Ein Hotel in der Schweiz verkaufen

Was wird rechtlich verkauft?

Der Verkauf kann drei unterschiedliche Gegenstände umfassen: Grundstück und Gebäude, Gesellschaft beziehungsweise laufendes Unternehmen sowie Betriebsrechte aus Management-, Miet- oder Franchiseverträgen. Ermitteln Sie zuerst, wem jeder Gegenstand rechtlich gehört, bevor Sie einen Kaufpreis nennen. Ein Eigentümer kann das Hotelgebäude besitzen, während ein selbständiger Betreiber Kundenbeziehungen, Ausstattung oder Markenrechte hält. Solche getrennten Positionen dürfen ohne die erforderliche Verfügungsbefugnis und Zustimmung nicht als Gesamtpaket zugesichert werden.

Bei einem Immobilien- oder Asset Deal sind Parzellen, bewegliche Sachen, Warenbestände, Konten und übernommene Verbindlichkeiten ausdrücklich festzulegen. Beim Share Deal bestimmen Anteile, Gesellschaftsschulden und verbleibende Garantien den Umfang. Die Übertragung eines Hotelbetriebs führt nicht automatisch zur Übertragung des Gebäudeeigentums. Erstellen Sie eine verbindliche Umfangsliste mit einbezogenen und ausgeschlossenen Vermögenswerten sowie nötigen Zustimmungen Dritter. Diese Entscheidung verändert Bewertung, Besteuerung, Mitarbeiterfolgen und Abschlussdokumente.

Eigentum, Nutzung und Gebäudezustand vor Vermarktung klären

Beschaffen Sie aktuelle Grundbuchauszüge und Pläne sämtlicher Parzellen. Prüfen Sie eingetragene Eigentümer, Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten, Wegrechte, Baurechte und Beschränkungen. Gleichen Sie Kataster und tatsächliche Parkflächen, Zufahrten, Nebengebäude und Personalwohnungen ab. Lassen Sie durch eine Schweizer Urkundsperson oder örtliche Rechtsberatung klären, welche Löschungen und Bewilligungen nötig sind. Ein Grundbucheintrag beweist für sich allein weder die Baubewilligung aller Anbauten noch die Zulässigkeit jeder Hotelnutzung.

Sammeln Sie Bau- und Brandschutznachweise, Betriebs- und Nutzungsbewilligungen, Umbauunterlagen, bei Relevanz Energie- und Umweltinformationen sowie Prüfberichte zu Liften und technischen Anlagen. Dokumentieren Sie Barrierefreiheit, anstehende Investitionen, denkmalpflegerische Auflagen sowie zonen-, lärmschutz- und tourismusrechtliche Einschränkungen von Kanton und Gemeinde. Unterscheiden Sie nachgewiesene Mängel von ungeprüften Vermutungen; ein geplanter Umbau ist kein abgeschlossener. Zimmerinventar und Instandhaltungsrückstand ermöglichen sachlichere Kaufpreisverhandlungen.

Die wirtschaftlichen Kennzahlen des Hotels nachvollziehbar machen

Stellen Sie mindestens die drei verfügbaren letzten Geschäftsjahre und aktuelle Managementzahlen bereit. Erklären Sie Bilanzierungsgrundsätze, Sondereffekte und ob Zahlen Eigentümer, Betreiber oder beide betreffen. Stimmen Sie Zimmer-, Gastronomie-, Spa- und Veranstaltungserlöse mit Steuerunterlagen und Bankdaten ab. Zeigen Sie Belegungsquote, durchschnittlichen Tageszimmerpreis (ADR), Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR), Saisonabhängigkeit und direkte Betriebskosten einschließlich Definitionen und Zeiträumen. Fehlende Geschäftsjahre werden offengelegt, nicht geschätzt oder erfunden.

Weisen Sie Managementgebühren, Mieten an Nahestehende, Löhne, Franchise- und Vertriebskosten, Anzahlungen, aufgeschobenen Unterhalt und Ersatzinvestitionen gesondert aus. Ein normalisiertes Betriebsergebnis ist eine analytische Bereinigung und kein garantierter Geldzufluss für Käufer. Überleiten Sie den ausgewiesenen Gewinn nachvollziehbar zum bereinigten Ergebnis; erklären Sie jede Anpassung und rechnen Sie Eigentümerkosten nicht hinzu, wenn der Erwerber sie weiterhin tragen muss. Künftige Buchungen und Gästeanzahlungen sind von bereits verdienten Erträgen zu trennen.

Eine begründete Kaufpreisspanne ermitteln

Bewerten Sie Immobilie und laufenden Betrieb im Einklang mit dem tatsächlich angebotenen Transaktionsumfang. Vergleichen Sie betriebsfähige Hotels ähnlicher Lage, Grösse, Qualitätsstufe, Eigentums- oder Mietstruktur, Zimmermix und Renovierungsbedarf. Plausibilisieren Sie einen Ertragswert anhand des offengelegten Netto-Cashflows nach nachhaltigem Unterhalt und vertraglichen Kosten. Verlangen Sie Annahmen und Sensitivitäten für Auslastung, Zimmerpreise, Löhne und künftige Investitionen statt einer einzigen unkommentierten Wertzahl.

Angebotspreise aus Inseraten belegen keine abgeschlossenen Transaktionen. Erfassen Sie bei Vergleichsobjekten Datum, Kanton, Eigentumsform, Gebäudezustand, Umfang des Betriebs, Währung und Quelle. Fehlen verifizierte Abschlussdaten, kennzeichnen Sie die Preisspanne als vorläufig und beauftragen Sie eine unabhängige Bewertung. Ein pauschaler Schweizer Preis pro Hotelzimmer ist für unterschiedliche Märkte nicht belastbar. Mehr Bruttozimmerumsatz bedeutet keinen entsprechend höheren Unternehmenswert, wenn Personal, Investitionen oder Betreiberpflichten den Vorteil aufzehren.

Ausländische Erwerber und Lex Koller früh prüfen

Wie die Lex Koller einen Hotelkäufer behandelt, einschließlich der Frage, wann ein Hotel als befreite ständige Betriebsstätte gilt, erläutert unser Leitfaden zum Kauf eines Hotels in der Schweiz. Für den Verkäufer geht es um den Zeitpunkt: Wohnungen, Personalwohnungen, Ferienresidenzen oder ungenutztes Land innerhalb des Verkaufsumfangs können einen ausländisch beherrschten Bieter wieder der Bewilligungspflicht unterstellen. Erfassen Sie für jedes Gebäude die tatsächliche und die zulässige Nutzung sowie Wohnsitz und gesellschaftsrechtliche Beherrschung des Bieters, bevor Sie ein verbindliches Angebot annehmen, und machen Sie im Zweifel den Entscheid des zuständigen Kantons zur Vollzugsbedingung.

Prüfen Sie den Stand der Bundesrevision, bevor Sie ein Hotel mit Personalwohnungen vermarkten. In der Vernehmlassung, die der Bundesrat am 15. April 2026 eröffnete (sie endete am 15. Juli 2026), verschärft der Entwurf die Lex Koller allgemein, würde es den Kantonen aber erlauben, ausländisch beherrschten Hotelbetreibern den bewilligungsfreien Erwerb von Personalwohnungen zu gestatten, die innerhalb von zwei Jahren wieder zu verkaufen sind, sobald sie nicht mehr benötigt werden. Bis ein Gesetz verabschiedet ist, gelten die bisherigen Regeln.

Betreiberverträge, Mitarbeitende und Gästeverpflichtungen zuordnen

Überprüfen Sie Hotelbewilligungen, gegebenenfalls Restaurant- und Alkoholausschankbewilligungen sowie Sicherheits- und Hygieneanforderungen des Kantons oder der Gemeinde. Klären Sie, ob Bewilligungen an Personen, Gesellschaften oder Betriebsstätten gebunden sind und ob der Käufer neue Bewilligungen oder Meldungen braucht. Immobilieneigentum allein berechtigt nicht automatisch zum Hotelbetrieb. Erfassen Sie Kontrollwechsel-, Abtretungs-, Kündigungs- und Markenstandardklauseln in Pacht-, Management-, Franchise- und wichtigen Lieferverträgen.

Die Betriebsübertragung kann den Arbeitnehmerschutz nach Art. 333 OR auslösen; beim reinen Aktienverkauf bleibt die Arbeitgebergesellschaft meist unverändert. Prüfen Sie, welche Beschäftigten und aufgelaufenen Lohn-, Ferien-, Pensionskassen- und Sozialversicherungspflichten nach der Struktur übergehen. Der einschlägige Landes-Gesamtarbeitsvertrag des Gastgewerbes ist zu prüfen; Personalkosten sind keine freiwillige Position. Stimmen Sie Gästeanzahlungen, Gutscheine, zukünftige Reservierungen, Treueprogramme, Lieferantenguthaben und Reklamationen zu einem definierten Stichtag ab. Soweit Art. 333 OR anwendbar ist, können Arbeitnehmende dem Übergang widersprechen; für bestimmte arbeitsrechtliche Forderungen haften bisheriger Arbeitgeber und Erwerber solidarisch. Nach Art. 333a OR sind Arbeitnehmervertretung oder Belegschaft rechtzeitig über Gründe und Folgen zu informieren und bei geplanten Massnahmen, welche die Mitarbeitenden betreffen, vor den entsprechenden Entscheiden zu konsultieren. [S03][S09][S11]

Verkaufsverfahren wählen und Interessenten qualifizieren

Ein diskretes Verfahren mit ausgewählten Interessenten schützt möglicherweise Personal und Kundenbeziehungen; breitere Vermarktung erhöht die Reichweite. Vergleichen Sie einen exklusiven Maklerauftrag mit Direktansprache und einem wettbewerblichen Beraterverfahren. Regeln Sie schriftlich Verkaufsdossier, Identitäts- und Finanzierungsprüfung, Besichtigungen, Datenraumzugang und Werbekosten. Prüfen Sie vor der Mandatierung Laufzeit der Exklusivität, Auslöser der Provision, Nachlaufklauseln und Mehrwertsteuerregelung.

Nutzen Sie zunächst einen anonymisierten Kurzbeschrieb. Legen Sie Finanz-, Personal- und Gästedaten schrittweise unter Vertraulichkeitsvereinbarung und Datenschutzschutz offen. Fordern Sie Angaben über wirtschaftlich Berechtigte, Käufergesellschaft, Finanzierungsnachweise, Betreiberkonzept und gesetzliche Erwerbsberechtigung. Ein Terminversprechen ist ohne Prüfung der Käuferbewilligung, Ablösung von Banken und Hotelübergabe nicht belastbar. Gewähren Sie Exklusivität nicht bloss wegen eines hohen, ungesicherten Angebotspreises.

Nettoerlös nach Steuern und Kosten berechnen

Erstellen Sie eine Nettoerlösrechnung in CHF: tatsächlich zahlbarer Kaufpreis abzüglich gesicherter Kredite und Vorfälligkeitskosten, Verkäuferanteil an Notariats- und Grundbuchkosten, Maklerhonoraren, Beratung, Steuerreserve, Working-Capital-Anpassungen sowie Treuhand- oder Sicherungseinbehalten. Regeln Sie die Übernahme der Handänderungsabgaben nach kantonalem Recht und Vertrag. Grundstückgewinnsteuern und Gebühren unterscheiden sich zwischen Kantonen; Beispiele für Wohneigentum belegen nicht die Steuerfolgen eines in einer Gesellschaft gehaltenen Hotels. [S06]

Zwei Steuerübersichten des Bundes zeigen, wie viel vom Kanton abhängt. Beim Gewinn ordnet die Eidgenössische Steuerverwaltung Zürich, Bern und Genf als monistische Kantone ein, in denen der Grundstückgewinn einer Gesellschaft ebenfalls von der gesonderten Grundstückgewinnsteuer erfasst wird, während die Waadt und das Wallis dualistisch sind und ihn über die ordentliche Gewinnsteuer besteuern. Für die Handänderung selbst zeigt ihre Übersicht zum kantonalen Recht mit Stand 1. Januar 2022, dass Zürich Grundbuchgebühren statt einer Handänderungssteuer erhebt, Bern 1,8 %, Genf 3 %, die Waadt 2,2 % zuzüglich eines Gemeindezuschlags von bis zu 1,1 % und das Wallis progressiv 1–1,5 %. Bestätigen Sie den aktuellen Satz und wer ihn trägt, bevor Sie den Angebotspreis festlegen.

Share Deal und unmittelbarer Grundstückverkauf können hinsichtlich Gesellschafts-, Anteilseigner- und indirekter Immobilientransaktionssteuern stark auseinanderfallen. Verlangen Sie vor Strukturentscheidung einen vergleichenden Steuerentwurf. Die Mehrwertsteuerfolgen von Immobilien- und Betriebsübertragungen, eine allfällige Option und das Meldeverfahren sind einzelfallbezogen zu klären, nicht mit einem Pauschalsatz. Bei Angeboten in EUR oder USD dokumentieren Sie Datum und Quelle des Wechselkurses zu CHF, Bankspesen, Währungsrisiko und den Zeitpunkt der verbindlichen CHF-Festsetzung. [S07]

Angebote in umsetzbare Vertragsbedingungen überführen

Vergleichen Sie Angebote nach Nettoerlös, Abschlusswahrscheinlichkeit und Durchführbarkeit statt allein nach Preis. Ein indikatives Angebot nennt Käufergesellschaft, gewünschte Vermögenswerte oder Aktien, Preis und Währung, Finanzierungsbelege, Prüfungsumfang, Exklusivität, Zustimmungen und Zieltermin. Vereinbaren Sie aufschiebende Bedingungen für Finanzierung, allfällige Kantonsbewilligung, Freigabe von Grundpfandrechten, Betreiberzustimmung und wesentliche Gebäudeprüfungen. Halten Sie fest, ob Angebote, Reservierungen oder Exklusivitätsabreden rechtlich verbindlich sein sollen.

Ein Grundstückkaufvertrag bedarf gemäss Art. 216 OR der öffentlichen Beurkundung; Grundbuchvollzug und notarielle Schritte sind nach den Regeln des betreffenden Kantons zu organisieren. Betriebs- und Anteilskäufe folgen eigenen Formvorschriften und Gesellschaftsbeschlüssen: Die Übertragung von Stammanteilen einer Schweizer GmbH erfordert schriftliche Form und gewöhnlich die Zustimmung der Gesellschafterversammlung. Online-Datenraum und Videobesprechungen bedeuten nicht, dass Beurkundung und Registrierung vollständig aus der Ferne möglich sind. Auch ein Vorvertrag, der zu einem späteren Grundstückverkauf verpflichtet, bedarf nach Art. 216 Abs. 2 OR grundsätzlich der öffentlichen Beurkundung; ob Vertraulichkeits- oder Exklusivitätsklauseln in einer indikativen Offerte verbindlich sind, ist gesondert zu prüfen. [S04][S10]

Abschluss und Hotelübergabe ohne verdeckte Risiken

Einigen Sie sich vor dem Vollzug auf eine Schlussabrechnung mit Zuordnung von Objektsteuern, Nebenkosten, Vorausbuchungen, Mitarbeiteransprüchen, Warenlagern und Kassenbeständen. Bestätigen Sie Rückzahlungs- und Grundpfandlöschungsanweisungen, Kaufpreisfinanzierung, Sicherheiten, Grundbuch- und Handelsregisterhandlungen, Schlüssel, IT-Zugänge, Buchungskanäle, Gästedaten und Verantwortlichkeit ab einem bestimmten Übergabezeitpunkt. Beantragen Sie erforderliche regulatorische Änderungen rechtzeitig, damit das Hotel nach dem Wechsel rechtmässig weiterbetrieben wird.

Verankern Sie Zusicherungen, offengelegte Ausnahmen, Haftungshöchstgrenzen und Fristen sowie Garantien und Freistellungen für bekannte Steuer-, Personal-, Immobilien- und Betriebsrisiken. Trennen Sie fortgeltende Pflichten von solchen, die mit Unterschrift erledigt sind. Bewahren Sie die abgestimmte Offenlegungsliste samt Datenraumversionen auf. Sind Eigentum, Genehmigung, Finanzierung, erhebliche Arbeiten oder Betreiberzustimmung offen, müssen diese vor Vollzug geklärt oder ausdrücklich als Vollzugsbedingung vereinbart werden.

Praktischer Ablauf zur Verkaufsvorbereitung

Zuerst Immobilien, Geschäftsbetrieb und Anteile des Angebots abgrenzen. Danach Grundbuch-, Bewilligungs-, Bau- und Betriebsunterlagen zusammenstellen und Lücken erläutern. Anschliessend Kennzahlen bereinigen und objektgerecht bewerten lassen. Lokale Rechts- und Steuerberater prüfen Mischnutzung, Erwerberstatus, Personal, Vertragsform und Erlös. Darauf folgen kontrollierte Vermarktung, Finanzierungsnachweis und bedingte Verhandlungen. Zuletzt sind die erforderliche öffentliche Urkunde oder Anteilsübertragung, Pfandfreigaben und betriebliche Übergabe zu vollziehen. Dies ist ein Arbeitsablauf, keine gesetzliche Frist.