Punta Mita’da daire ve kondominyum satın almak

Amaçlanan kullanıma göre seçin

Punta Mita'da kat mülkiyetine tabi bir daire satın almak iki ayrı karar gerektirir: bağımsız bölüm ihtiyaçlarınıza uyuyor mu ve ortak yapının yükümlülükleriyle kurallarını kabul edebiliyor musunuz? Deniz manzarası veya tesisin adı bunları yanıtlamaz. Fiyatı kararlaştırmadan önce daireyi, condominium rejimini ve varsa ayrı tatil kulübü üyeliğini karşılaştırın.

Önce vazgeçilmez koşullarınızı belirleyin: sürekli ikamet, mevsimlik kullanım veya hukuka uygun kira geliri; oda sayısı ve erişilebilirlik; plaja mesafe; üstlenmeye hazır olduğunuz bakım ve onarım yükü; sürekli gider üst sınırı. Her aday için açık adresi, hukuki tanımı, ölçülmüş alanı, katı, yönü ve gerçek durumu isteyin. Reklamda gösterilen olanaklar devredilebilir hak kanıtı değildir.

Punta Mita, Punta de Mita yerleşimi ve ayrı güvenlikli veya markalı projeler, aynı hak ve hizmetleri sağlayan tek bir alan değildir. Teklifin hangi yapı ve erişim programını kapsadığını kesinleştirin. Golf, plaj kulübü, otel hizmetleri, ulaşım, güvenlik veya kiralama yönetimi, yalnızca yer adının kullanılmasıyla dahil olmaz.

Reklam etiketlerini değil daireleri karşılaştırın

Tamamlanmış ve içinde yaşanan bir condominium'da somut daireyi incelemek ve geçmiş hesapları istemek mümkündür; hemen kullanım ve gider öngörüsü açısından yararlıdır. Onarımları, gürültüyü, nemi, asansörleri ve yönetim geçmişini kontrol edin. Büyük yenileme ihtiyacı varsa düşük ilan fiyatı tasarruf değildir.

İnşa halindeki daire farklı plan veya aşamalı ödeme sunabilir; ancak tamamlanma, teknik özellik, izin ve geliştiricinin edimini yerine getirmesi riskleri vardır. Arsanın hukuki durumunu, onaylı projeleri, condominium kuruluş belgelerini, ilerlemeyi, teslim şartlarını, garantileri ve sözleşmesel başvuru yollarını isteyin. Görselleştirme, rezervasyon ve tahmini tarih teslim edilebilir konut kanıtı değildir.

Nayarit’in kat mülkiyeti kanunu (Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio de Bienes Inmuebles, 12 Haziran 2002’de yayımlandı; Kongre metnine göre son değişikliği 8 Kasım 2016’da yayımlandı) 64–65. maddelerinde satış öncesi güvenceler öngörür: kat mülkiyeti rejimi kurulmadan önce belediyeden projenin uygulanabilirliğine ilişkin görüş ve henüz inşa edilmemiş bölümlerin reklamından önce tescilli bir noter beyanı, ulusal bir kredi kuruluşunda geri alınamaz bir tamamlanma teminatı tröstü, belediye hazinesine yatırılan bir teminat ve yazılı belediye izni. Geliştiriciden her şartın kanıtını isteyin ve yerel hukuk danışmanına daha sonraki bir değişikliğin uygulanmadığını ve her adımın yerine getirildiğini teyit ettirin. Geliştiricinin bu tamamlanma tröstü, yabancı alıcının konut edinimi için kullandığı fideicomiso’dan farklı bir amaca hizmet eder.

Tatil tesisiyle bütünleşik daire hizmetleriyle cazip olabilir; ancak kulübe girişin, marka ayrıcalıklarının, kartların ve kira programlarının ücretli, yenilemeli veya devir onaylı ayrı sözleşmeler gerektirip gerektirmediğini inceleyin. Küçük bağımsız bina daha az hizmet ve daha doğrudan kontrol sunabilir; büyük onarımlar daha az malik arasında bölüşülür. Belgeleri karşılaştırın.

Kullanılabilir kapalı alanı teras, depo ve ilan edilen brüt alandan ayrı karşılaştırın. Farklı saatlerde ziyaret ederek güneş, rüzgâr, yol veya inşaat gürültüsü, drenaj, su basıncı, klima, internet ve yedek enerjiyi kontrol edin. Plaj iddiasında kuş uçuşu uzaklığı değil gerçek erişim güzergâhını doğrulayın.

Bağımsız bölüm haklarının sınırlarını belirleyin

Nayarit condominium hukuku münhasır mülkiyetteki bağımsız bölümleri ortak mülkiyet alanlarından ayırır ve bölünmemiş pay yüzdesi öngörür. Tapu belgesini, tescilli kuruluş belgesini, planları ve bölüm cetvelini gördüğünüz daireyle karşılaştırın. Alanı, indiviso payını ve satıcının belirtilen hakkı devretme yetkisini teyit edin.

Otopark, depo, hizmet odası, avlu ve teras ayrı ayrı incelenmelidir. Bunlar bağımsız bölümün parçası, kullanım tahsisli ortak yer veya sadece sözleşmesel ayrıcalık olabilir. Nayarit hukuku belirli eklentileri kuruluş senedinde belirtilirse münhasır birimin parçası sayar; satış broşürü bu sınıflandırmayı yapamaz.

Havuz, peyzaj, koridor, taşıyıcı sistem, asansör ve tesisatlar, daire seyrek kullanılsa da ortak ödeme doğurabilir. Bina, üst condominium topluluğu ve varsa ana tatil tesisi olmak üzere her katmanın kuruluş belgesini ve kurallarını alın. Her olanağın sahibi, bakım sorumlusu ve erişim değişikliğinin sonucu sorulmalıdır.

Bağımsız Meksikalı gayrimenkul avukatına veya yetkili notere mülkiyet zincirini, sicil kayıtlarını, takyidatları, condominium kuruluşunu, kadastro kimliğini, irtifakları ve parsel uyuşmazlıklarını inceletin. Satıcı fotoğrafları, vergi makbuzu, emlakçı güvencesi ve zilyetlik tek başına takyidatsız devredilebilir hak kanıtı değildir. İadesiz ödemeden önce tutarsızlıkları giderin.

Fiyat öncesinde bina hesaplarını okuyun

Nayarit hukuku olağan yönetim ve bakım fonları, yedek akçe ve olağanüstü katkıları düzenler. Güncel bütçeyi, yakın dönem onaylı hesapları, banka ve fon bakiye kanıtlarını, malik aidat borçlarını, sigortayı, bakım sözleşmelerini ve toplantı tutanaklarını isteyin. Satıcının ödenmemiş aidatları için yazılı belge alın.

Yayımlanmış metnin 50. maddesi, satıcının yönetici tarafından düzenlenmiş; bakım, yönetim, rezerv fonu ve varsa olağanüstü aidat borcu bulunmadığını gösteren belgeyi teslim etmesini ister. Belge düzenlenip teslim edilmediyse alıcı, bu hükme göre bağımsız bölüme bağlı mevcut borçlardan müteselsilen sorumlu olur. Belgeyi alın, yönetimden doğrudan teyit edin ve kapanıştan önce hesapları mutabık hale getirin. İhtilaflı tutarlar ödenmeli veya sözleşmede güvence altına alınmalıdır; emlak komisyoncusunun gayriresmî sözü belgenin yerini tutmaz.

Tutanaklarda kararlaştırılan veya önerilen onarımları, çözülmemiş kusurları, ihtilafları ve aidat artışlarını araştırın. Düşük aidat iyi yönetim veya asansör, çatı, korozyon, cephe, havuz ve fırtına hasarı için yetersiz fon anlamına gelebilir. Ertelenmiş bakım belirtisinde mühendise başvurun; fonun her projeyi karşılayacağını varsaymayın.

Eşdeğer toplam sürekli giderleri karşılaştırın: condominium aidatı, ana topluluk, güvenlik, kulüp veya plaj erişimi, emlak vergisi, sigorta, faturalar, yönetim ve uygunsa banka trust ücreti. Para birimini, dönemini, dahil hizmetleri, artış formülünü ve devir bedellerini teyit edin. Peso cinsinden aylık tutar, tarihli döviz kuru olmadan dolar cinsinden yıllık tutarla karşılaştırılamaz.

Sadece varsayımsal örnek: diğer yönlerden benzer iki dairenin toplam aylık giderleri 800 USD ve 1.200 USD ise ikincisi, onarım veya boş kalma hariç, yılda 4.800 USD fazladır. Bunlar Punta Mita için gözlemlenmiş rakamlar değildir. Tekliflerin gerçek tutarlarını kullanın ve ayrıca olağanüstü aidat senaryosu çalışın.

Oturma, kiralama ve kıyı erişimi

İmzalı, tescilli ve güncel belgelerden kısa konaklama, tatil kiralaması, misafir, evcil hayvan, tadilat veya ticari faaliyetin izin durumunu kontrol edin. Kayıt, işletmeci onayı, sigorta veya asgari kalış şartını sorun; belediye ve vergi yükümlülüklerini yerel danışmana teyit ettirin. Malik olmak sınırsız turistik kiralama hakkı vermez.

Kira tahmini, yönetici komisyonu, platform, temizlik, tamirat, faturalar, vergi, boş dönem ve aidat sonrasında brüt mü net mi olduğunu belirtmelidir. Mümkünse aynı kullanım iznine sahip tarihli ve gerçekten gerçekleşmiş karşılaştırmalı kiralamaları alın. Emlakçı tahmini ve ilan kirası doğrulanmış getiri değildir. Kişisel kullanım ve mevsimsellik geliri sınırlar.

Sahil cephesindeki daire otomatik olarak plajın özel mülkiyetini sağlamaz. Meksika'nın federal kıyı bölgesi ayrı düzenlenir; SEMARNAT imtiyaz ve sınır bilgilerini yayımlar. Resmî sınırı, olası imtiyazı, ulaşım yolunu, fırtına ve erozyon riskini ve plaj ayrıcalığının ayni değil sözleşmesel olup olmadığını kontrol edin.

Üst kat, zemin kat veya okyanus manzarası seçmeden önce su sızıntısı, tuz korozyonu, havalandırma, teras yalıtımı, asansör, acil çıkış, drenaj ve sel-fırtına dayanımını inceleyin. Tadilat izinleri ve garantileri isteyin. Teknik inceleme binaya ve parsele göre değişir; güzel fotoğraflar bunun yerine geçmez.

Alıcıya uygun edinim yapısını doğrulayın

Punta Mita, Meksika’nın kıyı kısıtlı bölgesi içinde yer alır; bu nedenle konut niteliğindeki bir taşınmazı satın alan yabancı, onu normalde doğrudan tapuyla değil, SRE izniyle kurulan bir banka fideicomiso’su aracılığıyla elinde tutar. Tröstün nasıl işlediği, süresi, SRE izin ücreti ve bankaya neler sorulacağı Punta Mita lüks gayrimenkul rehberinde ele alınmıştır. Bir daire için iki noktayı daha kontrol edin: tröst senedinin tam bağımsız bölümü, indiviso yüzdesini ve varsa otopark veya depo eklentilerini tanımlayıp tanımlamadığı ve kat malikleri genel kurulunda malik oyunu kimin kullandığı; tapu sahibi olarak banka mı, yoksa tröst koşullarına göre lehtar olarak siz mi.

Fiyat, döviz ve toplam maliyet

Bu rehberde Punta Mita kondominyumlarına ilişkin işlem verisi yoktur; fiyat, medyan, değer artış oranı, getiri veya güncel ilan stoku verilmez. Yakın tarihli, adrese özgü satılmış emsalleri, tarihleri, bölüm büyüklüklerini, durumu, olanaklardan yararlanma haklarını ve verilen rakamların istenen fiyat mı yoksa gerçekleşmiş fiyat mı olduğunu isteyin. Karşılaştırmadan önce mobilya ve üyelik değerini ayırın.

Yazılı kapanış dökümü hazırlatın: bedel, kaporanın niteliği, edinim vergisi ve tescil, noter ve hukuk işleri, ölçüm ve inceleme, uygunsa trustee giderleri, satıcı aidat borçları ve dernek devir ücreti. Vergi matrahı ve tarifeler parsel için hesaplanmalıdır; internetten genel oran veya başka Meksika eyaletinin kuralını kullanmayın.

Sözleşme USD iken ödeme veya muhasebe MXN ise döviz kuru kaynağını ve tespit gününü, ödeme para birimini, dönüşüm farkı ile uluslararası ve aracı banka masraflarını kimin üstleneceğini yazın. Alıcı hesap ve fon serbest bırakma şartlarını da yazılı kararlaştırın; kur hatası satıcıya ulaşan parayı ciddi etkileyebilir.

Kontrollü işlem aşamaları

Önce kullanım amacı ve yıllık giderlere göre elemeye gidin; sonra senet, sicil kaydı, kadastro, condominium kuruluş belgesi ve yönetmeliği, aidat belgesi, tutanak, hesap ve izinleri alın. Bağımsız tapu ve teknik inceleme yaptırın. Temel belgeleri veya hukuki hakkın niteliğini vermeyen satıcıya şartsız taahhütte bulunmayın.

Sonra tarafları, kesin bağımsız bölümü, takvimi, dahil demirbaş ve ayrıcalıkları, araştırma, finansman ve gerekiyorsa trust şartlarını, süreleri, kusur sorumluluğunu ve açık iade veya feshi gösteren yazılı teklif ya da depozito sözleşmesi müzakere edin. Emlakçının rezervasyon fişi tüm bu güvenceleri sağlamaz; kapora otomatik olarak iade edilmez.

Son aşamada resmî senedi, gerektiğinde banka trustunu, noter işlemlerini, ödeme doğrulamasını, tescili ve teslimi ayrı kilometre taşları sayın. Anahtar, envanter, abonelikler ve yönetim hesabı devrini belgeleyin. Uzaktan ziyaret, elektronik belge kontrolü ve temsil bazı aşamalarda mümkün olsa da bütünüyle uzaktan imza veya kapanış garanti değildir; özel koşulları doğrulayın.

Bir daire teklifini neler belirler

Punta Mita’da bir daire alımını genellikle üç belge belirler: yöneticinin 50. madde uyarınca verdiği borçsuzluk belgesi, binanın onaylanmış hesapları ve genel kurul tutanakları ve kiralama ile kullanıma ilişkin tescilli kurallar. Projeden satış bir bölüm için 64–65. madde güvencelerinin kanıtını da ekleyin. Belge verilmiyorsa, hesaplar saklanıyorsa veya kurallar amaçladığınız kullanımı yasaklıyorsa imzalamayın. Sorun belgelenmiş bir onarım, tartışmalı bir bakiye veya eksik bir olanaksa bunu yazılı bir koşul veya fiyat düzeltmesi hâline getirin ve iadesiz para göndermeden önce taşınmaza özgü danışmanlık alın.