İsviçre’de geliştirme arazisi satın alma: ön kontroller

Projeyi ve parseli belirleyin

Önce projeyi tanımlayın: konut, ofis, atölye veya karma kullanım; tahmini bina oturum alanı ve toplam kat alanı, bütçe, elde tutma süresi ve kişisel kullanım, kiralama ya da satış amacı. Kanton, belediye, parsel numarası ve alıcının kişi, İsviçre şirketi veya yabancı kontrolündeki kuruluş olma durumunu kaydedin. Yetkili makamlar buna göre değişir. Metrekare fiyatları ancak benzer bir projenin hukuken mümkün olduğu parseller arasında anlamlı biçimde karşılaştırılabilir.

Güncel kadastro planını, parsel numarasını veya EGRID kodunu, alanı, sınırları ve bölünme/değişiklik bilgilerini isteyin. Cadastralinfo parseli ve yetkili tapu sicili dairesini bulmaya yarar; malik ile kayıtlı haklar tapu sicilinde doğrulanmalıdır. Teklif birden çok parsel içeriyorsa hepsini araştırın. Broşür veya hava fotoğrafı, yolun, otoparkın ya da bitişik yeşil alanın satışa dâhil olduğunu kanıtlamaz.

Tapu, sınırlar ve yasal erişim

Güncel tapu sicili kaydı alın; yerel hukukçu veya notere maliki, ipotekleri, irtifak haklarını, geçişi, önalımı, üst hakkını, ilgili şerhleri ve bekleyen kayıtları inceletin. Görünürdeki yolun başka birinin arazisinden hukuken kullanılabilip kullanılamadığını karşılaştırın; boru ve kablolar için de irtifak gerekebilir. Temiz tapu, imar izni anlamına gelmez: tapu sicili ile kamu hukuku kısıtlamaları kadastrosu farklı hususları gösterir.

İmar potansiyeli ruhsat değildir

Yürürlükteki arazi kullanım planını, belediye yapı kurallarını ve parsele ait ÖREB/PLR kaydını inceleyin. Belediye planlama biriminden izin verilen kullanım, çekme mesafeleri, yükseklik, yoğunluk, otopark, tasarım ve bağlayıcı özel planlar konusunda yazılı açıklama alın. İnşaat bölgeleri konut, ticaret veya karma kullanımlı olabilir. İlandaki 'geliştirme potansiyeli' idari karar değildir. Tasarlanan plan değişikliklerini ayrı değerlendirin; olası yeniden sınıflandırmayı yürürlükte saymayın.

İsviçre planlaması inşaat bölgelerini bunların dışındaki alanlardan ayırır. Yakınında konut bulunması, bölge dışındaki tarlayı ucuz 'gelecek imar arazisi' yapmaz. Federal makam, bölge dışı yapılaşma için sıkı koşullar ve yetkili kanton kararı bulunduğunu açıklar. İnşaat bölgesinde olmak da belirli proje için yapı ruhsatı yerine geçmez. Belediye ve kantondan hangi izinlerin gerektiğini öğrenin.

Lex Koller: alıcı ve gerçek kullanım

Yurt dışında yerleşik yabancı alıcı veya yabancı kontrollü şirket, iade edilmeyen kapora vermeden Lex Koller durumunu incelemelidir. Federal Adalet Dairesine göre yurt dışındaki kişilerin taşınmaz edinmesi, yasal istisna yoksa kural olarak izne tabidir. Yetkili kanton makamı somut işlemi değerlendirir. Vatandaşlık tek başına belirleyici değildir: ikamet, şirket kontrolü, arsa tipi ve fiilî kullanım önemlidir. İsviçre'de şirket kurulması da düzenlemeden otomatik muafiyet sağlamaz. Federal Adalet Dairesinin tanımına göre, yurt dışında yaşayanlar dâhil İsviçre vatandaşları, İsviçre’de hukuken ve fiilen ikamet eden AB/EFTA vatandaşları ile geçerli C yerleşim izni bulunan diğer ülke vatandaşları kural olarak “yurt dışındaki kişiler” sayılmaz; statü belgelenmelidir.

Gerçek ticari işletme taşınmazı ile konut geliştirmeyi ayırın. Federal açıklamalar, hukuka uygun ve sürekli ticari kullanımda olan işyerleri, belirli koşullarda yatırım amaçlı kiralananlar için istisnalar tanımlar. Sıradan konutların inşası, kiralanması veya ticareti bu anlamda muaf bir işyeri faaliyeti değildir. İnşaat bölgesindeki boş arazi yine izin gerektirebilir; uygun amaçla kısa sürede inşaat ve arazi rezervleri özel değerlendirme ister. Belirsizlikte emlakçının sözü yerine kanton kararı alın. Yurt dışındaki bir kişi için sıradan konutları kiralamak veya satmak amacıyla inşa etmek ticari işyeri istisnası kapsamına girmez; somut proje için herhangi bir izin gerekçesi bulunup bulunmadığını kanton makamına sorun.

Tarım ve inşaat bölgesi dışındaki araziler

Tarım arazisi ayrıca incelenmelidir. İstisna ve izinleri kanton değerlendirir. Tarım hukukundaki sınırlardan olası çıkarılma, imar değişikliği veya inşaat hakkı doğurmaz. Yatırım diye sunulan tarlanın tamamen ya da kısmen inşaat bölgesi dışında olup olmadığını ve tarım/orman kurallarını araştırın.

Altyapı, topoğrafya ve riskler

'Yakında altyapı var' sözü yerine yol ve hizmetleri belgelerle doğrulayın. Yol idaresi ile elektrik, su, atık su ve telekom şirketlerinden bağlantı noktaları, kapasite, izinler, güçlendirmeler, üçüncü kişi hakları, ücretler ve takvim isteyin. İtfaiye erişimi, şantiye düzeni ve park yerlerini kontrol edin. Eğim, istinat duvarı veya sınır belirsizliği varsa ölçüm ve zemin çalışmaları kullanılabilir alanı ve maliyeti ciddi biçimde etkileyebilir.

Kirlenmiş sahalar, su koruması, sel, heyelan, gürültü, orman, kültür varlıkları ve korunan peyzaj dâhil kamu hukuku kısıtlamalarını ve risklerini inceleyin. Gerektiğinde çevre veya jeoteknik uzmanı görevlendirin. Kadastro belgesi kirlenme veya zemin dengesizliğinin bulunmadığını kanıtlamaz. Önceki etütleri ve ruhsat yazışmalarını isteyip kapsamlarını doğrulayın. Her risk için eksik kanıtı, maliyet payını, çözümü ve gereken makam kararını kaydedin.

Dört alım durumunu karşılaştırın

Tabloyu yana kaydırın ↔

Projenin bütün maliyetini hesaplayın

Tüm masrafları İsviçre frangı (CHF) cinsinden hesaplayın: arsa bedeli; devir, noter ve tapu; ölçüm ve danışmanlık; vergi ve kredi; hafriyat ve temizleme; yollar, şebekeler ve bağlantı; tasarım, ruhsat ve inşaat; faiz, ihtiyat ve satış/kiralama giderleri. Tek ulusal oran varsaymak yerine kantondaki vergi ve harçları doğrulayın. Kesin hizmet sağlayıcı tekliflerini ilk tahminlerden ayırın, tarih ve geçerliliğini yazın.

Geliştirici, ihtiyatlı nihai proje değerini veya belgeli kira senaryosunu toplam maliyet ve risk marjıyla karşılaştırır. Fark bir senaryo sonucudur, garantili artık arazi değeri değildir. Daha az satılabilir alan, ruhsat gecikmesi, yapım enflasyonu, zemin sürprizi, faiz değişikliği ve gecikmiş geliri test edin. Fonlar EUR, USD veya başka dövizdeyse CHF çevrim kuru ve tarihi, kur marjı, havale ve muhabir banka ücretleri ile bunları kimin ödeyeceğini belirtin. Güncel fiyat veya getiri iddiasında bulunulmaz.

İmzadan önce işlemi güvenceye alın

İmzadan önce belge talepleri ve koşulları yazın: parsel ve satıcı kimliği, tapu ve erişim, imar teyidi, gerekli edinim izni, kabul edilebilir mühendislik raporu, altyapı, finansman ve kapora kuralları. İsviçre taşınmaz devri yerel hukuk/noter desteği ve tapu işlemleri gerektirir; işlem adımları ve giderler kantona ve sözleşmeye bağlıdır. Rezervasyon, opsiyon veya ön sözleşme de hukuki sonuç doğurabilir; şekli, bağlayıcılığı ve çıkışı önceden kontrol edin. İsviçre Borçlar Kanunu’nun 216. maddesi arsa satışında ve kural olarak satış ön sözleşmesi veya alım opsiyonunda resmî senet düzenlenmesini şart koşar; özel olarak imzalanmış rezervasyon veya sıradan uzaktan imza bu şeklin yerini tutmaz.

Her kararı kimin ne zamana kadar alacağını, ret veya gecikmede ne olacağını belirleyin. Gayriresmî planlama görüşü kesin ve uygulanabilir ruhsat değildir: şarta bağlı alım, erteleme, yeni fiyat veya vazgeçme değerlendirilmelidir. Noterin yazılı yönlendirmesi olmadan yüksek tutar serbest bırakmayın ve uzaktan imzanın yerel şekil koşullarının yerine geçtiğini varsaymayın. Kaporanın iadesi, belge teslimi, süre uzatımı ve zemin/şebeke ek masraflarını düzenleyin.

İlerleyin, koşul koyun veya vazgeçin

Üç sonuç vardır: alıcı uygunluğu, tapu, imar ve erişim belgelenmiş, teknik riskler sınırlanabiliyorsa uzman incelemesine devam; izin, kapasite veya zemin sorusu açıklığa kavuşturulabiliyorsa pazarlık ya da koşullu kapanış; edinim hukuka aykırı görünüyorsa, kullanım bölgeyle çelişiyorsa, yasal yol yoksa veya proje belirsiz imar değişikliğine dayanıyorsa vazgeçme. İşlemden hemen önce resmî kayıtları yenileyin.

Kalan sorular

İnşaat bölgesinde olmak ruhsatı garantiler mi? Hayır. Bölge kullanım çerçevesini belirler, belirli binayı onaylamaz; tasarım, yoğunluk, erişim, altyapı ve izin prosedürü gereklidir.

Arsa almak yabancıya oturma hakkı verir mi? Hayır. Federal açıklama, taşınmaz mülkiyetinin kendi başına ikamet izni vermediğini belirtir. Göç statüsü ve Lex Koller edinim uygunluğu ayrı değerlendirilir.