スイスのホテルを売却するには

売却する対象を正確に決める

ホテル売却の対象は、土地・建物、会社または営業事業、賃貸借・管理委託・フランチャイズ契約に基づく運営権の三種類に分かれ得ます。希望価格を設定する前に各要素の法的所有者を特定してください。建物所有者と、宿泊客との関係、設備や商標使用権を持つ運営会社が異なることもあります。権限と必要な同意がなければ、別々の権利をまとめて譲渡できると約束してはいけません。

不動産または資産売却では、対象地番、動産、在庫、口座、引き継ぐ債務を明示します。株式・持分売却では、譲渡する株式と会社内に残る負債・保証を確認します。営業事業の譲渡だけで建物の所有権が自動的に移るわけではありません。含む資産、除外する資産、第三者の同意を一覧にしてください。この範囲が価格、税務、雇用、クロージング書類を左右します。

所有権、用途、建物の状態を販売前に確認する

すべての区画について最新の土地登記簿抄本と図面を取得し、登記上の所有者、抵当権、地役権、通行権、地上権、その他の制限を調べます。駐車場、アクセス道路、付属建物、従業員住宅の現況を地籍図と照合します。スイスの公証人や現地専門家に担保抹消と同意の条件を確認してもらいます。登記情報だけでは増築やホテル用途のすべてが許可済みとは証明できません。

建築許可、消防、収容人数と用途の承認、改装履歴、必要に応じて環境・省エネ資料、エレベーターと設備の検査記録を揃えます。バリアフリー、今後の改修費、文化財保護、土地利用計画、騒音、観光地区の規制を州・自治体に確認します。判明した欠陥と未調査の推測を区別し、予定工事を完了済みと表示しません。客室ごとの設備一覧と保守の積み残し表は価格交渉の根拠になります。

ホテルの事業実績を説明できるようにする

入手できる直近少なくとも三会計年度と最新の管理会計資料を用意し、会計方針、一時的な事象、数字が所有者・運営者のどちらに属するかを示します。客室、飲食、スパ、催事の売上を税務・銀行記録と照合します。稼働率、平均客室単価（ADR）、販売可能客室当たり売上（RevPAR）、季節変動、直接営業費用を、定義と対象期間付きで示します。欠けている年度は隠さず開示し、推測で数字を作りません。

運営委託料、関連当事者への賃料、人件費、フランチャイズ・販売チャネル費用、預り金、繰延保守、更新投資を説明します。調整後営業利益は分析上の数値であり、買主の保証収入ではありません。会計上の利益から調整後数値への橋渡しと個々の修正を開示し、買主も引き続き負担する所有者費用を安易に加算しないでください。将来の宿泊予約と前受金は、既に計上可能な売上と区別します。

根拠のある売出価格の範囲を設定する

土地建物と営業事業の評価を、実際の売却対象に合致させます。所在地、規模、品質、所有か賃借か、客室構成、改装の必要性が本当に似たホテルと比較します。収益還元の結果は、継続的な保守費と契約費用を控除した裏付けのある純営業キャッシュフローで検証します。評価者に稼働率、宿泊単価、賃金、将来投資についての前提と感応度を明示してもらいます。

広告に掲載された希望価格は、実際に成立した取引価格の証拠ではありません。比較事例ごとに日付、州、権利形態、建物状態、事業を含むか、通貨、情報源を記録します。確認済みの成約データがなければ価格帯は暫定と明記し、独立評価を依頼してください。スイス全土で通用する一律の「ホテル一室当たり価格」はありません。人件費、投資、運営契約の負担が増えれば、客室総売上が上昇しても価値が上がるとは限りません。

外国人買主への規制を早期に確認する

ホテルが許可不要の恒久的事業用施設に該当する場合を含め、Lex Kollerによる買主の扱いは、スイスのホテル購入ガイドで説明しています。売主にとって重要なのは時期です。取引対象に含まれる居住用マンション、従業員住宅、別荘、未利用地により、外国支配の入札者が許可制の対象になることがあります。拘束力ある提案を受ける前に、各建物の実際と許可上の用途、買主の居住状況、法人支配関係を整理し、疑義があれば管轄州の決定を取引完了条件にしてください。

従業員住宅付きホテルを売り出す前に、連邦法改正の状況を確認します。連邦参事会が2026年4月15日に開始し7月15日に終了した意見募集の案は、Lex Koller全般を厳格化する一方、外国支配のホテル運営者による従業員住宅の無許可取得を州が認め、不要となれば2年以内に再売却する制度を提案しています。法律が成立するまでは現行規則が適用されます。

運営契約、従業員、宿泊客への債務を整理する

必要に応じてホテル、レストラン、酒類販売の許可や安全・衛生上の要件を州・自治体に確認します。許可が特定の人、会社、施設に結び付くのか、買主に新規許可や届出が必要なのかも調べます。不動産所有権そのものはホテル営業許可ではありません。賃貸借、管理、フランチャイズ、重要仕入先契約の支配権変更、譲渡、解除、ブランド基準の条項を一覧にします。

事業譲渡にはスイス債務法333条の従業員保護が適用され得ますが、単純な株式売却では通常、雇用主の法人自体は変わりません。取引形態ごとに従業員、未払賃金、休暇、年金、社会保険の債務を確認します。該当するホテル業界の労働協約も確認し、人件費を任意費用として扱いません。基準日を定め、宿泊客の前払金、商品券、将来予約、会員特典、仕入先残高、苦情を精算します。 第333条が適用される場合、従業員は雇用関係の移転を拒否でき、旧雇用主と買主は一定の労働債権について連帯責任を負うことがあります。第333a条に従い、移転の理由と影響を従業員代表または従業員本人に適時通知し、従業員に影響する措置が予定される場合は関連する決定前に協議します。 [S03][S09][S11]

売却方法を選び買主を審査する

秘密を守った対象限定の売却は従業員や取引関係を守りやすく、公開範囲を広げれば買主候補は増えます。専任仲介、直接交渉、専門家が運営する競争入札を比較します。説明資料作成、買主の本人確認と資金確認、見学、データルーム利用、広告費の担当を文書で定めます。仲介を委任する前に独占期間、手数料発生条件、終了後の継続条項、付加価値税を確認します。

まずホテル名を伏せた簡潔な紹介資料を使います。財務、従業員、宿泊客の情報は守秘義務と個人情報保護の下で段階的に公開します。実質的所有者、買主法人、自己資金証明または現実的な融資計画、運営方針、法的適格性を確認します。取得許可、銀行担保解除、ホテル引継ぎを審査しなければ予定完了日は確実ではありません。裏付けのない高額提示だけで独占交渉権を与えないでください。

税金・費用控除後の手取額を算定する

売主の想定手取額をスイスフラン（CHF）で試算します。実際の支払価格から担保付債務の返済と早期弁済費用、売主負担の公証・登記費用、仲介料、専門家費用、税金引当、運転資本調整、エスクローや留保金を差し引きます。所有権移転関連税費用を州の規則と契約で誰が負担するか明示します。不動産譲渡益税と登記手数料は州ごとに異なり、住宅事例だけでは法人所有ホテルの税額を計算できません。 [S06]

連邦税務当局の2つの概要資料から、州の違いの大きさが分かります。譲渡益について、連邦税務局はチューリヒ、ベルン、ジュネーブを一元方式の州とし、法人の不動産譲渡益にも独立した不動産譲渡益税が適用される一方、ヴォーとヴァレーは二元方式で通常の利益税を課しています。移転自体については、2022年1月1日時点の州法概要で、チューリヒは移転税の代わりに登記手数料、ベルンは1.8%、ジュネーブは3%、ヴォーは2.2%と最大1.1%の自治体加算、ヴァレーは1〜1.5%の累進税となっています。希望価格を決める前に、現行税率と負担者を確認してください。

株式売却と土地の直接譲渡では、会社、株主、間接的な不動産移転に係る税が大きく異なる可能性があります。形態の合意前に両方式の税務比較を依頼してください。不動産・事業譲渡の付加価値税、課税選択、届出方式の適用は案件別に検討し、一定税率を決めつけません。提示価格や融資がEURまたはUSDの場合、CHF換算に使う基準日と為替情報源、銀行手数料・為替変動負担者、CHF額確定時点を記録します。 [S07]

実行可能な契約条件に落とし込む

提示額だけでなく売主の純収入、確実性、実行可能性で買付けを比較します。予備的提案には買主法人、求める資産または株式、金額と通貨、資金証明、調査範囲、独占交渉、承諾事項、完了希望日を記載させます。融資、必要な州の認可、登記上の担保抹消、運営者の同意、重要な設備調査を前提条件にします。提案、予約、独占交渉に関するどの条項が法的拘束力を持つ意図なのか明記します。

スイス不動産の売買契約は債務法216条により公的認証を要します。登記と公証の手続は該当州の規則に従います。事業や株式の売却には別の形式・会社承認要件があり、例えばスイスのSàrl持分譲渡は書面を要し、通常は社員総会の承認が必要です。オンライン書類調査やビデオ会議が可能だからといって、署名と登記を完全に遠隔で合法的に完了できるとは限りません。 将来の不動産売買を約束する予備契約も、原則として第216条第2項により公正証書方式を要します。意向表明書に含まれる秘密保持条項や独占交渉条項の拘束力は別途確認してください。 [S04][S10]

未解決の責任を残さず決済・引渡しする

決済前に最終精算表を合意し、固定資産税、公共料金、前受予約、従業員債務、在庫、現金を配分します。債権者への支払と抵当権抹消の指示、資金、保証、必要な所有権移転登記、会社手続、鍵、ITアクセス、予約サイト、宿泊客データ、および特定時刻からの運営責任を確認します。引渡し後もホテルが適法に営業できるよう許認可の更新を事前に計画します。

既知の税務、労務、不動産、運営リスクについて表明、開示した例外、責任上限と期間、保証、補償を文書化します。完了後も存続する義務と署名時に消滅する義務を分けます。署名済み開示一覧と買主に見せた証拠資料の版を保存してください。所有権、許可、資金、重要工事、運営者の同意が未解決なら処理するか、クロージングの条件として明記し、解決済みと偽りません。

売主のための実務的な準備手順

まず譲渡対象の土地建物、事業、株式を特定します。次に登記、許可、建物、運営資料を集め、不足を説明します。営業数値を調整し、対象を明示した評価を取得します。現地の弁護士と税務専門家に複合用途、買主適格性、従業員、取引方式、手取額を確認してもらいます。情報を管理しながら販売し、資金を検証して条件付きで交渉します。最後に必要な公正証書または会社持分移転、担保解除、ホテル引渡しの精算を実施します。これは法定期限ではなく実務手順です。