İsviçre’de otel nasıl satılır?

Tam olarak neyin satıldığını belirleyin

Bir otel satışında üç ayrı unsur bulunabilir: arsa ve bina, şirket veya faal ticari işletme ve yönetim, kira ya da franchise sözleşmelerinden doğan işletme hakları. Fiyat belirlemeden önce her birinin hukuki sahibini tespit edin. Binanın maliki ile müşteri ilişkilerini, ekipmanı veya marka hakkını kontrol eden işletmeci farklı olabilir. Bu haklar ayrıysa yetki ve gerekli onaylar olmadan birlikte devredileceği taahhüt edilemez.

Taşınmaz veya varlık satışında dahil olan parselleri, taşınırları, stokları, hesapları ve borçları açıkça tanımlayın. Hisse satışında devredilen payları, şirket içinde kalan borçları ve garantileri gösterin. Otel işletmesinin devri binanın mülkiyetini kendiliğinden devretmez. Dahil ve hariç kalemler ile üçüncü kişilerin izinlerinden oluşan bir kapsam çizelgesi hazırlayın. Bu sınırlar değerlemeyi, vergiyi, çalışanları ve kapanış belgelerini etkiler.

Mülkiyet, kullanım ve yapı durumunu satıştan önce netleştirin

Her parsel için güncel taşınmaz sicili kaydı ve harita alın. Maliki, ipotekleri, irtifakları, geçit haklarını, üst haklarını ve kayıtlı kısıtlamaları kontrol edin. Kadastroyu otopark, giriş, ek bina ve personel konutlarının fiilî durumuyla karşılaştırın. İsviçreli noter veya yerel hukuk danışmanı kaldırılacak yükleri ve gerekli izinleri belirlemelidir. Sicil kaydı tek başına tüm eklentilerin ve otel kullanımının hukuka uygun olduğunu kanıtlamaz.

İnşaat, yangın güvenliği, kullanım ve kapasite izinlerini, yenileme geçmişini, gerekli enerji ve çevre belgelerini, asansör ve tesisat incelemelerini toplayın. Erişilebilirlik, yaklaşan yatırımlar, kültür varlığı koruması, imar, gürültü ve turizm kısıtlamalarını kanton ve belediye düzeyinde inceleyin. Kanıtlanmış kusurlarla test edilmemiş varsayımları ayırın; planlanan onarımı tamamlanmış gibi göstermeyin. Oda bazlı envanter ve ertelenmiş bakım listesi fiyat görüşmelerini güçlendirir.

Otelin işletme verilerini açıklanabilir hâle getirin

Mevcut en az üç mali yıl ile güncel yönetim hesaplarını hazırlayın; muhasebe yöntemlerini, tek seferlik olayları ve rakamların malik, işletmeci veya her ikisine ait olduğunu açıklayın. Oda, yiyecek-içecek, spa ve etkinlik gelirlerini vergi ve banka kayıtlarıyla mutabık kılın. Doluluk, ortalama günlük oda fiyatı (ADR), müsait oda başına gelir (RevPAR), mevsimsellik ve doğrudan işletme giderlerini dönemleri ve tanımlarıyla sunun. Eksik yıllar uydurulmaz, açıklanır.

Yönetim ücretlerini, ilişkili taraf kirasını, maaşları, franchise ve dağıtım maliyetlerini, depozitoları, ertelenmiş bakım ve yenileme yatırımlarını ayrı gösterin. Normalize edilmiş faaliyet kârı analitik düzeltmedir; alıcıya garanti edilmiş nakit değildir. Muhasebe kârından düzeltilmiş sonuca geçişi ve her düzeltmeyi belgeleyin; alıcının da katlanacağı malik masrafını geri eklemeyin. Gelecekteki rezervasyon ve konuk avanslarını kazanılmış gelirlerden ayırın.

Gerekçeli bir fiyat aralığı oluşturun

Taşınmaz ve faaliyet gösteren işletmeyi teklif edilen kapsamla tutarlı değerleyin. Gerçekten benzer otelleri konum, büyüklük, kalite, mülkiyet veya kiralama, oda çeşitliliği ve renovasyon ihtiyacına göre karşılaştırın. Gelir yaklaşımını sürdürülebilir bakım ve sözleşme maliyetlerinden sonraki kanıtlanmış net faaliyet nakit akışıyla sınayın. Değerleme uzmanından doluluk, fiyat, ücret ve gelecek yatırımlara dair varsayımlar ve duyarlılık analizi isteyin.

İlan fiyatı gerçekleşmiş satış bedelinin delili değildir. Her emsal için tarih, kanton, mülkiyet statüsü, bina durumu, işletmenin dahil olup olmadığı, para birimi ve kaynağı kaydedin. Doğrulanmış tamamlanmış satışlar yoksa aralığın geçici olduğunu belirtin ve bağımsız değerleme yaptırın. İsviçre genelinde tek bir “oda başına otel fiyatı” geçerli değildir. Çalışan, yatırım veya işletmeci taahhütleri maliyeti artırıyorsa brüt oda geliri artsa da değer artmayabilir.

Yabancı alıcılara ilişkin kısıtlamaları baştan kontrol edin

Lex Koller, kanundaki yabancı yerleşik olmayan kişilerin İsviçre taşınmaz edinimini genel olarak sınırlar. Oteller dahil, yasal ve sürekli ticari işletme amacıyla kullanılan tesisler ticari taşınmaz istisnasından yararlanabilir. Federal Adalet Ofisine göre işletmenin mutlaka alıcı tarafından değil üçüncü bir işletmeci tarafından yürütülmesi de mümkündür. Ancak “otel” adı taşınmazın her kısmını otomatik olarak izin zorunluluğundan çıkarmaz.

Konut daireleri, personel lojmanları, tatil konutları, aşırı büyüklükte kullanılmayan arazi veya planlanan kullanım değişiklikleri sonucu değiştirebilir; hisse devri ve dolaylı kontrol de önemlidir. Bağlayıcı teklifi kabul etmeden önce her yapının gerçek ve izin verilen kullanımını, alıcı statüsünü ve şirket kontrolünü belirleyin. Şüphede yetkili kanton makamından karar veya teyit alın. İsviçre’de otel satın almak yabancıya kendiliğinden oturum izni sağlamaz. [S01][S02]

İşletmeci sözleşmelerini, çalışanları ve konuk yükümlülüklerini ayırın

Gerekli olduğunda otel, restoran ve alkol ruhsatlarıyla kanton veya belediyenin güvenlik ve hijyen şartlarını inceleyin. Ruhsatın kişiye, şirkete veya tesise bağlı olup olmadığını ve alıcının yeni izin ya da bildirim gerekip gerekmediğini araştırın. Bina mülkiyeti işletme ruhsatı değildir. Kiralama, yönetim, franchise ve kilit tedarik sözleşmelerindeki kontrol değişikliği, devir, fesih ve marka standardı hükümlerini listeleyin.

İşletme devri İsviçre Borçlar Kanunu madde 333 uyarınca çalışan korumasını gündeme getirebilir; yalnızca hisse satışında işveren tüzel kişi genellikle aynı kalır. Seçilen yapıya göre çalışanların ve birikmiş ücret, izin, emeklilik ve sosyal sigorta yükümlülüklerinin akıbetini inceleyin. Uygulanabilir otelcilik toplu iş sözleşmesini kontrol edin; işçilik maliyetleri isteğe bağlı değildir. Kararlaştırılan tarihte konuk avansları, hediye kartları, rezervasyonlar, sadakat yükümlülükleri, tedarikçi bakiyeleri ve şikâyetleri mutabık kılın. Madde 333 uygulanıyorsa çalışanlar devre itiraz edebilir; eski işveren ve alıcı belirli işçilik alacaklarından müteselsilen sorumlu kalabilir. Madde 333a gereği çalışan temsilcilerini veya çalışanları devir nedenleri ve sonuçları hakkında zamanında bilgilendirin; çalışanları etkileyen önlemler öngörülüyorsa ilgili kararları vermeden önce kendilerine danışın. [S03][S09][S11]

Satış yöntemini seçin ve teklif sahiplerini değerlendirin

Hedefli gizli satış çalışanları ve iş ilişkilerini koruyabilir; geniş duyuru daha fazla alıcıya ulaşabilir. Münhasır aracılık, doğrudan görüşme ve danışman yönetimindeki rekabetçi süreci karşılaştırın. Tanıtım dosyasını, kimlik ve finansman doğrulamasını, ziyaretleri, veri odasını ve pazarlama giderlerini kimin yöneteceğini yazın. Aracı seçmeden önce münhasırlık süresi, komisyonun doğuşu, sözleşme sonrası devam hükümleri ve KDV'yi kontrol edin.

Önce anonim kısa tanıtım kullanın. Mali, çalışan ve konuk bilgilerini gizlilik ve veri koruması altında aşamalı paylaşın. Gerçek faydalanıcı, alıcı şirket, fon kanıtı veya makul finansman, işletmeci planı ve yasal uygunluğu isteyin. Alıcı izinleri, banka ipoteklerinin kaldırılması ve otel teslimi incelenmeden hiçbir takvim güvenilir değildir. Kanıtsız yüksek bir fiyat karşılığında tek başına münhasırlık vermeyin.

Vergi ve masraflar sonrası net geliri hesaplayın

Net satıcı gelirini CHF cinsinden hesaplayın: gerçekten ödenecek bedelden teminatlı borç ve erken kapama maliyetlerini, satıcının noter ve sicil ücretlerini, aracılık ve danışmanları, vergi karşılığını, işletme sermayesi düzeltmelerini, emanet veya bloke tutarlarını düşün. Devir vergilerinin kanton hukuku ve sözleşmeye göre kime ait olduğunu belirleyin. Gayrimenkul kazancı vergileri ve kayıt ücretleri kantonlar arasında farklıdır; konut örnekleri şirketin sahip olduğu otelin vergisini göstermez. [S06]

Hisse satışı ile doğrudan arsa satışı şirket, pay sahibi ve dolaylı taşınmaz devri vergileri açısından ciddi biçimde farklılaşabilir. Yapıya karar vermeden karşılaştırmalı vergi modeli hazırlatın. Taşınmaz ve işletme devrinde KDV, varsa tercih hakkı ve bildirim usulü işlem bazında incelenmeli, tek oran varsayılmamalıdır. Teklif veya kredi EUR ya da USD ise CHF kurunun tarih ve kaynağını, banka ücretleri ile kur riskini kimin taşıdığını ve nihai CHF tutarının ne zaman sabitlendiğini belirleyin. [S07]

Teklifleri uygulanabilir koşullara dönüştürün

Teklifleri yalnızca yüksek fiyata değil, net gelir, kesinlik ve uygulanabilirliğe göre karşılaştırın. Ön teklif alıcı tüzel kişiyi, varlık veya payları, tutar ve parayı, finansman kanıtını, inceleme kapsamını, münhasırlığı, onayları ve hedef tarihi göstermelidir. Kredi, gerekiyorsa kanton izni, ipotek ve sicil yüklerinin kaldırılması, işletmeci onayı ve önemli teknik incelemeleri ön koşul yapın. Teklif, rezervasyon veya münhasırlığın hangi hükümlerinin bağlayıcı olduğunu yazın.

İsviçre taşınmaz satış sözleşmesi Borçlar Kanunu madde 216 gereği resmî senet şekline tabidir; noter ve tescil adımları ilgili kantonda düzenlenir. İşletme veya hisse devrinin ayrı şekil ve şirket onayı kuralları vardır: İsviçre Sàrl payları yazılı devredilir ve normalde ortaklar onayı gerekir. Dijital evrak incelemesi veya görüntülü toplantı imza ve tescilin bütünüyle uzaktan yasal olarak yapılabileceğini kanıtlamaz. Tarafları ileride taşınmaz satışına bağlayan ön sözleşme de kural olarak Borçlar Kanunu madde 216(2) uyarınca resmî senet biçimini gerektirir; niyet teklifindeki gizlilik veya münhasırlık hükümlerinin bağlayıcılığını ayrıca değerlendirin. [S04][S10]

Gizli yükümlülük bırakmadan kapanış ve teslim yapın

Ödemeden önce kapanış hesap tablosu düzenleyerek emlak vergisi, hizmet gideri, avans rezervasyonlar, çalışan hakları, stok ve nakdi paylaştırın. Alacaklı ve ipotek kapatma talimatlarını, finansman ve teminatları, tescilleri, şirket işlemlerini, anahtarları, BT erişimini, rezervasyon kanallarını, konuk verilerini ve belirli andan itibaren operasyon sorumluluğunu netleştirin. Otelin hukuka uygun çalışabilmesi için gereken ruhsat değişikliklerini önceden planlayın.

Bilinen vergi, personel, taşınmaz ve işletme risklerine ilişkin beyan, açıklanan istisna, sorumluluk sınırı ve sürelerini, garanti ve tazmin hükümlerini yazın. Kapanıştan sonra devam eden yükümlülüklerle imzada sona erenleri ayırın. Açıklama çizelgesini ve alıcılara gösterilen belge sürümlerini koruyun. Mülkiyet, ruhsat, finansman, büyük işler veya işletmeci izni belirsizse bunları çözün ya da kapanışı açıkça şarta bağlayın.

Satıcı için uygulanabilir hazırlık sırası

Önce taşınmaz, işletme ve pay kapsamını belirleyin. Sonra tapu, ruhsat, bina ve işletme kayıtlarını eksikleriyle toplayın. Finansalları normalleştirip kapsamı belli değerleme alın. Yerel avukat ve vergi uzmanları karma kullanım, alıcı uygunluğu, çalışanlar, işlem şekli ve net geliri araştırsın. Kontrollü tanıtım yapın, finansmanı doğrulayın, şartlı teklif görüşün. Son olarak gerekli resmî senet veya şirket devrini tamamlayın, teminatları kaldırıp oteli hesaplaşarak teslim edin. Bu kanuni süre değil, çalışma sırasıdır.