Hotelkauf in der Schweiz: Immobilie, Betrieb und Vertragsrisiken

Vor der Objektauswahl das Erwerbsprofil festlegen

Das Suchmandat sollte Kanton und Einzugsgebiet, Eigenbetrieb oder Vermietermodell, Zimmerzahl, Tagungs- und Wellnessflächen, baulichen Zustand, Budget in CHF, Führungskapazität, Finanzierung und Zeitplan enthalten. Ein Seehotel, ein Flughafenhotel und ein saisonales Berghotel haben verschiedene Nachfrage- und Personalprofile. Verlangen Sie Standort und Parzellenangaben, Eigentümer- und Betriebsstruktur, aktuelle Kennzahlen und Verkaufsgrund. Vor einer Exklusivitätszusage müssen der tatsächliche Verkäufer und der konkrete Vertragsgegenstand feststehen. Verlangen Sie dazu eine einseitige Objektübersicht.

Für die Vorauswahl sollte jedes Objekt drei Prüfungen bestehen: Verkäufer und Rechtsgegenstand sind identifizierbar; Hotelnutzung und Erwerbsberechtigung lassen sich klären; belastbare Betriebszahlen und eine bezifferte Investitionsplanung liegen vor. Eigentum mit Eigenbetrieb, vermietete Hotelimmobilien und reine Pachtbetriebe gehören in getrennte Vergleichsgruppen, nicht in eine Rangliste nach Angebotspreis. Fehlende Nachweise bedeuten «offen», nicht «genehmigt». Scheidet der Verkäufer die übertragenen Rechte nicht aus oder verhindert selbst eine Grundprüfung, ist das Objekt auszusondern.

Vier Erwerbsmodelle mit unterschiedlichen Risiken

Ein „Hotelkauf“ kann Grundeigentum samt Gebäude, ausgewählte Betriebsaktiven, Aktien oder Stammanteile einer Gesellschaft oder lediglich Miet- und Betriebsrechte betreffen, auch kombiniert. Mit dem Grundstück gehen Franchiseverträge oder Zugänge zu Buchungsplattformen nicht automatisch über. Beim Anteilskauf bleiben bestehende Verbindlichkeiten grundsätzlich in der Zielgesellschaft. Lassen Sie Grundstücke, Mobiliar und Betriebseinrichtung (FF&E), Warenlager, Marke, Reservierungen, Personal, Schulden und ausgeschlossene Positionen einzeln erfassen. Trennen Sie bei einem Eigentümer-Betreiber-Modell Mietzins, Laufzeit und Beendigungsrechte vom Kaufgegenstand.

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Ausländische Erwerber und die Ausnahme für Hotelbetriebe

Gemäss Lex Koller können ausländische Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz eine Liegenschaft, die rechtmässig und dauerhaft als Betriebsstätte verwendet wird, grundsätzlich bewilligungsfrei erwerben; dazu zählt ein tatsächlich betriebenes Hotel. Die Bezeichnung „Hotel“ allein reicht nicht. Separat veräusserbare Wohnungen, private Wohnflächen, Baulandreserven oder die Umwandlung in Ferienwohnungen können die Einordnung ändern. Für betriebsnotwendige Personalwohnungen bestehen nur begrenzte Ausnahmen. Auch schweizerische Gesellschaften unter ausländischer Beherrschung sind zu prüfen. Bei Zweifeln ist vor einer unbedingten Verpflichtung eine Feststellungsverfügung der zuständigen kantonalen Behörde einzuholen. Eigentum begründet kein Aufenthaltsrecht.

Zulässige Nutzung und Betriebsbewilligungen prüfen

Prüfen Sie Grundbuchauszug, Katasterpläne, Nutzungsplanung, bewilligte Hotelnutzung, Baubewilligungen, Brand- und Sicherheitsnachweise sowie Denkmal-, Lärm- und gegebenenfalls Lebensmittel- und Alkoholvorschriften. Entscheidend ist auch, welche Betriebsbewilligung der tatsächliche Betreiber braucht. Genf zählt Hotels ausdrücklich zu den bewilligungspflichtigen öffentlichen Betrieben; Zürich verweist beim Gastwirtschaftsbetrieb auf kommunale Patente und die Meldung von Lebensmittelbetrieben. Kantonsregeln sind nicht schweizweit austauschbar. Klären Sie neue Bewilligungen bei Betreiberwechsel, anderen Restaurantkonzepten, zusätzlichen Zimmern, Terrassen oder Spa-Nutzung ab.

Tourismusdaten sind Kontext, keine Objektbewertung

Für 2025 meldete das Bundesamt für Statistik 43,9 Millionen Hotelübernachtungen in der Schweiz und eine landesweite Nettozimmerauslastung von 56,8 %. Daraus lassen sich weder die Auslastung noch die Ertragskraft eines bestimmten Hotels ableiten. Vergleichen Sie mit ähnlichen Häusern bezüglich Lage, Saison, Kategorie, Zimmerzahl und Angebot. Prüfen Sie Erreichbarkeit, Geschäfts- und Freizeitreisen, Wochenenden, Winter/Sommer, Firmenkontingente und Veranstaltungsgeschäft. Angebotspreise in Inseraten sind keine nachgewiesenen Transaktionspreise, und landesweite Kennzahlen sind kein Objektforecast.

Betriebserträge anhand von Unterlagen nachvollziehen

Fordern Sie drei abgeschlossene Geschäftsjahre und aktuelle Monatsabschlüsse an: verkaufte und verfügbare Zimmernächte, Durchschnittszimmerpreis (ADR), Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR), Spartenumsätze, Löhne, Energie, Plattformprovisionen, Unterhalt, Gästevorauszahlungen und Steuerbelege. Gleichen Sie Ergebnisse mit Bankbewegungen, MWST-Abrechnungen und Buchungssystemen ab. Einmaleffekte, Eigentümerkosten und verschobene Sanierungen sind gesondert auszuweisen. Prüfen Sie Managemententgelte, Miete, Geschäfte mit Nahestehenden und vorhandene Revisionsberichte. Prospekt-EBITDA oder eine unbelegte „garantierte Rendite“ tragen keine Kaufpreisbewertung.

Ein Belastungsszenario statt nur den Verkaufsprospekt rechnen

Erstellen Sie ein CHF-Modell aus Zimmerzahl × verfügbaren Tagen × Auslastung × ADR. Ziehen Sie Vertrieb, Personal, Gastronomie, Energie, Versicherungen, normalen Unterhalt, Management, gegebenenfalls Miete, Finanzierung und Steuern ab. Erwerbsnebenkosten, Umbau, Betriebskapital und Ersatz von Mobiliar und Ausstattung (FF&E) sind zusätzliche Liquiditätsbedürfnisse. Rein hypothetisch ergeben 40 Zimmer × 365 Tage × 55 % Auslastung × CHF 220 ADR rund CHF 1,77 Mio. jährlichen Bruttozimmerumsatz vor Kosten; keine Gewinnangabe und kein Marktvergleich. Simulieren Sie tiefere Belegung, steigende Löhne und Zinsen und die erste schwache Saison.

Leiten Sie den Wert aus einem nachvollziehbaren Ergebnis- und Cashflow-Modell ab. Bereinigen Sie das ausgewiesene EBITDA um marktgerechte Managementvergütung, eine fremdübliche Miete bei getrennter Immobilie und Betrieb, laufende Instandhaltung sowie eine Rücklage für periodischen FF&E-Ersatz. Zeigen Sie Cashflow nach erforderlichen Investitionen getrennt vom Betrag nach Schuldendienst. Ein Hotel im Eigentum mit Betrieb, eine vermietete Immobilie und ein Pächterbetrieb rechtfertigen nicht denselben unbegründeten EBITDA-Multiplikator. Prüfen Sie Preis je rechtmässig nutzbarem Zimmer, Rendite und Schuldendienstpuffer an tatsächlich vergleichbaren Daten; fehlen solche Vergleichswerte, darf kein Marktwert erfunden werden.

Gebäudezustand und künftige Investitionen

Ein unabhängiger Bausachverständiger sollte Dach, Fassade, Tragwerk, Heizung, Lüftung, Lifte, Brandschutz, Barrierefreiheit, Küchen, Wasseranlagen, Energiezustand und Umweltrisiken untersuchen. Die wirkliche Zimmerzahl muss zu den bewilligten Plänen passen. Bei Berghotels zählen Winterzugang, Schneepflichten und saisonale Schliessungen; bei älteren Stadthotels können denkmalgeschützte Bauteile Umbauten begrenzen. Beschaffen Sie Offerten und einen realistischen Zeitplan für notwendige und optionale Arbeiten. Eine schöne Lobby beweist keine intakte Haustechnik; zusätzliche Zimmer dürfen nicht als bereits bewilligt kalkuliert werden. Kalkulieren Sie neben den Baukosten auch die Ertragsausfälle und Betriebsunterbrechungen während der Arbeiten.

Betreiber-, Marken- und Vertriebssysteme

Lesen Sie Betreiber- und Franchiseverträge auf Laufzeit, Leistungsklauseln, Gebühren, Zustimmung bei Kontrollwechsel, Verlängerung, Kündigungsentschädigung, Markenstandards, Renovationspflichten und Kundendatenrechte. Mietverträge, Exklusivlieferanten, OTA-Provisionen und Softwarelizenzen sind getrennt zu prüfen. Eine bekannte Marke kann Nachfrage erzeugen, aber auch Preise, Investitionen und Veräusserung beschränken. Lassen Sie sich die Fortführung wesentlicher Verträge oder ihre Ablösung schriftlich bestätigen; ein Markenschild beweist keine Übertragung von Markenrechten. Eine nicht bewilligte Betreibertrennung kann den geplanten Wert zerstören.

Mitarbeitende, Gästeguthaben und weitere Verpflichtungen

Bei der Übertragung eines Betriebs oder Betriebsteils können nach Art. 333 OR Arbeitsverhältnisse mit Rechten und Pflichten auf den Erwerber übergehen, sofern Arbeitnehmende nicht widersprechen; Sonderregeln und Solidarhaftung bedürfen einer Einzelfallprüfung. Prüfen Sie Lohnrückstände, Ferien, Überzeit, Vorsorge, Gesamtarbeitsverträge, Prozesse und Personalunterkünfte. Bei einem Anteilskauf bleibt grundsätzlich die Gesellschaft Arbeitgeberin. Erfassen Sie vorausbezahlte Übernachtungen, Gutscheine, Veranstaltungen, Treueleistungen, rückzahlbare Anzahlungen und Lieferantensalden. Legen Sie die wirtschaftliche Zuteilung und einen Übergabeplan für Gäste und Team vertraglich fest.

Gesamtkosten, Finanzierung und Steuern

Zum Preis kommen je nach Ort Handänderungsabgaben, Beurkundung und Grundbuch, Beratung, Kredit- und Bankspesen, Wechselkursaufschläge für Fremdwährungsmittel, allenfalls Stempel- oder andere Abgaben, Betriebskapital und Bauarbeiten. Es gibt keinen verlässlichen schweizweiten Pauschalsatz für Hoteltransaktionen; verlangen Sie eine fallbezogene Berechnung. Bestimmte Beherbergungsleistungen unterliegen einem reduzierten MWST-Satz, viele andere Leistungen dem höheren Normalsatz; die aktuellen Sätze sind bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung zu prüfen. Diese Betriebssätze bestimmen nicht automatisch die MWST- oder Handänderungsfolgen eines Asset- oder Share-Deals. Finanzierung und Währungsabsicherung sind vor Bindung zu sichern.

Prüfung, Vertragsbedingungen und Eigentumsübertragung

Beginnen Sie mit Vertraulichkeitsvereinbarung und unverbindlicher Offerte: Käufer, Umfang, Unternehmens- oder Eigenkapitalwert, Behandlung von Schulden und flüssigen Mitteln, Exklusivität und Datenzugang. Erfassen Sie Grundbuch, Lex Koller, Betreiberzustimmungen, Bewilligungen, Finanzierung, Mitarbeiter- und Buchungspflichten sowie Sanierungsbedarf in einer Risikoliste. Vereinbaren Sie Vollzugsbedingungen, Zusicherungen, Offenlegungen, Escrow oder Kaufpreisanpassung und Rücktrittsrechte. Der direkte Grundstückserwerb verlangt grundsätzlich öffentliche Beurkundung und Grundbucheintrag; ein Anteilskauf wird anders vollzogen. Digitale Prüfung, Verhandlung, Beurkundung und Eintragung sind eigenständige Schritte und nicht pauschal vollständig fernmündlich möglich. Beachten Sie die konkreten kantonalen Vollzugsregeln.

Vor Exklusivität oder grösserer Anzahlung ist ein datiertes Verkäuferpaket anzufordern: Grundbuchauszug und Parzellenplan, Gesellschafts- oder Pachtunterlagen, Bewilligungen, drei Jahresabschlüsse und monatliche Betriebszahlen, Betreiberverträge, Personalverpflichtungen, Gästeguthaben und Kostenvoranschläge für Arbeiten. Halten Sie zu jeder Lücke Verantwortliche, Frist und Folge fest: Nachweis, aufschiebende Bedingung, Preisanpassung oder Abbruch. Anzahlungen nur nach schriftlich geklärten Freigabe- und Rückzahlungsregeln; eine indikative Offerte ersetzt weder öffentliche Beurkundung noch behördlichen Entscheid oder Drittzustimmung.

Weiterprüfen, nachverhandeln oder abbrechen

Vertiefen Sie die Prüfung, wenn Kaufgegenstand und Parteien feststehen, die vorgesehene Hotelnutzung tragfähig ist, belastbare Betriebsunterlagen vorliegen und die Finanzierung Preis samt Krisenreserve abdeckt. Verhandeln Sie bei bezifferten und behebbaren Problemen wie Dachsanierung, Markenzustimmung, Personallasten oder Bewilligungsverzug über Preis und Bedingungen. Brechen Sie ab, wenn Titel, zulässige Nutzung, Lex-Koller-Einstufung, Betriebserlaubnis oder Umsätze nicht zuverlässig überprüfbar sind. Vor Anzahlung oder bedingungsloser Bindung sind Schweizer Immobilienanwalt, lokale Bewilligungsfachperson, unabhängige Bauprüfung sowie Hotel-Finanz- und Steuerberatung beizuziehen.