourcentage suisse unique et fiable pour une transaction hôtelière : obtenez un chiffrage précis. Un taux de TVA réduit s'applique à certains services d'hébergement et un taux normal plus élevé à de nombreux autres services ; vérifiez les taux en vigueur auprès de l'Administration fédérale des contributions. Ces taux ne déterminent pas à eux seuls le traitement fiscal d'une cession d'actifs ou de titres. Clarifiez prêt et risque de change avant tout engagement.

Audit, conditions contractuelles et réalisation

Commencez par confidentialité et offre indicative non contraignante précisant acquéreur, périmètre, valeur d'entreprise ou des capitaux propres, dette, trésorerie, exclusivité et accès aux documents. Tenez un registre des risques : titre, Lex Koller, consentements des opérateurs, autorisations, crédit, personnel, réservations et travaux. Négociez conditions suspensives, garanties, annexes de divulgation, séquestre ou ajustement de prix et droits de résiliation. La cession directe d'un terrain suisse nécessite normalement un acte authentique et l'inscription foncière ; une cession d'actions se réalise autrement. Audit en ligne, négociation, acte et inscription sont des étapes distinctes : ne promettez pas une conclusion entièrement à distance sans vérification cantonale.

Avant toute exclusivité ou acompte important, demandez un dossier vendeur daté : titre foncier et plans, documents sociaux ou bail, autorisations, trois exercices et données mensuelles, contrats d’exploitant, engagements envers le personnel, avances clients et devis de travaux. Pour chaque pièce manquante, consignez responsable, échéance et réponse : preuve, condition suspensive, nouveau prix ou abandon. Tout acompte suppose des règles écrites de libération et de remboursement acceptables pour l’acquéreur ; une offre indicative ne remplace ni l’acte authentique, ni une décision administrative, ni l’accord d’un tiers.

Ce qui doit arrêter une acquisition hôtelière en Suisse

Dans l’achat d’un hôtel suisse, quelques constats décident de l’issue : un canton qui refuse de confirmer le site comme établissement stable au sens de la Lex Koller, des logements ou des logements du personnel qui exigent une autorisation distincte, l’impossibilité pour l’exploitant prévu d’obtenir une autorisation d’exploiter, ou un contrat de gestion ou de franchise qui prend fin en cas de changement de contrôle. Les pièces manquantes mais obtenables, une réfection chiffrée de la toiture ou des installations et les engagements envers le personnel transférés au titre de l’article 333 CO relèvent du prix, des conditions ou des garanties. Avant de libérer un acompte ou de signer un acte inconditionnel, mandatez selon les besoins un avocat suisse en droit immobilier, un spécialiste local des autorisations, un expert en bâtiment indépendant et des conseils financiers et fiscaux spécialisés dans l’hôtellerie.